Примечание переводчика:

Изображение на обложке создано переводчиком и является общественным достоянием.

Октавия Хилл. С картины Сарджента

ДОСТОЙНОЕ ЖИЛЬЕ, КОТОРОЕ ОКУПАЕТСЯ. ИССЛЕДОВАНИЕ ЦЕЛЕЙ И ДОСТИЖЕНИЙ АССОЦИАЦИИ ОКТАВИИ ХИЛЛ. 1896–1917

By

FULLERTON L. WALDO

Philadelphia:

THE HARPER PRESS

1012–20 Chancellor Street

1917

Copyright 1917

by

Harper Printing Company

PRINTED IN THE UNITED STATES

TABLE OF CONTENTS

I
| Page
Foreword | 7
II
Octavia Hill | 11
III
The Association | 21
IV
Days Afield | 77
V
Does it Pay? | 103
VI
Appendices | 111–121
Index | 123

СПИСОК ИЛЛЮСТРАЦИЙ

| Page
Portrait of Octavia Hill | Frontispiece
A court improved | 20
Calling for a change | 23
Montrose Street | 29
Casa Ravello | 35
Monroe Street | 41
Workman Place | 45
Workman Place—Interior view of yard | 47
Interior view of Workman Place | 49
East Rittenhouse St., Germantown | 53
East Rittenhouse St., rear, after improvement | 55
New Houses—East Rittenhouse St. property | 57
Plan of dwellings for the Philadelphia Model Homes Company | 61
Plans of Richmond Houses | 62–64
Houses of the Richmond Group—Playground in the rear | 67
Gaul St. houses, Richmond Group | 69
Chart showing the increase in the number of properties owned by the Octavia Hill Association from 1896 to 1915 | 73
Philadelphia homes altered to tenement houses | 79
Franklin Court before renovation | 87
Franklin Court after renovation | 89
Court of North Third St. property before renovation | 97
Court of North Third St. property after renovation | 99

I. ПРЕДИСЛОВИЕ

Филадельфию не зря называют «городом домов». С какой бы стороны вы ни въехали в ее просторные пределы, вы увидите ряд за рядом небольшие двухэтажные дома из красного кирпича с каменными ступенями, возможно, с палисадником перед домом или позади него, с удивительным разнообразием тенистых деревьев и с неким особым ощущением довольства и процветания, разлитым в самом воздухе над бесчисленными дымящимися трубами.

Несмотря на дурно пахнущее нерадивое управление прошлых лет, пережитки которого искореняются шаг за шагом — с каждым разочаровывающим отступлением следует большой шаг вперед, — величайшей гордостью Филадельфии является то, что тысячи и тысячи этих маленьких домиков сохранялись все эти годы, в отличие от перенаселенных, зловонных трущоб, которые стали бичом многих других мегаполисов.

Миллион человек — более половины населения — живут в отдельных домах.

Существуют многоквартирные дома недавнего происхождения: назревает проблема многоквартирного жилья. Но удовлетворение развитого инстинкта строителей и домовладельцев Филадельфии не лежит в направлении уходящих в небо многоквартирных домов, которые заменяют крыльцо пожарной лестницей, заставляют ящик с геранью или фикус служить садом, украшают вид между высокими стенами «коротким и простым бельем бедняков» и подвешивают растущего ребенка, словно гроб Магомета, на полпути между затянутым дымом небом с грязным световым люком или гравийной крышей и захламленным адом тротуара далеко внизу.

Филадельфийские семьи, привыкшие думать о здоровье и комфорте прежде всего в контексте подрастающего поколения, предпочитают уединение беспорядочному сожительству и любят свою собственную «виноградную лозу и смоковницу», растущие прямо от земли, с той цепкой привязанностью, которая свойственна патриархальному наследству. Там, где отдельный дом является невозможной роскошью, возводимое многоквартирное жилье должно признавать право семьи на все доступные блага и удобства отдельного дома.

На последующих страницах описываются усилия вдумчивой группы филадельфийцев по обеспечению чистым жильем и здоровой средой семей со скромным достатком или живущих в достойной бедности. Эти усилия, которым сейчас двадцать один год, уже переросли стадию эксперимента, но они никогда не откажутся от нового света и не оставят полностью, как бы они ни адаптировались, идеалы, являющиеся духовным наследием Октавии Хилл. Кто эта великая и добрая женщина была и что она сделала для человечества, объясняется в первой главе. Далее излагается история жизни той работы в Филадельфии, которая увековечивает ее имя и влияние. Затем читатель переносится в те места, где Ассоциация трудилась над тем, чтобы расчистить и отстроить их, дабы солнце, воздух и водопровод могли выполнять свою целительную функцию для тела и души; чтобы микробы и паразиты были изгнаны вместе с грязью, которая их порождает; чтобы у детей был шанс вырасти порядочными и полезными гражданами; чтобы чувство добрососедства и взаимозависимости могло развиваться даже среди тех, чья национальность, религия и язык различны.

От начала и до конца это деловое предприятие, а не благотворительная раздача подачек. Поэтому мы видим «дружелюбного сборщика арендной платы», который ходит от двери к двери, мягко, но настойчиво настаивая на оплате, когда наступает срок внесения оговоренной суммы. Мы видим, как она, выступая в роли «наставника, философа и друга», выслушивает широкий круг проблем, больших и малых — ни одна из них не является слишком крупной или слишком мелкой для ее бесстрашного и сочувственного внимания. Она не раздает милостыню. Она не дает расплывчатых и щедрых обещаний благ, которые упадут, как манна небесная. Она оказывает помощь тем, кто помогает себе сам. Она — ходячий делегат не восстания и недовольства, а мужества и самоуважения, а также привития бережливости, чистоплотности и личной ответственности.

Мы отправляемся в обход вместе с управляющим, чья функция заключается в надзоре за работой по сносу и строительству, по возведению и реконструкции во всех ее фазах. Мы видим, что значительная часть усилий каменщика и плотника, штукатура и водопроводчика под этим проницательным и постоянным надзором уходит на восстановление старых домов и адаптацию ветхих жилищ к современным нуждам тех, кто страдал от бессовестных и алчных владельцев, заботящихся только о прибыли.

Излагается работа Ассоциации в качестве агента по управлению объектами, которые ей не принадлежат, и, наконец, рассматривается вопрос о целесообразности этого начинания.

Автору на каждом шагу без ограничений помогали те, чьи имена упоминаются в тексте и чья скромность не позволяет выразить им должную благодарность. Он всегда будет помнить матерей, отцов и детей, встреченных в ходе его социального исследования от дома к дому. Он лишь написал эту небольшую книгу: они стали ее создателями.

Philadelphia,

September 1, 1917

II. ОКТАВИЯ ХИЛЛ

December 3, 1838–August 13, 1912.

“Let us be gentle, because we know so little.”

—Letter to my Fellow-Workers, 1879.

«Но если вы позволите хоть капле ужаса затуманить ваш взор и дрогнете перед самым страшным потрясением необузданной силы или угрозы; если ради народной любви, места в совете или успеха на трибуне вы побоитесь высказать то, что считаете правдой, тогда ваша трусость и ваше честолюбие будут действительно отвечать за последствия, о которых вы даже не подозреваете».

—Ibid, 1889.

Многие «Общества Браунинга» имеют мало общего с Браунингом, а многие кружки чтения всуе поминают имя Шекспира: но в случае с Ассоциацией Октавии Хилл существует столь тесное соответствие между работой и практическим идеализмом женщины, чье имя она носит, что изучение ее карьеры служения человечеству в Англии, а значит, и во всем мире, проливает свет на организованные и инкорпорированные усилия в Филадельфии.

Октавия Хилл была восьмой дочерью среди одиннадцати детей Джеймса Хилла из Питерборо. Ее мать была третьей женой мистера Хилла, который унаследовал успешный бизнес своего отца по торговле зерном, но на этом поприще потерпел крах как банкир. Альтруист, реформатор и книголюб, он не выдержал финансовых паник 1825 и 1840 годов. После его умственного и физического расстройства мать Октавии увезла своих дочерей в коттедж в Финчли, предоставленный ее отцом, доктором Саутвудом Смитом, известным санитарным врачом.

Когда Октавии было тринадцать, ее мать переехала в Лондон, чтобы стать управляющей Гильдией по трудоустройству женщин. Одна из работниц Гильдии дала Октавии книги и брошюры о жизни бедняков, которые настолько угнели ее, что «она начала думать, будто любой смех или развлечение — это грех».

Но она излечилась от этого заблуждения, когда ей дали активную роль в работе Гильдии, и она обнаружила, насколько необходимы веселье и забавы, чтобы разрядить монотонность рабочих будней.

Маленькую Октавию поставили во главе мастерской, где девушки примерно ее возраста делали игрушки. Поскольку она сама была бедна, она в полной мере осознавала их жизнь, полную изнурительного труда и лишений, и делала все возможное, чтобы сделать их счастливыми. Несколько лет спустя она писала об этом периоде: «Мы были такими, такими бедными, и дом был похож на маленький плот в темном шторме, где каждый день чудом было то, что мы могли его пережить; а теперь море кажется спокойным, даже если есть волны; и у нас есть досуг, чтобы посмотреть на маленькую лодку, в которой мы плывем. Интересно, будет ли она когда-нибудь раскрашена яркими красками».

Примерно в это время Октавия попросила Рескина научить ее рисовать; и его согласие оказало новое и сдерживающее влияние на всю ее жизнь. «Я бы отдала годы, — писала она после встречи, — если бы могла принести Рескину «мир, который превыше всякого разумения»». Рескин сказал ей, что она «гораздо точнее», чем любой из его студентов колледжа. Неудивительно, что Рескин, художник и реформатор в одном лице, нашел в ней способную ученицу, загоревшуюся отблеском его собственного беспокойного вдохновения.

Речь Кингсли, произнесенная перед женской ассоциацией, созданной для содействия санитарной реформе, помогла Октавии в двадцать лет визуализировать свою цель. Кингсли отметил тот факт, что небольшие дома все чаще переходят в собственность частных лиц, и заявил, что законодательство должно признать этот факт. «Он не собирался вдаваться здесь в этот вопрос; им придется заняться, но это казалось делом далекого будущего. Поэтому он надеялся, что женщины пойдут не только к жильцам, но и к владельцам домов и окажут влияние на людей «нашего собственного класса»».

В этом своем резюме несколько расплывчатых и не слишком оптимистичных выводов оратора относительно возможности законодательных действий Октавия, по-видимому, ощущает вызов самому глубокому в своей натуре и созревающему, если не окончательно сформировавшемуся убеждению.

В конце 1860 года, сразу после двадцать второго дня рождения Октавии, произошло важное событие — один из великих кризисов в ее жизни, как называет его ее биограф, — переезд в дом 14 на Ноттингем-Плейс. Она договорилась, чтобы бедные женщины приходили в дом еженедельно шить. Однажды ночью одна женщина упала в обморок, и сочувственный расспрос мисс Хилл выявил, что она не спала предыдущую ночь; она стирала одежду и одновременно качала колыбель ребенка ногой.

На следующий день мисс Хилл навестила дом бедной женщины и обнаружила, что это сырая, антисанитарная кухня.

Затем она попыталась найти другие, лучшие помещения, но не было места, где согласились бы принять детей. В своих поисках она осознала, что прямо у ее порога находятся убогие, перенаселенные дома, подобные тем, из которых приходили маленькие работницы, делавшие игрушки; и она размышляла над этим печальным фактом.

Под этим гнетом она пришла к Рескину, чтобы принести ему некоторые из своих рисунков. Она застала его в пессимистичном настроении.

«Я рисую, вожу мать на прогулку, обедаю с друзьями или отвечаю на эти письма, — сказал он, вытаскивая из кармана несколько писем, — но так хочется делать что-то более стоящее».

«Большинство из нас иногда чувствуют то же самое», — осмелилась заметить преданная ученица.

«Ну, а что бы ты хотела делать?» — последовал ответ Рескина.

«Что-нибудь, чтобы обеспечить лучшие дома для бедных», — был ответ девушки.

Рескин резко развернулся в своем кресле.

«У тебя есть бизнес-план?» — бросил он ей вызов.

Именно тогда родилось дело всей жизни Октавии Хилл.

Рескин сказал ей, что у него нет времени заниматься деталями управления в качестве домовладельца, но он сказал, что купит многоквартирный дом, если она будет управлять им для него.

Он хотел пять процентов на свои инвестиции. Он сказал, что деньги его не интересуют, но он думал, что другие гораздо охотнее последуют этому примеру, если предприятие с самого начала будет поставлено на коммерческую основу.

«Кто когда-нибудь узнает о том, что я делаю?» — воскликнула Октавия.

Но она всей душой взялась за выполнение этого предложения и сказала, что сделает все возможное, чтобы проект приносил доход.

Затем начались долгие, долгие поиски дома с садом, где она могла бы создать скромные и здоровые квартиры для бедных. Домовладельцы и агенты, как только узнавали, чего она хочет, выдвигали всевозможные возражения.

В ответ на один из этих бессердечных отказов Октавия воскликнула: «Где же тогда жить беднякам?»

«Не знаю, — сказал агент. — Я знаю только, что они должны держаться подальше от поместья Сент-Джонс-Вуд».

Весной 1865 года она смогла триумфально объявить, что Рескин купил для нее на срок пятьдесят шесть лет три дома в соседнем дворе. Жильцы перешли вместе с домами. У нее были планы по организации отдыха детей, и она намеревалась обеспечить для них игровую площадку. «План обещает приносить доход; но об этом я говорю очень мало; очень многое зависит от управления и возможности избежать безнадежных долгов». Миссис Шен, жене юриста, который вел сделку, она вскоре написала: «Денежная часть очень регулярна и проста, просто определенная сумма выплачивается в банк Рескина каждый квартал; но для меня эта работа представляет захватывающий интерес. У нас три дома, каждый по шесть комнат; и нам удалось постепенно добиться того, чтобы люди снимали по две комнаты во многих случаях». Сад появился благодаря восторженной покупке Рескином еще шести домов; и чаша удовлетворения занятой домовладелицы переполнилась. «У детей, кажется, так мало радостей, и они с такой готовностью бросаются навстречу любому предложению заняться делом, вместо того чтобы драться и сидеть в сточной канаве с грязными лицами и безразличным, пустым выражением. В прошлый раз, когда я была на площадке, я обнаружила оживленную толпу, нанизывающую бусы. Мы надеемся устроить там крошечные садики; и Рескин пообещал несколько скамеек. Я надеюсь научить их немного рисовать; пение мы уже ввели. В целом, я так благодарна, так рада, так полна надежд во всем этом; и когда я вспоминаю старые времена, когда я казалась такой бессильной, я почти в благоговении».

Здесь мы видим в зародыше несколько современных социальных движений широкого охвата, все сразу: предложение и руководство детскими играми; возделывание домашних и школьных садов; общественное пение.

Новая владелица обнаружила, что дома заняты — цитируя ее собственные слова — «отчаянной и заброшенной группой людей; дикими, грязными, жестокими, невежественными, каких я только видела».

«Я работала над этим совершенно одна, — говорит она нам, — предпочитая власть, ответственность и работу комитетам и их медленным, скучным движениям».

Но как только она сообщила своим друзьям, что делает, они сплотились, чтобы помочь ей.

Вскоре в теснящемся множестве деталей ее жизнь стала, как она говорит нам, «борьбой за само существование. Справки, уведомления, арендная плата, ремонт, сухие необходимые дела — все это отнимает почти все время и мысли; только» — и здесь следует спасительная оговорка — «поскольку, в конце концов, мы люди, а не машины, люди вокруг, и все, что мы видим и слышим, оставляет своего рода след на нас; впечатление благоговения, или жалости и удивления, или иногда любви».

«Вот я, — пишет она в другом письме того же времени, — по уши в уведомлениях о мусорщиках, просьбах к юристам прислать счета и т. д., и т. д.... Я только что вернулась из обхода девяти домов; и почему-то это был день мелких забот по поводу всякого рода ремонта и тому подобных вещей. Только когда детали действительно управляются на основе таких же великих принципов, как и весь план, работа становится действительно хорошей». Это последнее предложение содержит жизненно важное зерно философии Октавии Хилл, живущей в работе Ассоциации, которая носит ее имя.

Вместо того чтобы давать милостыню, она отдавала себя. Изучающий ее работу не может не заметить, как старательно она воздерживалась от раздачи денег, когда это было бы самым простым делом. В 1869 году она прочитала доклад перед Ассоциацией социальных наук на тему «Важность помощи бедным без раздачи милостыни», и в этом вопросе она была непреклонна. Даже ее сильный защитник Рескин не желал идти до конца вместе с ней в этой политике, и он уклонялся от контакта с уродством, с которым она встречалась, чтобы дать ему бой день за днем.

Закон о жилищах для ремесленников 1875 года был великой парламентской победой жилищной реформы, и в значительной степени это была победа мисс Хилл. Более того, Комитет, который расследовал действие Закона пять лет спустя, был многим обязан постоянному сотрудничеству мисс Хилл. Это период специализированных усилий мисс Хилл в пользу открытых пространств. Когда законопроект о домах для ремесленников поступил на второе чтение в Палату, мисс Хилл присутствовала там, дрожа от нетерпения, конечно, чтобы увидеть его принятие и узнать его судьбу. Внезапно, к ее огромному удовлетворению, один из ораторов процитировал статью, которую она написала для журнала «Macmillan’s Magazine».

«Вместо того чтобы цитировать сухие факты и цифры, он зачитал из нее описание того удивительного восторга, который я испытала, видя дворы, открытые свету и воздуху».

Можно заметить, что никакой сбор фактов и цифр никогда не даст верного представления о работе мисс Хилл или работе Ассоциации Октавии Хилл.

К 1877 году работа мисс Хилл выросла настолько, что касалась благополучия 3500 арендаторов и разумного управления доверительными фондами на сумму около 200 000 долларов. Лорд Пембрук дал мисс Хилл 30 000 долларов на покупку домов и оплатил работу одного сотрудника. Затем ей пришлось уехать на отдых, и годы с 1878 по 1880 прошли в основном в путешествиях, которые привели ее в Левант, хотя она поддерживала контакт со своей главной страстью через интимную и нежную переписку.

После окончательного возвращения ее попросили Церковные комиссары взять на себя управление значительной частью их собственности в Саутуарке. Она приняла это поручение. Она начала успешное движение, которое длилось шесть лет, с 1883 по 1889 год, по присоединению Парламент-Хилл и прилегающего участка к Хэмпстед-Хит. Это достижение должно стоять в ряду ее величайших благодеяний человечеству. Оно означало получение 1 500 000 долларов за счет частных пожертвований и муниципальных ассигнований, и не просто спасение огромной игровой площадки для бедных, а удвоение ее площади.

Она взяла на себя управление сорока восемью домами в Дептфорде, в Южном Лондоне, в 1884 году, а в 1885 году приняла ответственность за семьдесят восемь домов в том же районе. В 1887 году число арендаторов увеличилось до 5000. Коттеджи и сад «Красный Крест» в Саутуарке, открытые в июне этого года, являются яркими примерами волшебной палочки мисс Хилл в изгнании уродства и создании грации и красоты на его месте. Зал, предназначенный для музыки и других соседских развлечений, имеет необычные украшения работы Уолтера Крейна, изображающие именно такие акты мирного героизма, которые любой из нас в любое время может быть призван совершить. Первая картина была изображением Элис Эйрс, служанки, которая спасла детей во время пожара в Саутуарке. Поскольку героиня была из их собственного круга и была знакома некоторым из них, арендаторы чувствовали живую связь с картиной.

Бремя Дептфордских коттеджей постепенно переходило к увеличивающемуся числу помощников. Хотя многие из них были добровольцами, поскольку мисс Хилл никогда не отказывалась от веры в систему, которая приводила женщин из высшего общества и досуга в контакт с теми, чьей долей была изнурительная бедность, желательность услуг профессиональных кураторов была признана, и над каждой группой домов, обслуживаемой помощниками-добровольцами, был поставлен оплачиваемый работник для руководства сбором арендной платы и всеми разнообразными усилиями на благо арендаторов.

Через некоторое время эти главные женщины и их подопечные, хотя они никогда не переставали обращаться к мисс Хилл за руководством и вдохновением, становились все более независимыми от ее фактического надзора, и по мере того, как они обретали уверенность и знания, работа постепенно децентрализовалась.

Мисс Хилл была одним из столпов Общества Кирла, созданного ее сестрой Мирандой, которое стремилось привнести красоту в жизнь бедных, обеспечить открытые пространства и превратить городские кладбища в перенаселенных районах в места для использования живыми. Она была главной движущей силой Общества организации благотворительности, искренне стремясь сохранить перед этим органом первостепенную важность личности в благотворительности и влияние восторженных и сердечных индивидуальных усилий для отдельных людей. Она была членом Женского университетского поселения на Блэкфрайарс-роуд. Она была одним из основателей Национального фонда мест исторического интереса или природной красоты. Она была членом Королевской комиссии по законам о бедных. Она спасла землю вдоль берегов реки Уондл от осквернения, для вечной радости бедных. После того как ее книга «Дома лондонских бедняков» была переведена на немецкий язык принцессой Алисой, в Берлине было сформировано Общество Октавии Хилл. Эдинбург, Глазго и Данди советовались с ней и внедряли ее методы в группах домов, находящихся под муниципальным контролем. Жилищная система в Амстердаме находилась под влиянием ее работы, и следы этого можно найти в Швеции. Студенты ее методов приезжали отовсюду, чтобы пройти обучение. Усилия таких женщин, как Эллен Коллинз и Жозефина Шоу Лоуэлл в Нью-Йорке, с благодарностью признавали влияние идеалов мисс Хилл.

Помимо ее личной переписки, запись благотворной деятельности можно найти в двух ее томах: «Дома лондонских бедняков» и «Наша общая земля», а также в серии ежегодных «Писем моим соратникам», распространяемых в частном порядке, которые начались в 1873 году и продолжались до декабря 1911 года.

«Основной тон действий, — утверждает она в «Домах лондонских бедняков», — должен быть суровым. Необходимо много упреков и репрессий, хотя глубокое и безмолвное подспудное течение сочувствия и жалости может течь внизу. Если арендная плата не готова, должно быть вручено уведомление о выселении».

Важнейшим фактором является «дружелюбный сборщик арендной платы», который, будучи твердым в своем настаивании на своевременной оплате аренды, формирует живую связь сочувствия и восприятия между домовладельцем или домовладелицей и арендатором, а также между самими арендаторами. Тщательная подготовка этого сборщика имеет важное значение, и для этой подготовки мисс Хилл оставила подробные предписания.

В своем Письме за 1879 год мисс Хилл говорит — и она повторяет этот отрывок в Письме за 1896 год: — «Все дымящие трубы, сломанные водопроводные трубы, утомительные соседи, пьяные мужья, смерть, болезнь, бедность, грех — требуют не только вашего сочувствия, но и ваших действий».

«Вы не можете иметь дело с людьми и их домами по отдельности. Принцип, на котором держится вся работа, заключается в том, что жители и их окружение должны улучшаться вместе», — пишет она в «Домах лондонских бедняков».

Мисс Хилл хотела, чтобы деревья были посажены, виноградные лозы обучены виться по домам, а сады были везде, где это возможно. Она с одобрением приводит пример детей, которые засовывали цветы в щель в стене, чтобы сделать ее, как они говорили, «такой, как в тот день, когда у нас был майский шест». «Букет цветов, принесенный специально», упоминается среди подарков, которые не разрушают независимость и которые помогают тому, что она прекрасно называет «возвращением к старому товариществу между богатыми и бедными». «Она приносит им цветы» — часть ее похвалы одной из своих подруг, которая тактично ходила среди своих людей. В трогательном Письме она рассказывает о вдовах, которые возвращались домой с загородной прогулки с полевыми цветами, чтобы удивить детей, когда те проснутся утром.

Она выступает за организованную, направляемую игру от имени детей, «совершенно не знающих игр», которые «едва ли имеют достаточно самоконтроля, чтобы играть в любую, которая имеет цель или требует усилий». Она считает, что должны быть кураторы игр для игровой площадки, которую она открыла, и «их я надеюсь находить все больше и больше».

В одном из Писем она просит о публичной музыке, определенно спланированной и обученной. «Я надеюсь, что у нас может быть более организованная группа певцов, ведомая дирижером, которого они знают, и готовая петь в отдаленных местах». В другом Письме она ссылается на ценность возвышающей музыки по воскресеньям и скрипичного класса.

Она горячо одобряла кадетский корпус для мальчиков. «Нет организации, которая, как я обнаружила, так сильно влияла бы на мальчиков в таком районе к лучшему». Бойскауты сегодняшнего дня были бы для нее поводом для благочестивой благодарности.

В Письме за 1907 год она высказывает убеждение, что работа агентства по управлению недвижимостью для других обречена на значительное расширение. Это, конечно, стало важнейшей частью работы Ассоциации Октавии Хилл.

С каждым из Писем появляется финансовый баланс, сведенный к простейшим терминам доходов и расходов. За этими статьями, заявляет она, стоят «трепетные надежды и страхи о каждом человеке».

Книга «Наша общая земля» излагает главным образом взгляды мисс Хилл на жизненно важный вопрос открытых пространств — «гостиные на открытом воздухе», как она их называла. Она жаждет вывести людей в целом на воздух и дневной свет. Две великие потребности в жизни бедных — это потребность в пространстве и потребность в красоте. Она много говорит о «мертвой руке» городского кладбища, которая не пускает живых в доступное пространство для дыхания.

Последнее десятилетие жизни мисс Хилл увидело плоды лет тревог и неопределенности, но не было прекращения труда. «Вплоть до трех дней до своей смерти, — пишет ее биограф, — она продолжала видеть своих друзей и соратников, используя до предела свои слабеющие силы и стараясь организовать эффективное продолжение многих работ, в которых она принимала такой живой интерес». Когда ей сказали, что конец близок, она сказала, думая только о своей работе: «Я могла бы дать ей еще несколько штрихов, но я думаю, что теперь почти все спланировано очень хорошо». В ночь на 13 августа 1912 года, словами ее любимого Чосера, ее «дух сменил дом».

“O human soul! as long as thou canst so

Set up a mark of everlasting light

Above the howling senses’ ebb and flow,

To cheer thee, and to right thee if thou roam—

Not with lost toil thou labourest through the night!

Thou mak’st the heaven thou hop’st indeed thy home.”

Благоустроенный двор.

III. АССОЦИАЦИЯ

Любое предприятие социального улучшения имеет своих сомневающихся Фомок и своих утешителей Иова, с которыми приходится бороться в начале, и Ассоциация Октавии Хилл не была избавлена от необходимости объяснять, почему она должна существовать и почему хорошие граждане должны поддерживать ее деятельность.

В Вене есть ужасные дома для преступного мира, называемые «Massenhotels». Обычное дело — найти двадцать или тридцать человек обоих полов, живущих в одной комнате, где каждый жилец платит десять центов в неделю за четверть кровати. Иногда комната без окон. Болезни свирепствуют, и вонь от грязных тел и грязной одежды, которая загромождает гниющие стены, невыносима.

«Слава Богу, у нас в Филадельфии нет ничего подобного!» — воскликнула добрая женщина, всплеснув руками при этом описании. — «Очень жаль, что они не могут иметь Ассоциацию Октавии Хилл в городах, которые нуждаются в ней больше».

Но эти гноящиеся, изнывающие от жары поляки, евреи, словаки и хорваты темнейшей Вены — это утопленники столицы, чей муниципальный девиз — «Продолжайте танцевать»; чье имя является синонимом веселья и глупости. Эти несчастные люди, которые называют немного жидкого картофельного супа и наперсток плохой водки полноценным обедом, возможно, достигли более низкого слоя существования, чем видели большинство американцев. Оправдывает ли это самоуспокоенность, которая считает само собой разумеющимся, что все, что скрыто с глаз долой под крышкой в Филадельфии, Сан-Франциско, Чикаго или Новом Орлеане, в порядке?

В Филадельфии есть Гражданский клуб, который стал благословением для города в своей работе за господство закона через добродетельную энергию хороших женщин. Он боролся за все, что способствует улучшению условий жилья и жизни в городе. Список добрых дел, которые он вывел из страны грез на свет божий, так же разнообразен, как и жизнь великого города, который настойчивые усилия этого Клуба подсластили и облагородили. Было вполне естественно, что Ассоциация Октавии Хилл должна была зародиться среди друзей в совете, которые встречались в гостеприимных помещениях Клуба зимой и весной 1895–96 годов, чтобы изучить большую и многогранную проблему честной игры для бедных мегаполиса.

Были и предыдущие усилия, такие как усилия Благотворительной строительной ассоциации 1865 года, по обеспечению светлых и чистых жилищ для семей с ограниченными доходами. В 1885 году детская библиотека в центре негритянского квартала на Седьмой и Сент-Мэри-стрит донесла до ее благожелательных организаторов необходимость нового и улучшенного порядка жизни в лачугах, где распространялись книги. Было ясно, что трансформацию нельзя совершить просто магией хороших книг. Люди должны взяться за людей; жизнь должна войти в стимулирующий контакт с жизнью; социально поднятые должны обнаружить, что экономически угнетенные — их соседи. Мистер Теодор Старр уже сделал вдохновляющее начало поблизости. Он купил и снес ужасные бельма на глазу в виде жилищ и поставил на их месте ряды хорошо построенных домов, которые привлекали лучший класс арендаторов. Результат его предприятия ощущался по всему региону. С именем Теодора Старра, honoris causa, должны быть связаны имена Эдит Райт Гиффорд и Ханны Фокс. Последняя не только покупала и улучшала жилища в этом районе Сент-Мэри-стрит, но и лично взялась за их управление по успешному плану Октавии Хилл, который она так близко понимала. Когда она изучила местную проблему в ее практических аспектах в течение нескольких лет, она встретила любимого, неутомимого альтруиста, миссис Уильям Ф. Дженкс и других на упомянутых конференциях, и на этих сессиях был обсужден и подготовлен отчет. Затем они пошли в Гражданский клуб с отчетом и попросили его санкции и содействия. Гражданский клуб ответил мгновенно и всем сердцем, и Ассоциация Октавии Хилл была сформирована как независимая организация, чтобы иметь своей специализированной заботой обеспечение домов правильного сорта для семей со скромными средствами.

Призыв к переменам.

Сотрудничество стало корпорацией в соответствии с законами Пенсильвании 25 июня 1896 года. Натаниэль Б. Креншоу был первым президентом; Фрэнк Х. Тейлор был выбран казначеем, а миссис Томас С. Киркбрайд стала секретарем. Первоначальный Совет директоров включал мисс Фокс, мистера Креншоу, миссис Дженкс, миссис Киркбрайд и мистера Тейлора.

Миссис Киркбрайд — башня силы и освященной цели в этой работе, как и во всех движениях за большее благо для большего числа людей в Филадельфии, — выразила настолько идеально цель новой организации в своем первом отчете в качестве секретаря (1 января 1897 года), что мы не можем сделать ничего лучше, чем использовать ее заявление здесь:

«Цель Гражданского клуба, — писала она, — «продвигать через образование и активное сотрудничество более высокий общественный дух и лучший социальный порядок». Ассоциация Октавии Хилл, хотя и является независимой организацией, работает для того же более высокого духа и лучшего порядка на своих собственных определенных и ограниченных, но наиболее важных направлениях. Она видит в антисанитарных, ветхих и перенаселенных жилищах влияния, которые снижают моральное и физическое здоровье Филадельфии. Против этих злых влияний она стремится заручиться сотрудничеством граждан, которые, будучи сами хорошо обеспечены жильем, желают того же преимущества для менее удачливых филадельфийцев. Это сотрудничество запрашивается на строгих деловых условиях, и считается, что предлагаются безопасные инвестиции капитала и справедливая процентная ставка».

В этом первом отчете было объявлено, что modus operandi Ассоциации будет заключаться в том, чтобы «переоборудовать старые объекты и небольшие дома, прежде всего устанавливая современную сантехнику и, насколько это возможно, устраняя все нездоровые условия». В отчете затем описывался тот идеал общности интересов между домовладельцем и арендатором, реализованный через дружелюбного сборщика арендной платы в качестве посредника, который является центральной и наиболее вдохновляющей чертой личной фазы предприятия. Было также объявлено, что Ассоциация готова взять на себя добрый надзор за частной собственностью, покупать дома, предлагаемые по цене, которая не была бы запретительной для умеренно прибыльной покупки и ремонта, и выпускать акции для подписчиков. «Сильнейшая претензия Ассоциации на доверие общества, — было заявлено, — заключается в том факте, что ее филантропические интересы основаны на истинных деловых принципах; ее деловые интересы — на принципах здоровой филантропии».

На этой платформе, разработанной двадцать один год назад, Ассоциация стояла и продолжает стоять.

Акционерное общество, уполномоченное своим уставом владеть, продавать и сдавать в аренду недвижимость, установило номинальную стоимость акций на низкой отметке в 25 долларов, чтобы очень многие люди могли иметь долю и активный поддерживающий интерес вместе с ней. Распределение прибыли таким образом осуществлялось бы легко, в форме дивидендов по акционерному капиталу. Эти дивиденды за первые два года составляли 4,5 процента годовых; ежегодный дивиденд с того времени составлял 4 процента. В конце 1916 года невыплаченный акционерный капитал составлял 221 475 долларов при разрешенном капитале в 300 000 долларов. Был излишек около 16 000 долларов, и был объявлен обычный дивиденд в 4 процента, подлежащий выплате 1 февраля 1917 года.

Во время своего инкорпорирования в качестве акционерного общества Ассоциация имела капитал в 20 000 долларов. Многие из первоначальной группы акционеров были членами Гражданского клуба, которые не просто подписались, но побудили своих друзей подписаться, тем самым оказав эффективную помощь в расширении Ассоциации, которая не поддается оценке. На специальном собрании в ноябре 1898 года было проголосовано за увеличение акционерного капитала до 50 000 долларов. На том же собрании число директоров было увеличено с пяти до семи, и мисс Хелен Л. Пэрриш и Р. Фрэнсис Вуд были добавлены в Совет. В 1911 году мисс Пэрриш стала секретарем. Она изучала работу мисс Хилл в Лондоне из первых рук в течение нескольких месяцев, так что ее опыт создал личную связь через моря между работой альтруиста в Лондоне и работой Ассоциации здесь.

Снова и снова, с тех пор как были сделаны первоначальные покупки, отдельные члены Совета директоров брали на себя управление объектами и находили острое личное удовлетворение в том, чтобы собирать арендную плату самостоятельно и таким образом получать понимание работы из первых рук, которое нельзя было получить никаким другим способом. Соответственно, они приносили к совету практическое и детальное знание, такое, какое немногие филантропические администраторы получили изнутри. Каждый из директоров активно работает в одном из Комитетов, а именно: финансов, новой собственности, офисного администрирования и сбора арендной платы, строительства, инспекции. По мере того как работа выросла из дня малых дел, растущее бремя исполнительного надзора потребовало всего времени личного представителя Совета, и в 1908 году был нанят суперинтендант. Фредерик К. Фельд, человек такта, энтузиазма и технических знаний, сейчас занимает эту важнейшую должность. Мисс Гаррисон, главный сборщик арендной платы, имеет двух постоянных и нескольких добровольных помощников и привносит в свою работу редкое сочетание сочувственного интереса и необходимой твердости с спасительным чувством юмора, в котором филантропы и реформаторы так часто — справедливо или нет — объявляются дефицитными.

Ассоциация с радостью принимает интеллектуальную волонтерскую помощь, но она также верит в наем оплачиваемых сотрудников, которые следуют уверенной рутине профессионального занятия. Есть бухгалтер, стенографистка, которая заведует офисом, и варьирующееся число механиков в юрисдикции суперинтенданта. Когда Ассоциация начала свою работу, сборщики зависели в своем жалованье от комиссии в 5 процентов от собранной арендной платы. Канцелярская работа была распределена между директорами и офисом казначея. Первый оплачиваемый сотрудник был нанят в 1901 году; наем бухгалтера датируется 1907 годом. Будет видно, что деловые дела Ассоциации покоятся на фундаменте, не зависящем от постоянного предложения неоплачиваемой помощи. Это основа, которая кажется лучшей, если система должна быть повсеместно применена и стандартизирована. Проблемы жилья и санитарии — это проблемы изо дня в день, которые требуют постоянной бдительности, а не разделенного интереса или спорадического энтузиазма, который может отделиться по желанию от объекта своей заботы. Работа волонтеров ни в коем случае не недооценивается в ее бескорыстном служении этой Ассоциации. Они проделали и делают восхитительную работу. Для самих этих волонтеров большое облегчение чувствовать, что если они должны пропустить определенные времена и сезоны или уйти совсем, дно не выпадет из благотворительного предприятия, с которым они были идентифицированы.

Более того, если Ассоциация понимается как честный и законный конкурент на открытом рынке с другими операторами недвижимости, чей бизнес — это просто бизнес, без примеси филантропии, не кажется целесообразным полагаться на безвозмездное обслуживание в работе, для которой обычный оператор должен иметь платежную ведомость. Такая процедура, если ищется влияние наглядного урока, не убеждает дилера, который без филантропической помощи, что он может соответствовать стандартам порядочности, комфорта и дешевизны, которые устанавливает его благожелательный соперник, и все еще получать удовлетворительную прибыль.

В рамки этого обсуждения не входит следовать от улицы к улице или от одной перенаселенной области к другой за каждым из отдельных приобретений в длинном списке покупок и аренд, которые Ассоциация за двадцать один год своей истории сделала, или рекапитулировать все управленческие обязанности, которые, к удовлетворению владельцев, она время от времени принимала. Но приобретению и развитию определенных типичных объектов мы можем с пользой посвятить наше внимание, как симптоматичным для того, что произошло со всем числом. Мы должны иметь в виду, более того, мудрые принципы выбора, которые направляли Ассоциацию в решении, где использовать свою маленькую армию занятых рук в сносе и строительстве, в искуплении скверны до справедливости, в позволении воздуху и свету войти туда, где они долго были чужаками.

Ассоциация оговорила, что объекты, которые она берет на себя, должны нуждаться в реконструкции и улучшении; что цена должна быть достаточно низкой, чтобы позволить необходимый ремонт и все еще оставить справедливый доход на инвестированную сумму; что группа, с которой имеют дело, должна быть достаточно большой, чтобы представить заметный наглядный урок обществу. Многие соседи должны быть — и являются — немного стыдливыми смотреть себе в лицо после рассмотрения опрятного аспекта улучшения Ассоциации, прилегающего к их неприглядности.

В объектах, приобретенных Ассоциацией в старых частях города, эти три типа, говоря в общем, должны быть различены — дом, который был построен для одной семьи и теперь занят несколькими семьями; маленький, односемейный дом на узкой улице или аллее, имеющий свой собственный двор; трехкомнатное заднее жилище, установленное в рядах от двух до, возможно, десяти домов позади дома, выходящего на признанную магистраль. С последним типом могут быть два обращенных ряда, в тылу двух или трех передних участков. Или может быть двор, построенный с трех сторон. В контроле Ассоциации как агента есть несколько модельных многоквартирных домов. Она возвела несколько маленьких новых домов и будет строить больше из них в будущем, до неопределенной степени. Она построила одну большую группу модельных домов для одной или двух семей.

Монтроуз-стрит. Типичная группа в перенаселенном итальянском квартале. Кирпичные дома спереди заменили каркасные дома, не подлежащие ремонту. До ремонта арендаторы зависели от открытых выгребных ям с недостаточным водоснабжением и экстремальных условий пренебрежения и дурной славы.

Если люди, живущие в старом доме, приобретенном Ассоциацией, законопослушны и респектабельны, их не беспокоят. Иногда необходимо выгнать жильцов, чья комната оказывается лучше, чем их компания.

В июле 1896 года право собственности на первый из своих объектов было принято Ассоциацией — пять домов около Седьмой и Саут-стрит. Четыре были маленькими домами, один был многосемейным жилищем. Эти объекты, после того как были приведены в порядок, прибыльно управлялись, и было бы возможно выплатить дивиденд, но было решено, что это лучший бизнес для первого года — установить излишек с доходов.

В мае 1897 года восемь маленьких домов на Фэрхилл-стрит и один на Ломбард были добавлены к собственности Ассоциации. Дома на Фэрхилл-стрит были в цветном районе. В феврале 1899 года семнадцать домов на Лиг-стрит перешли во владение Ассоциации. Эти дома нуждались и быстро получили новую штукатурку, новую отделку и краску. Ассоциация добилась того, чтобы Лиг-стрит была включена в городской план, и получила введение постановления для обеспечения надлежащего дренажа. В результате ее покупки был начат детский сад, со средней посещаемостью тридцать учеников, для роев детей в районе. Он проводился Департаментом социальных наук Гражданского клуба, с которым имя миссис Эдвард Лонгстрет, преданного слуги общественного блага, всегда будет ассоциироваться. Фэрхилл-стрит была перемощена в 1899 году, без сомнения, чтобы идти в ногу с новым и прогрессивным владением восемью домами, и водоснабжение было увеличено новыми трубопроводами. Десять домов поместья Теодора Старра — один большое жилище с восемью двухкомнатными квартирами — были поставлены под управление Ассоциации в этом году.

Мисс Пэрриш сделала исследование «Улучшение улицы», опубликованное как трактат Ассоциации, которое описывает развитие Лиг-стрит. Лиг-стрит ранее носила несколько значимое имя Реклесс-стрит. Она между Фронт и Уотер-стрит, и многие из мужчин — в основном ирландцы — лодочники, рыбаки на Делавэре или грузчики на пристанях. У них долгие сезоны затишья, когда они подвержены искушению бездельника в джин-милле. В этом районе красивая маленькая церковь Старых шведов, построенная в 1900 году на месте более раннего блокгауза, является ориентиром. В зеленом «Божьем акре» епископального святилища, с его причудливыми старыми приходскими зданиями и домом секстона, похоронен Александр Уилсон, знаменитый орнитолог.

Но древняя история или нынешняя живописность мало значили для шумного населения за воротами церковного двора, где маневровые паровозы пыхтели вдоль доков, а фабричные трубы засоряли воздух, и радужный поверхностный дренаж петлял из двора во двор и делал аллеи чумными. Гнилые выгребные ямы подрывали дворы и фундаменты домов; стропила во многих местах сгнили; подвалы были хранилищами мусора.

Здесь был прекрасный сырой материал среди мальчиков и мужчин для руки руководства и вдохновляющего личного присутствия — но большая часть его была очень сырой действительно. Алкоголь причинял вред и среди женщин; дети бегали на свободе; банды хулиганистых мальчиков играли в прятки с полицейскими, чтобы красть свинцовые трубы, разбивать окна, вламываться в пустующие дома и разорять их. Шесть из домов, взятых Ассоциацией, были незаняты. Каждый дом был в плачевном состоянии.

Расходы на эти дома со стороны Ассоциации составили в среднем 186 долларов.

Кирпичную кладку нужно было покрасить; сантехника, покраска, плотницкие и штукатурные работы были необходимы. Сначала арендаторы часто были непослушными и безответственными; драки были частым явлением. Хотя арендная плата была низкой — 6,50–10,00 долларов в месяц — арендаторы часто отставали в оплате, и было много невыгодных «незанятых».

Но с неутомимым терпением Ассоциация стремилась создать среди людей в своих домах чувство бережливости, чести, самоуважения, даже общественного духа. Она не позволяла себе быть обескураженной отступничеством или неблагодарностью. Она боролась дальше ради регенерации не только семнадцати домов, но и сообщества, и в 1905 году она смогла предложить замечательный результат: 1432,00 доллара, выплаченных в виде арендной платы из 1445,50 долларов причитающихся, с доходом 7,5 процента на инвестиции, после выплаты Ассоциации комиссии того же процента от собранной арендной платы. Был создан постоянный спрос на дома. Средний период проживания нынешних арендаторов — семь лет и пять месяцев. Средний чистый доход составил почти 6 процентов. Результат является таким убедительным доказательством, какое только можно представить, влияния регулярных визитов дружелюбных сборщиков арендной платы. Саутуаркское поселение — прекрасная и процветающая организация, делающая великолепную работу поблизости — выросло из игровой комнаты и Клуба матерей Ассоциации Октавии Хилл. В 1916 году Ассоциация купила, провела подземную канализацию и отремонтировала пять оставшихся домов улицы.

Однако Ассоциация не ограничивала свою деятельность четырьмя стенами. Она взяла пустующий, удручающий участок земли размером 20 на 80 футов, заваленный золой, добавила к нему место, где раньше стоял снесенный дом, и заполнила освободившееся пространство — ныне известное как детская площадка имени Гектора Макинтоша — качелями, играми и песочницей. На тротуаре был установлен фонтанчик с ледяной водой. Женщины рассказывали, что кувшины, которые раньше уносили за пивом, теперь возвращались наполненными ледяной водой.

Один такой пример стоит бесконечных нравоучений. Это воплощение успешной деятельности Ассоциации.

Из года в год список объектов, находящихся в собственности или в управлении агентства, рос. «Каса Равелло», принадлежащая доктору Джорджу Вудворду и управляемая Ассоциацией, была открыта в 1903 году специально для итальянцев. Она расположена на углу Седьмой улицы и Кэтрин-стрит, и прямо на углу, в помещении магазина, которое можно было арендовать за 40 долларов в месяц, находится ценнейший филиал Ассоциации центра Старра, где показывают бедным матерям, как ухаживать за младенцами. В июне 1917 года сюда за консультацией принесли 219 разных младенцев в возрасте до двух лет. Почти все они были итальянцами. Было несколько евреев и один цветной ребенок. Ведутся «истории болезни» в карточках, а колебания веса отслеживаются по графической кривой. Медсестры совершают визиты на дом, а два врача ведут прием.

«Каса Равелло» — это четырехэтажное кирпичное здание, окна которого украшены яркими ящиками с геранями, а благодаря просторному внутреннему двору к каждому окну есть доступ воздуха и света. Железные лестницы проходят через пожарные башни, а также имеются сетчатые веранды — безопасные и просторные для детей и матерей, отдыхающих или работающих. На крыше в июле и августе работает детская площадка и летняя школа для детей. Всего в здании проживает 79 детей, и в середине лета 1917 года средняя посещаемость школы составляла 45 человек. Они носят маленькие красные бирки со своими именами, чтобы незнакомец мог отличить крошечного черноглазого Доменико от неугомонной малышки Беттины.

Матери тоже пользуются крышей — для сплетен, вышивания, сушки белья, для дневного сна ребенка в гамаке, который они предпочитают. Там есть качели для детей постарше, а также — в моменты, когда они не используются, надежно убранный в ящик с цементным полом — пианино для любителей танцев из Италии, больших и маленьких. Все это для тридцати четырех семей по ставке, которая составляет максимум 14 долларов за одну из трех четырехкомнатных квартир, где есть ванна.

22 сентября 1903 года Эмили У. Динвидди, бывший городской инспектор Департамента многоквартирных домов Нью-Йорка, начала расследование от имени Ассоциации и под ее руководством — расследование, которое длилось почти год. Расходы были покрыты за счет специальных пожертвований. Результатом стал отчет, который во всех отношениях является образцом для подражания для других, занимающихся социальными исследованиями. Бюро строительного надзора и Совет здравоохранения предоставили ей все возможности и разрешили свободно сопровождать их инспекторов. Ее отчет под названием «Жилищные условия в Филадельфии» включал результаты ее тщательного личного осмотра 600 домов. Для каждого исследованного жилища была заполнена карточка с детально изложенными подробностями, факсимиле которых представлены вместе с красноречивыми фотографиями, картами и таблицами простого и понятного устройства, дающими статистику по каждой фазе установленных жилищных условий в зависимости от национальности.

Мисс Ханна Фокс была председателем руководящего и вспомогательного комитета Ассоциации; другими членами были доктор Фрэнсис К. Ван Гаскен, Хелен Л. Пэрриш, Роберт П. Шик, доктор Джордж Вудворд, Э. Спенсер Миллер. Лоуренс Вейллер из Нью-Йорка, обладавший обширным официальным опытом решения проблем многоквартирных домов, оказал большую помощь.

Итальянский многоквартирный дом, известный как «Каса Равелло». Тридцать квартир по две и четыре комнаты каждая. Первый этаж приспособлен под магазины.

Три изученных района были распределены и репрезентативны. Один из них — квартал между Восьмой и Девятой улицами, Карпентер и Кристиан. Второй — сегмент Норт-Американ-стрит и Ньюмаркет-стрит, лежащий между Вайн и Кэллоухилл. Третий охватывал квартал, ограниченный Шестнадцатой, Восемнадцатой, Ломбард-стрит и Родман-стрит.

Вот некоторые из вещей, которые обнаружила мисс Динвидди:

«Один посещенный многоквартирный дом представлял собой трехэтажное здание без пожарных лестниц, содержащее продуктовый магазин, рыбный ларек и мясную лавку на первом этаже. Наверху, в семнадцати жилых комнатах всех видов — кухнях, спальнях и столовых — проживало восемь семей, состоящих из тридцати трех человек. В комнате за продуктовым магазином держали козу, а наверху — трех собак».

«Ряд домов выходил на переулок, ширина которого варьировалась от трех футов двух дюймов до трех футов одиннадцати с половиной дюймов».

«В пяти домах в одном дворе, четыре из которых были заселены, подвалы были затоплены сточными водами из протекающей канализационной трубы, причем грязная вода стояла глубиной около фута во всех зданиях, кроме одного... Кровати и постельные принадлежности, которые, как говорили, были выброшены, потому что кто-то на них умер и использовать их снова было «к несчастью», нередко находили в подвалах».

В одном переулке «один гидрант был единственным удобством для одиннадцати семей в десяти домах». Цветная женщина в одном из грязных дворов сказала: «Мне жаль, что вы видите мой дом в таком виде, леди, но нет смысла пытаться быть чистыми; у нас есть только один гидрант на эти пять домов, и у нас не было воды целую неделю, с тех пор как насос сломался».

Животные, содержащиеся в помещениях, — это серьезное зло. В одном посещенном многоквартирном доме «две комнаты на верхнем этаже были отданы под разведение домашней птицы, а полы и части стен были покрыты грязью; в другом доме дверь с внутренней лестницы в подвал была распахнута во время инспекции, и вошла коза; еще в одном куры содержались в огороженном углу комнаты на третьем этаже, которая одновременно использовалась как кухня и спальня. Под магазином в одном жилом доме держали на продажу белых мышей и крыс, морских свинок, кроликов и собак. Примерно во время праздника Йом-Кипур многие дворы и сараи в русско-еврейских кварталах были покрыты кровью и отходами забитой птицы. Худшим случаем оказался случай бойни и жилья в одном здании. Около тридцати овец содержались на втором этаже, куда вели наклонные сходни из узкого бокового переулка, обеспечивающего вход с улицы в заднюю часть дома. Внизу комната использовалась для убоя, и ежедневно убивали от 30 до 100 овец. Мясник и его семья жили в доме, имея кухню на первом этаже и привлекательно обставленные комнаты наверху спереди. Со всех сторон также примыкали жилые дома».

Путешественники в Тибете описывали грязевые валы, которые скапливаются посреди деревенских улиц и замерзают зимой. Тибет находится на другом конце света, и те, чье спокойствие не должно быть нарушено, любят верить, что у нас здесь нет ничего столь отвратительного. Но послушайте мисс Динвидди: «Состояние тротуара меняется в зависимости от сезона. Зимой переулки и части тротуара часто покрыты замерзшими отходами различного рода и льдом от поверхностного стока. Автору доводилось видеть, как жильцы переулка были вынуждены в течение нескольких недель перелезать через твердую замерзшую массу высотой около двух футов, блокирующую весь внешний конец двора. Летом, с другой стороны, быстро скапливается мусор, и запахи от разложения такого вещества и от луж сточной воды неприятны. Как заметил посетитель из «верхнего города», делая снимок переулка: «Если бы можно было сфотографировать запахи, возможно, удалось бы дать представление об этом месте».

Среди глав 843 семей были представлены все профессии, от карточного шулера до священника или раввина; в социальных слоях тряпичники, уборщицы и шарманщики были внизу, в то время как оптики, фармацевты и машинисты стояли наверху. Неуквалифицированные рабочие составляли 39 процентов, и была равная доля квалифицированных рабочих. Коммерческие занятия были представлены 16 процентами, а остальные 6 процентов занимались специальными профессиями. Банкиры, музыканты, шарманщики, уличные уборщики, изготовители конфет и чистильщики обуви во всех случаях были итальянцами; из 37 торговцев фруктами, конфетами и рыбой, а также тряпичников все, кроме двоих, были итальянцами. Худший пример потогонной системы был обнаружен в итальянской портняжной мастерской. Стирка на дому была ограничена цветным районом. Тряпичничество (только среди итальянцев), пошив одежды, портняжное дело, сапожное дело, изготовление сигар, приготовление рыбных котлет, заваривание трав, простое шитье, заточка ножниц и ремонт зонтов были другими занятиями, проводимыми в жилых комнатах. Фрукты, овощи и конфеты, продаваемые разносчиками, часто хранились в жилых комнатах на ночь. Риск пожара не нужно подчеркивать в случае одного дома, занятого двумя семьями, в котором каждую ночь на первом этаже проходило кукольное представление, где разрешалось курить. Рыбные магазины, пекарни и танцевальные залы были пристройками к другим переполненным жилым помещениям.

Семьи, живущие в квартирах, платили в среднем 5,63 доллара в месяц за аренду; те, кто жил в домах на одну семью, платили 10,36 доллара — почти в два раза больше.

В своих полных и простых предложениях по принятию мер мисс Динвидди фактически настаивала на программе Ассоциации Октавии Хилл. Должны быть строго соблюдаемые правила, касающиеся скученности, водоснабжения и туалетных удобств, воздуха и света. Подвалы и цокольные этажи не должны использоваться для сна, также не следует содержать и забивать животных в помещениях. Невежество и безразличие со стороны как домовладельца, так и арендатора, по мнению исследователя, являются главным препятствием на пути к реформам. Личный работник, который будет ясно видеть и отчитываться откровенно и бесстрашно, незаменим. Такие работники, очевидно, обеспечиваются руководством и дружелюбным сбором арендной платы Ассоциации Октавии Хилл.

Плодом долгого и добросовестного труда мисс Динвидди при сотрудничестве Комитета стала всеобъемлющая законодательная мера, воплотившая десятилетний опыт Ассоциации и касающаяся приспособления для нужд трех и более семей домов, изначально построенных для одной. Более ранний закон 1895 года сделал строительство многоквартирных домов как таковых настолько дорогостоящим, что с тех пор для семей с низким доходом их было построено немного. Его современное применение почти полностью относится к возведению высококлассных многоквартирных домов. Новая мера, подготовленная и поддержанная Ассоциацией, поступила в законодательный орган в 1905 году, и корыстные интересы, которые пострадали бы от ее принятия, боролись с ней изо всех сил. Неустрашимая Ассоциация и ее друзья сплотились и вернулись в атаку, и в 1907 году, к их великому удовлетворению, она стала законом. Тем временем, в 1906 году, Ассоциация через свой Комитет представила городским советам два постановления: одно предусматривало подземную канализацию там, где было возможно подключение к канализации; другое предписывало улучшенные водные удобства, в частности для домов во дворах и переулках. Эти постановления не были приняты, но в ходе агитации по вопросам, на которых они сосредоточили внимание отцов города и в некоторой степени общественности в целом, был достигнут полезный образовательный результат, поскольку модели, иллюстрирующие условия, которые Ассоциация стремилась исправить, были выставлены в Садоводческом зале, проводились собрания, а членов совета водили смотреть, как живет другая половина, чтобы они прониклись необходимостью радикальных изменений.

Когда в 1907 году был принят закон, предусматривающий лицензирование и инспекцию многоквартирных домов, директор Департамента общественного здравоохранения и благотворительности попросил Ассоциацию помочь ему разработать правила, регулирующие работу нового отдела инспекции многоквартирных домов. Помощь Ассоциации была оказана без ограничений, и по рекомендации Комитета мисс Кэролайн Мэннинг была назначена первым инспектором.

Таким образом, оказывается, что Ассоциация была главным инициатором того, чтобы муниципальная администрация приняла меры для систематического обследования и регулирования жилищных условий, чтобы обеспечить здоровье и комфорт жильцов домов в доселе запущенных районах. Из этого побуждения выросла, как дуга постоянно расширяющегося круга, специализированная деятельность Жилищной комиссии Филадельфии, ныне известной как Жилищная ассоциация.

Делегаты от сорока социальных и благотворительных организаций встретились в приемной мэра 9 сентября 1909 года и организовали Комиссию. Особой функцией организации стало получение и обеспечение соблюдения просвещенных и справедливых законов, и с этой целью — информирование общественности о своих усилиях и обеспечение широкой народной поддержки. Жилищная ассоциация выполняет неоценимо полезную услугу в своем изучении прямой связи между вредной домашней средой и характером и физическим состоянием тех, кто постоянно подвергается ее воздействию. Она получает и рассматривает тысячи жалоб каждый год и проводит обширные и интенсивные кампании общественного просвещения с помощью литературы, иллюстрированных лекций и выставок.

Монро-стрит. Типичный двор после ремонта. Трехкомнатные дома с подвалом и отдельным туалетом. Водопровод на кухнях. Аренда 8,00 долларов в месяц.

Возобновляя наш осмотр типичных объектов, находящихся под опекой Ассоциации Октавии Хилл, мы находим один из самых вдохновляющих примеров в группе домов в Уоркман Плейс.

Этот большой и живописный двор расположен на Фронт-стрит между Пембертон и Фицуотер. В колониальные времена несколько домов принадлежали семье Миффлин; позже они стали частью поместья Уоркман, и, наконец, мистер и миссис Э. У. Кларк приобрели группу по частям и передали ее в управление Ассоциации.

Всего здесь двадцать два дома, построенных из красного кирпича. Пять из них выходят на Фронт-стрит, и в них, вместе с одним на Пембертон-стрит, проживает по несколько жильцов. За домами на Фронт-стрит, окружая обширное открытое пространство того, что когда-то было большим садом, находятся остальные дома, сгруппированные вместе, создавая восхитительное впечатление острова мира и уединения посреди душного моря человечества в этом шумном и переполненном иностранном квартале. В домах, выходящих на Фронт-стрит, есть обшитые панелями холлы, резные балюстрады и каминные полки с искусными узорами из кораблей, винограда и каннелюр, которые свидетельствуют о прошлых славных днях менуэтов, седанок и мягкого света свечей. Даже старинные оконные блоки были сделаны из красного дерева. Стоит только прочитать постатейный список домашнего имущества, принадлежавшего Джорджу Миффлину-младшему в 1754 году, как это приведено в «Пенсильванском историческом журнале», чтобы осознать разницу между тем днем и нынешним, когда польская швея склоняется над своей работой в комнате, все еще хранящей призраки предков тех, кто был так же искусен в вязании пятки чулка, как и в разливании чая. В меньших домах можно найти ирландских жильцов, которые пережили польское нашествие в этом районе.

На Пембертон-стрит есть два маленьких коттеджа, увитых виноградом, с надписью «G. M. 1748», выложенной черным кирпичом на красном фоне, что означает владение Джорджа Миффлина. Эти дома, несомненно, были заняты его слугами. Они не сильно отличаются от маленького «коттеджа Летиции» Пенна в Фэрмаунт-парке. Ассоциация установила над окнами и дверными проемами небольшие выступы, которые улучшают внешний вид. Между этими коттеджами железные ворота ведут в большую ограду, затененную большими деревьями, к которой примыкают все крошечные садики окружающих домов. Основание каждого дерева окаймлено сиденьем. Есть много места для бельевых веревок, не ущемляя пространство для детских игр. С одной стороны находится павильон. На стороне Фицуотер-стрит есть временное укрытие для содержания бездомных животных, пока фургон S. P. C. A. не приедет, чтобы забрать их.

На углу Фронт-стрит и Фицуотер-стрит, благодаря щедрой инициативе дочери мистера и миссис Кларк, находится Уоркман Плейс Хаус, поселение, имеющее такую доказанную ценность для окрестностей, что оно заслуживает большего, чем просто мимолетное упоминание.

Им управляет женское братство «Альфа Пи», состоящее из выпускниц школы Агнес Ирвин. Матрона летом вывозила сотни матерей и детей из этого района в сельскую местность, что для многих из этих людей так же ново и удивительно, как Америка была для моряков Колумба. Сам факт существования Фэрмаунт-парка является новостью для невероятного числа людей. Студенты Пенсильванского университета водили мальчиков в летние лагеря. Летом проводились игры под присмотром, а в зимние месяцы — тщательно распланированные и хорошо посещаемые занятия и собрания для молодых и старых. Все эти люди имеют расовую склонность к танцам, и даже после собраний матерей в клубе «Добрые соседи» танцы под пианолу — это бурно радостное упражнение. Рождественские вечеринки — это знаменательные события. Все это замечательное предприятие поддерживается базарами, распродажами старой одежды и подарками в денежной и натуральной форме.

Маленькие огороды и цветники сзади или в палисаднике каждого из домов Уоркман Плейс являются источниками немалой гордости для жильцов. Любой, кто видел центральную зону до того, как Ассоциация взялась за дело, должен быть поражен трансформацией. Сплошные дощатые заборы, которые рассекали пространство во всех направлениях, были убраны, мусор вывезен, колодцы и выгребные ямы засыпаны, а сами дома — в плачевно ветхом состоянии — были отремонтированы сверху донизу. Щедрые владельцы не искали дохода от собственности. Любая прибыль оставалась в руках Ассоциации как подрядной организации для улучшений или приобретения других домов.

Уоркман Плейс. Уличная сторона маленьких домов. Построены в 1748 году. Предположительно были помещениями для слуг особняка Миффлинов.

Уоркман Плейс. Вид изнутри дворов, теперь организованных в одно большое открытое пространство с детской площадкой, песочницами, качелями и т. д.

Вид изнутри Уоркман Плейс, показывающий навес и детскую площадку.

Обнадеживающим примером гражданского духа, порожденного в этом районе присутствием этого великого наглядного урока Уоркман Плейс под мудрым и бдительным правлением Ассоциации, было поднятие флага, которое произошло в середине лета 1917 года на стороне двора со стороны Фицуотер-стрит. Бенджамин Бартон, житель квартала, ходил от дома к дому, побуждая своих соседей скрести ступени и булыжники, пока они не засияли блеском «Спотлесс Таун»; затем все они, по его предложению, вывесили новые флаги, среди которых выделялись орлы Польши на их красно-белом поле. Маленькая Мария Бартон, одетая как Богиня Свободы, стояла на заднем сиденье трудолюбивого автомобиля «Форд», принадлежащего Ассоциации, и развернула «Звездно-полосатый флаг» над улицей посреди квартала. Мистер Бартон и другие произнесли речи, и Фицуотер-стрит до сих пор говорит о своем великом дне.

Детская площадка в Уоркман Плейс, использование крыши «Каса Равелло», детская площадка имени Гектора Макинтоша на углу Фронт-стрит и Лиг-стрит, а также детские площадки в Ричмонде и Джермантауне в связи с объектами, которые будут описаны далее, являются примечательными примерами того, как Ассоциация реализует настойчивое предписание Октавии Хилл об открытых пространствах. Детская площадка имени Гектора Макинтоша, о которой мы уже упоминали, носит имя преданного второго президента Ассоциации. Она ведет свою историю с 1902 года, когда два друга Ассоциации подарили землю. Маленькая, как она есть, даже после добавления участка 957 Саут-Фронт-стрит, она сыграла самую полезную роль в жизни своих посетителей, молодых и старых. Акционеры щедро жертвовали средства на ее содержание, и в течение некоторых лет, помимо веселья на качелях, играх и песочнице, а также работы утреннего детского сада, проводилась серия из семи или восьми концертов арфы и скрипки, стоивших в среднем по доллару каждый и привлекавших восхищенную толпу, чтобы петь и танцевать с миниатюрным оркестром. Совет по отдыху и Детская площадка Ассоциации, всегда сочувствующие целям Ассоциации Октавии Хилл, щедро сотрудничали в этой работе, например, сажая деревья или предоставляя учителя.

В январе 1911 года врач попросил Ассоциацию превратить зловонную группу домов, рассадники эпидемий и печально известные источники пациентов для больниц на Ист-Риттенхаус-стрит в Джермантауне в нечто, что не было бы постоянным упреком обществу и худшей рекламой процветающего и прогрессивного пригорода. После собрания в доме миссис Элизабет Лин Хэд жители Джермантауна подписались на акции Ассоциации на сумму 20 825 долларов с пониманием того, что фонд будет полностью направлен на указанную цель.

Ассоциация затем приобрела дома № 523 и с 531 по 551 включительно, с общим фасадом 210 футов по Ист-Риттенхаус-стрит и глубиной 165 футов. Дома, недалеко от железной дороги Рединг, были заняты итальянцами. Там было 25 домов, некоторые из них были запущены и грязны до такой степени, что это невозможно описать словами. Не было подземной канализации, и два гидранта обеспечивали всю воду, которая была. Снаружи были щербатые секции штакетника, лежащие на земле или пьяно провисающие; разбитые ящики и разрушенные бочки были наименее отталкивающей чертой беспорядочного хлама под тяжело нагруженными бельевыми веревками. Одно здание, просто флигель, сдавалось за 50 центов в месяц, и его несчастный жилец только что был вывезен в умирающем состоянии от туберкулеза. Внутри были старые, знакомые черты разрухи, распада и нечестивых запахов. Три дома были немедленно снесены. Другие были отремонтированы от чердачного окна до пола подвала, с установкой современных туалетных удобств; и два новых кирпичных здания — двухэтажных, хорошо освещенных и хорошо проветриваемых — были построены с квартирами для 14 семей. Двухкомнатные квартиры сдаются за 6,50 долларов в месяц, а четырехкомнатные — за 11,00 долларов. Во всей операции есть помещения для 35 семей, а сзади находится большое пространство, доступное для общей детской площадки и садов для жильцов. Было много каменных работ, и сложный участок потребовал большого количества взрывных работ в твердой породе.

Ист-Риттенхаус-стрит, Джермантаун. Отсутствие контроля со стороны владельцев или агентов порождает такие условия.

Ист-Риттенхаус-стрит, задняя часть, после улучшения.

Новые дома, собственность на Ист-Риттенхаус-стрит, Джермантаун. Вмещают семь семей. Арендная плата: 6,50 долларов за 2-комнатную квартиру, 9,00 долларов за 3-комнатную квартиру, 11,50 долларов за 4-комнатный дом. Отдельный вход, туалет, подвал, водоснабжение для каждой семьи.

Это не было триумфальным прогрессом от силы к силе с этими домами в Джермантауне и их необученными и невежественными неаполитанскими и сицилийскими жильцами. Многие из мужчин — неквалифицированные рабочие на город, довольствующиеся тем, чтобы заработать немного и потратить деньги в долгие периоды безделья. Два добровольных сборщика арендной платы, говорящие по-итальянски, оказали большую помощь, а летняя детская площадка, приходящая медсестра и садовые участки укрепили влияние Ассоциации на жильцов.

Трансформация, произошедшая к лету 1917 года, была поистине чудесной. Вместо мерзости запустения, описанной во дворах в 1911 году, волновалась кукуруза и процветали лозы фасоли. Помимо садов, бережно возделываемых каждым домовладельцем, где в изобилии росли салат, сельдерей и помидоры, был большой общий сад с квадратным участком для каждого жильца, который тщательно пропалывался. Из окон, выходящих на улицу, развевался флаг Италии, а на ступенях матери маленькой Италии шили, сплетничали и наблюдали за игрой своих детей. В павильоне просторного центрального двора счастливые семьи наслаждались тенью, дети играли в игры, младенцы спали в своих крошечных гамаках, подвешенных к карнизам. Все это предлагало такую очаровательную картину довольства в благоприятной среде, какую только можно пожелать увидеть.

Группа новых домов в районе, известном как Ричмонд, целый квартал образцовых жилищ для рабочих, представляет собой явный отход от политики, которой Ассоциация придерживалась в течение многих лет. Но предприятие, которому Совет посвятил большую часть своего времени и мыслей в 1914 году, рекомендовало себя взвешенному суждению членов по двум главным причинам: во-первых, становилось все труднее находить старые дома в центре города для ремонта, которые можно было бы купить и переделать по цене, позволяющей получать дивиденды, и, во-вторых, спрос растет день ото дня на тщательно спроектированные и соответственно оборудованные недорогие жилища, поскольку коммерческий застройщик не подвержен филантропии и строит, чтобы продать или сдать свои дома по крайней мере за 15 долларов в месяц.

Комитет по недвижимости Совета получил опцион на участок в Ричмонде и собирался закрыть сделку, когда грубая рука войны, парализовавшая так много усилий на благо мира, опустилась на рынок и сделала разумным отложить действие до весны 1915 года. Тогда более радужные финансовые перспективы, казалось, оправдывали возобновление задачи. Был получен участок, прилегающий к первоначально выбранному, размером 212 на 165 футов и выходящий на Кэмбрия-стрит. Общая стоимость земли и жилищ, которые были на ней размещены, составила 63 000 долларов.

«Филадельфийская компания образцовых домов» была создана Советом как отдельная корпорация для финансирования предприятия, владения и эксплуатации жилищ, а также для продолжения своей работы в будущем для любой подобной группы, которую было бы сочтено разумным создать, если первое предприятие оправдает себя.

Новая корпорация начала с номинального капитала в 2 000 долларов. Эта сумма была вскоре увеличена до 20 000 долларов; и акционерный капитал был полностью взят Ассоциацией Октавии Хилл, которая назначила директоров и вступила в абсолютный контроль. Остальная часть стоимости операции — 43 500 долларов, или около двух третей от всей суммы — была получена за счет продажи первых ипотек, каждая из которых была обеспечена конкретным участком и жилищем и приносила 4,4 процента годовых. Финансовый комитет разработал эту схему, потому что, во-первых, это ограничило бы финансовую ответственность Ассоциации 20 000 долларов ее фактических инвестиций, а во-вторых, первые ипотеки под фиксированный процент на конкретные объекты недвижимости легче нашли бы покупателей, чем дивиденды на акции корпорации.

Квартал включает шестнадцать домов на одну семью и шестнадцать домов на две семьи. Их внешний вид очень привлекателен. На западе и севере находится новая, широкая городская детская площадка, дающая чистый простор для солнца и ветра. Дома окружают с трех сторон большую гравийную центральную зону, которая создает частную детскую площадку — очевидное преимущество для малышей, которым было бы не место на большой общественной детской площадке, предназначенной для детей постарше и более активных. В одном конце находится игровой павильон, а сады с открытыми заборами доходят до детской площадки в задней части домов. В центральный двор ведет подъездная дорога, которая позволяет собирать золу и мусор, не засоряя тротуар перед домами.

Простой вопрос: почему у этих домов не могло быть передних веранд на обоих этажах? Столь же простой ответ заключается в том, что такие веранды увеличивают первоначальную стоимость и последующую арендную плату. Сзади есть балконы.

Планы домов в Ричмонде.

Планы домов в Ричмонде.

Диаграмма, показывающая расположение домов в Ричмонде.

Работы были начаты летом 1915 года, а в декабре дома были завершены и заселены. Работа выполнялась под ежедневным наблюдением мистера Фельда и была сделана хорошо, без генерального подряда. Таким образом, была достигнута существенная экономия, и строительство соответствует стандарту, установленному в работе, выполненной по обычному плану.

В каждом случае жилец был готов к дому, когда дом был готов к нему. Арендная плата составляет 8,50 долларов в месяц за квартиру из двух комнат и ванной, с кладовой, имеющей стиральные баки, и плитой в одной из комнат. Каждая из двух семей в многоквартирном доме имеет разделенную долю подвала. Квартиру из двух комнат, кухни и ванной можно получить за 10,50 долларов. Арендная плата составляет 13,50 долларов за дома на одну семью, которые дают жильцу пять комнат с ванной и печью. Всегда есть список ожидания на эти исключительно восхитительные и желанные маленькие дома рядом с особенно оживленным центром разнообразных производственных предприятий.

По окончании одиннадцати месяцев к ноябрю 1916 года арендная плата составила 5 517,65 долларов из возможных 5 676 долларов — разница объясняется тем, что периоды проживания не совсем совпадали. После вычета расходов и процентов, выплаченных по ипотекам, компания «Модель Хоумс» смогла показать прибыль в 1 873,19 доллара; из этой суммы она отложила 400 долларов на амортизационный счет; и выплатила Ассоциации 1 400 долларов, что составило семипроцентный возврат на 20 000 долларов, инвестированных Ассоциацией. (См. стр. 121.)

Скидка в размере половины месячной арендной платы была сделана жильцам, которые прожили в квартире или доме год и не нанесли небрежного ущерба, требующего ремонта. Во дворе и перед домами были посажены деревья, и жильцы всегда проявляли живой интерес к своим маленьким садовым участкам. Перепись национальностей интересна. В первый год были такие семьи: шотландцы — 3, немцы — 5, французы — 2, норвежцы — 5, шведы — 1, итальянцы — 1, уроженцы Америки — 31 (18 ирландского происхождения) — всего 48.

В 1914–15 годах Ассоциация разделила благодарность некоторых бедных семей, у которых не было работы для кормильца, договорившись с Комитетом по чрезвычайной помощи о предоставлении необходимых материалов и руководства, если Комитет обеспечит заработную плату рабочих и механиков, занятых на ремонтных работах в объектах недвижимости. Девять человек начали работу на этой основе в феврале, и в конечном итоге было занято пятьдесят человек одновременно. Работа продолжалась до июля, когда средства закончились. Всего восемьдесят человек получили выгоду от этой договоренности: семнадцать маляров, восемь плотников, пятьдесят пять рабочих. От Комитета по чрезвычайной помощи было получено 4 000 долларов, которые были выплачены на заработную плату, инструменты, проезд и непредвиденные расходы. Двести домов были полностью приведены в порядок и покрашены, дворы были перемощены, заборы перестроены, проведена планировка, и пустующая территория была подготовлена для садоводства. Более того, люди, которые ничего не знали о штукатурных или цементных работах, научились этому и, таким образом, приобрели новый навык, имеющий рыночную стоимость. Они укладывали полы, перекладывали дорожки, белили подвалы и бетонировали стены, где проступала сырость. Некоторые из этих людей, которые пришли как совершенно неопытные работники, до сих пор остаются на службе у Ассоциации.

В 1916 году Центр Уиттье, целям которого Ассоциация полностью сочувствует, осуществил план по улучшению жилищных условий для негритянского населения. Центр организован для изучения этой проблемы и для практических мер, разработанных в результате этого. Он сформировал Жилищную компанию Центра Уиттье с капиталом 25 000 долларов, которая получила право собственности на недвижимость на Дикинсон-стрит и Опал-стрит. Планирование и строительство первой группы домов было передано в руки Ассоциации, и мистер Фельд руководил строительством семи двухквартирных домов с квартирами из трех комнат и ванной, при арендной плате 3,00 и 3,50 доллара в неделю. В качестве показателя живого спроса на такие чистые и привлекательные помещения следует отметить, что было подано двести заявок на четырнадцать доступных квартир.

То, что это предприятие окупается, видно из того факта, что в середине лета 1917 года был выплачен дивиденд в размере 5 процентов.

Дома на Кэмбрия-стрит группы Ричмонд. Детская площадка сзади, между боковыми рядами домов. Дома на одну семью. 5 комнат, ванна и обогреватель в каждом. Аренда 13,50 долларов в месяц.

Дома на Гол-стрит, группа Ричмонд. Первые и последние четыре дома — это дома на две семьи, с 3 комнатами и ванной на каждом этаже. Аренда 10,50 долларов в месяц за квартиру. Дома в центре группы — это 5-комнатные жилища. Аренда 13,50 долларов в месяц.

Что касается домов для негритянских жильцов, принадлежащих Ассоциации, интересную группу можно найти вдоль Ноден-стрит между Седьмой и Восьмой улицами и в окрестностях. Здесь простые комнаты можно получить для пары по низкой цене 80 центов в неделю или 1,00 доллар за большие комнаты. Уровень самоуважения и чистоты среди жильцов высок. Многие из домов раньше были притонами низшего порядка, и Ассоциация не ослабляет свою бдительность, чтобы предотвратить возвращение к прежним условиям. Всего в 1917 году было 125 цветных семей в домах, принадлежащих или контролируемых Ассоциацией. Вероятно, в ближайшем будущем Ассоциация возьмет под контроль другие объекты недвижимости к западу от Брод-стрит и к югу от Ломбард-стрит в районе, куда переезжают негры. Ассоциация надеется сделать гораздо больше в будущем, чтобы помочь неграм найти хорошие дома.

Количество домов, принадлежащих Ассоциации на начало 1917 года, составляло 179; количество семей в этих домах было 244. Объектов недвижимости в управлении Ассоциации было 224, и в них проживало 460 семей. Это дает в общей сложности 704 семьи в 403 жилищах.

Объекты недвижимости в управлении обрабатываются Ассоциацией, к выраженному удовлетворению владельцев, со второго года ее существования.

Ассоциация взимает 7½ процента за свое управление; плата, полностью оправданная количеством и качеством ее исполнительного надзора.

Объекты недвижимости, обслуживаемые для других, могут быть классифицированы следующим образом: во-первых, дома, полученные от владельцев, которые строили с откровенно филантропическим намерением и которые осознали, что Ассоциация обладает квалификацией, полученной благодаря опыту, чтобы управлять этими объектами с большей выгодой для владельца и жильца; во-вторых, дома, купленные по предложению Ассоциации и оставленные в ее руках для реконструкции и управления; в-третьих, дома, удерживаемые как обычные бизнес-инвестиции и переданные под надзор Ассоциации ради гарантированного прибыльного результата; в-четвертых, дома, полученные от трастовых компаний или поместий; в-пятых, дома, переданные благотворительными или филантропическими учреждениями, которые получили их в качестве наследства.

В последней связи следует заметить, что наследство заставляют выполнять двойную службу. Семьям с низким заработком гарантируется хороший дом за небольшую плату; а наследник получает доход, который может быть направлен на филантропические цели. Конечно, в некоторых случаях требуется так много сделать для восстановления завещанного имущества, что некоторое время дохода от него нет. Но возможная двойная цель наследства заслуживает вдумчивого рассмотрения тех, кто хотел бы, чтобы завещание значило как можно больше для тех, кто придет после них.

Из этого краткого обзора безличной стороны бизнес-операций Ассоциации видно, что в некоторых деталях процедура мисс Хилл была изменена. Мисс Хилл в значительной степени полагалась на добровольных сборщиков. Ассоциация, помимо своих неоплачиваемых сборщиков, нанимает нескольких, которым платит. Мисс Хилл находила покупателей для домов, которые она хотела улучшить. Ассоциация, как акционерная компания, купила ряд домов напрямую. Она осознала, что, хотя некоторые домовладельцы в Лондоне контролировали огромные территории, в Филадельфии, помимо поместья Жирар с его восхитительными образцовыми домами для людей, которые могут себе их позволить, очень мало владельцев больших, неразделенных участков, где можно было бы создать кварталы образцовых домов. Поэтому она привыкла покупать свои группы по частям у ряда владельцев.

Вероятно, в будущем Ассоциация будет в возрастающей степени заниматься строительством новых жилищ. В течение долгого времени, если не всегда, она будет продолжать обновлять старые жилища, ибо старые жилища, расположенные в перенаселенных районах, являются обителью большинства бедняков, которые традиционно противятся переездам; и часто бедняки чувствуют себя гораздо более как дома в старом «подправленном» доме, чем в новом, к которому привыкание приходит только медленными стадиями социального образования. Конечно, наступает момент, особенно на растущем рынке всех строительных материалов, когда выгоднее строить заново, чем переделывать старое. Филантропическая сторона деятельности Ассоциации будет цепляться за старые дома. Чистая деловая хватка предприятия будет возводить новые жилища. Проблема заключается в том, чтобы соблюдать должную пропорцию между бизнесом и филантропией.

Жильцам Ассоциации не разрешается сдавать в субаренду или брать жильцов без явного разрешения. То, что это правило разумно, очевидно. Любой другой путь привел бы ко всем бедам перенаселенности и явной аморальности, с которыми организация была создана в значительной части для борьбы. Жилье для одинокого мужчины не предпринимается. Ассоциация осознает важность проблемы холостяка. Это вопрос, который военные заводы и другие промышленные предприятия, ищущие жилье для своих сотрудников, ежедневно призваны рассматривать. Если бы ее средства и исполнительные возможности были менее ограничены, нет сомнений, что Ассоциация боролась бы так же мужественно и успешно с этой проблемой жилья для одинокого мужчины, как и с проблемой жилья для семей.

Чарльз Х. Ладингтон, президент Ассоциации, говорит в своем отчете за 1916 год: «Совет также желает придать как можно больше гласности специальным направлениям обслуживания, которые Ассоциация теперь готова и оснащена предложить: (1) Консультации по поводу восстановления до утвержденных стандартов и переоборудования для прибыльного использования старых или антисанитарных жилищ. (2) Осуществление, после представления смет, полного выполнения таких улучшений и будущего надзора и управления имуществом для владельцев, если это желательно. (3) Управление жилой недвижимостью, принадлежащей учреждениям или корпорациям, обеспечивая для них поддержание санитарных и надлежащих условий, вместе с социальным обслуживанием, предлагаемым жильцам Ассоциацией через сборщиков арендной платы, обученных нашим методам. Мы часто могли оказать ценную помощь такого рода как индивидуальным владельцам, так и учреждениям, владеющим недвижимостью такого характера, которая из-за небрежности или просто формального управления пришла в упадок. До нашего сведения доводились случаи, когда, совершенно без ведома владельцев, существовали условия не просто антисанитарные, но и в остальном крайне нежелательные, которые подвергли бы владельцев справедливому критике. Это стандарты управления нашей Ассоциации абсолютно предотвратят. (4) Промышленное жилье работодателями для своих сотрудников. Интерес к этой теме демонстрирует заметный рост, и Ассоциация готова предоставить свой опыт и возможности в распоряжение корпораций или фирм, рассматривающих этот вопрос, и подготовить планы, получить сметы и контролировать строительство, а если желательно, взять на себя управление такими объектами в Филадельфии и ее окрестностях. (5) Улучшенное жилье для наемных работников. Опыт и информация, которые собрала Ассоциация, особенно в последние годы, квалифицируют ее, по мнению Совета, в предложении своих услуг в качестве эксперта любому, кто может быть готов рассмотреть этот характер инвестиций. В нашем суждении, несомненно, существует потребность в Филадельфии в новом строительстве такого рода, т. е. в жилищах, которые будут сдаваться в аренду менее чем за 15,00 долларов в месяц. Коммерческий застройщик поставляет только дома более дорогого класса и для быстрой продажи, потому что в этом для него больше прибыли. То, что санитарные, долговечные и комфортабельные жилища могут быть построены для аренды менее чем за 15,00 долларов в месяц и при надлежащем управлении приносить доход в 5 процентов, неоднократно демонстрировалось в этом и других городах. Любому интересу, который готов рассмотреть такие инвестиции с дальнейшим видом на удовлетворение общественной потребности, мы должны предложить наши услуги. Из нашего собственного фактического опыта в этой области и нашего знания подобных предприятий в других местах, наша организация может, мы верим, оказать ценную помощь в планировании и выполнении таких проектов».

IV ДНИ В ПОЛЕ

Читать о работе «дружелюбного сборщика арендной платы» в холодном печатном тексте — это одно; почувствовать ее пульс через личный контакт — другое дело.

Доктор Э. Р. Л. Гулд в отчете, который он сделал Комиссару труда в 1895 году о «Жилье для трудящихся», подробно описал систему сбора арендной платы мисс Хилл, которая сделала этот процесс чем-то гораздо большим, чем бездушная, безличная процедура.

Он сказал: «Существуют обильные свидетельства эффективности сбора арендной платы, как это практикуется мисс Хилл. Ее система была адаптирована с неизменным успехом во многих крупных городах Европы и в меньшей степени в этой стране... Моральное влияние системы мисс Хилл заключалось в том, чтобы допустить женщин в большей степени к управлению жилищными компаниями, практика, которая имеет несомненные преимущества. Некоторые из крупных лондонских жилищных компаний признают, что их успех, финансовый и моральный, начался только с введением сбора арендной платы через женщин-добровольцев».

Плохой арендатор не превращается в хорошего просто периодическим требованием денег. Если бы все арендаторы всегда были в комфортных обстоятельствах, если бы они никогда не страдали от отсутствия работы, если бы продолжительная болезнь, выводящая из строя кормильца семьи, никогда не означала острую нужду для остальных, если бы каждый бедный и невежественный иностранец с самого начала понимал свое отношение к сообществу и обществу в целом и добросовестно поддерживал это отношение со своей стороны, «дружелюбный сборщик арендной платы» мог бы быть излишним. Но при нынешних условиях сама душа системы Октавии Хилл — это личный контакт, который имеет деловую транзакцию в качестве своего непосредственного оправдания; и проверкой на прочность деловыми результатами доказывается ее эффективность.

В подавляющем большинстве случаев сборщику арендной платы не приходится задавать наводящие вопросы: арендаторы достаточно готовы окружить ее и излить свои беды ей в уши. Ее появление часто является сигналом для шквала вопросов, петиций и жалоб.

«Можно мне получить ту краску для моей лестницы, пожалуйста, мэм?» «Дождь на прошлой неделе протекал в подвал, это было ужасно». «Вода во дворе не уходит. Кирпичи вокруг гидранта все просели». «Прошло четыре дня с тех пор, как человек был здесь, чтобы забрать мусор». «Соседи продолжают класть золу в мусорный бак, а мусор с золой. Конечно, я не знаю, кто это делает».

Таковы мелкие жалобы, которые слышат все сборщики арендной платы во время всех своих обходов. Эти вопросы можно было бы считать полностью находящимися в ведении управляющего и его механиков. Но арендаторы не делают различий. Их призыв обращен к любому, кто может считаться связанным с Ассоциацией. Иногда они просят скромно, кротко. Иногда они просят с акцентами более или менее вызывающего вызова. Сама мисс Хилл описывает, как ее заперла в комнате разгневанная женщина, которая сказала, что не будет платить арендную плату, пока не починят каминную полку, в доме, который был так недавно взят под управление новой домовладелицей, что не было возможности заняться этим вопросом.

Дружелюбный сборщик арендной платы выжидает свое время, держит язык за зубами и делает скидку на предыдущее состояние подчинения низким идеалам и алчным домовладельцам, которое было у многих ее подопечных.

Настоящая награда за работу для правильного типа работника заключается в этой живой, ежедневной возможности встретиться с людьми и помочь им в их проблемах услугой, которая лучше, чем прямой подарок денег.

Здесь, для тривиального примера, мы подходим к скромной двери, где пришло время платить аренду, и у бедного человека есть большие ящики с кружевами, которые он собирается перенести наверх и хранить там, где он живет. Там действительно нет места для вещей в одной комнате, которую он делит с женой и ребенком. Он планирует продавать свои товары со своей тележки у бордюра завтра. Ящики почти такие же большие, как пианино. Он не может позволить себе другое место для хранения. Это его проблема. Для вас и для меня, живущих в целом доме, появление таких ящиков не было бы поводом для беспокойства. Но если этот торговец не сможет получить от дружелюбного сборщика арендной платы приостановку неписаного правила против переполнения его маленького пространства, он окажется в тяжелом положении.

Бывшие дома филадельфийских купцов и деловых людей. Изменение условий в районе сделало необходимым переоборудование этих домов под многоквартирные. В каждом доме по 5 квартир, от 2 до 3 комнат в каждой. Арендная плата — от 5,50 до 13,00 долларов в месяц.

Несколько минут спустя мы обнаруживаем, что весь двор охвачен волнением из-за происшествия, которое мало что значило бы для тех из нас, у кого есть просторные сады и умелые садовники. Один из отцов, живущих во дворе — однорукий человек, — провел знойный воскресный день, приучая ипомею виться по веревкам, которые он натянул вдоль высокого дощатого забора. Небольшой участок земли, на котором росли его цветы, был, пожалуй, тридцать футов в длину и полтора фута в ширину. Он гордился результатом, и соседи хвалили его. Когда он отвернулся, двухлетний польский ребенок, живущий по соседству, прибежал, сорвал натянутую им проволочную сетку и оборвал лозы, которые он с таким трудом обвил вокруг веревок.

Возмущенные соседи на общем собрании настаивают, что мать стояла в дверях и смеялась, пока ребенок творил это безобразие. Дружелюбному сборщику арендной платы мать, почти не зная английского, но активно жестикулируя, объясняет свою оскорбленную невиновность. После долгих и оживленных переговоров, в которых принимает участие каждый, кто находится дома во дворе, мир восстанавливается, и тактичный посредник оставляет после себя улыбки и хорошее настроение вместо угрюмого недовольства.

В данном случае главная жалоба, которую предъявили соседи, заключалась в том, что мать — которая, как предполагалось, почти не знала нашего языка, — использовала такие УЖАСНЫЕ выражения!

«Я сама раньше не была хорошей женщиной, — сказала другая мать в этом дворе. — Моя мать тоже не была хорошей женщиной. Но теперь моя дочь подрастает, и я хочу, чтобы она была другой. Я хочу, чтобы она была христианкой. Она так чудесно поет псалмы».

На итальянском дворе неподалеку высоко сложены старые железнодорожные шпалы, предназначенные для рубки на растопку. В своем стремлении сэкономить деньги жильцы могут заполнить двор балками до самых крыш, если их не сдержит своевременное предупреждение сборщика арендной платы о том, что они должны оставить немного места для других целей.

На одном из домов видны угрожающие пятна коричневых крапинок на штукатурке крошечной спальни — это означает личинки насекомых. В отверстии посреди каждого пятна находятся живые насекомые. Дружелюбный сборщик арендной платы делает тщательную пометку об этом факте. Для этого обычного вредителя в старых домах настанут тяжелые времена, когда Ассоциация применит свои батареи грозных дезинфицирующих средств. Ассоциация не любит оклеивать обоями поверхности, где живут и процветают насекомые.

Вот молодой человек с моральным наследством, которое дружелюбный сборщик арендной платы знает наизусть. Он работает на мясокомбинате, нарезая бекон. Сегодня праздник, объясняет он. Вопрос: удержится ли он на работе или продолжит плыть по течению? Лихорадка бродяги-неудачника горит в его венах. Его отец — алкоголик, который периодически впадает в буйство с кухонным ножом и находит врагов в собственной семье. Однажды он убил человека и сбежал в соседний штат. Детективы поймали его, и он был заключен в тюрьму. Он обвинил в этом жену и присылал ей письма с требованием 80 долларов для адвоката-мошенника, чтобы тот вытащил его. Он присылал ей изображения гробов как предзнаменование ее судьбы, когда он наконец выйдет из заточения.

В конце концов она собрала деньги и вытащила его. Он плакал на пороге — соседи, чьи головы торчали из всех окон, говорили, что он пролил целые ведра слез, — и она сжалилась над ним и отказалась от своего намерения добиться развода. Он дома уже несколько дней, и в этот конкретный день муж и жена вместе отправились на пикник. Сын знает всю историю. Как долго продлится мир? Пойдет ли мальчик со временем по непредсказуемым стопам отца?

Вот еще одна зловещая семейная история, с которой сталкивается посетитель. Мать слабоумна. В семье пятеро детей. Двое мальчиков и две девочки унаследовали материнский дефект. Другой ребенок, девочка, нормальный. Отец работает от случая к случаю. Бывшим источником дохода для семьи была женщина-квартирантка с дурной репутацией. Общество организации благотворительности и Общество по предотвращению жестокого обращения с детьми проявили интерес к этим обездоленным, а Ассоциация Октавии Хилл пытается помочь.

Еще одна проблема, постоянно возникающая, — это жертвы недобросовестных страховых агентов. Они передавали свои книжки агентам на хранение. Агенты забирали деньги и либо не вносили суммы, либо записывали их неверно. В некоторых случаях те, кто рассчитывал на пенсию по старости или хотя бы на расходы на погребение, не получат ни цента.

«Но, — может спросить кто-то, — какое отношение эти гуманитарные усилия имеют к арендной плате и дивидендам? Разве нельзя получать деньги, не задавая вопросов, не давая советов и не выслушивая «истории о невезении»? Бизнес есть бизнес. Пусть благотворительные общества, бесплатные столовые, Армия спасения или кто угодно другой заботятся о другой стороне дела».

Ответ на это утверждение заключается в том, что добросовестный домовладелец вряд ли может быть удовлетворен получением денег от любого дома, не зная и не заботясь о том, как они получены. Несколько раз в практике Ассоциации владельцы домов, которые пришли в упадок, были невыразимо шокированы и опечалены, узнав об этом. В одном случае добрая леди, проживающая в Англии, которая никогда не видела недвижимость, управляемую ее агентами в Филадельфии, не могла поверить рассказам, которые ей поведали о его состоянии. Сами агенты не знали фактов, пока Ассоциация не сообщила им об этих живых ужасах. И владелец, и агенты были рады передать дома под контроль Ассоциации, которая немедленно превратила их в жилища, переставшие быть пятном на репутации «Города домов».

Вопрос о ремонте, когда жильцы подают свои просьбы или проверка сборщика арендной платы обнаруживает места, где он может потребоваться, определяется срочностью, суммой денег, уже потраченной на объект, и проявленным духом сотрудничества со стороны жильца. Само собой разумеется, что неряшливым и разрушительным жильцам не уделяется такое же внимание, как представителям тех, кто чистоплотен, аккуратен и своевременно вносит платежи. Какая разница может быть по разные стороны тонкой перегородки! По эту сторону стены — семья, склонная к грязи и беспорядку из-за своего несовершенного социального воспитания. По другую сторону стены, всего в нескольких дюймах, пол, аккуратно застеленный ковром, безупречно чист. На обеденном столе стоит яркая лампа, или ваза с сухими травами, или кричащие бумажные цветы. На стенах висят картины — святых, пейзажи или семейные фотографии в рамке, возможно, молодожены рука об руку или глава дома в великолепной форме польского благотворительного общества.

Можно обнаружить комод, превращенный в алтарь с распятием и свечами; или, возможно, королевская семья Италии является ценным достоянием в великолепном буйстве красок.

Сборщик арендной платы передает все важные вопросы по благоустройству на решение управляющему. Часть ее особой заботы — следить за тем, чтобы сантехника была в исправном состоянии. Ассоциация Октавии Хилл в значительной степени ответственна за значительное сокращение числа случаев, когда шесть, восемь или дюжина семей во дворе пользуются одним гидрантом. В одном посещенном дворе домашняя собака доставляла немало хлопот, так как научилась сама открывать воду и оставляла ее включенной.

Мусор и зола также находятся под надзором сборщика арендной платы. Когда первое выбрасывается туда, где должно быть второе, становится необходимым выяснить более детально, кто ел арбуз на обед, кто курицу, а кто кукурузу — возможно, по доллару за дюжину. В одном случае, когда соседи обвинили ортодоксальную еврейскую семью, предполагаемые виновники были оправданы после обнаружения ветчинной кости в баке, когда подняли крышку.

Точно так же, как работа медсестры Красного Креста в военном госпитале отличается от мечтаний дебютантки об этом, проверка сборщика арендной платы может стать очень простым и прозаичным, лишенным украшательств делом. Она должна видеть, думать, знать. Ничто не является слишком мелким для ее внимания.

«Условия аренды», напечатанные в ежемесячной расчетной книжке, которую сборщик носит для квитанций, содержат правила, которые она должна обеспечивать. Вся арендная плата должна вноситься своевременно и авансом. Жилец обязан оплатить любой ущерб, возникший по его или ее собственной неосторожности. Жилец должен заменить стекло, разбитое в окнах, если это произошло по вине жильца. Нельзя принимать постояльцев или сдавать комнаты в субаренду без письменного разрешения сборщика. Подвалы и дворы должны содержаться в чистоте от мусора, и животные на территории не допускаются. Мусор и зола должны храниться отдельно, а для отходов и бумаги должны быть свои контейнеры. Жильцы должны содержать тротуар в чистоте и свободным от препятствий, а также заниматься уборкой льда и снега. Гвозди или крючки нельзя вбивать в деревянные конструкции без разрешения, и ничего нельзя строить во дворе. Каждый жилец несет ответственность за комплект ключей, которые должны быть сданы при выезде. В многоквартирных домах каждый жилец должен выполнять свою долю работы по уборке холлов, лестниц и дворов.

Существуют также четкие рекомендации по уходу за ванными комнатами, кухнями, сантехникой и мусорными баками. На внутренней стороне обложки напечатана краткая инструкция для быстрого ознакомления сборщика, где указаны адреса и часы работы различных диспансеров, больниц и других учреждений, которые могут стать своевременной помощью в трудную минуту для жильцов.

Темнокожая женщина, стоя на коленях и оттирая пол, который и так казался чистым, объяснила, что нельзя быть слишком «придирчивой к этим микробам». Микробы, объяснила она, такие маленькие, что их не видно, но они определенно могут устроить ужасный переполох внутри человека или дома. Она не знала о Мечникове, Пастере или Листере, но уловила важную идею.

Дворник для дома или группы домов может быть назначен Ассоциацией из числа жильцов за номинальную плату — возможно, в виде одного доллара в месяц, вычитаемого из арендной платы. Дворник берет на себя заботу о мусоре и баках для золы, а также убирает дома, которые сдаются в аренду. Она следит за тем, чтобы жильцы подметали свои комнаты, холлы и лестницы, каждый выполняя часть работы в помещениях общего пользования. Дворника поощряют считать себя деловым партнером Ассоциации, и она обычно гордится своей должностью.

Важной частью обязанностей сборщика является установление и сообщение об ущербе, нанесенном сантехнике. Сантехник также уведомляет Ассоциацию о любом ущербе, который можно отнести на счет жильца, и последний оплачивает часть стоимости ремонта в рассрочку, пока вся сумма не будет выплачена.

Тщательный расчет показал, что в группе из 140 семей за один год стоимость ремонта сантехники из-за неосторожности жильцов составила 32 доллара. Специалист по недвижимости крупной трастовой компании назвал это отличным показателем.

По мере того как сборщик арендной платы, обладающий тактом и проницательностью, совершает свои обходы, механическая транзакция по запросу и выдаче квитанций за аренду в подавляющем большинстве случаев выполняется беспрепятственно и быстро. Услуги констебля стоимостью 2 доллара для выселения семьи требуются редко и с большим сожалением. Но Ассоциация не терпит нерешительности. Она требует своевременной оплаты. Она настаивает на том, чтобы те, кто занимает ее дома, выполняли несколько простых правил, которые она установила. Она не колеблется прибегать к помощи закона, когда возникает необходимость, и жильцы вскоре узнают об этом факте. Большинство из них, счастливые находиться под началом справедливого и внимательного домовладельца, пунктуальны, миролюбивы и довольны. «Я никогда не найду другого такого домовладельца, как вы», — сказал старый еврей, вынужденный по своим причинам переехать, когда он уныло побрел прочь, покачивая бородой.

Случаи, в которых Ассоциации приходится прибегать к крайней мере — выселению, могут быть похожи на случай женщины, которая представилась вдовой с четырьмя детьми. Дети были мифическими. Она приняла четырех постояльцев-мужчин, в вопиющее нарушение строгого правила, запрещающего принимать постояльцев или сдавать жилье в субаренду без согласия Ассоциации. Ничего не оставалось, как выставить ее, неумолимо.

Сборщик арендной платы берет с собой, куда бы она ни шла, свою сумку для денег, содержащую небольшой карточный каталог для отметки платежей, которые вносятся в офисные бухгалтерские книги, квитанционные книжки, бланки договоров аренды и бумагу для заметок. Иногда жильцы, у которых не оказывается готовой суммы при визите, обещают принести ее в офис, и редко они не сдерживают свое слово. Итальянцы особенно пунктуальны в своих платежах. Человек, который после двухмесячного отсутствия вернулся и заплатил за все время, хотя было несколько дней, за которые он не обязан был платить, гордо сказав: «Я честный джентльмен», — был лишь типичным представителем своих соотечественников.

Франклин-Корт. Состояние двора при покупке недвижимости, для пяти передних и тринадцати задних домов, пристроенных друг к другу, сгрудившихся на прилегающих переулках.

Франклин-Корт после реконструкции. Задние дома объединены и теперь сдаются в аренду комплектами из одной, двух или трех комнат. Наглядный пример того, что можно сделать для обеспечения лучшего освещения, вентиляции и санитарных условий в подобных домах.

Обычно симпатичного сборщика арендной платы ждут не великие жизненные кризисы и смерти. Но она никогда не знает, что встретит за углом. Вот сидит человек, который много лет был пекарем, и он совершенно подавлен. Его сестра бодро суетится по комнате, делая вид, что поддерживает домашний уют, насколько может, с помощью нескольких жалких предметов мебели и нескольких треснувших тарелок. Больной брат только что вернулся из больницы, и на столе перед ним лежит сверток, завернутый в кусочек польской газеты. Сборщик арендной платы разворачивает его, обнаруживая коричневый пузырек с лекарством, на этикетке которого указан польский врач, к которому он обратился сразу после совета больницы, чтобы получить снадобье от сердечной болезни. Он настаивает, что никогда не вернется в ту больницу, которая так долго держала его в постели и ничего для него не сделала. Он никогда больше не сможет работать, монотонно повторяет он.

Те, кто работал во Франции среди ослепших на войне солдат, чтобы восстановить надежду, с которой человек снова берется за жизнь, знают, какие средства мудрая, добрая женщина будет использовать с отчаявшимся человеком, который находит свой крест слишком тяжелым, чтобы нести его, и поддался меланхолической апатии. Она постепенно возвращает его к более рациональному состоянию ума и вместо закрытой двери показывает ему открытое окно. Разве результат не стоил того, чтобы задержаться на несколько минут? Даже с коммерческой точки зрения, есть ли какая-то выгода от жильцов, которые находятся в разладе с судьбой или анемичны, если не остро больны, из-за плохого воздуха, дурных запахов, грязных сводов и подвалов, поверхностного дренажа и загрязненной пищи? Разве мисс Хилл не была совершенно права, когда заявила, что жильцов и их окружение нужно улучшать вместе?

Вот еще одна проблема, которую должен был уладить терпеливый всеобщий арбитр. Итальянские дети сидели на польских ступенях и отказывались уходить. Из облака, не больше детской ладони, разразилась буря, которая грозила разрушить мир на улице. Пять наций вскоре оказались втянуты в потасовку. Не великое дело, скажете вы, — но именно так началась мировая война.

Водители фургонов дистрибьюторских домов мясокомбинатов устроили забастовку, требуя прибавки в доллар в неделю. Маленький мясник не мог позволить своему разделочному столу простаивать. Он одолжил ручную тележку, сосед помог ему, и он сам привез мясо, пройдя сквозь строй разгневанных водителей. Но именно по этой причине, если угодно, у него сегодня нет арендной платы. У бедняков так часто бывает тончайшая грань между достатком и ужасной нуждой. Для большинства из нас забастовка — это в газетах. Для них забастовка — это в их жизнях; она может прийти как удар молнии, пробивающий крышу, чтобы разрушить дом.

Возможно, безрассудный лихач или водитель грузовика никогда не узнает, сколько маленьких детей матери держат взаперти из страха, что их собьют, если они будут играть на улице. Но сборщик арендной платы знает. Там так много детей, кричащих и ползающих по булыжникам, что кажется, будто в домах их больше не осталось. Но их всегда полно. Вот некоторые, слишком крошечные, чтобы их можно было пустить в городские купальни. В летнюю жару они почти не носят одежды, и их хилые конечности торчат из лохмотьев, как прутики из птичьего гнезда. Они сидят здесь, в затемненной комнате, где их мать шьет брюки, которые она «заканчивает» по девять центов за пару. Мать объясняет, что не смеет выпускать их на улицу — их могут сбить. И вот они сидят, апатичные, бледные, несчастные. Они громко смеются, когда вы играете с ними в детскую игру на пальцах, и не хотят, чтобы вы уходили.

В другом доме сидит светловолосая девочка с голубыми глазами, один из которых печально скошен, а золотушное обезображивание отмечает то, что почти является хорошеньким личиком. Ей, пожалуй, лет четырнадцать. Вы начинаете с ней разговаривать и обнаруживаете, что она глухонемая. Она была в школе для таких несчастных, объясняет сборщик арендной платы, и это ее летние каникулы. Они, безусловно, достаточно пусты.

Вот дома, которые вот-вот будут переданы Ассоциации. В основном их занимают итальянцы. Заметьте домового воробья, который порхает в щель кирпичей, где он полностью исчезает, найдя свое гнездо. Там обычное явление — один гидрант снаружи на полдюжины семей. В темном углу двора, за заваленным хламом и грязным дровяным сараем, есть лужа вонючей черной воды, из которой можно выловить гнилую мешковину и всякую всячину из социальной истории всех домов. Любопытные дети стали бледно-зелеными, как ростки в подвале, а их руки тонкие, как стебли. Зловоние, исходящее от лужи, кажется, имеет к этому отношение. Мать говорит — несколько гордо, — что врач сказал, что у ее детей вялая печень. Она смотрит на вас с нахмуренным лбом, вытирая руки о фартук. Она гадает, есть ли какая-то надежда на что-то лучшее в том, как вы на нее смотрите. «Домовладелец, — говорит она, не зная о грядущем переходе к другому режиму, — никогда ничего не делает с этим местом, только собирает арендную плату».

Несколько лет назад за задней стеной большой церкви был карман, о котором те, кто славил Бога по другую сторону стены, ничего не знали. Он примыкал ко двору из девяти домов, которые приобрела и улучшила Ассоциация Октавии Хилл. Через двор обитатели четырех злых и невидимых жилищ совершали свой поспешный побег на улицу, когда закон шел по следу, который никогда не находило евангелие. Владельцем был состоятельный негр, который довольствовался тем, что получал деньги от агента и не задавал вопросов. К агенту снова и снова обращались с просьбой положить конец бедламу пьянства и азартных игр, драк и непристойностей, которые делали ночь отвратительной на территории. По провидению владелец умер, и дома были куплены другом Ассоциации, который передал их под ее опеку. Ничего не оставалось, как выселить жильцов. Были заселены польские иммигранты из числа беднейших. В первый год после перемены сборщик арендной платы смог показать каждый собранный цент. Во второй год результат был тем же. Тем временем Ассоциация получала свою обычную комиссию в 7,5% за сбор арендной платы, а владельцы получали в первый год 6,4%, а во второй год 6,5% на инвестиции.

Еще один яркий наглядный урок среди многих, которые можно привести в качестве примера ценности тихого влияния сборщика арендной платы — влияния, которое проникает так же тонко, как дрожжи, — можно увидеть в группе домов для негритянского населения на Нодейн-стрит рядом с офисами Ассоциации, о которой уже упоминалось. Один из этих домов, поскольку он отдан одиноким пожилым женщинам, стали называть «Домом для пожилых дам». Если кто-то хочет найти образцовую удовлетворенность, пусть поговорит со старой искалеченной слепой женщиной, которая живет на верхнем этаже. «Она способна погладить блузку без единой складки», — говорит дружелюбный сборщик арендной платы. Порядок и чистота этих комнат замечательны. Есть истории о жизни на плантациях, которые можно услышать из уст старой «мамушки» с Юга. Есть манеры великих домов, ставших историческими достопримечательностями, и дней до того, как была написана «Хижина дяди Тома». Весь Дом епископов А.М.Е. церкви должен найти место на стенах, и вы обнаружите, что набожные прихожане каждую ночь на коленях молятся за молодое поколение, которое может стать жертвой соблазнов Дьявола вдоль Великого Черного Пути Южной улицы.

Что касается важнейшей роли управляющего, трудно сказать, где начинается или заканчивается его работа. Проблем столько, сколько он готов выслушать. Вот еврейская женщина, которая обрушивает поток просьб и вопросов и никогда не останавливается, когда в поле зрения появляется сборщик арендной платы или управляющий. Все, чего она хочет, — это все, что только можно хотеть; только уступка «синего неба» удовлетворила бы ее требования. Но за всей этой настойчивостью стоит материнская амбиция. Пианино в доме и уроки дочери означают экономию на всем остальном, как в случае с домом — не контролируемым Ассоциацией, — где живет клерк аптекаря, и мы находим кухонную плиту, обеденный стол и детский рояль Steinway, сгрудившиеся в одной маленькой комнате.

У Ассоциации есть свой штат механиков для старых и новых работ, и управляющий — их «начальник». У них есть ремонтная мастерская в подвале офиса на Ломбард-стрит, 613–15, для любой работы, которую нельзя выполнить на месте. Там они хранят запасы мелкого оборудования, краски и пиломатериалов, которые используются по мере необходимости.

Эти механики занимаются всем, кроме сантехники, ремонта крыш и более крупных операций, связанных со значительными штукатурными и кирпичными работами. Сантехника всегда настолько проста, насколько это возможно, и после ее установки обслуживание в основном означает поддержание стоков к раковинам и туалетам в рабочем состоянии.

Когда дома берутся под реконструкцию, устанавливаются оцинкованные раковины со сланцевыми спинками, за исключением того, что в лучших домах используются цельные эмалированные железные раковины. Водоснабжение, проходящее через оцинкованные трубы, выходит через латунные краны. Свинцовые трубы используются нечасто — они привлекательны для воров. Краны раковин железные.

Одна из первых вещей, которую нужно сделать со старым домом для его восстановления, — это соскоблить обои. Ассоциация не любит множество слоев бумаги, скрывающих долгое пренебрежение и коварные логова насекомых, и обычно применяет вместо этого краску или известковую побелку. Десять или двенадцать слоев обоев — обычное дело, а со стен одной комнаты было удалено до двадцати семи. Когда стены соскоблены, трещины в штукатурке могут быть полны насекомых. Стены окрашены или побелены в светлые тона, которые создают приятный контраст с деревянными элементами. Многие жильцы хотят обои, но со временем их можно научить санитарному преимуществу альтернативы.

Внешняя кирпичная кладка, часто выгибающаяся и крошащаяся, требует большого внимания, и часто приходится строить много футов новой стены или полностью заменять стену. Сломанные двери и гниющие оконные рамы и переплеты — частые статьи расходов. Ошибка — обновлять стекло в переплете, слишком слабом, чтобы его удержать. Новый переплет — более верная экономия в долгосрочной перспективе, чем тот, который залатан, «чтобы сойдет».

Может показаться, что в случае с разбитой оконной ставней (обычно ставни не встречаются на домах Ассоциации) или изношенной прокладкой для крана жилец мог бы проявить достаточную инициативу, чтобы заняться необходимым ремонтом самостоятельно; но есть так много способов сделать что-то неправильно и повредить собственность Ассоциации, что управляющий на самом деле предпочитает, чтобы жильцы оставляли все как есть, пока он и его собственные люди не смогут прийти.

Трехэтажный дом на Кенилворт-стрит, 1326, можно выбрать в качестве подходящего примера реконструктивной работы управляющего. Арендная плата за дом до того, как Ассоциация взяла его под контроль, составляла 16 долларов в месяц. Он сдавался в субаренду негритянским жильцам, которые платили в общей сложности около 50 долларов в месяц за свои помещения.

Сейчас он перепланируется под двухкомнатные квартиры, по одной на каждом этаже, которые будут сдаваться за восемь долларов за этаж в месяц, арендная плата выплачивается еженедельными взносами. На каждом этаже есть туалет, а на каждой кухне — раковина. Лишние перегородки, препятствовавшие свободной циркуляции света и воздуха, были убраны. Жест управляющего руками, как будто он выполнял гимнастическое упражнение, сказал больше, чем его слова. «Мне нужно получить свет и воздух», — сказал он; и подумалось о настойчивости Октавии Хилл в этом вопросе.

Один из домов в ряду маленьких домов сзади стоит 8 долларов в месяц. Предыдущий владелец поставил несколько дешевых предметов мебели и собирал 20 долларов в месяц. При Ассоциации мебель принадлежит жильцам. Улучшения, которые сейчас устанавливаются, добавят доллар в месяц к арендной плате. Эти маленькие дома называют «домами один, два, три», потому что они состоят всего из трех комнат, одна над другой.

Какой оазис мы находим здесь, глядя из верхних окон! Дома вокруг — не собственность Ассоциации — имеют разрушающиеся лачуги сзади, в которых хранятся сломанные ящики и бочки, вышедшие из употребления стулья и постельные принадлежности, а также сломанные детские коляски. Нет свободного места, чтобы посидеть под тенистым деревом, или посадить ипомею, или поставить песочницу. Хочется увидеть, как рабочие, мостящие двор Октавии Хилл внизу, обратят свое внимание на всю округу.

В случае с недвижимостью на Северной Третьей улице, 948–952, из шести выгребных ям во дворе, которые частично заходили под кухни, в каждом случае было вывезено по сто бочек нечистот. Из другой ямы, десять футов в диаметре и двадцать пять в глубину, было вывезено 275 бочек. Цифры дают некоторое представление о задаче управляющего как инженера-санитара. Люди, подавленные зловонием этих сводов, которые, как говорят, не чистились тщательно восемьдесят лет, работали посменно, чтобы получить необходимые передышки.

Когда Ассоциация пришла в этот двор, там были сомнительные жильцы; жильцы, которые имели влияние на политические силы и бросали вызов новой администрации, чтобы та их выселила. Будучи законом сами для себя, они делали ночь отвратительной и опасной для уважаемых соседей. Пьющие, скандальные, аморальные обитатели должны были уйти, и сегодняшние жильцы — совсем другого сорта.

Серб, который живет в одном из домов во дворе, вымощенном цементом, является секретарем своего ложи и с гордостью описывает школу для тридцати сербских детей, которую он и его соотечественники открыли на углу Третьей и Браун-стрит неподалеку. В другом доме женщина делает вышивку на продажу для своей церкви. Она работала над стеблями для искусственных листьев для украшения шляп и зарабатывала от 3,50 до 5,00 долларов в неделю, работая от рассвета до заката, по два с половиной цента за гросс стеблей. Но она счастлива, потому что у нее хороший муж, и это деньги на булавки. Дети из другого дома взяли чугунную ванну и сделали для себя радостный бассейн с помощью нескольких футов шланга, предоставленного их отцом. Неудивительно, что бывшие жители, которые недавно вернулись во двор, чтобы навестить его, не узнали это место и собирались отступить, смущенные как нарушители. В глубине двора — хороший пример проволочного забора, установленного во многих местах вместо сплошного дощатого забора, чтобы обеспечить свободную циркуляцию воздуха. Следует отметить, что сплошные ставни старинных филадельфийских жилищ являются такими же нежелательными барьерами для целебного свежего воздуха. Так много жильцов нужно учить терапевтическим достоинствам свежего воздуха!

Двор недвижимости на Северной Третьей улице, 948–952, до реконструкции. Поверхностный дренаж, один гидрант на шесть семей. Туалет не подключен к подземной канализации и переполнен на момент покупки.

Двор недвижимости на Северной Третьей улице, 948–952, после реконструкции. В каждом доме 4 комнаты, вода на кухне, газ, туалет. Арендная плата — 8,50 долларов в месяц.

Сырые стены представляют собой серьезную проблему для управляющего. Жильцы постоянно жалуются на протечки в подвалы. Часто вода, скапливающаяся у переплетов подвальных окон или просачивающаяся под них, гноит переплеты. Если штукатурка делается непосредственно на кирпичных стенах, сырость будет проступать в холодную погоду и проявляться в виде «потения» внутри. Многочисленные эксперименты показали, что самый дешевый и удовлетворительный способ — это нанести на стены несколько слоев вещества, известного как тунлин. В некоторых местах оно используется на стенах уже три года и до сих пор не дает влаге проступать.

Благодаря оплате наличными или получению скидок при оплате счетов Ассоциация стала желанным клиентом, а управляющий внимательно следит за ростом цен или возможностью совершить выгодную сделку.

Например, в домах на Кенилворт-стрит мы видим, что новые оконные рамы сделаны из липы — материала, который хорошо выглядит и с которым легко работать. Сейчас он стоит значительно дороже, чем еще некоторое время назад. Мы обнаружили, что управляющий, до того как цены взлетели, закупил партию за 15 долларов, которая сейчас стоила бы не менее 200 долларов. Он объясняет, что этот материал достаточно мягкий для обработки, достаточно выдержанный, чтобы просохнуть, и является наилучшим из возможных для получения качественных соединений «на ус».

Мы выяснили, что он купил двадцать пять бочонков гвоздей в ожидании роста цен за два дня до того, как цена за бочонок выросла на 40 центов. Когда необходимо всеми силами сдерживать цены ради низкой арендной платы, а грань между прибылью и убытком проведена столь четко, экономия в 10 долларов на одной такой сделке — это не пустяк.

Ассоциация не экономит и путем обмана своих жильцов, как это делал прежний домовладелец в доме, где было удалено двадцать семь слоев обоев. Выяснилось, что этот конкретный мошенник использовал навоз вместо волоса в качестве связующего компонента для штукатурки.

Стандартизация различной мелкой фурнитуры позволяет добиться дополнительной экономии. Для наружной стороны дверей используются накладные замки единого образца, а для внутренней — врезные замки одного типа.

Краска используется практически одного и того же цвета. Это означает, что подходящий оттенок легко получить без составления специальной смеси.

Все дома оборудованы газовыми плитами, что является невыразимым облегчением для хозяйки, которой в противном случае пришлось бы стоять у раскаленной плиты летом.

Прилагаются все усилия для сохранения деревьев на задних дворах, и любимая теория управляющего заключается в том, что под этими деревьями нужно сидеть и играть, а не только использовать их для затенения окон и дворов.

Ассоциация в своем офисном здании по адресу Ломбард-стрит, 613–15, использует первый этаж для собственных нужд, а два верхних этажа сдает аккуратным жильцам. О ремонтной мастерской в подвале уже упоминалось. Весь день жильцы любой расы и положения приходят, чтобы заплатить арендную плату или найти решение широкого круга личных и социальных проблем, о которых говорилось на предыдущих страницах. Им дают почувствовать, что этот офис — их офис, и что глухим ухом никогда не встретят того, кто действительно нуждается в совете и честно его заслуживает. Они получают бесплатно — хотя могут и не осознавать этого факта — деловое и социальное образование. Они видят, что данные об их индивидуальных случаях занесены в картотеку, и если они будут уличены в уклонении, точная система бухгалтерского учета приведет их в замешательство. Ни одна запись о сделке в деятельности Ассоциации не зависит от случайных воспоминаний или простых слов. Часы приема в офисе проходят без суеты и спешки, полы безупречно чисты, столы освобождены для работы. Лишние движения исключены, добродетели бережливости и системности наглядны, и все же в этом предприятии есть сердце и человеческое участие. Невозможно посетить штаб-квартиру, не осознав сразу атмосферу искренности, усердия и практического успеха, которая окружает эту работу. Это филантропия; и это бизнес.

V. ОКУПАЕТСЯ ЛИ ЭТО?

Теперь мы переходим к вопросу — окупается ли это? Очевидно, что у ответа есть две стороны: материальная и духовная. Давайте рассмотрим, в первую очередь, фактическую денежную отдачу.

Мы уже приводили удовлетворительные финансовые результаты на примере нескольких типичных объектов. Аксиомой является то, что те, кто ищет максимально возможные дивиденды от инвестиций без учета каких-либо других соображений, вряд ли будут удовлетворены 4 процентами, которые выплачивает Ассоциация. Акционеры Ассоциации и директора, как правило, рады осознавать, что их инвестиции обеспечивают хорошее жилье для бедных по низкой цене, и они довольны тем, что отказываются от несколько более высоких прибылей, которые могли бы возникнуть, если бы никого не заботило, как живут жильцы.

Трастовая компания от имени наследственного фонда управляла группой небольших домов, построенных как образцовое жилье для бедных. Под управлением трастовой компании средний валовой доход от этих домов в течение трех лет составлял 72 доллара в месяц, а чистый доход — 14,34 доллара в месяц. Недвижимость перешла под контроль Ассоциации. В течение первых двух лет при новом порядке валовой доход составил 148 долларов, а чистый доход — 70 долларов. Трастовая компания, находясь далеко от места событий, присылала клерка или полагалась на услуги местного агента по недвижимости. Никто из них лично не интересовался благополучием жильцов. Ассоциация отправила дружелюбного сборщика арендной платы, который немедленно сообщал о необходимости ремонта, следил за рабочими, всегда находился в теснейших личных отношениях с бытовыми проблемами домовладельцев и находил хороших жильцов, как только появлялись вакансии, тем самым сводя к минимуму потери из-за простоев.

Мы видим, что при системе отсутствующего домовладельца чистая прибыль составляла около одной пятой валовых поступлений, тогда как при системе постоянного личного контроля чистая прибыль составляла около половины валового дохода.

Внутренние возможности системы Ассоциации, распространенные на торговые палаты, советы по торговле или женские клубы, почти бесконечны. Один из лучших сборщиков арендной платы, который был у Ассоциации, говорит, что самое главное — это «знать цену деньгам и пунктуальности, немного разбираться в ведении хозяйства, немного в обустройстве дома — остальное придет в процессе». Сборщики такого типа, работающие в Ассоциации, могли бы оказать неоценимую помощь в качестве агентов трастовым компаниям и другим организациям, которые занимают фидуциарную позицию по отношению к владельцам недвижимости в густонаселенных районах.

Организация и деятельность компании «Модел Хоумс», созданной для строительства группы домов в районе Ричмонд, были описаны. Чтобы показать, насколько точно, исходя из многолетнего опыта, Ассоциация рассчитывает стоимость ремонта и другие расходы, можно привести выдержку из бухгалтерских книг компании «Модел Хоумс». Эти оценки и фактические затраты приведены, если не указано иное, за год, закончившийся 29 ноября 1916 года.

| Estimated | Actual
Taxes | $ 780.00 | $ 779.97 |
Water rents | 382.50 | 382.50 |
Repairs & allowances | 675.00 | 327.75 | (11 mos.)
Depreciation | 450.00 | 450.00 |
Unlets | 302.00 | 138.10 | (11 mos.)
Losses |  | 9.00 | (11 mos.)
Fire Insurance | 30.88 | 30.88 |
Liability Insurance | 26.66 | 26.68 |
Cost of Collection | 441.75 | 413.60 | (11 mos.)
Interest on Mortgages | 1,870.00 | 1,575.36 | (11 mos.)

Вот еще один пример выгодного обращения с домами, которые видели лучшие времена.

В 1903 году Ассоциация купила в качестве агента два четырехэтажных кирпичных дома, наполовину занятых неграми низкого социального класса. Все внутри и снаружи было в наихудшем состоянии. Дома были переоборудованы из частных резиденций в многоквартирные без ведома городских властей. Позади больших домов находились шесть маленьких домов типа «один, два, три», все они обслуживались одним гидрантом. Владельцы полностью полагались на агента, которого не заботило ничего, кроме арендной платы. Когда они наконец увидели, что у них на руках, они пришли в ужас и расстались с этой недвижимостью за меньшую цену, чем называли сначала — 4870,26 доллара. Переделки и ремонт обошлись в 3214,06 доллара. Земельная рента составила 1700 долларов. Страховка — 45 долларов. Пятипроцентная комиссия Ассоциации за проведение ремонта добавила 160,70 доллара, что составило общую стоимость 9990,02 доллара.

Теперь давайте посмотрим, что получила Ассоциация после установки туалетов, мансардных окон и окон, ремонта крыш и водостоков, оштукатуривания стен и покраски деревянных конструкций, обеспечения пожарных лестниц и проведения всех мелких ремонтных работ. В больших домах еженедельная арендная плата составляла 78 центов за комнату, а в меньших — 55 центов за комнату, или 1,65 доллара за дом.

Арендная плата в первый год, 1904-й, составила 1210,95 доллара. Налоги составили 126,21 доллара; плата за воду — 41,50 доллара; ремонт — 174,37 доллара; комиссия Ассоциации в размере 7,5% — 90,80 доллара. Это дало владельцу баланс в 778,07 доллара, или чистую прибыль в 7,7% на инвестиции.

В следующем году арендная плата составила 1203,55 доллара, а баланс владельца — 822,81 доллара, или 8,2% чистой прибыли на инвестиции.

Ассоциация не ожидает доходности выше 4 процентов; она даже не обещает этого. В некоторых случаях она считает целесообразным временно удерживать доход и направлять полученную прибыль на улучшение недвижимости. В некоторых случаях это делалось по прямому желанию владельцев. Временная напряженность на рынке и высокая стоимость строительных материалов или рабочей силы — это условия, которые мгновенно отражаются в балансовом отчете организации, работающей с такой небольшой маржой. Но разумное хозяйствование позволило показать, что, хотя доход в исключительных случаях падал ниже четырех процентов, он часто поднимался до двойного или почти двойного размера. Мы видели, что по домам на Лиг-стрит во втором округе доход вскоре после заселения составлял 7,5 процента годовых, и это были дома в чрезвычайно ветхом состоянии. Недвижимость на Норт-Терд-стрит, из которой были вывезены сотни бочек нечистот, показала доход в шесть процентов в первый год.

Общий доход Ассоциации за 1916 год составил 26 496,23 доллара. От аренды поступило 18 834,23 доллара; агентские комиссии составили 3792,84 доллара; дивиденды по акциям компании «Модел Хоумс» — 1400 долларов; комиссии за новое строительство и реконструкцию, спланированные и проконтролированные для других владельцев, составили 2469,16 доллара. Поскольку операционные расходы составили 17 799,26 доллара, чистая прибыль за год составила 8696,97 доллара. Дивиденд в размере 4 процентов, выплачиваемый 1 февраля 1917 года, оставил небольшой остаток в 13,26 доллара для добавления к нераспределенной прибыли в размере 15 973,01 доллара — прибыли, созданной главным образом за счет даров и завещаний в пользу Ассоциации.

Следует отметить, что вышеуказанный результат достигнут вопреки определенным неблагоприятным обстоятельствам. Материалы и рабочая сила выросли в цене. Сумма в 896,40 доллара была списана с годовой прибыли за ремонтные работы, предпринятые в сотрудничестве с Комитетом по чрезвычайной помощи. Налог на акционерный капитал в размере половины одного процента, взимаемый со всего выпущенного капитала, охватывал период в 14 месяцев и составил почти 1200 долларов. В таких условиях было бы невозможно поддерживать четырехпроцентный дивиденд без комиссионных, заработанных на планировании и надзоре за новым строительством и первоначальной реконструкцией объектов в управлении, а также обычных агентских сборов. Нет сомнений, что Ассоциация, которая является совершенно определенно филантропическим учреждением, для которого бизнес-администрирование является второстепенным, должна быть освобождена от тяжелого бремени налога на акционерный капитал. Дивиденды, которые Ассоциация периодически объявляет, выплачиваются для привлечения инвесторов в жилье для бедных. Они не зарабатываются ради того, чтобы те, кто владеет небольшими домами, могли сколотить состояние.

Такая работа, как работа Ассоциации Октавии Хилл, приносит результаты, которые выходят за рамки непосредственной денежной оценки, и создает удовлетворение, более глубокое, чем любое, связанное со знаком доллара. Во многих американских городах, которые сейчас планируют хорошее жилье по низким ставкам для людей со скромным заработком, что стало необходимым из-за быстрого расширения промышленных интересов, осознают, что для гражданского процветания, как и для индивидуального счастья, фундаментально важно дать людям, которые не богаты, максимальную меру комфорта и счастья, доступную за то, что они могут платить. Общество день за днем узнает, на что оно имеет право рассчитывать, и обнаруживает, что коррупция в политике, притворяясь, что приносит пользу, часто совершает самый вопиющий обман. Налогоплательщик, будучи информированным, требует отдачи от своего вклада в городскую казну. Дети в школе приобретают то спасительное недовольство положением вещей и тот дух разумного допроса, которые являются условиями, предшествующими человеческому прогрессу. Ибо справедливо сказано, что задавать вопросы — это начало реформы.

Такое взаимопонимание между домовладельцем и жильцом, которое поощряет Ассоциация Октавии Хилл, приносит дивиденды в виде высшего удовольствия для любого мудрого и доброго попечителя большого богатства — знать, что его деньги облегчают бремя жизни для скромного труженика. Отсутствующий домовладелец, довольствующийся отчетом агента, который не хочет утруждать себя тем, чтобы увидеть, кто занимает его дома и какие именно дома заняты, никогда не сможет осознать сердечное удовлетворение, которое испытывает тот, кто принимает интимный личный интерес к своей собственности.

Инвестиции — это нечто гораздо большее, чем кирпичи и раствор, бетон и чугун. Это инвестиции в человеческие жизни, и они гарантируют благополучие города, страны, мира в грядущем веке, обеспечивая здоровье и счастье нерожденных. Если тот, кто заставляет расти две травинки там, где раньше росла одна, является благодетелем, то кто тогда тот, кто сносит ветхую лачугу и возводит на ее месте такой дом, как Каса Равелло, где многие семьи пользуются привилегиями уединения и индивидуальности, или группу домов, таких как в районе Ричмонд, где у детей есть много места для игр и каждый жилец контролирует половину своего дома, или небольшой дом для одной семьи, примеров которых так много внесено в книги Ассоциации в различных местах и по разным ценам, и все в скромном диапазоне?

Инвестор Ассоциации Октавии Хилл может быть совершенно уверен, что его дивиденды не получены из условий жизни, о которых было бы тревожно знать активной совести. Нет ничего, что должно бояться эксплуатации. Постоянный профилактический контроль предотвращает те условия жизни, которые являются позором для каждого города, терпящего их в двадцатом веке.

Если бы Ассоциация занималась своим благословенным делом только ради денег, она не смогла бы привлечь на протяжении всех этих лет пристальный интерес столь многих, кто осознал на собственном опыте корреляцию между тем, в каком доме живет человек, и тем, какой характер в нем развивается. Слишком долго мы принимали как должное, что бедные любят жить бедно: это пережиток средневековой традиции, согласно которой только дворяне обладали благородными чувствами, а толпа существовала лишь как фон для светлых доблестных дел рыцарства, монополизированного высшими классами. Сегодня мы чувствуем, что

“The best things any mortal hath

Are those that every mortal shares,”

и с этой верой те, кто знает, что значит иметь «социальную совесть», планируют и действуют.

Год за годом ежегодные отчеты Ассоциации Октавии Хилл кратко и точно представляли итоги прогресса за двенадцать месяцев. Здесь изложены отчет о чистой прибыли, объяснение необычных расходов, текущая история объектов, давно находящихся в собственности Ассоциации или недавно приобретенных, передача собственности по любой причине, специфические проблемы, которые возникли, формирование дочерних или вспомогательных органов, конкретные цели или направления, в которых Ассоциация готова предложить особенно полезные услуги. Прилагаемый аудированный отчет казначея позволяет увидеть в его ясном и простом изложении, куда ушел каждый цент и какова была отдача по агентскому счету для каждого объекта. Но, несмотря на всю исчерпывающую историю, все же нужно читать между строк, чтобы полностью понять, что происходило в каждом из домов, который — без ненавистного патернализма — попал под обученное и острое наблюдение дружелюбного сборщика арендной платы и исполнительного управляющего.

Вопрос о том, окупается ли предприятие или нет, ставится на самый высокий уровень теми, кто лучше всего понимает, что Ассоциация не просто пытается делать, а эффективно делает. Отправляйтесь на маленькую детскую площадку имени Гектора Макинтоша и посмотрите на детей, смеющихся и поющих на качелях, копающихся в песочнице и представляющих морской пляж, шумно скатывающихся с маленькой деревянной горки, бегающих в догонялки, веселых, как бабочки, и спросите их, окупается ли это. Отправляйтесь к матерям в тени деревьев Уоркман Плейс или собирающим свежие овощи и цветы со своих собственных маленьких огородов, там, в самой гуще водоворота самой обшарпанной части города, и спросите их. Отправляйтесь к тем представителям негритянской расы, которые до сих пор были вынуждены жить на остатках «Джима Кроу» от всего, хотели они быть чистыми и приличными или нет, и спросите их. Но не спрашивайте домовладельцев, которые теряют деньги, потому что бедные обнаруживают, что разумно требовать от каждого домовладельца. Не спрашивайте скрягу, скупца или мизантропа, окупается ли это.

Это исследование было бы полным провалом, если бы оно не раскрыло тот факт, что здравый смысл и чувства являются соратниками к взаимной выгоде в этом предприятии. Всегда должны быть те, для кого филантропия и бизнес не могут найти общий знаменатель. Вот почему личные примеры Октавии Хилл и тех, кто следует по ее стопам, ценны, ибо эти примеры доказывают мыслящему большинству, что такая работа, как их, — это не альтруизм мечтательных, расплывчатых энтузиастов, а работа людей с «душами в работе своих рук», которые переводят в баланс на правильной стороне бухгалтерской книги свое стремление к лучшему для «бедных и тех, у кого нет помощника». За двадцать один год эта программа и ее реализация были представлены, не один раз, а снова и снова, на прагматическую проверку и вышли победителями.

Принципы, на которых было основано и ведется предприятие, обещают его бессмертие и неограниченное расширение. Оно не конфликтует ни с одной существующей организацией, кроме сплоченности хищнических сил жадности и обмана. Это не означает дублирования усилий или умножения излишних должностей; это экономически не требует слияния с другими обществами с параллельными функциями. Оно отвечает потребности, которая является реальной и постоянной, и оно призывает к поддержке и сотрудничеству хорошего гражданства. Ему должно быть позволено помогать городу все больше и больше, и в свою очередь оно всегда должно получать официальную помощь, которая была и щедро предоставляется.

В каждом большом городе необходимо решать проблему, подобную той, с которой столкнулась Ассоциация, если сообщество не уклоняется от обязательств перед своим собственным зависимым слоем. В каждом большом городе престиж всего сообщества подрывается, если грязные улицы, отсутствие хорошей воды, задымленный воздух и позорные лачуги являются составляющими социального порядка. Это трюизм, что везде, где собирается большое рабочее население, существуют эти беды, которые требуют неустанной бдительности. Фундаментальные преимущества, которые делают жизнь пригодной для жизни как богатых, так и бедных, не приносятся на дыхании благочестивого стремления. Они приходят благодаря чьей-то решительной работе для них. Они приходят благодаря объединенным усилиям хороших граждан. Они приходят благодаря непрекращающейся священной войне со всем выводком зол Аполлиона, которые являются следствием правления коррупционеров в политике. Если это истинная религия, которая посещает сирот и вдов в их скорби, то это работа, которая вполне может занять внимание исповедников этой религии, ибо она сохраняет крышу над головами многих, кто не может удовлетворить требования корыстного домовладельца. Ее призыв разнообразен и глубок; ее охват выходит за рамки любых жестких ограничений; ее запись — это открытая книга прогресса шаг за шагом, сезон за сезоном к цели, ясно видимой с самого начала. Ассоциация Октавии Хилл сохранила верность святой памяти той, чье имя она носит; она сохранила верность великой общественности города, которому ей суждено служить в большей степени по мере увеличения ее ресурсов и умножения ее помощников; она сохранила верность, наконец, своим собственным идеалам, которые являются идеалами всех, кто верит в то,

“far-off divine event

To which the whole creation moves.”

ПРИЛОЖЕНИЕ I ДОЛЖНОСТНЫЕ ЛИЦА И ДИРЕКТОРА АССОЦИАЦИИ ОКТАВИИ ХИЛЛ

Charles H. Ludington, President

Curtis Publishing Company.

Theodore J. Lewis, Vice-President

Morris Building.

Joseph R. Carpenter, Jr., Treasurer

The Pennsylvania Company.

Miss Helen L. Parrish, Secretary

313 South Tenth Street.

Miss Edith F. Biddle

John Irwin Bright

Arthur C. Emlen

Miss Hannah Fox

Nathan Hayward

Edgar B. Howard

Miss Mary H. Ingham

Dr. H. R. M. Landis

Miss Esther Lloyd

Stacy B. Lloyd

Dr. Mary T. Mason

Earl B. Putnam

Isaac W. Roberts

Parker S. Williams

Dr. George Woodward

OFFICE OF THE ASSOCIATION

613 AND 615 Lombard Street

Frederick C. Feld, Superintendent

ПРИЛОЖЕНИЕ II УСТАВ АССОЦИАЦИИ ОКТАВИИ ХИЛЛ

Статья I. Наименование.

Наименование Ассоциации — «Ассоциация Октавии Хилл».

Статья II. Цели.

Цели этой Ассоциации, как указано в ее свидетельстве о регистрации, следующие: «Владение, продажа и сдача в аренду недвижимости».

Цель состоит в улучшении условий жизни в более бедных жилых районах города Филадельфии. Для достижения этой цели Ассоциация покупает жилые дома и другую недвижимость и улучшает их, чтобы сделать их пригодными для жилья и здоровыми. Она стремится тем самым улучшить моральное и физическое состояние жильцов. Она предлагает свои услуги в качестве агента другим владельцам подобной недвижимости. В этом качестве она занимается сбором платежей, переделками и ремонтом, канцелярской и специальной работой, общим надзором и т. д., и взимает справедливую плату за такие услуги.

Статья III. Главный офис.

Раздел 1. Главный офис Компании должен находиться в городе Филадельфия.

Раздел 2. Все собрания акционеров Компании и собрания Директоров должны проводиться в офисе Компании или другом удобном месте в городе Филадельфия.

Статья IV. Собрания.

Раздел 1. Ежегодное собрание акционеров проводится в час и в месте, которые могут быть назначены Директорами, в четвертый понедельник января каждого года.

На ежегодном собрании Директора представляют отчет о своей деятельности и финансовых операциях, и любой акционер имеет право представить на рассмотрение любой вопрос, касающийся благополучия Ассоциации. Уведомление обо всех ежегодных собраниях должно быть отправлено по почте на последний зарегистрированный адрес каждого акционера, предоставленный Секретарю, как предусмотрено ниже, не менее чем за пять дней до даты указанного собрания.

Раздел 2. Внеочередные собрания акционеров могут быть созваны по распоряжению Совета директоров, когда они сочтут это необходимым, или по письменному запросу не менее пяти акционеров, и уведомление о таких собраниях должно быть предоставлено таким же образом, как указано выше в случае ежегодных собраний.

Раздел 3. Акционеры, присутствующие лично или по доверенности на ежегодном собрании, составляют кворум; на внеочередных собраниях для обеспечения кворума требуется присутствие акционеров, владеющих одной третью интересов, лично или по доверенности. Все доверенности должны быть датированы в течение девяноста дней до собрания, на котором они будут использованы.

Раздел 4. Акционеры на ежегодном собрании могут назвать максимальную сумму, всю или любую часть которой по своему усмотрению, в таких пропорциях, как они сочтут нужным, Директора могут выделить в качестве заработной платы Должностным лицам.

Раздел 5. На каждом ежегодном собрании акционеры избирают тайным голосованием двадцать человек из своего числа для исполнения обязанностей Совета директоров. Большинство поданных голосов обеспечивает избрание. На таких выборах акционеры назначают двух лиц для выполнения функций судей выборов, и выборы проводятся в соответствии с Разделом 8 Закона Ассамблеи от 28 апреля 1874 года, регулирующего корпорации. Кумулятивное голосование разрешается, как предусмотрено в Разделе 10 указанного Закона 1874 года, с поправками, внесенными Законом от 25 апреля 1876 года.

Раздел 6. Совет директоров проводит плановые заседания в день и сразу после ежегодного собрания. Он проводит регулярные ежемесячные заседания в таком месте и в такой день и час, которые он время от времени определяет. Внеочередные заседания проводятся по требованию Президента или двух Директоров, причем указанное требование должно быть отправлено по почте в Совет директоров не менее чем за три дня до времени заседания. Присутствующие Директора составляют кворум для ведения дел, при условии присутствия не менее трех человек.

Статья V. Директора.

Раздел 1. Делами корпорации управляет Совет из двадцати Директоров, которые избираются акционерами на каждом ежегодном собрании и занимают должность в течение одного года или до тех пор, пока не будут выбраны их преемники.

Раздел 2. В случае смерти, отставки, дисквалификации или смещения любого из Директоров Совет директоров может заполнить вакансию путем избрания члена на оставшийся срок. Директора избирают Должностных лиц Компании, а именно: Президента, Вице-президента, Секретаря и Казначея. Секретарь и Казначей могут быть или не быть Директорами.

Раздел 3. Директора имеют полные полномочия заключать контракты и предпринимают все шаги, необходимые для ведения бизнеса; они имеют право назначать любых должностных лиц, агентов и сотрудников, которые могут потребоваться для надлежащего ведения бизнеса Компании, и увольнять их в любое время, а также предписывать и фиксировать компенсацию таких должностных лиц, агентов или сотрудников, при условии голосования акционеров, как предписано в Статье 4. Они имеют полный контроль и управление всеми делами Компании и могут делегировать такому Агенту или Агентам, которых они сочтут лучшими, такие из своих полномочий, которые они сочтут необходимыми и выгодными для Компании делегировать.

Раздел 4. Они должны обеспечить аудит книг Казначея непосредственно перед каждым ежегодным собранием и должны представить акционерам на ежегодном собрании, или чаще, если это целесообразно, отчет или заявление, показывающее финансовое состояние Ассоциации; сумму, причитающуюся Ассоциации, сумму прибыли и убытков, понесенных в течение года. Они должны судить о целесообразности объявления дивидендов, и если они объявлены, то об их размере. Они также должны полностью отчитываться о моральной стороне работы.

Статья VI. Обязанности должностных лиц.

Раздел 1. Президент выполняет обычные обязанности Президента, посещает и председательствует на всех собраниях акционеров и Совета директоров, созывает Совет директоров всякий раз, когда, по его мнению, требуется сессия, или всякий раз, когда его об этом просят, как предусмотрено в Статье 4. В отсутствие Президента Совет директоров назначает Президента pro tem.

Раздел 2. Секретарь действует под руководством и надзором Президента, посещает все собрания и ведет в соответствующих книгах протоколы этих собраний, руководит ведением и отвечает за книги, документы и записи, относящиеся к его должности, подписывает документы, требующие его подписи, рассылает уведомления обо всех собраниях и выполняет в целом все обязанности, связанные с должностью Секретаря.

Адрес каждого акционера должен храниться у Секретаря, который должен быть предоставлен акционером. Он должен хранить корпоративную печать и заверять ее всякий раз, когда это требуется.

Раздел 3. Казначей должен предоставить залог за добросовестное выполнение своих обязанностей в такой сумме и с такими поручителями, которые Совет директоров может время от времени требовать. Он должен отвечать за средства корпорации, вести ее счета и представлять отчет о ее делах на ежегодном собрании акционеров и на каждом регулярном заседании Директоров. Все деньги, принадлежащие Компании, должны быть депонированы от ее имени в каком-либо банке Филадельфии, одобренном Директорами, и должны изыматься оттуда только чеками, подписанными Казначеем, который не должен оплачивать никакие счета, если они не одобрены в письменной форме Председателем Комитета или подкомитета, уполномоченного их заключать. Казначей должен вести книги акций Компании в надлежащей форме.

В отсутствие Казначея Совет директоров может делегировать одному из своих членов обязанности Казначея pro tem. Трастовая компания может выступать в качестве Казначея.

Статья VII. Сертификаты акций.

Раздел 1. Сертификаты акций выпускаются под печатью Компании и подписываются Президентом и Казначеем Компании и заверяются Секретарем.

Раздел 2. Передача акций не допускается, кроме как путем передачи в книгах Компании, лично, лицом, которому они были выданы, или его или ее должным образом уполномоченным поверенным. Секретарь должен аннулировать оригинал сертификата перед подписанием нового взамен него.

Раздел 3. Никакой сертификат акций не может быть передан в книгах Компании, пока лицо, передающее такой сертификат акций, имеет задолженность перед Компанией, если только большинство Совета директоров не разрешит такую передачу.

Раздел 4. Дубликаты сертификатов могут быть выданы взамен утерянных или уничтоженных на условиях, которые могут быть предписаны Советом.

Статья VIII. Книги передачи акций.

Книги передачи акций Компании закрываются на пять дней, предшествующих ежегодным выборам и дням, назначенным для выплаты дивидендов.

Статья IX. Порядок ведения дел.

1.

Roll Call.

2.

Reading the Minutes of the previous meeting.

3.

Report of the Officers or Board.

4.

Reports of Special Committees.

5.

Report of Regular Committees.

6.

Unfinished Business.

7.

Communications.

8.

New Business.

9.

Elections.

10.

Adjournment.

Статья X. Поправки.

Настоящий Устав может быть изменен или дополнен на любом должным образом созванном собрании акционеров или на любом ежегодном собрании, при условии, что уведомление о том, что поправка будет предложена, было включено в уведомление о собрании. Никакие изменения в настоящий Устав не могут быть внесены иначе, как голосованием двух третей акций, представленных на таком собрании.

ПРИЛОЖЕНИЕ III Таблицы, показывающие работу и рост, доход и оценку собственности Ассоциации Октавии Хилл

Рост Ассоциации Октавии Хилл, 1896–1916

| Properties | Families
Year | Total | Old | New | Houses | Tenement | Total | One Family Houses | Two Family Houses | Tenements
For one Family | For two Families
1896 | 5 | 5 |  | 4 |  | 1 | 10 | 4 |  | 6
1897 | 14 | 14 |  | 13 |  | 1 | 19 | 13 |  | 6
1898 | 14 | 14 |  | 13 |  | 1 | 19 | 13 |  | 6
1899 | 31 | 31 |  | 30 |  | 1 | 36 | 30 |  | 6
1900 | 34 | 34 |  | 32 |  | 2 | 45 | 32 |  | 13
1901 | 35 | 35 |  | 32 |  | 3 | 50 | 32 |  | 18
1902 | 40 | 40 |  | 36 |  | 3 | 56 | 36 | 2 | 18
1903 | 36 | 36 |  | 33 | 1 | 2 | 48 | 33 | 2 | 13
1904 | 40 | 38 | 2 | 35 | 3 | 2 | 54 | 35 | 6 | 13
1905 | 39 | 37 | 2 | 34 | 3 | 2 | 53 | 34 | 6 | 13
1906 | 46 | 44 | 2 | 39 | 3 | 4 | 67 | 39 | 6 | 22
1907 | 46 | 44 | 2 | 39 | 3 | 4 | 67 | 39 | 6 | 22
1908 | 50 | 48 | 2 | 42 | 3 | 5 | 75 | 42 | 6 | 27
1909 | 65 | 61 | 4 | 54 | 6 | 5 | 93 | 54 | 12 | 27
1910 | 82 | 78 | 4 | 67 | 8 | 7 | 122 | 67 | 16 | 39
1911 | 120 | 116 | 4 | 103 | 10 | 7 | 162 | 103 | 20 | 39
1912 | 124 | 112 | 12 | 101 | 16 | 7 | 172 | 101 | 32 | 39
1913 | 124 | 112 | 12 | 101 | 16 | 7 | 171 | 101 | 32 | 38
1914 | 143 | 131 | 12 | 116 | 20 | 7 | 189 | 116 | 40 | 33
1915{ | 143 | 131 | {12 | {116 | {20 | 7 | {189 | {116 | {40 | 33
32[1] |  | {32[1] | {16[1] | {16[1] |  | {48 | {16 | {32 |
1916{ | 147 | 143 | {6 | {121 | {18 | 8 | {196 | {121 | 36 | 36
32[1] |  | {32[1] | {16[1] | {16[1] |  | {48[1] | {16[1] | 32[1] |

1. Включает дома, принадлежащие компании «Филадельфия Модел Хоумс».

Характер и рост объектов в управлении

Properties | No. Families
Year | Total | Old | New | One Family | Two Family | Tenement | Total | One | Two | More than two
1898 | 17 | 17 |  | 17 |  |  | 17 | 17 |  |
| 29 | 29 |  | 25 |  | 3 | 49 | 25 | 2 | 22
| 29 | 29 |  | 25 | 1 | 3 | 49 | 25 | 2 | 22
| 37 | 37 |  | 26 | 3 | 8 | 89 | 26 | 6 | 57
| 43 | 43 |  | 31 | 3 | 9 | 101 | 31 | 6 | 64
| 64 | 63 | 1 | 42 | 8 | 14 | 177 | 42 | 16 | 119
| 79 | 78 | 1 | 54 | 10 | 15 | 209 | 54 | 20 | 135
| 104 | 103 | 1 | 79 | 10 | 15 | 234 | 79 | 20 | 135
| 120 | 117 | 3 | 88 | 11 | 21 | 287 | 88 | 22 | 177
1907 | 120 | 117 | 3 | 88 | 11 | 21 | 287 | 88 | 22 | 177
| 145 | 142 | 3 | 111 | 13 | 21 | 321 | 111 | 26 | 184
| 176 | 173 | 3 | 140 | 15 | 21 | 357 | 140 | 30 | 187
| 182 | 178 | 4 | 143 | 16 | 23 | 346 | 143 | 32 | 171
| 179 | 175 | 4 | 140 | 16 | 23 | 343 | 140 | 32 | 171
| 181 | 177 | 4 | 141 | 14 | 26 | 386 | 141 | 28 | 217
| 189 | 185 | 4 | 141 | 13 | 32 | 392 | 141 | 26 | 222
1914 | 210 | 206 | 4 | 168 | 11 | 37 | 435 | 168 | 22 | 251
1915 | 220 | 210 | 4 | 170 | 11 | 39 | 451 | 170 | 22 | 259
1916 | 228 | 214 | 13 | 172 | 18 | 38 | 464 | 172 | 36 | 256

Доходность четырех старейших объектов

Property | Years Acquired | Net Return 1900 | Net Return 1915 | Net Return 1916
518 So. 7th St. | 1896 | 4.8% | 5.6% | 5.4%
529 Lombard St. | 1897 | 4.6% | 5.8% | 5.6%
Front & League Sts. | 1899 | 4.5% | 5.3% | 4.6%
514 S. 7th St. | 1900 | 3.1% | 5.2% | 1.5%

Доход от типичных объектов

Location of Properties | Date of First Care | Income First Year | Income Second Year | Income 1915 | Income 1916
Franklin Court | 1906 | $1,394.38 | $1,534.68 | $1,475.09 | $1,474.59
502–4–6 Kater St. | 1898 | 437.20 | 410.50 | 468.00 | 468.00
510 South 7th St. | 1903 | 357.35 | 431.20 | 454.83 | 449.70
708 Lombard St. | 1909 | 710.75 | 720.00 | 725.50 | [2]
304 League St. | 1909 | 241.50 | 227.00 | 268.25 | 274.50
241–3 Queen St. | 1910 | 621.75 | 724.50 | 826.05 | 939.93
414–6 Perth St. | 1903 | 263.75 | 334.00 | 336.00 | 336.00
Webster St. | 1899 | 909.40 | 968.95 | 1,055.50 | 1,024.00
422 Perth St. | 1904 | 165.00 | 162.00 | 168.00 | 168.00
Rodman & Naudain Sts. | 1901 | 1,122.50 | 1,166.33 | 1,263.25 | 1,207.25
521 Randolph St. | 1907 | 280.25 | 238.25 | 293.00 | 288.00
510 Reese St. | 1899 | 222.00 | 228.35 | 270.00 | 250.75
523 Reese St. | 1901 | 446.71 | 483.95 | 562.05 | 535.15

2. На реконструкции в 1916 году.

Оплачиваемые работники

Staff | Monthly Salary | Octavia Hill Association Properties | Agency Properties
% of time | Amount of Salary | % of time | Amount of Salary
A | $200.00 | 66.67 | $133.34 | 33.33 | $66.66
B | 83.33 | 47.91 | 39.93 | 52.09 | 43.40
C | 65.00 | 50.00 | 37.50 | 50.00 | 32.50
D | 70.00 | 18.97 | 13.08 | 81.03 | 56.91
E | 50.00 | 66.67 | 33.34 | 33.33 | 16.60
F | 50.00 | 43.25 | 21.62 | 56.75 | 28.38
Total | $518.33 |  | $273.82 |  | $244.51

Таблица, показывающая процент от первоначальной стоимости, потраченный на ремонт, и среднегодовой чистый доход от объектов, принадлежащих Ассоциации Октавии Хилл

Location | Year Purchased | Original Cost of Property |  | Cost of Original Repairs | % of Repairs of Original | Net Return First Year | Net Return 1912 | Net Return 1916 | Average Annual Net Return | No. of Years on Which Revenue Computed
518 S. 7th St. | 1896 |  | $7,193.95 |  | $3,333.05 | 46.33 | 4.8 | 3.3 | 5.4 | 5.2 | 17
529 Lombard St. | 1897 |  | 7,000.00 |  | 2,648.90 | 37.84 | 4.6 | 6.0 | 5.6 | 5.4 | 17
Front and League St. | 1899 |  | 8,500.00 |  | 3,171.70 | 37.31 | 4.5 | 3.8 | 4.6 | 5.1 | 17
514 S. 7th St. | 1900 |  | 3,800.00 |  | 317.67 | 8.35 | 3.1 | 6.6 | 1.6 | 5.9 | 16
722–24 Lombard St.} | 1904 |  | 5,462.95 |  | 981.37 | 17.96} | 6.6 | 5.2 | 4. | 5.4 | 12
717–19 Nandain St.} |  |  | 578.68 | new houses | 3,288.03 | }
234–6–8 Monroe St. | 1906 |  | 12,942.25 |  | 1,464.33 | 11.31 | 5.6 | 4.8 | 4.3 | 4.4 | 10
306 League St. | 1908 |  | 2,655.92 |  | 387.78 | 14.60 | 3.2 | 0.9 | 4.5 | 2.9 | 8
516 South 7th St. | 1908 |  | 5,213.18 |  | 458.94 | 8.80 | 6.2 | 4.1 | 1.6 | 4. | 8
417–21 Perth St. | 1909 | 417 | 658.84 |  | 655.28 | 99.58} | 7.0 | 6.5 | 7. | 6.7 | 13
|  | 421 | 878.57 |  | 673.35 | 76.69}
427–29–31 Montrose St.[3] | 1909 |  | 9,742.61 | (new) | 6,218.82 | 63.83 | 5.3 | 4.8 | 3.8 | 4.6 | 6
235–7–9 Queen St. | 1910 |  | 12,176.80 |  | 2,711.16 | 22.26 | 4.8 | 4.9 | 3.1 | 3.9 | 6
304–6–8 Lombard St.[3] | 1910 |  | 9,075.50 |  | 1,983.71 | 21.85 | 2.5 | 3.6 | 3.0 | 3.2 | 6
613 Lombard St. | 1910 |  | 2,549.40 |  | 1,253.58 | 49.18 | 4.9 | 4.2 | 3.4 | 3.9 | 10
523–551 East Rittenhouse St. | 1911–12 |  | 38,577.881 | (new and old) |  |  | 3.1 |  | 4.2 | 3.9[3] | 4
North Front St. | 1911 |  | 17,599.25 |  | 5,350.96 | 30.40 | 3.1 |  | 2.6 | 1.7 | 4
Addison Court | 1914 |  | 2,350.00 |  | 650.00 | 27.65 | 8.7 | 3.6 | 6.1 | 5.7 | 14
723–25 Naudain St.[4] | 1914 |  | 2,011.15 |  | 424.80 | 21.12 | 6.4 | 5.3 | 5.8 | 5.3 | 11
948–50–52 N. 3d St. | 1914 |  | 15,112.71 |  | 6,135.39 | 40.59 | 3.8 |  | 3.5 | 3.6 | 2
3–5–7–9–11 League St. | 1916 |  | 3,603.25 |  | 1,692.48 | 32.00 |  |  | 6.4 | 6.4 | ½

3. Объект на реконструкции в течение 1916 года — цифра приведена за 1915 год.

4. Объект продан в 1916 году — цифра приведена за 1915 год.

Сбор арендной платы

Year | Value of Property | Rents Collected
1896 | $10,500.00 | $466.70
1897 | 18,705.00 | 1,001.17
1898 | 20,048.90 | 1,709.91
1899 | 30,386.13 | 2,567.43
1900 | 35,965.27 | 3,187.08
1901 | 39,160.27 | 3,381.36
1902 | 42,493.85 | 4,142.85
1903 | 39,213.18 | 5,271.45
1904 | 49,564.21 | 4,772.40
1905 | 47,789.95 | 4,962.36
1906 | 60,807.20 | 5,688.09
1907 | 62,496.53 | 6,339.89
1908 | 68,285.41 | 6,346.70
1909 | 82,474.35 | 7,455.12
1910 | 109,530.19 | 9,254.92
1911 | 148,216.13 | 11,623.13
1912 | 180,012.95 | 14,149.92
1913 | 181,347.78 | 15,295.08
1914 | 210,031.83 | 17,585.60
1915 | 228,031.83 | 18,444.74
1916 | 276,026.63[5] | 24,672.50[5]

5. Включает стоимость и сборы компании «Филадельфия Модел Хоумс».

Компания «Филадельфия Модел Хоумс»

The Returns for 1916. (See pages 60–65.)

Total Possible Income from January 1st, 1916 to Dec. 31st, 1916 | $6,144.00
| Unlets | 124.35
Total Net Collections | $6,019.65
EXPENSES
Repairs | $265.35 |
State and Federal Taxes | 120.27 |
City Taxes, 1916 | 779.97 |
Water Rents, 1916 | 382.50 |
Insurance, Fire and Liability | 75.97 |
One-half of one month’s rent to tenants | 129.40 |
Interest on $43,550 at 4.4% per annum | 1,916.20 |
Depreciation | 500.00 |
7½% Commission on Collections | 451.40 |
|  |  | $4,621.06
|  |  | $1,398.59
| Cost of Lot | $10,332.50 |
| Cost of Houses | 53,217.50 |
| Total | $63,550.00 |
| Cash Invested by Octavia Hill Association | $20,000.00 |
On mortgages at 4.4% per annum | $43,550.00 |
Net Percentage on $20,000 invested by Octavia Hill Association | 6.6%

Отчеты Жилищной ассоциации Филадельфии можно получить у секретаря Джона Илдера по адресу: 130 South Fifteenth Street. Список недорогого жилья в Соединенных Штатах, тщательно аннотированный г-ном Ноленом, приведен в брошюре под названием «Хороший дом для каждого наемного работника», автор Джон Нолен, доктор наук, городской планировщик; опубликовано Американской гражданской ассоциацией, Union Trust Building, Вашингтон, округ Колумбия.

УКАЗАТЕЛЬ

Agency properties, 71, 74

Agnes Irwin School, 44

Alms-giving; deprecated by Miss Hill, 15

Alpha Pi Fraternity, 44

Amsterdam, Miss Hill’s influence in, 17

Animals on premises, 37, 38

Artisans Dwelling Act, 15

Ashes, 84

Association, the Octavia Hill:

Its function, 8, 9

Its name, 11

Its history, 21–75

Its scope and field of effort, 77–102

Its financial returns, 103

Ayres, Alice, 16

Babies, 33

Bachelors, 74

Bath-tubs, 34

Berlin, Miss Hill’s influence in, 17

Boy Scouts, 19

Bricklaying, 8, 32

Browning Societies, 11

Building Association, Benevolent, 22

Building Inspection, Bureau of, 34

Burial Grounds, 17, 19

Cadets, 19

Carpentering, 8, 32, 66

Casa Ravello, 33

Catharine Street, 33

Chaucer, 20

Chicago, 21

Civic Club (Philadelphia), 21, 22, 25, 31

Clark, Mr. and Mrs. E. W., 43, 44

Collins, Ellen, 17

Crane, Walter, 16

Crenshaw, Nathaniel B., 22

Croats, 21

Dancing, 34

Deptford, 16

Dinwiddie, Emily W., 34–39

Directors (of the Association), 26

Dividends, 26, 60, 103–106

Doctors, 33

Dundee, Miss Hill’s influence in, 17

Ecclesiastical Commissioners, 16

Edinburgh, Miss Hill’s influence in, 17

Emergency Aid, 66

Fairhill Street property, 31

Feld, Frederick C., 27, 65

Flag-raising, 51

Flowers, use of, 18, 34, 44

Fox, Hannah, 22, 34

“Friendly rent-collector”: her function, 8, 18, 77–93, 104

Front Street, 43

Games for children, 14

Garbage, 38, 84

Gardens, home and school, 14, 59

Garrison, Miss, 27

Germantown, 51, 52

Gifford, Edith Wright, 22

Girard Estate, 72

Glasgow, Miss Hill’s influence in, 17

Good Neighbors’ Club, 43

Gould, Dr. E. R. L., 77

Graveyards, 17, 19

Hampstead Heath, 16

Hardware, 101, 102

Head, Mrs. E. L., 52

Health, Board of, 34, 40

Hector Macintosh Playground, 33

Hill, James, 11

Hill, Octavia

Her “legacy,”, 8

Her life and work, 11–20, 26, 77, 94

“Homes of London Poor” (Miss Hill’s book), 17, 18

Houses, various types of, acquired by Association, 28, 31

Housing Association, 40

Italians, 33, 38, 59, 92

Jenks, Mrs. William F., 22

Jews, 21, 28

Kingsley, Charles, inspires Miss Hill, 12

Kirkbride, Mrs. Thomas S., 25

Kyrle Society, 17

Laborers, 38

Landlords, 39, 83

League Street property, 31, 32, 33

Legacies, 71

Legislation, 39, 40

“Letters to My Fellow-workers” (Miss Hill’s book), 18

Lombard Street property, 31

London, Octavia Hill in, 11–20

Longstreth, Mrs. Edward, 31

Lowell, Josephine Shaw, 17

Ludington, Charles H., 74

MacMillan’s Magazine, 16

Mahomet’s coffin, 7

Manning, Caroline, 40

“Massenhotels,”, 21

Mifflin family, 43

Miller, E. Spencer, 37

Model Homes Company, Philadelphia, 60, 104

Mothers’ Club, 33

Multiple dwellings, 7

Music, 14, 19, 34, 51

Naudain Street, 66

Negroes, 33, 66, 93, 95, 104

New houses, building of, 72

New Orleans, 21

Nurses, 33

Office force (of Association), 27, 102

Old Swedes’ Church, 32

Open spaces, 15

“Our Common Land” (Miss Hill’s book), 8

Painting, 32, 66, 94

Parliament, Hill, 16

Parrish, Helen L., 26, 31, 34

Pemberton Street, 43

Pembroke, Lord, 16

Penn, William, 44

Personal workers, 39

Philadelphia:

City of homes, 7

“Under the Lid”, 21

Philadelphia Model Homes Company, 60

Philanthropy, 25, 26

Plastering, 8, 32, 66

Playgrounds, 14, 19, 33, 34, 51, 52, 60

Plumbing, 8, 25, 32, 37, 85, 94

Poles, 21, 51, 91

Poor laws, 17

Privy-wells, 96, 105

Properties, classification of agency, 71

Red Cross cottages, 16

Rent-collecting: duties of “friendly rent-collector,”, 8, 18, 77–93,104

Rents, 18, 32, 33, 34, 52, 65, 71, 75, 93, 103

Richmond (Kensington), 51, 59

Royal Commission, 17

Ruskin, John: his assistance in Miss Hill’s plans, 12, 13, 14

San Francisco, 21

Serbs, 96

Seventh Street, 33

Sewage, 37

Shaen, Mrs., letter from, 14

Shakespeare Societies, 11

Shick, Robert P., 34

Singing Community, 14

Slovaks, 21

Smith, Southwood, 11

Social Science Association, 15

Southwark, 16, 33

Starr, Theodore, 22, 31

Starr Centre Association, 33

Stock, issues of, 26

Summer school, 33

Superintendent: his work, 8, 9, 94–102

“Sweating,”, 39

Sweden, Miss Hill’s influence in, 17

Taylor, Frank H., 25

Tenants, 18, 32, 33, 39, 65, 72, 77, 83, 84

Tenements, 7, 37, 39

Tibet, 38

Trust, National, 17

Tunlin, 101

Types of houses, 28

University of Pennsylvania, 44

University Settlement, Women’s, 17

Van Gasken, Dr. Frances C., 34

Veiller, Lawrence, 37

Vienna, 21

Volunteer service, 27, 72

Whittier Centre, 66

Wilson, Alexander, 32

Women, Employment of, 11

Wood, R. Francis, 26

Woodward, Dr. George, 33, 37

Workman Place, 43

Yom Kippur, 38

TRANSCRIBER’S NOTES

Стр. 78, изменено «сигнал для шквала вопросов, петиций, жалоб» на «сигнал для шквала вопросов, петиций и жалоб».

Молчаливо исправлены очевидные опечатки и варианты написания.

Сохранены архаичные, нестандартные и сомнительные написания, как в печатном тексте.