Питер А. Спик

«Доля в земле»

Страница 2 из 7 · 55 822 зн. · 64 мин. чтения

Это тот вид государственной помощи, в которой ищущие землю, особенно иммигранты, нуждаются наиболее остро и на которую они имеют право. Единственные вопросы: последуют ли другие штаты этому примеру и как можно донести информацию о возможности получения такой надежной государственной помощи до масс, ищущих землю?

III ОПЫТ ПРИОБРЕТЕНИЯ ЗЕМЛИ

Опыт русских крестьян-сектантов в Америке в их попытках обосноваться на земле проливает свет на существующие условия земельных сделок и колонизации, поскольку они затрагивают иммигрантов. В западных штатах проживает около тысячи семей (или шести тысяч человек) русских крестьян-сектантов — молокан, «прыгунов», баптистов и других. Все они занимались сельским хозяйством, пока жили в России. В результате преследований со стороны российской монархии они покинули свою страну и приехали в Америку около десяти лет назад.

РУССКИЕ КРЕСТЬЯНЕ-СЕКТАНТЫ НА ЗАПАДЕ

С самого начала своего американского приключения они испытывали острое желание обосноваться на земле. Они неоднократно пытались приобрести фермы, но до сих пор, за редким исключением, их ждала неудача.

Факты, касающиеся большинства описанных ниже неудачных попыток, были получены на собрании русских сектантов в Лос-Анджелесе, на котором присутствовало около ста глав семей. Каждый рассказывал о своем опыте. У мужчин были большие трудности с тем, чтобы назвать американские названия — названия компаний, округов и т. д., — поэтому в следующем отчете названия опущены. Когда их спрашивали, как им удалось собрать так много денег, они объясняли, что все они работают, когда есть возможность найти работу, что живут скромно, что их мужчины и женщины одеваются дешево, что они не пьют, не курят и не ходят в увеселительные заведения, так как все это запрещено их религией, и что они откладывают деньги. Они заявили, что их попытки найти землю финансово поддерживаются всей колонией; убытки делятся между всеми ее членами, хотя отдельные семьи, которые находятся на передовой, теряют больше, чем семьи, которые остаются в Лос-Анджелесе и поддерживают эти разведывательные группы.

Эти крестьяне считают, что их трудности с поиском и обустройством на земле были вызваны несколькими причинами. Во-первых, у них недостаточно денег, чтобы сразу купить большой участок земли, оросить и улучшить его и дать семьям хороший старт. Во-вторых, они недостаточно хорошо знают страну и условия, особенно сельскохозяйственные возможности. В-третьих, частные торговцы землей — в основном мошенники, которые обманывают их, либо искажая информацию о качестве земли, либо не выполняя контрактные обязательства, либо составляя контракты настолько сложными и полными ловушек, что впоследствии они оказываются разорительными для переселенца. Ниже приведены некоторые из наиболее важных попыток найти землю.

От тридцати до тридцати трех семей заключили договор о покупке земли с компанией из округа ——, штат Вашингтон. Каждой семье было продано по сто шестьдесят акров по цене от 40 до 50 долларов за акр. Каждая семья вносит 400 долларов и должна выплачивать компании 60 процентов годовых от урожая первого, второго и третьего годов, при этом подразумевалось, что оставшиеся 40 процентов останутся в руках переселенца для содержания семьи. Но в течение первого года выяснилось, что компания вычитала из этих 40 процентов проценты по ипотеке и налоги на землю, так что у земледельца оставалось очень мало. На следующий год переселенцы покинули землю, еще год проработали на соседних фермах, а затем вернулись в Лос-Анджелесе. Некоторые семьи потеряли 400 долларов, некоторые 700 — практически все деньги, которые они накопили или заняли.

В другом случае пятнадцать семей заключили договор с компанией недалеко от Фресно, Калифорния. Каждой семье было продано по сорок акров по цене 115 долларов за акр с правом на воду для орошения при условии, что компания будет получать половину рыночной стоимости урожая. Компания обещала предоставить семена и инвентарь. Несколько семей приехали из Мексики, спасаясь от революционных беспорядков, привезли с собой инвентарь, лошадей, скот и т. д. Когда они прибыли, им пришлось занимать семена и провизию для содержания семей. Компания предоставила их под залог движимого имущества под 7 процентов. Но компания не смогла обеспечить воду для орошения, поэтому переселенцы после двух лет бесплодных усилий были вынуждены покинуть землю, потеряв все свое заложенное личное имущество. Некоторые семьи потеряли 700 долларов наличными, некоторые 1000, а некоторые даже больше.

Позже двадцать семей заключили договор с земельной компанией на покупку ферм размером от двадцати до сорока акров по цене 120 долларов за акр. Чтобы проявить осторожность, крестьяне отправили только семь семей. Компания обещала предоставить трактор или лошадей, инвентарь, семена и воду и должна была получать одну четверть урожая. Но оказалось, что компания не в состоянии обеспечить воду. В течение двух лет переселенцы пытались добиться успеха, но не преуспели, причем нехватка воды была главной причиной неудачи. Одна семья потеряла 700 долларов, другая 820, а остальные потеряли примерно столько же.

Другая группа из двадцати семей заключила договор с компанией в том же районе. Каждой семье было продано по пятьдесят акров по цене 120 долларов за акр. Компания согласилась предоставить по две лошади каждой семье и весь необходимый инвентарь, а со своей стороны должна была получать половину всего урожая. Она также обещала дать воду. Но когда пришло время, компания предоставила только тридцать лошадей вместо сорока и только три плуга на всю колонию; она также не смогла обеспечить воду. Земля была хорошей, но без воды она была бесполезна. Переселенцы боролись два года, а затем покинули землю. Каждый потерял от 500 до 1000 долларов.

Около двух лет назад фермер, владеющий землями в долине Сан-Хоакин, связался с русскими крестьянами в Лос-Анджелесе. Он согласился продать этим людям землю с домами, скотом и т. д. за то, что казалось номинальным первым взносом — 200 долларов. Это выглядело как прекрасная возможность для простых крестьян, которые своим трудом накопили две-три сотни долларов или больше. Около 120 семей были склонены сделать первый депозит (10 или 20 долларов). Затем профессор У. Т. Кларк из службы сельскохозяйственного просвещения Калифорнийского университета был попрошен Иммиграционной комиссией посетить этот участок и составить отчет о нем. Он обнаружил, что это была худшая щелочная земля — земля, на которой даже кузнечик умер бы с голоду. Фермер, продававший землю, выдвинул решительные возражения против расследования и последующего отчета, но комиссии удалось пресечь всю сделку, за исключением случаев четырех или пяти крестьян, которые настояли на том, чтобы взять фермы, и которые сейчас терпят неудачу.

При попытке крестьян обосноваться в Юте двадцать семей заключили договор о покупке ферм по 100 долларов за акр, по 130 акров на семью. Одна четверть урожая должна была выплачиваться компании, которая обещала обеспечить воду; но компания не смогла найти воду, и все переселенцы, как и сама компания, разорились. Убытки переселенцев были очень тяжелыми, некоторые потеряли 1000, некоторые 2000 долларов. Они снова были вынуждены вернуться в Лос-Анджелес.

В 1907 году появились некие агенты немецкой сахарной компании из Гонолулу и пообещали продать крестьянам хорошую землю в Гонолулу. Тридцать семей заключили договоры на покупку ферм по сорок акров с условием, что они будут выплачивать цену постепенно из дохода от ферм. Когда семьи прибыли в Гонолулу, земли для них не оказалось. Компания объяснила, что их просто наняли для работы на ее плантации. В условиях тамошнего труда они были полурабами, и жизнь стала невыносимой. После шести месяцев испытаний и лишений они вернулись в Лос-Анджелес, причем каждая семья потеряла от 600 до 700 долларов.

В другом случае семь семей купили фермы в Эльмире, Калифорния, размером от двадцати до семидесяти акров. Цена составляла 117 долларов за акр, и они внесли 10 долларов за акр, остаток был покрыт ипотекой под 6 процентов. Эта земля довольно бедная, но переселенцы остались на ней.

УСПЕШНАЯ КОЛОНИЯ В ГЛЕНДЕЙЛЕ

Помимо нескольких семей, которым удалось обосноваться на земле здесь и там по западным штатам и которые сводят концы с концами, есть только одна группа этих крестьян, которой удалось создать зажиточную колонию; эта колония находится в Глендейле, Аризона, ниже плотины Рузвельта.

Первые колонисты прибыли в Глендейл семь лет назад из Лос-Анджелеса, а другие приехали позже из Сан-Франциско и из Мексики. Развитие колонии шло стабильно. Есть четыре группы колонистов, расположенные в нескольких милях друг от друга, но они свободно общаются и считают себя одной колонией. В настоящее время в колонии около семисот человек, в среднем по пять-шесть детей в каждой семье. Переселенцы внесли мало денег в начале. Некоторые семьи не платили ничего; некоторые заплатили 100 долларов, некоторые 500, а немногие заплатили 1000. Цена земли изначально составляла 125 долларов за акр, но сейчас она удвоилась. Почти вся земля находится под обработкой. Мужчины приобрели необходимую технику, скот, растения и семена; у них есть много еды, и большое количество семей имеют автомобили «Форд», в то время как некоторые подумывают о покупке более дорогих машин.

Успех крестьян в Глендейле объясняется плодородием новой пустынной земли, адекватным орошением, обеспечиваемым системой плотины Рузвельта, разумными условиями покупки земли, способностью мужчин к тяжелому труду и их любовью к земле. Основной денежной культурой является хлопок высшего сорта с исключительно высоким урожаем. Нет никаких трудностей с маркетингом сельскохозяйственной продукции, так как колония находится в нескольких милях от Финикса.

ДРУГИЕ СЛУЧАИ В КАЛИФОРНИИ

Отчет Комиссии по земельной колонизации и сельским кредитам штата Калифорния представляет несколько интересных случаев. [6]

Участок пшеничной земли был куплен по 7 долларов за акр. Покупатель организовал синдикат, состоящий из него самого и его стенографистки, и продал землю синдикату по 100 долларов за акр. Синдикат продал землю по 200 долларов за акр. Ни один переселенец не смог заработать ни покупную цену, ни проценты по ней с этой почвы.

Другая колонизационная компания купила 150 000 акров в среднем менее чем по 40 долларов за акр. Средняя продажная цена в начале составляла 75 долларов за акр, но вскоре была увеличена до 175 долларов за акр. Комиссия агента с более высокой цены составляла 30 процентов — то есть значительно больше, чем стоимость земли.

В другом случае агент заключил договор на продажу участка земли за 20 процентов от продажной цены, которую он был волен устанавливать сам. Он поднял цену со 150 до 400 долларов за акр, так что он получил комиссионные в размере 80 долларов за акр вместо 30. Поскольку условия были: одна пятая наличными, остаток в четыре ежегодных взноса, агент убедил переселенцев купить столько земли, сколько поглотило бы весь их капитал для первых платежей, а затем он положил себе в карман в качестве комиссии общую сумму, внесенную наличными. Когда участок был полностью продан, владелец держал контракты безденежных переселенцев, последние имели право пользования землей, а агент имел монету.

Некоторые колонизационные компании при поиске участка земли рассматривали цену как единственное соображение, говоря, что любую землю, которую можно купить за 25 долларов за акр, можно колонизировать. Только твердую и щелочную землю можно было купить в Калифорнии по такой цене. Тем не менее, одна компания купила такую площадь, разделила ее и обменяла на дома и участки в Лос-Анджелесе. Некоторое время спустя только трое из покупателей все еще оставались в колонии, и, вероятно, никто из них не собирался оставаться.

В одном округе участок «гусиной» земли, после продажи за 5, а затем за 15 долларов за акр, был разделен и продан как садовая почва по 125 долларов за акр. Трое братьев, которые были огородниками, купили фермы и поселились там со своими семьями. Они обнаружили, что почва, когда влажная, представляет собой трясину, а когда сухая — поддается обработке только с помощью динамита. После трех лет полной неудачи они были вынуждены покинуть свои дома, потеряв свои деньги, время и труд, и пожав горькое чувство несправедливости и обиды.

Из отчета следует, что определенный класс земельных спекулянтов при покупке земли для перепродажи участками не уделяет столько внимания качествам земли, сколько ее рекламным возможностям. Если земля в широко известной долине является щелочной, тем лучше, так как покупная цена ниже. Спекулянт в своей рекламе представляет ее как фруктовую землю с большим будущим. Похоже также, что было отнюдь не редкостью, когда комиссия агента была выше цены, уплаченной владельцем за землю.

ПОСЕЛЕНИЕ В ОКЛАХОМЕ

12 февраля 1919 года в Цинциннати, Огайо, шестнадцать земельных мошенников из McAlester Real Estate Exchange, Макалистер, Оклахома, были признаны виновными судом присяжных в федеральном суде. Рекламная литература компании о земле была сформулирована так, чтобы создать впечатление, что компания Макалистера действует как агент правительства при продаже индейских земель. Обвинение было в значительной степени сосредоточено на распределении среди клиентов участка площадью 41 000 акров в Оклахоме. Было предъявлено обвинение, что президент компании получил опцион на эти земли, когда обнаружил, что не может купить достаточно земли на правительственной распродаже индейских земель, чтобы выполнить свои контракты.

Также было предъявлено обвинение, что компания совершила мошенничество в отношении своих клиентов, когда взяла 135 долларов в качестве платы за поиск и покупку земли, согласившись действовать в качестве адвоката и агента для клиента, а затем продала землю, которую она купила частным образом, с прибылью. Эти контракты были, по мнению правительства, сформулированы так, чтобы создать впечатление, что, оплачивая поиск и участие в торгах, «вторая сторона» также вносит платеж за землю, и их поощряли в убеждении, что их земля будет находиться посреди областей, дающих нефть и другие минеральные продукты, а также древесину. Также были заявлены мошенничества с правами на древесину. Компания в течение 1917 года собрала со своих жертв, которые жили во всех частях страны, почти 1 000 000 долларов. Также было выявлено, что данные участки земли были проданы более чем одному покупателю.

Вышеуказанные случаи указывают на то, что компании, созданные с целью эксплуатации и обмана земельных поселенцев, преуспели. С растущей волной новой иммиграции может быть возможно заманить в ловушку еще больше неосторожных людей. Но было достаточно разоблачений, а также судебных решений, чтобы сделать бизнес мошеннического продвижения земли опасным. Все типы дилеров по недвижимости все больше осознают необходимость сделать свои сделки открытыми и честными. Шаги в этом направлении предпринимаются лучшим классом дилеров.

IV ЧАСТНЫЕ ТОРГОВЦЫ ЗЕМЛЕЙ

За исключением государственных земельных грантов и законов о гомстедах, земельные сделки и колонизация в Соединенных Штатах до самого недавнего времени находились полностью в частных руках. Земля — одна из жизненных необходимостей; земельные сделки, следовательно, являются одной из важнейших черт в социальных и экономических отношениях. Тем не менее, они остались нерегулируемыми, в результате чего земельные сделки сейчас являются самым хаотичным видом бизнеса, который не выработал своих собственных определенных методов, правил и традиций, как это сделали банковское дело и другие отрасли торговли и бизнеса. Можно даже сказать, что люди, которые занимаются земельными сделками, в глазах общественности попали в разряд тех, кто вызывает подозрение.

В полевом исследовании для этого изучения земельные сделки рассматривались как важная фаза проблемы американизации в сельских районах. Основываясь на собранном опыте и фактах, картину можно нарисовать следующим образом:

Согласно своим методам, частные торговцы землей могут быть классифицированы следующим образом:

(1) Земельные «акулы», разделенные на тех, кто действует вне закона, и тех, кто действует в рамках закона; (2) обычный дилер по недвижимости — двух типов — низший, эгоистичный, узколобый, высший, общественно ориентированный; (3) «риелторы»; (4) земельно-колонизационные компании.

ЗЕМЕЛЬНЫЕ АКУЛЫ

Земельные акулы бывают двух различных видов. Один тип состоит из людей преступного характера. Слова «законный» и «незаконный» не имеют для них значения. Они часто продают как свою землю, которой не владеют, или продают землю, отличную от той, которую обещали или даже показывали покупателю. Их единственная цель — обмануть последнего, выманив у него деньги, и избежать наказания по закону.

Эти пираты вредят как ищущим землю, так и легитимным людям, занимающимся недвижимостью. Они околачиваются возле поездов, железнодорожных станций и всех мест, где есть шанс привлечь ищущих землю. Им иногда удается переманить тех, кого привозят уважаемые земельные агенты. Часто пираты той же национальности, что и иммигранты, и путем умелого подчеркивания этой общей связи и искусной манипуляции правдой и ложью они крадут людей, чтобы показать им землю, которую они называют своей. Земельные пираты не рекламируют, но живут за счет рекламы, которую делают уважаемые земельные агенты. В результате последние сокращают свою рекламу и делают сравнительно небольшой ее объем, поскольку им мешают реализовать полную прибыль, причитающуюся от инвестиций. Это ситуация, которая заставляет земельных агентов осознать необходимость лицензированной профессии в сфере недвижимости.

Президент земельной компании в Висконсине дает такое описание операций земельных акул и последствий их деятельности:

Что касается земельных пиратов, трудно оценить, сколько земли они продают, но мы обнаруживаем, что на каждого клиента, которому они все-таки продают, они портят сделки для этой страны от десяти до двадцати четырех, которые могли бы заключить другие земельные агенты.... Я оцениваю, что за последние два года город ---- потерял от пятидесяти до ста клиентов на землю из-за этих пиратов, которые наводняют депо и встречают все поезда.... Их первое действие — обнаружить, что человек ищет землю, и узнать, кого он ожидает увидеть, так как они обычно подходят с каким-то определенным предложением осмотреться. Затем пират начинает лить холодную воду на местность, которую тот собирается осмотреть, и очень часто ставит под сомнение честность стороны, которую он собирается увидеть. Он делает это в качестве подготовки к тому, чтобы начать уводить человека и показывать ему что-то свое. Часто эти люди не владеют ни футом земли, но имеют несколько участков на продажу по комиссии. Они обычно безответственные люди и часто проводят довольно сомнительные сделки, и именно из-за них больше, чем из-за чего-либо другого, люди, занимающиеся недвижимостью, часто получили очень плохую репутацию за то, как они обращались с клиентами, которые приезжают покупать землю. Когда разум клиента отравлен против стороны, которую он собирался увидеть, и против конкретного участка земли или местности, где он ранее планировал купить, он часто готов бросить все и вернуться назад, и после этого кому-либо очень трудно иметь с ним дело, потому что его доверие к людям и стране было подорвано.

Другой тип земельной акулы состоит из людей, которые действуют в рамках закона, но ради собственной выгоды применяют методы, которые мягко называют «хитрыми» или «неэтичными». Они либо искажают качества земли, которую предлагают, либо назначают более высокую цену, чем земля стоит, либо делают в контракте такие условия, которые впоследствии разорят переселенца. Они наживаются на неудачах переселенцев, так как каждый переселенец добавляет что-то к улучшению земли до того, как условия контракта о покупке земли, которые он не в состоянии выполнить, вынуждают его покинуть землю. Земельная акула продает землю новому переселенцу по еще более высокой цене, капитализируя улучшения, сделанные бывшим переселенцем. С новым переселенцем процесс повторяется, и так далее, как бесконечная цепь. Это похоже на метод разделения комиссионных, практикуемый частными бюро по трудоустройству и мастерами, которые заставляют людей приходить и уходить.

Нет собранных данных, чтобы показать фактический масштаб деятельности земельных акул, но, судя по историям, рассказанным иммигрантами, по записям судебных разбирательств, по подозрительной земельной рекламе в газетах, особенно в небольших, менее надежных газетах на иностранных языках, и по количеству случаев, доведенных до сведения комиссаров по иммиграции штатов, можно с уверенностью сказать, что иммигранты очень сильно страдают от зла земельных акул.

НИЗШИЙ ТИП ТОРГОВЦА ЗЕМЛЕЙ

Одну группу обычного типа торговца землей можно охарактеризовать как состоящую из узколобых, жестких и даже бессердечных деловых людей, работающих исключительно в своих интересах. Их бизнес состоит просто в покупке и продаже земли как можно быстрее. При установлении цен на землю и при составлении условий контракта с покупателями они не «валяют дурака», как говорят некоторые из них. Как правило, они не назначают более высокую цену, чем земля стоит — то есть не выше преобладающей рыночной цены в конкретной местности. Они также избегают необоснованных или невозможных условий контракта. Когда земля продана, когда контракт подписан обеими сторонами, тогда их забота и интерес в отношении земли и ее владельца заканчиваются. Если покупатель позже не выполняет условия контракта в какой-либо части, торговец землей следит за тем, чтобы он немедленно покинул землю. Затем торговец рекламирует и продает землю снова. Обычно в контракте не предусмотрена компенсация за улучшения, сделанные переселенцем, в случае его неудачи. Если торговец землей получает какую-либо выгоду от неудачи переселенца, торговец часто утверждает, что такая выгода более чем компенсируется тяжелыми расходами, такими как реклама, комиссионные агентам и тому подобное, при поиске нового покупателя.

Торговец землей уделяет мало или вообще не уделяет внимания причинам неудачи переселенца. По наблюдениям автора, большое количество неудач при обустройстве на земле не связано с личными дефектами или слабостью переселенцев, а связано с внешними причинами, такими как нехватка капитала и кредита, отсутствие рынка, плохие дороги и т. д. Переселенцев, которые потерпели неудачу из-за таких причин, можно критиковать за их плохое суждение при выборе земли, но торговцев землей можно в равной степени критиковать за то, что они не предупреждают переселенцев о трудностях до того, как они купят землю.

Торговцы землей должны знать рыночные возможности, размер капитала и кредита, необходимых для успеха на конкретном участке земли и в конкретной местности. На самом деле, торговцы обсуждаемого типа не предупреждают переселенцев. Они дают советы оптимистического характера и применяют к переселенцу дарвиновскую теорию выживания наиболее приспособленных. Ряд этих торговцев землей сказал автору:

Что ж, это дело самого переселенца — преуспеть или потерпеть неудачу. Если он терпит неудачу, он может винить только себя, и он должен уступить место переселенцу, который способен преуспеть. На моей земле или где-либо еще в этом мире нет места для слабаков.

Результаты, которые следуют по пятам такой политики земельного обустройства, описаны в следующем отрывке из письма окружного агента. Он пишет из местности, где многие переселенцы являются иммигрантами:

В некоторых частях этой страны ... статистика показывает, что происходит полная смена фермеров каждые семь лет. Это означает, что несколько фермеров все время приходят и уходят. Несколько фермеров выплачивают налоги и проценты за то, чем они никогда не будут владеть.... Что касается земельных компаний, делающих что-то для переселенца, в большинстве случаев они заботятся о новом человеке некоторое время, но я замечаю, что они также закрывают их, если налоги и проценты не выплачиваются довольно хорошо.

Похожее состояние описано в письме ниже от окружного агента в том же штате:

Земельные компании в этом округе не прилагают никаких особых усилий, чтобы облегчить успех новым переселенцам. Насколько я знаю, все земельные компании в этом округе надежны. Они выполняют свои соглашения с переселенцами. Однако я также могу подтвердить заявление, что многие из наших ферм, с очень небольшой расчисткой, постоянно переходят из рук в руки.

О важности совета и предупреждения от земельной компании переселенцу, и о прискорбной нечастоте, с которой это дается, говорится в этом заявлении окружного агента:

До сих пор единственным средством защиты переселенца был окружной агент. От окружного агента переселенец получает истинное состояние земли, климата и возможности в целом, конкретного региона, в который он направляется. Слишком часто, однако, переселенца встречает на поезде агент по недвижимости, и этот агент не дает своему потенциальному покупателю связаться с кем-либо еще, пока ему не будет продан участок земли. После того, как переселенец купил свою землю, человек, занимающийся недвижимостью, думает, что его связь с ним прекратилась, и он больше не интересуется им, кроме как следить за тем, чтобы обещанные платежи были выплачены в срок.

ОБЩЕСТВЕННО ОРИЕНТИРОВАННЫЙ ТОРГОВЕЦ ЗЕМЛЕЙ

Вторая группа обычного типа торговца землей, хотя и не такая большая, как первая группа, состоит из людей, которые имеют более широкий взгляд на свой бизнес и работу. Хотя они также гонятся за личной прибылью, они понимают, что оказывают, в обмен на свою прибыль, услугу не только покупателю земли, но и обществу. Соответственно, они внимательны к переселенцу, стараются сделать его успешным, и, имея социальную точку зрения, они продвигают образование, социальную работу и другие интересы сообщества среди переселенцев.

Автор встречал ряд таких широко мыслящих и общественно ориентированных торговцев землей. Некоторые из них были настолько скромны, что отрицали, что они заинтересованы или держат в уме какую-либо общественную или социальную цель в своем бизнесе.

Что ж, я гонюсь за прибылью, ничего больше. Помогая переселенцу добиться успеха через предоставление ему кредита, через демонстрации, через поиск рынка для его продукции и через организацию общественной работы, я только рекламирую свою землю и привлекаю новых переселенцев. То есть я применяю немного методов Генри Форда к бизнесу по обустройству земли, вот и все!

Это объяснение было дано крупным торговцем землей в одном из штатов Среднего Запада. Дальнейший разговор с ним показал, что он очень гордится тем фактом, что переселенцы на его земле высоко ценят его и имеют к нему доверие.

Именно о земельных агентах такого типа говорит окружной агент с Севера Среднего Запада в этих словах:

Земельные агенты в этом округе все верят, что в их собственных интересах иметь каждого переселенца довольным переселенцем. Они отходят от идеи, что они закончили с переселенцем, как только продали ему участок земли. Они теперь верят, что они только начинают свои отношения с переселенцем, когда он покупает у них.

Другой окружной агент пишет, что он верит, что

люди, занимающиеся недвижимостью, начинают пытаться следить за тем, чтобы переселенцы, которым они продают землю, преуспевали. Они делают это, будучи снисходительными к своим условиям и выбирая только лучшие типы земли для поселения.

Один из людей, занимающихся недвижимостью, которые имеют этот более общественно ориентированный взгляд на свою работу, описывает свои отношения с переселенцами следующим образом:

Я стараюсь помочь переселенцу, давая ему всю возможную моральную поддержку и поощрение, поддерживая с ним дружеские отношения, чтобы он чувствовал себя свободно приходить ко мне с каждой своей проблемой. Я готов финансировать любого достойного переселенца на полную покупную цену хороших молочных коров, или купить свинью или две, или для любой другой вещи, которая наверняка поможет ему преодолеть трудности. Особенно я хожу среди них, организуя ассоциации фермерских кредитов и собрания общественных центров, тем самым принося всей семье общие социальные возможности, которых жаждет каждая нормальная семья и которые она имеет право ожидать.

ДРУЖЕЛЮБНАЯ ПОМОЩЬ ДЕЛАЕТ ПЕРВОПРОХОДСТВО МЕНЕЕ ЗАПУТАННЫМ

Компания по недвижимости с офисами в Чикаго заявляет, что она помогает индивидуальному переселенцу многими способами:

1. Мы продаем ему лошадей и коров на либеральных условиях.

2. Мы помогаем ему покупать в кредит строительные материалы и другие предметы первой необходимости, такие как корм для его скота, мелкие инструменты и т. д. Мы одобряем многие мелкие счета.

3. Мы много раз индоссируем векселя переселенцев в банках, чтобы помочь им получить кредит, и таким образом получить деньги, с которыми можно прогрессировать.

4. Наша организация поддерживает связь со сторонами, которым мы продали. Наши люди видят их время от времени и дают им советы. Часто мы можем оказать существенную помощь, помогая им купить правильный скот по правильным ценам.

5. Мы продолжаем настаивать на важности того, чтобы они поддерживали связь с окружным советником и получали бесплатную литературу, которая рассылается государственными и федеральными властями.

6. Мы стараемся быть полезными во всем, что способствует общему социальному и экономическому благополучию сообщества. Например:

а. Наш г-н —— был председателем Комитета по займам Свободы в округе ——.

б. Любое предложение о новых дорогах, новых школах или новых церквях получает нашу сердечную и немедленную поддержку.

в. Во всех случаях, когда нас просили пожертвовать акр или пол-акра для церковных целей, мы делали это.

г. Мы сыграли важную роль в помощи ряду начинающих деловых людей открыть сыроварни.

«РИЕЛТОРЫ»

Определенные фазы бизнеса недвижимости, требующие согласованных действий, и особенно желание высшего типа торговцев землей поставить свою торговлю или профессию на более высокий уровень, и тем самым предотвратить ее падение в дурную славу в глазах общественности, привели лучший тип людей, занимающихся недвижимостью, к организации себя в местные советы по недвижимости с ассоциированным членством ведущих местных торговцев, банкиров, юристов и других, особенно заинтересованных в развитии недвижимости. «Риелторы» предпочитают называть свою торговлю «профессией» или «призванием», а не бизнесом или торговлей, ибо они утверждают, что современный дилер по недвижимости — это строитель сообщества и лидер, чья подготовка требует хорошего общего образования и специальной подготовки, указывая, что ряд лучших колледжей в стране дают курсы по бизнесу недвижимости.

Девятнадцать местных советов из тринадцати штатов сформировали национальную ассоциацию в 1908 году. В настоящее время ассоциация включает 130 местных советов в этой стране и Канаде, с общим членством около 8500 человек.

Цели Национальной ассоциации советов по недвижимости — способствовать эффективности среди своих членов, быть расчетной палатой для обмена информацией и идеями, публиковать орган ассоциации, расширять сферу влияния местных людей, занимающихся недвижимостью, помогать в организации местных советов, бороться с земельными «акулами» и «брокерами с тротуара» и поддерживать высокий стандарт профессиональной этики.

Члены ассоциированных местных советов называют себя «риелторами», в отличие от «людей, занимающихся недвижимостью» или «торговцев землей» — имен, которые, как они чувствуют, запятнаны недобросовестными методами «акул».

Ассоциация опубликовала кодекс этики для своих членов, в котором параграф 13 особенно примечателен. Он гласит:

Как долг перед общественностью и друг другом, члены должны сообщать совету о искажениях фактов или любом мошенническом, преступном или незаконном акте, относящемся к недвижимости, который может заманить в ловушку и нанести вред невинным или невежественным лицам; и совет обязан перед членами и сообществом предпринять шаги, чтобы остановить такие практики и наказать виновные в этом стороны.

Местные советы часто оказывают определенные услуги сообществу. Оценочные комитеты часто призываются дать свой экспертный совет в земельных вопросах даже судам и правительственным административным офисам.

Но насколько ассоциация успешна в борьбе с подпольными методами бизнеса недобросовестных людей, занимающихся недвижимостью, сказать очень трудно. Факт в том, что ассоциация выступает за публичную регистрацию и регулирование торговли недвижимостью и в настоящее время работает в этом направлении, поддерживая законопроекты такого рода, которые вносятся в законодательные собрания штатов. Ряд риелторов не в пользу слов «лицензия» и «лицензирование». Они предпочитают вместо этого слова «сертификат», «регистрация» и «регулирование», полагая, что слово «лицензия» ассоциируется в народном сознании с содержанием салунов и подобными профессиями низшего порядка.

Желание этих людей отделиться от обычных людей, занимающихся недвижимостью, называя себя «риелторами», а свой бизнес — «профессией», и их пропаганда публичного регулирования показывают, что земельная «акула» все еще очень жива и что люди, занимающиеся недвижимостью, сами своими собственными частными усилиями не способны успешно бороться с «акулой».

В области частных земельных сделок появляется замена индивидуальному торговцу. Современная колонизационная компания недавно выросла, и из этого нового проекта выросли более широкие политики и методы.

V ЧАСТНЫЕ ЗЕМЕЛЬНЫЕ КОЛОНИЗАЦИОННЫЕ КОМПАНИИ

Более ранние так называемые строители городов и империй были в большинстве случаев не более чем торговцами землей. Когда участок или ферма были проданы, на этом интерес компании заканчивался. Современная колонизационная компания идет гораздо дальше. Когда человек поселяется на земле, компания лучшего типа обычно присматривает за ним, поддерживает его кредитом, предоставляет ему услугу эксперта-сельскохозяйственного советника, заботится о его здоровье и продвигает его социальные интересы и деятельность через оплачиваемого общественного работника.

Все это делается компанией не только ради самого переселенца, но главным образом ради деловых интересов компании, поскольку успех переселенцев на земле компании является лучшей рекламой бизнеса компании. Это создает доверие к компании среди ищущих землю и помогает увеличить объем бизнеса и прибыль. Такие компании довольно недавнего происхождения и пока сравнительно немногочисленны. Их появление означает специализацию в бизнесе по развитию земли.

В штатах Севера Среднего Запада дикая земля по большей части принадлежала лесозаготовительным компаниям. Лесозаготовительные компании пытались избавиться от своих вырубленных и выжженных земель самым простым способом, продавая их частным лицам. Как правило, эта розничная продажа была безуспешной. Они обнаружили, что для них выгоднее придерживаться своего лесозаготовительного бизнеса и продавать свою землю большими участками торговцам землей и компаниям по развитию земли и колонизации.

В этой связи интересно отметить, что в диких местах нашего севера все еще можно увидеть следующие стадии пограничной жизни, как они существуют бок о бок, иногда перекрывая и пересекая друг друга.

1. Самая ранняя стадия, известная американской цивилизации, была стадией девственной дикой природы, населенной животными и по которой бродили индейцы. В качестве остатков того времени встречаются некоторые животные, ныне загнанные в болота и скалы, и несколько индейцев, поселившихся в резервациях.

2. Следующей стадией было время, когда белые миссионеры, торговцы, авантюристы, за которыми следовали профессиональные охотники, начали проникать в дикую природу. Эта стадия охоты белых людей все еще представлена сегодняшними «шакерами» и охотниками, хотя они в основном любительского характера и, так сказать, одомашнены.

3. Следующей стадией было время, когда лесорубы начали быть слышны по всем лесам. Они все еще там, хотя и в значительно уменьшенном количестве. Они поспешно атакуют оставшиеся леса, оставляя за собой унылый, печально выглядящий простор вырубленных и выжженных земель.

4. Эти вырубленные земли теперь захвачены компаниями по развитию земли и колонизации, с их армиями новых переселенцев, пытающихся превратить последние остатки дикой природы в плодородные сады, поля и луга. Это последняя решительная война человека против дикой природы — живописная и трудная борьба. Переселенец дает это яркое описание, напечатанное в Radisson, Wisconsin, Courier:

Везде, куда мы идем, мы видим мужчин, женщин и детей, срезающих и складывающих кустарник и бревна, которые покрывали землю со времен лесоруба. Каждый, кажется, пытается расчистить больше земли, чем его сосед, и подготовить ее к производству урожая, который так сильно нужен во всем мире, и когда мы останавливаемся на минуту, чтобы лучше взглянуть на то, что каждый сделал, мы слышим грохот динамита, который следует за линиями кустарника, когда они отодвигаются.

На севере линия расчистки земли называется линией огня, термин, который можно воспринимать буквально, ибо фронт расчистки земли постоянно находится под огнем и облаками дыма от горящего мусора.

За крепкими новыми переселенцами, последними первопроходцами и фронтирменами в стране, следуют, особенно вдоль рек, где есть водная энергия, промышленные рабочие. Кое-где появляются процветающие производственные и коммерческие города — последняя стадия открытия новой страны для цивилизации.

Но самая важная работа в дикой природе в настоящее время — это работа современных земельных колонизационных компаний. Чтобы дать представление об их работе и методах, необходимо описать одну из этих компаний в деталях.

ТИПИЧНАЯ КОМПАНИЯ

Конкретная компания, исследованная с особым вниманием, расположена в дикой природе одного из штатов Севера Среднего Запада. В целом компания применяет те же методы бизнеса к земельной колонизации, что г-н Форд применяет к производству автомобилей — производство новых ферм в большом масштабе, чтобы уменьшить накладные расходы, и стандартизация различных методов колонизации. Руководящим тестом является успех новых переселенцев на земле компании. Неудачи среди переселенцев избегаются и с ними борются компанией, как если бы они были опасной эпидемией. «Каждая неудача среди наших переселенцев — это плохая реклама для нашей компании, убыток для нас и доказательство дефектов в наших методах бизнеса», — заявил глава компании.

Чтобы обеспечить успех переселенцев и самого поселения, компания действует следующим образом: проводится тщательнейшее изучение земельного участка, который компания намеревается приобрести для целей колонизации. Участок не только внимательно осматривается должностными лицами компании, но и привлекаются эксперты по земельным вопросам, такие как почвоведы, для оценки земли с точки зрения ее сельскохозяйственного потенциала. При рассмотрении возможностей использования земли также используются отчеты федеральных и штатных землеустроителей.

После приобретения земли разрабатывается план колонии, предусматривающий необходимые дороги, места для поселений, ирригационные или дренажные системы, использование водной энергии, общественные центры, опытные фермы и т. д. На прилагаемой карте показан план одной из таких колоний.

Затем участок подвергается межеванию и нарезается на фермы в соответствии с принятым планом. Компания отбирает ряд фермерских участков. На каждом из них отводится место для фермерских построек и огорода. Компания строит простой недорогой дом и сарай на небольшой расчищенной площадке, обычно выходящей на главную дорогу. В настоящее время компания прекратила расчистку земли для сельскохозяйственного использования, поскольку, если есть участок расчищенной земли, новый переселенец склонен тратить основные усилия на его возделывание, пренебрегая расчисткой новых площадей.

Наш опыт показал, что гораздо лучше, когда новый переселенец начинает свое дело с расчистки. Он сразу приобретает необходимый опыт и обретает уверенность в том, что способен преодолеть трудности расчистки. В результате у него растет стремление расчищать больше земли каждый год,

— пояснил представитель компании. Это еще раз показывает, с какой тонкостью компания должна приспосабливать свои методы к психологическим особенностям переселенцев.

В то же время компания оснащает опытную ферму и запускает ее в эксплуатацию под руководством квалифицированного агронома. Для общественной работы предоставляется зал и нанимается общественный работник.

Тем временем агенты и рекламодатели компании активно информируют о земельных возможностях людей, намеревающихся поселиться на земле. Новые переселенцы делятся на два четких типа. Первый тип состоит либо из коренных американцев, либо из иммигрантов, которые ранее уже занимались сельским хозяйством в Соединенных Штатах в качестве землевладельцев или арендаторов. Ко второму классу относятся иммигранты, жившие в городах и желающие поселиться на земле. В большинстве случаев они занимались сельскохозяйственным трудом в своих родных странах.

ВИСКОНСИНСКАЯ КОЛОНИЗАЦИОННАЯ КОМПАНИЯ ВИДИТ НЕОБХОДИМОСТЬ В ОБЩЕСТВЕННЫХ ЦЕНТРАХ

Сама компания принимает во внимание расовые и национальные факторы. В год проведения исследования компания вела основную деятельность в одном из районов с польскими иммигрантами и предпочитала их даже местным переселенцам. Причина заключалась в том, что с иммигрантами, особенно славянами, легко ладить, и они охотно следуют указаниям и советам компании. Они трудолюбивы и поначалу довольствуются небольшим доходом. Напротив, местные жители обычно мало прислушиваются к указаниям и советам компании, стремясь к быстрому успеху. В случае, если они не добиваются успеха так быстро, как ожидали, они разочаровываются, покидают место и портят репутацию компании.

Земля продается участками по сорок акров, либо как «готовые» фермы, либо без сельскохозяйственных улучшений — «только земля». Покупатель может приобрести столько участков, сколько пожелает и за сколько сможет заплатить. Однако компания не поощряет покупку земли в объеме большем, чем переселенец способен реально освоить и возделать, что обычно составляет около сорока акров.

В своем буклете компания предлагает следующие три плана продажи земли:

ПЛАН № 1 Только земля, без улучшений

First payment, $200 for each 40 acres. Total cost, $750 to $1,000 for each 40 acres.

Если вы покупаете по Плану № 1, вы платите только за землю. Если вам понадобятся пиломатериалы или строительные материалы, мы предоставим их вам по себестоимости и включим в ваш контракт. То же самое касается случая, если вам понадобится домашний скот. Другими словами, мы предоставим товары на сумму, равную первому взносу. Цены варьируются в зависимости от местоположения и качества земли.

ПЛАН № 2 Сорок акров земли с домом и домашним скотом

Дом 14×20 футов, 1 этаж, 1 корова, 1 маленький поросенок, 4 цыпленка, полный ассортимент семян овощей и цветов, 1 бушель смеси семян клевера и тимофеевки.

Cash payment, $250.

Total cost, $1,100 to $1,350.

Эти планы охватывают только 40 акров. Если вы хотите большую площадь, добавьте к этим планам необходимую вам землю по цене от 750 до 1000 долларов за 40-акровую единицу.

ПЛАН № 3 Сорок акров земли с домом, сараем, домашним скотом и инструментами

Дом 14×20 футов, 1,5 этажа, сарай 12×14 футов, 1 корова, 4 цыпленка, 2 маленьких поросенка, полный ассортимент семян овощей и цветов, 1 бушель смеси семян клевера и тимофеевки, 1 садовый культиватор, 1 поперечная пила, 1 топор, 1 коса для кустарника, 1 мотыга.

Cash payment, $400.

Total cost, $1,250 to $1,500.

Как показал опыт, у переселенца на новой земле, которую ему приходится расчищать, нет возможности использовать лошадь в полную силу в течение первых двух лет. Поэтому компания не включает лошадь в предварительное оснащение «готовой» фермы. Когда новому переселенцу нужна лошадиная сила для пахоты или перевозки грузов, он нанимает лошадь у своих более опытных соседей или на демонстрационной ферме компании по разумной цене.

Одно из особых усилий компании заключается в обеспечении рынка сбыта для продукции переселенцев. С этой целью компания поддерживает и продвигает создание кооперативных маслоделен.

Политика компании заключается в поощрении организации местных государственных банков везде, где она ведет колонизационную работу, поскольку компания понимает, что необходимо удовлетворять потребности переселенцев в краткосрочном кредитовании. Она всегда поощряет местных торговцев и жителей близлежащих городов приобретать акции банка. Оставшиеся акции обычно выкупают лица, связанные с компанией, при условии, что как только кто-либо из местных жителей пожелает их приобрести, компания продаст их им с начислением 6 процентов годовых.

Несколько лет назад компания организовала банк в одной из своих колоний, чтобы переселенцы могли получать надлежащий кредит. Компания сочла необходимым что-то предпринять, так как до этого у переселенцев не было возможности получить краткосрочный кредит. Через три года после организации банка жители колонии выразили желание приобрести банковские акции, и люди, связанные с колонизационной компанией, продали все свои акции, за исключением одной-двух сотен долларов на каждого, которые местные жители попросили их оставить, так что из 10 000 долларов акционерного капитала 1 000 долларов удерживается лицами, заинтересованными в компании. В другой колонии некоторые местные жители также изъявили желание приобрести акции, и им были предложены акции, принадлежащие лицам, связанным с колонизационной компанией, по цене их приобретения плюс 6 процентов годовых. Это практиковалось в различных районах, где компания способствовала организации банка.

Поскольку методы ведения бизнеса компании основаны на принципе успеха переселенца, компания поддерживает очень тесную связь со своими поселенцами. На каждого переселенца в местном офисе компании заводится карточка «Учета прогресса». Приведенное ниже воспроизведение основных разделов карточки указывает на пункты, демонстрирующие экономический прогресс переселенца. Хотя заполнить все пункты актуальными данными не всегда возможно, начало всегда кладется. По мере посещения ферм переселенцев представителями компании или обращения самих переселенцев в офис компании за советом или помощью информация собирается и добавляется в карточки. В конечном итоге таким образом накапливается бесценная запись важнейших фактов, касающихся переселенца и его прогресса.

УЧЕТ ПРОГРЕССА ПЕРЕСЕЛЕНЦА

Имя .................... Адрес ...................

Описание

Акров .............Сек............Тп........Р...... ...... .............Сек............Тп........Р...... ...... .............Сек............Тп........Р...... ...... Округ............Штат.............Всего акров...... Почва............Расстояние до школы............миль От города..........миль. Название.................... Национальность........Возраст..............Дети......... Предыдущий опыт ведения сельского хозяйства.......................... Куплено........акров..........у.................... (год и месяц) Переехал на землю в..............191.... Из........... У меня было наличными.................Скот............... Инструменты и техника..................................

Общий чистый капитал (когда я переехал на землю) $.........

улучшено

Price paid for unimproved land, $..............

_____________

Оплачено наличными........................... Остаток долга............................

Улучшения, оборудование и домашний скот, включенные в покупную цену....................................................... ............................................................ Условия контракта........................................... Процентная ставка 6 процентов.

Запись прогресса 1-й 2-й 3-й 4-й 5-й 6-й 7-й 8-й год год год год год год год год Построено....................................................... Расчищено (вспахано)............................................ Расчищено (корчевание пней)......................................... Огорожено...................................................... Кол-во коров................................................. Кол-во телят............................................... Кол-во лошадей............................................... Кол-во жеребят................................................ Кол-во свиней................................................. Дней работы на стороне............................................. Долг по движимому имуществу............................................. Долг банку................................................... Выплачено за землю (осн. долг)........................................ Выплачено за землю (проценты).........................................

PRESENT VALUE OF PROPERTY

Land

Acres Classification Acres Acre Total

Fenced Value

...... Cultivated ...... ...... ......

...... Cultivated (stumps in) ...... ...... ......

...... Meadow (wild hay) ...... ...... ......

...... Unimproved ...... ......

Total value of land $......

Buildings

Size Material Insured For Total

House ...... ...... ......

Barn ...... ...... ......

Silo ...... ...... ......

Total value of buildings $......

Live Stock

No. Value, Total

Each

...... Dairy cows ...... ......

...... Dairy heifers ...... ......

...... Dairy calves ...... ......

...... Beef cattle ...... ......

...... Horses ...... ......

...... Colts ...... ......

...... Hogs ...... ......

...... Sheep ...... ......

Total value of live stock $......

Machinery

..................................................

Total value of machinery $......

Assets Liabilities

Value of land $...... Due on land $......

Value of buildings ...... Due on live stock ......

Value of live stock ...... Due on machinery ......

Value of machinery ...... Other debts ......

Value of other property ...... Other debts

Total $......

Present net worth $......

Эти записи о прогрессе ценны для компании по ряду причин. Они помогают при рассмотрении вопроса о продлении кредита, при предоставлении советов переселенцам и при выяснении того, какие общие методы ведения бизнеса являются для компании наилучшими с точки зрения помощи переселенцу в достижении успеха.

Поскольку будущее благополучие переселенца в определенной степени зависит от его успехов в американизации, компании было бы целесообразно включить в карточки учета пункты, касающиеся даты прибытия переселенца в Америку, его статуса натурализации и степени владения английским языком на момент поселения на земле. Эти несколько дополнительных пунктов вряд ли усложнят или обременят работу по ведению записей в местном офисе компании.

СОВЕТНИК

Должностные лица компании заявили, что семья иммигрантов по прибытии в колонию робка и беспомощна. Знакомство семьи с новыми условиями и окружением должно происходить постепенно. Представитель компании встречает семью на станции и направляет ее в отель, где она проводит несколько дней, прежде чем ее отвезут на ферму. В течение этих нескольких дней советник компании часто навещает семью, беседует с ее членами, возит их по колонии, знакомит с будущими соседями и объясняет местные условия. Когда семья переезжает на ферму, советнику компании все еще приходится навещать их почти ежедневно, поскольку существует множество вопросов, по которым переселенцу нужны совет и поддержка.

Большинство новых переселенцев совершенно не знают методов расчистки земли. Этому их должен научить советник. Как кормить коров, что и когда сажать, как возделывать землю и как обращаться с продуктами — по всем этим вопросам новым переселенцам требуется постоянное руководство. Они сами называют две причины своей потребности в советах по ведению фермерского хозяйства. Во-первых, европейские методы ведения сельского хозяйства отличаются от американских, особенно потому, что в Европе они не занимались освоением новых земель. Во-вторых, проработав в Америке на производстве, часто долгие годы, они в определенной степени забыли европейский фермерский опыт.

Пока автор находился в офисе советника, переселенцы постоянно обращались к последнему за советом по самым разным вопросам. Одна женщина пришла в слезах и через своего сына-переводчика сказала, что ее корова больна и, возможно, умирает. Другая женщина просила совета по поводу больного ребенка. Мужчина пришел с просьбой продлить дорогу до его участка. Еще один хотел заняться корчеванием пней на своей земле совместно с соседями, при условии, что компания предоставит машину, а советник приедет руководить работой. Другой мужчина просил совета по поводу продления ему кредита. Так поток запросов шел непрерывно. Советник должен был быть, как это и было, чрезвычайно способным человеком, чтобы справляться с необычайным списком требований. Он был экспертом-агрономом, энергичным и влюбленным в дело помощи иммигрантам-переселенцам.

ЭТА ДВУХЛЕТНЯЯ ВИСКОНСИНСКАЯ ФЕРМА ГОТОВА К ПРИЕМУ НЕДАВНО ПРИОБРЕТЕННЫХ ОВЕЦ ПОРОДЫ ШРОПШИР

По поводу необходимости подготовленного советника для новых переселенцев президент компании пояснил следующее:

Наибольшая потребность в обучении существует в области расчистки земли, поскольку современные методы расчистки — методы того, как именно «вырубать кустарник» и в какое время года проводить работы — совершенно новы почти для каждого переселенца, прибывающего в колонию. Неудивительно, что мы сами каждый месяц изучаем, экспериментируем и совершенствуем методы расчистки земли.

В целом наши иммигранты-колонисты — эффективные работники. Дело в том, что некоторые здания на нашем новом участке строятся нашими переселенцами. Многие из них были подрядчиками. Многие иностранцы работали на верфях на побережье. Некоторые из них работали на крупных фермах. Мы находим их очень умными и способными, а некоторых — очень хорошими деловыми людьми. В этом году мы построили более двадцати миль дорог, причем все это было сделано по контракту, и все контракты были взяты нашими новыми переселенцами. За последний год было построено около двухсот домов, и все они были законтрактованы новыми переселенцами.

Правда, им есть чему поучиться, так же как и нам. Мы не столько учим их, сколько работаем с ними, учимся вместе с ними, многому учимся у них, так же как они учатся у нас. Мы открываем наши демонстрационные фермы, изучая проблемы так же, как и они. Основная работа нашего советника — помогать им в выборе семян, наиболее приспособленных к этой местности, выступать в роли своего рода лидера для сообщества, поскольку все они чужие, и пока они не привыкли к стране и пока среди них не появились свои лидеры, необходимо, чтобы был нанят внешний лидер, такой как наш сельскохозяйственный советник, но не из-за невежества или неэффективности иностранцев.

Наблюдая за реальной работой таких советников в ряде случаев, автор убедился, что в каждой новой сельской иммигрантской колонии необходим умный, отзывчивый и эффективный советник, и что частные колонизационные компании заслуживают похвалы за наем таких советников.

ДЕТИ ПЕРЕУТОМЛЕНЫ

В одной из колоний автор заметил, что дети переселенцев работают очень много. На одной ферме трое детей — два мальчика и одна девочка — в возрасте от девяти до тринадцати или четырнадцати лет расчищали землю от камней и остатков кустарника и пней. На другой ферме жена переселенца со своими двумя крошечными и хрупкими девочками возделывала картофель, каждая используя грабли. На третьей ферме два мальчика, десяти и двенадцати лет, косили сено косами. Мальчики были худыми и бледными. В разговоре они казались серьезными и несколько безрадостными, хотя в некоторой степени с энтузиазмом относились к своей новой ферме.

Местные должностные лица компании, а также сами переселенцы признавали, что их дети работают значительно, вплоть до того, что их часто не пускают в школу. Переселенцы говорили, что понимают вред, наносимый их детям как чрезмерным трудом, так и отрывом от школы. Но они очень стремятся поставить свои новые фермы на прибыльную основу в кратчайшие сроки. Должностные лица компании заявили, что до сих пор не вмешивались в использование детского труда, но в будущем постараются осуществлять некоторый надзор за работой детей в колонии.