Во всех кухнях большого доходного дома была вода. Холлы были абсолютно темными, но были свободны от неудобств, связанных с наличием раковин в коридорах. Лестницы и холлы были покрыты светлой клеенкой, на краях ступеней были латунные накладки. Все содержалось в такой чистоте, в какой только могли поддерживать мыло, вода и мышечная сила.
Первый визит в этот дом был сделан задолго до того, как полковник Уэринг показал, что могут сделать чистые улицы в районах доходных домов. На обочине улицы перед дверью стояли три бочки для золы, наполненные до трех дюймов от края, тщательно накрытые газетами, заправленными вокруг краев содержимого. Это указывает на стандарты этой экономки. Она ненавидела грязь и беспорядок. Она не могла быть счастлива там, где они были. Она прокладывала свой путь тактом, принуждением, убеждением, любыми средствами к сердцу и дому каждой невежественной хозяйки, которая оказывалась под этой крышей. Она учила готовить, посылая пирожные, хлеб, суп, которые приготовила сама, жильцам, пробуждая в них желание научиться готовить это конкретное блюдо. Она организовала обмен навыками среди жильцов. Женщина, которая могла сшить платье, но не шляпу, обменивалась навыками с той, которая была модисткой. Женщина, которая пекла хлеб, но не справлялась с пирожными, обменивалась навыками с мастером по пирожным. Они даже по очереди ходили в театр, а соседка оставалась дома и присматривала за детьми.
Собственность с каждым годом становилась ценнее; объявление об аренде не появлялось у двери. Дом годами стоял особняком от соседей. Эту экономку вынудили сложить свои обязанности, и она покинула дом, мудро заметив: «Никто не будет управлять им по-моему. Я не смогу жить здесь в мире». Через шесть месяцев съехали все жильцы, кроме торговца спиртным; и даже его бар опустился на более низкий уровень. Здание, в котором можно было бы содержать много домов, теперь является лишь местом ночлега. Люди въезжают и выезжают; никаких отношений не устанавливается; нет ничего, что удерживало бы жильца здесь больше, чем в любом другом доме. Владелец продал собственность, ненавидя ее нынешний облик.
Опять же, жильцы будут жертвами мстительных экономок, которые по любой или без всякой причины начнут систему мелких преследований, чтобы заставить жильца съехать. Затем есть экономка-сплетница, которая держит жильцов в состоянии войны. Не секрет, что метод сбора арендной платы некоторых экономок удерживает жильцов из года в год. Они принимают арендную плату самыми мелкими суммами, ежедневно или еженедельно. К концу месяца они обычно собирают полную сумму. Дома, где преобладает эта система, являются самыми нежелательными. Жильцы ради этой снисходительности терпят явные пороки. Важное — это место ночлега для семьи. Работа нестабильна, или длительные периоды безработицы сделали выплату арендной платы невозможной на какое-то время. Экономка понимает это и берет на себя ответственность за удержание жильца до тех пор, пока арендная плата не будет выплачена. Взамен жильцы терпят невыполнение обязанностей со стороны экономки. Молчание — их выражение благодарности. Никакого ремонта не делается, ибо никто его не требует. Дом опускается все ниже и ниже; любой может въехать, заплатив часть месячной арендной платы. Свободные комнаты грязные — дают видимые доказательства присутствия паразитов; но семья, выселенная с половиной месячной арендной платы на руках, не может позволить себе быть привередливой. Это дом, который создает трущобы.
Две экономки доходных домов обсуждали владельцев и жильцов в присутствии автора. Одна была строгой, поддерживала в доме удивительную чистоту, комнаты редко пустовали; другая, постоянно в ссорах с жильцами, всегда имела кого-то на выселение, сваливала вину за свои беды на жильцов. Первая слушала, наконец медленно сказав: «Нет, это ты виновата. Ты становишься злой и обижаешь детей. Ты делаешь любимчиками некоторых детей и матерей, а другие видят это и злятся. Тогда начинается драка. Чтобы удержать дом, ты должна относиться ко всем одинаково. Ты должна установить хорошие правила; ты должна выполнять свою часть и заставлять каждую жиличку выполнять свою. У меня пять лет живут двое из тех, кого ты выгнала из своего дома. Они хорошие жильцы; следи за собой».
A TYPE OF THE PRESENT.
Есть домовладельцы, которых не заботит ничего, кроме дохода от их собственности. Любой тип жильца, который будет платить арендную плату, приемлем. Любая экономка, которая собирает указанную сумму, может удерживать контроль без вопросов. У экономки могут быть стандарты, но они отбрасываются требованиями домовладельца. Арендная плата в таких домах обычно высока, потому что существует такой процент потерь в арендной плате. Этот дом также способствует созданию трущоб.
Беспечное и, по-видимому, злонамеренное разрушение собственности жильцами не оценивается теми, кто поверхностно касается этого вопроса о доходных домах. Еще не найдено способа заставить население доходных домов понять, что злоупотребление собственностью является фактором в их проблеме с арендной платой. В течение года автор гуляла с группой женщин, две из которых были экономками в доходных домах. Этот вопрос о жильцах свободно обсуждался женщинами, которые были как жильцами, так и экономками. Было интересно обнаружить, что все согласились с тем, что одна семья может изменить характер доходного дома к худшему, но одна семья не может улучшить его характер. Причина была в том, что семья над доходным домом приходила только для того, чтобы снизить арендную плату в трудное время, в то время как семья со злыми наклонностями оставалась до тех пор, пока их не выселяли, чтобы они переехали в более дешевый доходный дом и опустили его. Они согласились, что там, где экономка и жилец хорошо ладили друг с другом, оба ненавидели перемены. Две вещи, которые тянули вниз характер доходного дома, — это употребление пива и разрушительные дети — дети, которым позволяли «бегать дикарями». Эти женщины настаивали на том, что в доходных домах никогда не было бы ссор, если бы не эти две причины. Женщина, которая пила пиво, приглашала своих новых соседей выпить. Они угощали в ответ, и дом сразу же это показывал. Женщины, которые пьют пиво таким образом, становятся небрежными к себе и своим домам; они избавляются от своих детей, которые вскоре учатся наслаждаться свободой от контроля. Дети разрушают собственность сначала в игре, по неосторожности, а позже становятся злонамеренными.
Если экономка остра и проницательна, эти женщины-жильцы утверждали, что она может в любое время избавиться от нежелательного жильца; но экономки придерживались мнения, что если владельца не заботит ничего, кроме арендной платы, экономка часто вынуждена впускать и удерживать нежелательных жильцов. Они признавали, все до единой, что дома довольно точно указывали на характер людей, которые будут в них жить, и что арендная плата в очень большой степени регулировала класс жильцов. Они признавали, что временами можно найти жильцов, которые жили много лет в одном доме, где условия изменились к худшему. Но это было необычно. Люди теперь выбирали дома, где преобладали те, кто был их веры, и, если иностранцы, те, кто был их национальности. Что эта тенденция наблюдалась все больше и больше с каждым годом. Эта группа женщин была среди остатков христиан, оставшихся в нижнем Ист-Сайде. Все они родились там в ирландских семьях. Они жили в домах, граничащих с краем Ист-Ривер — старых домах по плану первых доходных домов, построенных в Нью-Йорке, или в домах, спроектированных для одной семьи, а теперь вмещающих от четырех до восьми. Двое из них жили в домах, построенных в ряд восемьдесят три года назад. Это были двухэтажные каркасные дома с мансардными окнами и подвалом, построенные без приямка, дверь в подвалы открывалась как дверь в погреб на улицу. Эти подвалы были заняты по одной семье каждый. Четырнадцать из этих домов все еще стоят. Люди в этом районе живут жизнью, полностью своей собственной. Их вытеснили, более процветающих, евреи, в то время как остатки оказались окружены ими.
Эти люди живут в пределах римско-католического прихода, который двадцать лет назад насчитывал почти одиннадцать тысяч душ этой веры. Три года назад священник, отвечающий за него, оценил свой приход менее чем в четыре тысячи, и эти четыре тысячи остались, потому что они были слишком бедны, чтобы уехать, заявил он.
Евреи, как это бывает с жильцами, в одном и том же квартале демонстрируют много социальных слоев, много степеней бедности и процветания, много стадий развития в американской цивилизации. Есть чувство братства, которого не хватает другим людям. Дома варьируются от самых нечистоплотных, плохо содержащихся до нового доходного дома с богато украшенным входом и современными удобствами. В самых современных при входе можно обнаружить стены, исписанные и сломанные, когда деревянная отделка еще новая. Кажется, никого не беспокоит это разрушение. Экономка не борется, ибо это ожидается и включено в арендную плату. Сантехника самая простая, ибо ожидается, что она представит самый большой процент потерь в управлении собственностью. Один из самых сложных новых доходных домов, построенных в нижнем Ист-Сайде, был посещен через три месяца после того, как был заселен. Каждый коридор от верха до низа дома имел разбитую штукатурку и был исписан карандашом и мелками. Сантехник был тогда ежедневным посетителем. Этот дом год спустя нес на интерьере доказательства, которые могли принести годы тяжелого использования. Экономка собирала арендную плату и следила за мусором. Она была совершенно безразлична к внешнему виду дома, который, предназначенный для процветающих семей, был гнездом потогонных мастерских, где работали даже дети шести и семи лет. Арендная плата была собрана; это было единственное требование владельца.
Вест-Сайд переполнен, потому что производство и склады вытесняют дома. Арендная плата высока, и дома по большей части — старые резиденции, занятые несколькими семьями. Люди, в основном, американцы. Они глубоко привязаны к этому старому району, потому что это их родина; и для многих из них существует еще более глубокая привязанность, ибо этот район был родиной родителей. В домах часто обнаруживаются друзья на всю жизнь, часто родственники, в качестве жильцов. Жильцы по очереди содержат холлы и лестницы в чистоте, и дома в целом хорошо содержатся. Здесь одному жильцу разрешается скидка на арендную плату за сдачу комнат, сбор арендной платы, уход за тротуаром и крыльцом, мусором и баками для золы. Большинство людей в этом районе — протестанты. Протестантские церкви хорошо содержатся. Корпорация Тринити поддерживает детские сады, школы кулинарии и шитья. Мемориал Джадсона — очень привлекательный гимнастический зал, который привлекает детей даже с запада, от Норт-Ривер. Методистская церковь вмещает многих, кто ни в каком другом районе не мог бы найти такого же равенства и свободы. Словарный запас людей по всему этому району показывает эффект новых видов деятельности в современных церквях; эффект расширяющихся интересов детей в искусстве и природе через образование в государственных школах.
Хотя люди живут на небольшие доходы, часто на нестабильные доходы, жизнь проживается на гораздо более высоком уровне, чем в Ист-Сайде. Дети не так скороспелы в злых знаниях. Эта разница во многом обусловлена тем фактом, что дома содержат максимум три и четыре семьи; что многоквартирные дома в районе недоступны никому, кроме квалифицированного рабочего. Он держится на своем при высокой арендной плате в доме, который укрывает лишь три другие семьи, подобные его собственной. Его соседи — люди с такими же амбициями, как у него самого, и требуют того, что требует он.
A CORNER IN A WORKINGMAN'S HOME.
Экономки в этом районе существенно отличаются в своем отношении к жильцам от тех, что в более неоднородном населении Ист-Сайда города. Одно сходство признается — эффект характера экономки. Здесь, как и в Ист-Сайде, в очень большой степени комфорт, здоровье, мир и добрая воля жильцов в каждом доме зависят от характера и духа женщины, которая контролирует собственность для домовладельца.
Закон естественного отбора остается в силе. Экономка удерживает жильцов, которые удовлетворены условиями, которые она создает. Они, особенно дети, развиваются в привычках чистоты, в заботе о собственности, в уважении к правам других, как того требуют правила дома, обеспечиваемые экономкой. В ее власти избавиться от тех, кто не принимает ее диктат, пусть они будут какими угодно — справедливыми или несправедливыми. Экономка заставит почувствовать свое присутствие. Если она нарушает закон при удалении мусора вне дома, жильцы будут нарушать закон, который она создает для них при уходе и удалении мусора внутри дома. Если она вынуждена подчиняться закону, она заставит жильцов подчиняться закону. Именно это делает мораль Департамента санитарной очистки улиц такой важной. Если часть дома, которую при аренде жильцы соглашаются содержать в чистоте, не содержится в чистоте, наблюдатель обнаружит, что экономка не выполняет свою часть соглашения по поддержанию чистоты входа.
Большим фактором в доходном доме для формирования или разрушения характера является экономка, которая заведует им. Там, где ей хорошо платят, она делает собственность ценной. Она заботится о ней, о характере жильцов. Жильцы остаются в доме из-за преимуществ, которые ее услуги контролируют для бедняка и его жены, стремящихся обеспечить лучшее благополучие своих детей. Собственность под управлением этого типа женщины сопротивляется распаду. Она удерживает ее, несмотря на распад вокруг. Бесхарактерная, неряшливая, безразличная экономка является фактором разрушения собственности из-за разрушительного характера жильцов, которые будут терпеть ее и ее методы.
Дом, который является собственностью человека со «связями», является препятствием для цивилизации, которое почти невозможно преодолеть. По попустительству закон не действует. Если надавить, такой владелец может легко избавиться от жильцов, которые пытаются, или за которых пытались, принудить владельцев отремонтировать собственность. Владелец мельницы на набережной в нижнем Ист-Сайде владел тремя трехэтажными домами с подвалом, примыкающими к собственности мельницы. Они были построены для одной семьи каждый. Подвалы были переделаны в магазины, а этажи выше переделаны с минимальными затратами для размещения одной или двух семей. Это означало две внутренние спальни абсолютно без вентиляции. Жильцы этой собственности и все в округе были измучены дымом и газом из трубы мельницы. Когда ветер дул прямо на дома, окна держали закрытыми часами в самую жаркую погоду. Все жильцы сушили свою одежду на веревках с блоками. Часто сажа делала одежду непригодной для носки, и ее приходилось стирать второй раз. Десять лет усилий не смогли принудить к строительству трубы той мельницы до законной высоты.
Дома, которыми владел владелец мельницы, были в позорном состоянии. Туалеты во дворах не имели протока воды. Инженер мельницы должен был нести шланг от мельницы через заборы к туалетам, чтобы смыть их. Иногда он забывал выключить воду, и дворы были затоплены и становились отвратительными. Иногда он забывал днями напролет смывать туалеты, когда условия были еще хуже. Только люди, которые были беспомощны или безнадежны, терпели бы такие условия. Одна из работниц Колледж-сеттлмента обнаружила условия в этих домах. Она предприняла немедленные шаги, чтобы принудить к необходимым улучшениям. Владелец обнаружил, что жена и дети одного из жильцов ходили в клубы в Сеттлменте, и он приказал этой семье съехать. Прежде чем мать съехала, ее образование началось, и она передала своим соседям информацию, что условия незаконны и могут быть изменены, если они будут бороться за это. Мужчина требовал арендную плату первого числа месяца; он был жестким и непреклонным; жильцы продолжали войну, пока он не выселил каждого, кто говорил по-английски, и заполнил свои дома иностранцами. Один из магазинов используется для хранения и сортировки тряпок и бумаги; по соседству мясная лавка. Борьба была прекращена. У владельца были «связи», и закон игнорируется по сей день в той собственности.
Вся земля на набережной реки в этом районе на протяжении кварталов — это намывная земля, засыпанная городскими отходами, на которой дома были построены много лет назад. Этот вид собственности простирается назад от Норт-Ривер на три, а в одном месте на четыре квартала. В некоторых домах у реки весенние и осенние приливы поднимаются в подвалах. Работники Колледж-сеттлмента, которые посещали семьи в одном из этих домов, были обеспокоены количеством болезней в нем. Малярия поразила каждую семью. Весной и осенью заработная плата терялась временами до трех наемных рабочих в одной семье по два и три дня каждую неделю. В дополнение к потере заработной платы были расходы на лекарства и врачей. Наконец пришла срочная просьба, чтобы работник посетил девушку шестнадцати лет, которая умирала от чахотки на первом этаже. Это состояло из четырех комнат, две из которых были внутренними спальнями, каждая из которых вмещала кровать в три четверти и стул между кроватью и стеной. Одна была абсолютно непроветриваемой, кроме как через двери. Это был, по сути, проход между передней и задней комнатами. Этот план — обычный план в домах, переделанных из резиденций для одной семьи в доходный дом.
Дверь другой спальни, которая открывалась в большую комнату, была закрыта ночью, потому что большая комната использовалась как спальня мужскими членами семьи и одним жильцом. Девушка шестнадцати лет спала с двумя другими в той комнате в течение восьми лет. Полы четырех комнат были покрыты коврами. Запах был тошнотворным. Посетитель спросила жильца, который привел ее к больной девушке, что вызывало запах, ощутимый в холле, с передними и задними окнами, всегда открытыми, невыносимый в комнатах, где двери и окна были закрыты.
«О, это! Вода была в подвале уже две или три недели. Приливы сейчас высокие». Визит в подвал показал воду на высоте второй ступеньки лестницы подвала; также канализационную трубу, которая лопнула. Визиты совершались в соответствующий городской департамент раз в неделю в течение одиннадцати недель. Клерк, при последнем визите, очевидно, намереваясь быть шутливым, сказал: «Слушай, что за дело этим людям принимать ванны в том подвале? У них нет ванн».