Примечание транскрибатора:

Новое оригинальное оформление обложки, включенное в эту электронную книгу, передано в общественное достояние.

АРЕНДНОЕ ЖИЛЬЕ И ЕГО УПРАВЛЕНИЕ. СТАТЬИ О МЕТОДАХ УПРАВЛЕНИЯ, ВНЕДРЕННЫХ МИСС ОКТАВИЕЙ ХИЛЛ И АДАПТИРОВАННЫХ К СОВРЕМЕННЫМ УСЛОВИЯМ

LONDON: GEORGE ALLEN & UNWIN LTD.

RUSKIN HOUSE, 40 MUSEUM STREET, W.C. 1

First published in 1921

(All rights reserved)

ВВЕДЕНИЕ

By I. G. Gibbon, D.Sc., C.B.E., Ministry of Health.

Мы много слышали о стандартах в связи с новым жилищным строительством, и, вполне естественно, почти всегда речь шла о материальных стандартах — о количестве домов на акр, размере и количестве комнат, наличии ванн и тому подобном; но о личных стандартах говорилось мало, хотя люди с опытом прекрасно знают, что там, где возникают трудности, половину проблем, по умеренной оценке, можно было бы устранить посредством личного участия. Эксперимент по владению и управлению большим количеством домов местными органами власти не свободен от рисков, связанных с демократическим контролем; некоторые, полностью сочувствуя этому эксперименту, смотрят на него не без опасений, и эти опасения будут вполне оправданы, если не принять адекватных мер для надлежащего управления.

Поэтому своевременно будет напомнить о самом поучительном эксперименте, проведенном в прошлом столетии в области управления арендным жильем, — работе Октавии Хилл. Ее эксперимент по управлению жильем, вероятно, к настоящему времени привлек бы к ней гораздо больше практических последователей, будь она в меньшей степени социальным работником; но, будь она в меньшей степени социальным работником, она никогда не решилась бы на этот эксперимент. Возможно, еще остались немногие из сравнительно небольшого числа людей, знающих о ее работе, кто рассматривает ее как попытку внедрить социального работника под видом сборщика арендной платы. Социальные работники, несомненно, имеют свое место и время; но цель тех, кто хотел бы пойти по стопам Октавии Хилл, — женщин-управляющих недвижимостью — состоит в том, чтобы управлять собственностью на твердой деловой основе, сделать ее прибыльной (и они доказали, что могут сделать ее прибыльной, причем в сложных обстоятельствах даже лучше, чем при обычном рутинном управлении) и выполнять эту работу со знанием дела и опытом, с сочувствием и тактом, и с таким же разумным вниманием к подлинным интересам арендаторов, как и владельца. Это их цель, и там, где человек и место соответствуют друг другу, — их достижение.

Влияние Октавии Хилл было велико в этой стране, но оно вышло за ее пределы. Одним из наиболее интересных отчетов, опубликованных в последние годы об управлении арендным жильем, стал отчет Ассоциации Октавии Хилл в Филадельфии, которая сообщает об успехе управления по методам, разработанным Октавией Хилл. В Голландии ее влияние также было значительным; например, в Амстердаме вся муниципальная жилая недвижимость, объем которой весьма велик, управляется женщинами, обученными ее методам.

1. См. «Хорошее жилье, которое окупается», Фуллертон Л. Уолдо. Филадельфия: The Harper Press, 1012-20 Chancellor Street. 1917.

Идеалом в этих вопросах, я полагаю, является самоуправление, когда арендаторы группы домов сами управляют своими делами с учетом своих реальных интересов, что в настоящее время практически невозможно, если только арендаторы не имеют существенной финансовой доли в собственности. Мы пока очень далеки от этого решения, хотя для его достижения необходимы все усилия; и одним из разочаровывающих результатов государственной программы жилищного строительства являются весьма скромные показатели обществ коммунального обслуживания. Однако значительная степень самоуправления не исключается из системы управления по методам Октавии Хилл, что, собственно, и было продемонстрировано на практике.

В управлении не должно быть духа покровительства; если, как это случается, арендатор начинает смотреть на управляющего недвижимостью как на советчика и друга, это должно вырастать из делового управления и быть его естественным следствием.

Октавия Хилл и ее преемники не работали просто по наитию и не верили, что женщины как таковые обладают божественной склонностью к этому делу, хотя управление домом, будучи прежде всего делом жены и матери, естественно, открывает сферу, к которой женщины должны быть хорошо приспособлены. Но та же потребность в обучении возникает независимо от того, управляют ли домом мужчины или женщины. Ученик должен пройти серьезный курс подготовки; она должна быть сведуща в важнейших правовых аспектах, касающихся арендной платы, отношений домовладельца и арендатора, а также санитарии; она должна знать о дефектах, возникающих в домах, и о том, как наиболее экономично их устранить. Прежде всего, она должна приобрести ту меру твердости, такта и сочувствия, без которой успех вряд ли достижим. Ученик, который хочет добиться полного успеха, должен обладать значительной долей той личной склонности, которую, хотя ее трудно проверить какой-либо системой экзаменов, жизненно необходима так же, как и основные технические квалификации.

Если управляющий недвижимостью хочет проявить себя с лучшей стороны, ей должны быть предоставлены широкие полномочия и ответственность. Если она ограничена в полномочиях, если ей не предоставлены права по выбору арендаторов и работе с ними, а также по контролю за ремонтом, если она должна обращаться к высшему руководству, будь то работодатель, чиновник или комитет, прежде чем принять меры, то даже в благоприятных условиях мало надежды на что-то большее, чем посредственный успех. Здесь кроется одна из главных опасностей, одинаково присущая как автократии, так и демократии. Не является хорошим бизнесом или здравым смыслом платить человеку за обязанности и снимать с него реальную ответственность, связанную с ними, включая риск увольнения за неудачу.

При работе с трущобами уроки деятельности Октавии Хилл весьма обнадеживают. Долгие годы должны пройти, прежде чем станет возможен масштабный снос и перестройка трущоб. Должны ли мы поэтому смиренно позволить этим болезненным язвам гноиться в наших городах?

В надлежащим образом квалифицированном управлении мы имеем по крайней мере один из ключей к временному, если не постоянному, решению проблемы; и таким образом мы можем эффективно бороться с реальным злом. Обычный метод расчистки и перестройки часто приводил лишь к перемещению зла в другой квартал, хотя, к счастью, возможно, в менее концентрированной форме.

Одним из побочных выводов при чтении статей в этом сборнике является осознание огромных достижений, которые действительно были сделаны в улучшении жилищных условий. Мы порой склонны, и не без оснований, сетовать на медлительность, с которой устраняются очевидные беды вокруг нас, но полезно иногда, для правильного чувства пропорции и для самой реформы, напоминать себе о тех великих улучшениях, которые уже были достигнуты.

Важно помнить, что принципы квалифицированного управления в равной степени применимы как к частной, так и к государственной собственности. Если бы владельцы недвижимости в районах, которые сейчас классифицируются как трущобы, объединились и наняли для общего управления своей собственностью людей, обученных и имеющих склонность к этой работе, не будет преувеличением сказать, что в течение нескольких лет произошла бы великая трансформация в проблеме трущоб Лондона и других городов — трансформация, которая не только облегчила бы многогранное бремя государственных органов, но и стала бы менее обременительной для владельцев недвижимости и принесла бы неоценимую пользу ее жильцам.

Столь же важно помнить, что методы управления, связанные с именем Октавии Хилл, применимы как к новому жилью, так и к старому — более того, в некотором смысле даже в большей степени, ибо профилактика лучше лечения. Она узнала свои секреты, работая с плохой недвижимостью, точно так же, как ученый извлекает свои секреты из патологии. Управление арендным жильем по общим принципам, заложенным ею, адаптированным и развитым, и, как я полагаю, с возрастающим акцентом на кооперативное самоуправление, существенно поможет не только в достижении второстепенной цели — предотвращении превращения недвижимости в трущобы (а это, как показывает опыт, вполне может случиться даже с хорошим и правильно спланированным жильем), но и в достижении более высокой цели — обретении того более высокого уровня удовлетворенности и гордости за свой дом и местность, который должен быть целью всех тех, кто искренне заботится об интересах страны.

Ниже представлены некоторые статьи, написанные мисс Октавией Хилл в связи с ее работой в жилищной сфере.

Они переиздаются в надежде, что ее методы могут быть широко приняты в усилиях, которые сейчас предпринимаются для улучшения крайне неудовлетворительных жилищных условий в наших городах.

M. M. JEFFERY.

EDITH NEVILLE.

CONTENTS

|  | PAGE
| Introduction. By I. G. Gibbon, D.Sc., C.B.E., Ministry of Health | 5
SELECTIONS FROM OCTAVIA HILL’S WRITINGS
I. | Management of Houses for the Poor | 15
II. | Cottage Property in London | 20
III. | Blank Court | 31
IV. | The Influence of Model Dwellings upon Character | 39
V. | Small Houses in London | 50
VI. | Letters to Fellow-Workers | 52
OTHER PAPERS
VII. | Women Managers—A Crown Estate | 72
VIII. | Management of Municipal Houses in Amsterdam | 78
IX. | Report on House Property Management by a Sub-Committee of the Women’s Section of the Garden Cities and Town Planning Association | 83

House Property and its Management

I. УПРАВЛЕНИЕ ДОМАМИ ДЛЯ БЕДНЫХ (1899)

Тридцать четыре года назад, когда я впервые начала управлять домами, в которых жили рабочие, Лондон находился в совершенно ином состоянии, чем сейчас, и полезно и интересно рассмотреть произошедшие изменения, их последствия и их отношение к той особой работе, которую мы рассматриваем сегодня.

(1) Уровень комфорта тогда был гораздо ниже, чем сейчас. В Мэрилебоне, где я начала работать, почти каждая семья снимала лишь одну комнату; сейчас существуют сотни двух- и трехкомнатных арендных квартир. В комнатах не было кухонных плит; воду почти никогда не носили выше этажа с гостиными. Для людей почти не было развлечений; не было метро, не было трамваев, было мало дешевых омнибусов; не было бесплатных библиотек, не было Закона об образовании, не было школьных советов. Заработная плата была значительно ниже, рабочие часы — длиннее. Ярких масляных ламп не существовало. Еда была не такой дешевой и не такой разнообразной. Цветы никогда не продавались на улицах для бедных. В те дни люди гораздо больше нуждались в поддержке и помощи.

(2) Знания о санитарных нормах почти не проникали в эту среду; царило полное невежество. Более того, существовало мало, если вообще существовали, домов для выздоравливающих, не было никаких условий для отдыха в деревне. Строительные акты учитывали лишь немногие из требований к здоровью, и почти никакие санитарные меры не были обязательными к исполнению — а исполнялись и того меньше. Существовало мало больниц для инфекционных больных. Многие отличные приспособления для дренажа еще не были изобретены.

(3) Не было и десятой доли того сочувствия и интереса к благополучию людей, которые пронизывают все классы сейчас.

По этим и многим другим причинам лондонский двор в 1864 году был гораздо более деградировавшим и заброшенным местом, чем он может быть сейчас, даже в самом отдаленном и забытом регионе, и, беря его под свое попечение, приходилось делать множество вещей самостоятельно, тогда как сейчас находишь разумное и охотное сотрудничество многих других агентств.

Опять же, почти не было «образцового» жилья и мало возможностей для дешевого передвижения, поэтому двор в те времена был подвержен незначительным изменениям населения; одни и те же семьи цеплялись за него, жили, женились и умирали в нем. Дешевое передвижение и доступность чтения привели к гораздо более тесному общению между различными частями Лондона.

Многие из этих фактов делали необходимость сохранения и регулирования старых дворов и домов гораздо более важной, чем это имеет место сейчас. Старые дворы быстро исчезают, и многочисленные жилые блоки с современными удобствами теперь разбросаны по большинству районов. Но в 1864 году арендаторов не выселяли из грязных и тесных дворов, да и не приняли бы их в редкое и избранное образцовое жилье. Более того, в грубых дворах их мало беспокоили, и они могли продолжать в невежестве свои антисанитарные привычки в большей степени, чем это было бы возможно сейчас.

Поэтому было вполне естественно, что мои первые усилия были направлены на грубые дворы и их обитателей в том виде, в каком я их там застала. Постепенное и неуклонное улучшение людей и домов, без отбора первых или внезапной реконструкции вторых, было нашей первой обязанностью, и моя небольшая книга «Дома лондонских бедняков» рассказывает историю той ранней работы. Но если есть одна обязанность, более важная для нас, чем другие в таких усилиях, то это — быть быстрыми в том, чтобы увидеть, где возможен прогресс, как могут быть реализованы более высокие стандарты и как старые формы могут быть справедливо заменены. За некоторыми исключениями в отношении небольших старых домов, наша работа в последние годы все больше сосредоточена на новых домах и с отобранными арендаторами.

Принципы, однако, остаются прежними, и есть один великий факт, который меняющаяся форма лишь выявила все более ясно: управление домами или блоками, старыми или новыми, для обеспечения здоровья, комфорта и ощущения дома зависит от управления. Можно в любой день увидеть отличные здания, которыми управляют отвратительно, и можно увидеть разваливающиеся старые места с ужасной конструкцией, которые при этом более здоровы и гораздо более уютны, потому что ими хорошо управляют. И я могу с уверенностью сказать, что отличительной чертой нашей работы было посвящение всех наших сил управлению. Сразу станет понятно, насколько больше это подразумевает, чем просто «сбор арендной платы». Обычный клерк будет ходить от двери к двери за арендной платой; это совсем другое дело, чем управление домами. Мы старались, насколько это возможно, привлекать дам, которые имели бы представление о том, как — посредством усердного внимания ко всем делам, которые возлагаются на домовладельца, мудрого правила в отношении всех обязанностей, которые должен выполнять арендатор, сочувственных и справедливых решений в интересах общего блага — можно достичь высокого стандарта управления: ремонт выполняется оперативно и эффективно, рекомендации тщательно проверяются, уборка усердно контролируется, перенаселенность прекращается, благо своевременных платежей обеспечивается, счета строго ведутся, и, прежде всего, арендаторы подбираются так, чтобы быть полезными друг другу.

II. КОТТЕДЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В ЛОНДОНЕ (1866)

Два года назад у меня впервые появилась возможность осуществить план, который я давно вынашивала: получить во владение дома, которые будут сдаваться в еженедельную аренду беднякам. То, что духовный подъем большого класса людей в значительной степени зависит от санитарной реформы, я считала доказанным, но я была в равной степени уверена, что само санитарное улучшение зависит от образовательной работы среди взрослых людей; что их нужно побуждать очнуться от летаргии и праздных привычек, в которые они впали, и освободить от всего, что мешает им это сделать. Я также верила, что любая дама, которая поможет им получить вещи, в которых они сами чувствуют нужду, и посочувствует им в их стремлении к таковым, вскоре обнаружит, что они охотно учатся ее взглядам на то, что для них лучше; что, так это или нет, ее долг — поддерживать в них их собственные лучшие надежды и намерения, которые приходят в редкие моменты, но слишком часто угасают из-за отсутствия поощрения.

Я представила этот план мистеру Рёскину, который отнесся к нему с большим воодушевлением. Он сразу же предоставил все необходимые деньги и взял на себя весь риск предприятия. Однако он показал мне, что было бы гораздо полезнее, если бы это могло приносить доход; что рабочий человек должен быть в состоянии платить за свой дом; что затраты на него, следовательно, должны приносить справедливый процент на вложенный капитал. Получив такие полномочия и указания, я купила три дома в своем непосредственном районе. Они были арендованы на долгий срок, с небольшой арендной платой за землю. Неистекший срок аренды составлял пятьдесят шесть лет; мы приобрели его за 750 фунтов стерлингов. Мы потратили еще 78 фунтов стерлингов на создание большой комнаты в задней части моего собственного дома, где я могла время от времени встречаться с арендаторами. План действует уже около полутора лет; финансовый результат таков, что схема принесла 5 процентов годовых на весь капитал (следует помнить, что 5 процентов годовых в Англии на недвижимость эквивалентны по меньшей мере 8 процентам в Соединенных Штатах), погасила 48 фунтов стерлингов капитала; комплекты из двух комнат сдавались чуть дороже, чем аренда одной, дома поддерживались в ремонте, все расходы были покрыты на налоги, арендную плату за землю и страховку. В этом случае нет расходов на сбор арендной платы, так как я делаю это сама, считая это важнейшей работой; но во всех сметах я откладываю обычный процент на это, на случай, если в будущем мне потребуется помощь, а также чтобы практически доказать, что это можно позволить себе в других случаях. Следует отметить, что были выбраны хорошо построенные дома, но они находились в ужасном состоянии грязи и запущенности. Требуемый ремонт был в основном поверхностным и незначительным; незначительным с точки зрения расходов — но жизненно важным для здоровья и комфорта. Место кишело паразитами; обои, черные от грязи, висели длинными полосами со стен; стоки были забиты, водоснабжение неисправно. Все эти вещи были приведены в порядок, но никаких новых приспособлений не добавлялось, так как мы решили, что наши арендаторы должны подождать их, пока не докажут свою способность заботиться о них. Регулярная сумма откладывается на ремонт, и она поровну делится между тремя домами; если что-то остается после того, как поломки и повреждения были устранены в конце квартала, каждый арендатор по очереди решает, на что потратить излишек, чтобы добавить комфорта дому. Этот план сработал превосходно; убытки от небрежности уменьшились до поразительной степени, и жильцы ценят маленькие удобства, которых они дождались и которые, кажется, в некоторой степени заслужили своей заботой, гораздо больше, чем те, что куплены при более расточительных расходах. Безнадежные долги за все время действия плана составили всего 2 фунта 11 шиллингов 3 пенса. Чрезвычайная пунктуальность и усердие при сборе арендной платы, а также строгое решение о том, что она должна выплачиваться регулярно, достигли этого; доказательством чего является любопытное наблюдение, что 1 фунт 3 шиллинга 3 пенса безнадежных долгов накопились за два месяца, пока я была в отъезде в деревне. Я старалась помнить, когда это казалось самым трудным, что выполнение их обязанностей было лучшим образованием для арендаторов во всех отношениях. Это придало им достоинство и радостное чувство достойного поведения, что более чем компенсировало кажущуюся суровость правила.

Ничто не впечатлило меня больше, чем восприятие людьми скрытого потока сочувствия во всех действиях, которые казались суровыми. Каким-то образом любовь и забота дали о себе знать. Также удивительно, что они ценят, как они это делают, ровность закона, который над ними. Они привыкли к чередованию вспышек страсти и терпимости к пороку. Они ожидали большей терпимости, невежественного потакания и частой раздачи милостыни; но, несмотря на это, признали благословением правило, которое очень строгое, но требования которого они знают, и управление, которое правдиво в словах и делах. План замены постоянной домовладелицы того же класса, что и ее арендаторы, на даму не является сплошным выигрышем. Дама, вероятно, будет обладать более тонким сочувствием и более ясным пониманием их нужд, но она не может обеспечить такой же тщательный надзор, как постоянная домовладелица. К сожалению, преимущество такой перемены в настоящее время, однако, бесспорно. Влияние большинства людей низшего класса, которые сдают жилье беднякам, почти полностью вредно. То, что арендаторы должны быть отданы во власть тех, чье слово дается и нарушается почти как само собой разумеющееся, чьи привычки и стандарты очень низки, чьи страсти бурны, у кого нет ни большой надежды, ни ясного видения, ни даже сочувствия, — это очень печально. Мне кажется, что в руках домовладельцев находится большая власть, чем у школьных учителей — власть либо жизни, либо смерти, физической или духовной. Это не маловажный вопрос, кто будет ею владеть. Есть ужасные примеры, в которых грех действительно терпится и разделяется; где жилец, который больше всех пьет со своим домовладельцем, пользуется наибольшим расположением, и многие долги не замечаются, чтобы компенсировать которые цена комнат повышается; и таким образом стойкие и трезвые платят больше арендной платы, чтобы покрыть убытки, вызванные беспринципными.

При большой нехватке комнат, которая существует в этом районе, не казалось правильным выселять семьи, какими бы большими они ни были, занимающие одну комнату. Всякий раз, когда по какой-либо причине комната освобождалась, а большая семья занимала соседнюю, я старалась убедить их снять обе. Входящим арендаторам я не сдаю то, что кажется явно недостаточным жильем. Мы смогли сдать две комнаты за четыре шиллинга и шесть пенсов, тогда как арендаторы во многих случаях платили четыре шиллинга за одну. Сначала они считали совершенно ненужными расходами платить больше арендной платы за вторую комнату, какой бы маленькой ни была дополнительная сумма. Они постепенно научились чувствовать комфорт от наличия двух комнат и охотно платят за них. (Невозможно провести сравнение между арендной платой за комнаты в Лондоне и Нью-Йорке, так как обстоятельства двух городов настолько разные; но следует отметить, что при очень небольшом увеличении арендной платы размер жилья может быть удвоен.)

Денежный успех плана был обусловлен двумя причинами. Во-первых, отсутствием посредников; и, во-вторых, большой строгостью в отношении пунктуальной оплаты арендной платы. В этот момент ни один арендатор ни в одном из домов не должен арендную плату, и за все время, как я уже сказала, безнадежные долги были чрезвычайно малы. Закон в отношении такой аренды кажется очень простым, и как только метод действий понят, весь бизнес легко управляется; и я должна сказать со всей серьезностью, что считаю, что лучше платить судебные издержки за избавление от арендаторов, чем терять из-за задолженности по арендной плате — лучше для всего тона домохозяйств, добрее к арендаторам. Правило должно быть четко понято, и люди будут уважать себя за то, что подчинились ему. Начало разбирательств, которые, как известно, являются подлинными, а не просто угрозой, обычно достаточно для получения оплаты задолженности; только в одном случае потребовалось выселение за арендную плату. Большая нехватка комнат дает владельцам такой недвижимости огромную власть над своими жильцами. Пусть они следят за тем, чтобы использовать ее праведно. Колебания в работе вызывают у уважаемых арендаторов основные трудности в оплате арендной платы. Я старалась помочь им двумя способами. Во-первых, побуждая их экономить; это они делали неуклонно, и каждая осень заставала их с небольшим накопленным фондом, который позволял им встретить трудности того времени, когда семьи находятся вне города. Во-вторых, я делала все, что могла, чтобы нанять своих арендаторов в периоды затишья. Я тщательно откладываю любую работу, которую они могут сделать, для времен дефицита, и я стараюсь уравнять в этом маленьком кругу нерегулярность работы, которая должна быть более или менее пагубной, и которую детскость бедных делает вдвойне таковой. У них удивительно мало способности смотреть вперед; результат для них — ничто, если он не будет заметен до следующего квартала! Это очень любопытно для меня, особенно в связи с той большой надеждой, на которую я намекала, и которая часто заставляет меня думать, что если бы я могла, я бы вырезала над домами девиз: «Spem, etiam illi habent, quibus nihil aliud restat».

Еще одна прекрасная черта их характера — это их доверие; было просто удивительно обнаружить, насколько оно велико и насколько готово. Ни в одном случае я не встретила подозрения или чего-либо, кроме полного доверия.

Излишне говорить, что было много мелких трудностей и разочарований. Каждый отдельный человек, который не смог подняться и встретить помощь, которая была бы так охотно дана, был для меня явной потерей; ибо каким-то образом чувство связи с ними было очень реальным, и чувство интереса и ответственности было очень сильным, даже там, где было меньше всего того, что было прекрасного или привлекательного в конкретном характере. Когда у них не было достаточной энергии или самообладания, чтобы выбрать иногда трудный путь, который казался единственно правильным, было бы трудно расстаться с ними, кроме как в надежде, что другие смогут привести их туда, где я потерпела неудачу.

Два разных вида работы полностью зависят друг от друга, если они должны принести свои полные плоды. Существует, во-первых, простое выполнение обязательных обязанностей домовладелицы и единообразное требование выполнения таковых арендаторами. Мы чувствовали себя связанными законами, которые должны соблюдаться, как бы трудно ни было часто подчинение. Затем, во-вторых, существует индивидуальная дружба, которая выросла из близкого знакомства и из чувства зависимости и защиты. Знание дает силу видеть реальное положение семей; предлагать вовремя неизбежный результат определенных привычек; настаивать на таких мерах, которые обеспечат образование детей и их устройство в жизни; поддерживать живыми ростки энергии; пробуждать более нежную мысль; решительно отказываться давать любую помощь, кроме той, которая пробуждает самопомощь; лелеять малейший тлеющий проблеск самоуважения; и, наконец, быть рядом с сильной помощью, если час испытания наступит внезапно и тяжело, и дать ее рукой и сердцем настоящего старого друга, который заполнил много отношений, кроме отношений раздатчика милостыни, который давно дал гораздо больше, чем материальную помощь, и таким образом заслужил право дать это меньшее самым независимым духам.

III. БЛЭНК-КОРТ (1871)

Как это отношение между домовладельцем и арендатором может быть установлено в некоторых из самых низших районов Лондона и с какими результатами, я собираюсь описать, рассказав о том, что было сделано за последние два года в Блэнк-Корт.

Во многих домах мусорные баки были совершенно недоступны, а капустные листья, несвежая рыба и всякий мусор лежали в проходах и на лестницах; в некоторых задняя кухня использовалась как мусорный бак, но не очищалась годами, и пыль просачивалась в передние кухни, которые были единственными жилыми и спальными комнатами некоторых семей; в некоторых кухонные лестницы были на много дюймов покрыты грязью, которая была настолько затвердевшей, что приходилось использовать лопату, чтобы ее снять; в некоторых почти не было воды; дерево было изъедено и сломано; окна были разбиты, и дождь проникал через крыши. Ночью было еще хуже; и в течение первой зимы мне приходилось собирать арендную плату в основном тогда, так как жители, будучи в основном уличными торговцами, были вне дома почти весь день, и они боялись доверять свою арендную плату соседям. Именно тогда я увидела дома в их самом ужасном аспекте. Я хорошо помню влажные, туманные вечера понедельника, когда я сворачивала в мрачный двор, мимо ярко освещенного паба на углу, мимо старой мебели за пределами магазинов и ныряла в темные, зияющие проходы. Передние двери стояли открытыми день и ночь, и когда я пробиралась вниз по кухонным лестницам, сломанным и округленным от затвердевшей грязи на них, зловонные запахи, которые тяжелый, туманный воздух не позволял подняться, встречали меня, когда я спускалась, и штукатурка гремела, когда я пробиралась вдоль. Было поистине ужасно думать, что есть люди, которые привычно жили в такой атмосфере, с таким окружением. Иногда мне приходилось открывать кухонную дверь самой, после того как я несколько раз постучала напрасно, когда женщина, совершенно пьяная, лежала на полу на какой-то черной массе, которая служила кроватью; иногда, в ответ на мои стуки, полупьяный мужчина ругался и просовывал деньги за аренду мне через щель двери, упираясь ногой в нее, чтобы не дать ей открыться достаточно широко, чтобы впустить меня. Всегда она снова закрывалась без света, предложенного, чтобы направить меня вверх по кромешно темным лестницам. Таким был Блэнк-Корт зимой 1869 года. Поистине, дикое, беззаконное, заброшенное маленькое королевство, над которым предстояло править.

На каких принципах я должна была править этими людьми? На тех же, которые я уже пробовала, и пробовала с успехом, в других местах, и которые я могу суммировать как два следующих: во-первых, требовать строгого выполнения их обязанностей передо мной — одной из главных из которых была бы пунктуальная оплата арендной платы; и во-вторых, стремиться быть настолько неизменно справедливой и терпеливой, чтобы они научились доверять правилу, которое было над ними.

Что касается деталей, я бы сделала несколько улучшений сразу, таких, например, как проведение воды и ремонт мусорных баков; но, по большей части, улучшения должны делаться только постепенно, по мере того как люди становились более способными ценить их и не злоупотреблять ими. Я бы хотела, чтобы комнаты были побелены и тщательно очищены, когда они освобождались, и тогда они должны были быть предложены более чистоплотным из арендаторов. Я бы хотела, чтобы такой ремонт, который не был немедленно необходим, использовался как средство предоставления работы мужчинам во времена бедствия. Я бы перевела обитателей подземных кухонь в комнаты наверху и в конечном итоге превратила бы кухни в ванные комнаты и прачечные. Я бы хотела, чтобы часть дома домовладелицы — т.е. лестницы и проходы — была немедленно отремонтирована и побелена, и они должны были регулярно скрестись и, насколько это возможно, стать моделями чистоты, ибо я знала из прежнего опыта, что пример этого со временем молчаливо распространится на сами комнаты, и что оплата за эту работу даст мне некоторую власть над старшими девушками. Я бы собирала сбережения лично, не доверяя тому, что они будут отнесены в далекие банки или сберегательные клубы. И, наконец, я знала, что должна научиться чувствовать этих людей как своих друзей, и поэтому инстинктивно чувствовала бы такое же уважение к их частной жизни и их независимости, и относилась бы к ним с такой же вежливостью, которую я проявила бы по отношению к любым другим личным друзьям. Не было бы никакого вмешательства, никакого вхождения в их комнаты без приглашения, никакого предложения денег или предметов первой необходимости. Но когда представлялся случай, я бы давала им любую помощь, какую могла, такую, какую я могла бы предложить без оскорбления другим друзьям — сочувствие в их бедах; совет, помощь и консультация в их трудностях; знакомства, которые могли бы быть им полезны; средства образования; визиты в деревню; одолженная книга, когда не в состоянии работать; букет цветов, принесенный специально; приглашение на любое развлечение, в комнате, построенной в задней части моего собственного дома, которое, вероятно, доставило бы им удовольствие. Я убеждена, что одно из зол многого, что делается для бедных, проистекает из отсутствия деликатности, ощущаемой, и вежливости, проявляемой по отношению к ним, и что мы не можем благотворно помочь им в любом духе, отличном от того, в котором мы помогаем тем, кто лучше обеспечен. Помощь может отличаться по количеству, потому что их потребности больше. Она не должна отличаться по виду.

Я научилась знать, что люди стыдятся злоупотреблять местом, о котором, как они видят, заботятся. Они будут добавлять грязь к грязи, пока место не станет ядовитым, но чем больше они находят сделанного для него, тем больше они будут уважать его, пока, наконец, порядок и чистота не возобладают. Именно это их чувство, в сочетании с тем фактом, что они не любят тех, кого они научились любить, и чей стандарт выше их собственного, видеть вещи, которые огорчили бы их, позволило нам осуществить почти каждую реформу внешних вещей, которую мы достигли; так что самый верный способ сохранить любое место в чистоте — это часто проходить через него самой.

Среди многих преимуществ, которые владение домами позволяет нам даровать людям, возможно, одним из самых важных является наша власть спасать их от соседей, которые сделали бы их жизнь несчастной. Это самое милосердное дело — защитить бедных от боли жизни в соседней комнате с пьяными, беспорядочными людьми. «Я умираю», — сказала мне на днях одна старушка; «Я хотела бы, чтобы вы поместили меня туда, где я не могу слышать, как С. бьет свою жену. Ее крики ужасны. И Б. тоже, он приходит таким пьяным. Позвольте мне перейти через дорогу в № 30». Наш успех зависит от должного размещения жильцов; не слишком много детей в одном доме, чтобы не перенаселить его; не слишком мало, чтобы не перенаселить другой; не два плохих человека рядом, или они пьют вместе; не ужасно плохой человек рядом с очень респектабельным.

Мне кажется, таким образом, доказанным практическим опытом, что когда мы можем побудить богатых взять на себя обязанности домовладельцев в бедных районах и обеспечить достаточное количество мудрого, личного надзора образованных и сочувствующих людей, действующих как их представители, мы достигаем результатов, которые недостижимы никаким другим способом. Я призвала бы тех, кто может владеть коттеджной недвижимостью в больших городах, рассмотреть огромную власть, которую они таким образом держат в своих руках, и большое влияние на добро, которое они могут оказать мудрым использованием этой власти. Когда им приходится делегировать ее другим, пусть они позаботятся о том, кому они ее доверяют; и пусть они остерегаются, чтобы из-за широко распространенной системы субаренды эта власть в конечном итоге не осталась у тех, у кого нет ни воли, ни знаний, которые позволили бы им использовать ее благотворно.

Именно от этих вещей и их верного исполнения зависит жизнь всего дела, и именно ими обеспечивается устойчивый прогресс. Именно меньшие вещи мира окрашивают жизни тех, кто вокруг нас, и именно от настойчивых усилий по реформированию их зависит прогресс; и мы можем быть уверены, что те, кто видит большими глазами, чем наши, имеют должную оценку службы, и что если бы мы только осознали могучие принципы, лежащие в основе этих крошечных вещей, мы скорее чувствовали бы трепет, что нам доверили их вообще, чем презрение и нетерпение, что они не больше. Кто мы такие, чтобы просить о большем, чем то, чтобы Бог позволил нам работать для Него среди осязаемых вещей, которые Он создал, чтобы быть прекрасными, и человеческих, которые Он искупил, чтобы быть чистыми? Время от времени Он поднимает завесу и показывает нам, даже пока мы боремся с несовершенствами здесь, внизу, то, к чему мы работаем — показывает нам, как, управляя и упорядочивая осязаемые вещи одну за другой, мы можем сделать из этой земли прекрасное место для жилья. И, что гораздо лучше, как, лелея человеческие существа, Он позволит нам помочь Ему в Его работе по возведению храмов, достойных того, чтобы Он жил в них — слабые образы того самого лучшего Храма из всех, который Он обещал воздвигнуть на третий день, хотя люди могли бы разрушить его.

IV. ВЛИЯНИЕ ОБРАЗЦОВОГО ЖИЛЬЯ НА ХАРАКТЕР (1892)

Поскольку сейчас кажется довольно ясным, что рабочее население Лондона, вероятно, будет все больше и больше размещаться в «блоках», не очень выгодно тратить время на размышления о том, является ли это фактом, которому стоит радоваться или о котором стоит сожалеть, за исключением того, насколько это размышление может позволить нам увидеть, насколько преимущества перемены могут быть увеличены или недостатки уменьшены. Преимущества перемены очень очевидны и склонны казаться подавляющими, а недостатки склонны отбрасываться как несколько сентиментальные или неизбежные. У меня, однако, мало что можно сказать о преимуществах. Они могут, я думаю, быть кратко суммированы под двумя заголовками. Предполагается, что лучшие санитарные условия обеспечены в блоках. Также верно, что вся инспекция и регулирование легче в блоках; и на инспекции и регулировании основана большая часть нашего современного законодательства, большая часть нашей популярной надежды.

Что касается санитарных условий, я думаю, все, кто хоть сколько-нибудь знаком с предметом, начинают осознавать, что они, по крайней мере, могут быть такими же ошибочными в блоках, как и в меньших зданиях; но несомненно верно, что даже там, где это так, публичность блока позволяет инспекции проводиться гораздо легче, и поэтому, по крайней мере теоретически, определенный стандарт может быть обеспечен. И хотя это не совсем так в реальной практике, как те, кто верит в обеспечение санитарного закона, склонны воображать, все же это правда, и это очень отчетливое преимущество, которое следует отметить.

Ваши читатели могут быть удивлены, что я не записываю большую экономию блочной системы как отчетливый выигрыш, но я не так полностью уверена, как может показаться, что она существует. Ибо, во-первых, комната за комнатой блочные жилища вовсе не обязательно дешевле, чем те, что в маленьких домах. Более того, я думаю, мы едва ли можем позволить, и, безусловно, не можем постоянно поздравлять и гордиться формой строительства, которая допускает так мало солнечного света на нижние этажи. Так что к текущей стоимости блочных зданий, я думаю, следует справедливо добавить в будущем такое уменьшение высоты или такое увеличение дворового пространства, которое позволило бы более свободный вход воздуха и света. Это увеличило бы арендную плату за землю, выплачиваемую за каждую комнату. Я думаю также, что дешевизна возведения многоэтажных зданий преувеличена. Я построила очень мало блоков, но со мной консультировались по поводу некоторых, и я не раз доказывала в фунтах, шиллингах и пенсах, что отрезание этажа от блока, как показано в планах, было очень небольшой чистой потерей, когда учитывались стоимость строительства, экономия на ставках, ремонте и т.д., и, возможно, даже уменьшение толщины стен, оправданное более низкой высотой. Мы должны также помнить об увеличении арендной платы, охотно выплачиваемой трезвым и любящим дом человеком за комнаты на первом этаже, более светлые и приятные, чем если бы они были затенены высокими блоками. Я не хочу обобщать — вопрос в фунтах, шиллингах и пенсах — но я говорю, что цифры стоят того, чтобы тщательно изучить их по каждой строительной схеме, и что, насколько это касается образцового жилья, я думаю, их чрезмерная высота по отношению к ширине двора иногда была обусловлена ошибочным рвением к размещению большого количества семей. Я говорю ошибочным, ибо с нашими возросшими средствами дешевого транзита мы должны стараться рассеивать, а не концентрировать наше население, особенно если концентрация должна быть обеспечена темными нижними комнатами.

Что касается недостатков блоков, я думаю, их можно разделить на те, которые могут рассматриваться теми из нас, кто полон надежд, как вероятно преходящие, и те, которые кажутся, насколько мы можем видеть, совершенно существенными для блочной системы. Преходящие — самые серьезные. Это те, которые зависят от огромного возрастающего зла, которое вырастает в огромном сообществе тех, кто недисциплинирован и необучен. Они исчезают с цивилизацией; они, насколько я знаю, полностью отсутствуют в больших группах блоков, где арендаторы — тихие, респектабельные рабочие семьи, которые, используя фразу, распространенную в Лондоне, «держатся сами по себе», и чьи хорошо упорядоченные, тихие маленькие дома, за их аккуратными маленькими дверями с яркими дверными молотками, хорошо снабженные хорошо подобранными приспособлениями, теперь начинают формировать группы, где ответственные, респектабельные граждане живут в чистоте и порядке. Под правилами они растут, чтобы думать, что это естественно и разумно, инспектируемые и дисциплинированные, каждый житель зарегистрирован и известен, законы школьного совета и законы домовладельца или компании регулярно обеспечиваются, каждый инфекционный случай болезни мгновенно удаляется, вся дезинфекция делается за государственный счет, развивается жизнь закона, регулярная, немного монотонная и не поощряющая никакой большой индивидуальности, но совместимая со счастливой домашней жизнью, и она обещает быть жизнью респектабельного лондонского рабочего.

С другой стороны, какова жизнь в блоках для менее самоконтролируемых, едва ли у меня найдутся достаточно сильные слова, чтобы описать, и она соответственно ненавистна опрятным и стремящимся, везде, где хоть кто-то — даже небольшое число — недисциплинированных допущены в блоки, или где, будучи допущенными, нет никакого реального живого правила. Регулирования мало помогают; никакая публичная инспекция не может, более чем на час или два, обеспечить порядок; никакой постоянный суперинтендант не имеет одновременно совести, нервов и преданности в одиночку, чтобы остановить насилие, грязь, шум, ссоры; никакой орган общественного мнения со стороны самих арендаторов не утверждает себя: один за другим более опрятные уходят разочарованными, буйные остаются и преобладают, и часто, хотя с очень приличным видом для постороннего, блок становится своего рода пандемониумом. Никто, кто не находится внутри и снаружи день за днем, или, что еще лучше, ночь за ночью; никто, кто не наблюдает быструю деградацию детей, принадлежащих к опрятным семьям; никто, кто не знает терроризма, осуществляемого грубыми над робкими и трудолюбивыми бедными; никто, кто не знает злоупотребления каждым приспособлением, предоставленным доброжелательным или спекулятивным, но не проживающим домовладельцем, не может сказать, какова жизнь в блоках, где население низкого класса. Раковины и стоки забиты; дворы, предоставленные для упражнений, должны быть закрыты из-за плохого поведения; мальчики купаются в цистернах с питьевой водой; прачечные на лестницах — или сами лестницы — становятся ночным притоном порочных, воскресными игорными местами мальчиков; крик пьяницы эхом отдается через пустые проходы; лестницы заблокированы грязными детьми, и жизнь любой приличной трудолюбивой семьи становится невыносимой.

Те же самые беды совсем не так вредны, где семьи более разделены, так что, хотя в маленьких домах часто можно попробовать трудные арендаторы с реальной надеждой на то, что они будут делать лучше, в блоках обычно совершенно невозможно попробовать (или обучить) их. Искушения больше, беды рецидива гораздо больше. Это как взять плохую девочку в школу. Отсюда огромная важность сохранения большого количества маленьких домов везде, где это возможно, для лучшего обучения шумных и защиты тихих и нежных; и я умоляла бы благонамеренных домовладельцев сделать паузу, прежде чем они расчистят маленькие дома и возведут блоки, с любой идеей принесения пользы более бедному классу людей. Перемена может быть неизбежной, она может прийти, но, как они ценят жизнь наших более бедных сограждан, пусть они сделают паузу, прежде чем бросят их в корпоративную жизнь, к которой они не готовы, и которая, насколько я вижу, не обучит их быть готовыми к ней. Пусть они либо спросят опрятных рабочих людей, которых они знают, либо узнают сами, не права ли я, говоря, что в самом обшарпанном маленьком двух-, четырех-, шести- или восьмикомнатном доме, со всей водой, которую нужно нести наверх, с одним маленьким туалетом в крошечном заднем дворе, с, возможно, одним мусорным баком в конце двора, и даже, возможно, с темной маленькой витой лестницей, есть не более счастливые, лучшие, да, и более здоровые дома, чем в блоках, где люди низшего класса делят и не содержат в порядке гораздо лучшие приспособления.

И пусть они посмотрят глубже в это, поскольку наши реформаторы, которые доверяют инспекции для всего образования, наши потенциальные филантропы или газетные корреспонденты, которые посещают двор или блок один раз и думают, что они видели его, даже наши кропотливые статистики, которые каталогизируют то, что может быть каталогизировано, не способны справиться с этими фактами. Те, кто знает жизнь бедных, знают — те, кто наблюдает эффект сдачи данной семье набора комнат в блоке в грубом районе, или комнат в маленьком доме в том же районе, знают — те, кто помнит, как многочисленны виды людей, которым они должны отказать в комнатах в блоке ради них самих, или ради других, знают. Шумному пьянице нужно сказать: «Ради тихих людей, нет»; слабому пьянице нужно сказать: «Вас бы увели, нет»; молодой вдове с детьми нужно сказать: «Не было бы вам лучше в маленьком доме, где постоянная домовладелица присмотрела бы немного за детьми?» думая в своем сердце также: «и за вами». Для осиротевшей фабричной девушки, которая хотела бы «сохранить мамин дом вместе», чувствуешь, что менее публичная жизнь безопаснее; для тихой семьи, которая заботится о том, чтобы хорошо воспитать своих детей, боишься плохого языка и азартных игр на лестницах. Для сильных, самодостаточных и уверенных в себе это может быть нормально, но инстинкт других, которые цепляются за маленькие дома, правилен для них.

Ведь в конечном счете «дом» — сама «жизнь» — не зависит от количества бытовых приборов или, в глубоком смысле, от санитарного обустройства. Однажды я услышала, как один рабочий сказал — несколько грубо, но очень верно: «Господа думают, что если они проведут в каждую комнату водопровод, то сделают из нее дом». Это замечание часто приходит мне на ум из-за содержащейся в нем доли истины. В крошечном домике в Саутуарке, каким бы обшарпанным он ни был, зачастую больше порядочности и семейного уюта — в одной комнате, сдаваемой семье, — чем во многих густонаселенных многоквартирных домах. Отчасти это объясняется относительным спокойствием более обособленного жилья: кажется, что определенная доля тишины и даже уединенности делает семейную жизнь и добрососедство более возможными. Люди, оставаясь мягкими в малых группах, где они знают друг друга, в больших количествах становятся жестокими, и жизнь в многоквартирном доме становится возможной лишь при сознательной изоляции семьи и чувстве долга по отношению ко всему общему. Люди низшего класса сбиваются в стада на лестницах и развращают друг друга, тогда как те, кто стоит чуть выше, уединились бы в своем маленьком святилище. Но в собственном маленьком доме или снимая жилье в небольшом доме, люди низшего класса обретают чувство индивидуальности и внимание, которые часто воспитывают в них человечность.

Каким бы ни был выход из этого затруднительного положения, будем надеяться, что он найдется до того, как будет причинен большой вред из-за скученности толп необученных людей и чудовищного злоупотребления лестницами, которые открыты всю ночь, но не находятся под общественным надзором, да и вряд ли могут быть проинспектированы, даже если формально числятся таковыми. Это проблема, которую мы все, насколько это в наших силах, должны принять близко к сердцу и сделать все возможное для ее решения. Я не стала здесь останавливаться на том, что можно назвать «сентиментальными» возражениями против многоквартирных домов. Первое — это малый простор, который они дают для личной свободы. Второе — их болезненное уродство и невыразительность внешнего вида, что почти всегда связано с первым. Ведь разнообразие по меньшей мере интересно и забавно, а однообразие — никогда. Будем надеяться, что, обеспечив канализацию, кубический объем воздуха и воду на каждом этаже, мы найдем время, чтобы жить в своих домах, думать о том, как сделать их красивыми, каждый на свой лад, и позволим индивидуальным чертам, которые они приобретают от нашей жизни в них, быть добрыми, а также здоровыми и прекрасными, ибо вся человеческая жизнь и труд, несомненно, должны были быть подобны всем Божественным творениям — прекрасными и добрыми.

V МАЛЕНЬКИЕ ДОМА В ЛОНДОНЕ (1886)

«Земля в Лондоне слишком дорога, чтобы мы могли строить коттеджи, нам нужны многоквартирные дома». Допустим, на данный момент это так; но это не мешает тем, кто владеет такими коттеджами, сохранять их там, где они построены. И я хотела бы, чтобы мои слова могли убедить хотя бы одного такого владельца остановиться и очень серьезно подумать, не сможет ли он, по крайней мере на время, наладить канализацию, улучшить водоснабжение и крыши, а также тщательно очистить такие старые здания, вместо того чтобы сносить их. Что касается стоимости, то коттеджи гораздо ценнее, чем расчищенное место; что касается здоровья, то при небольших затратах их можно сделать гораздо более здоровыми, чем любые многоквартирные дома, за исключением самых лучших по конструкции и управлению. Что же касается жизни, возможной в них — о которой благотворительные, реформаторские и законодательные органы знают так мало, — то она несравненно счастливее и лучше. Давайте сохраним их, пока можем.

И предположим, мы согласимся, что Лондон переходит к многоквартирной застройке и должен к ней прийти; сохранение коттеджей дает время для того, чтобы вопрос управления был изучен и доведен до совершенства. Улучшение может прийти благодаря обучению и последующему найму таких дам, как мои коллеги, под руководством директоров крупных компаний и в сотрудничестве с хорошими управляющими, проживающими на месте. Или же оно может прийти благодаря сотрудничеству консультативного органа из числа добропорядочных арендаторов, помогающих управляющим. Или же оно может прийти благодаря неуклонному совершенствованию основной массы самых неблагополучных арендаторов, постепенно приучая их к совместному пользованию вещами. Но, видя во всех классах, как трудно добиться бережного отношения к тому, что используется совместно, если нет какого-либо механизма управления, я думаю, что на это последнее средство следует рассчитывать скорее как на облегчение работы, чем как на нечто самодостаточное. Пока я говорю на эту тему, позвольте заметить, что было бы хорошо, если бы те, кто строит многоквартирные дома, при разработке своих планов задумывались о том, на какой механизм они в основном полагаются для обеспечения порядка?

VI ПИСЬМА К СОТРУДНИКАМ

В 1872 году мисс Октавия Хилл начала практику написания в конце каждого года письма, которое рассылалось всем, кто был связан с ней в ее работе. Ниже приведены некоторые выдержки:

Работа под началом Церковных комиссаров.

Письмо 1902 года. — В течение прошедшего года Церковные комиссары попросили нас взять на себя управление частью их собственности в Саутуарке и Ламбете, по которой истекли сроки аренды.

В Саутуарке этот район был давно сдан в аренду на старинных условиях «пожизненного владения». То есть он удерживался не на определенный срок, а зависел от жизни определенных лиц. Поэтому срок аренды истек совершенно внезапно, и пятьдесят домов, занятых рабочими, были переданы под мою опеку. У меня было всего четыре дня, прежде чем я должна была начать сбор платы. Хорошо, что мои сотрудники оказались на высоте и сразу взяли на себя дополнительные обязанности; хорошо и то, что мы были тогда довольно сильны кадрами. Это была любопытная работа в понедельник. Поскольку дома сдавались и пересдавались, мне могли предоставить лишь немного сведений. У меня была карта и номера домов, разбросанных по разным улицам на пяти акрах, которые вернулись к Комиссарам, но у меня не было ни имени арендатора, ни размера арендной платы за какое-либо жилье, да и арендаторы не знали и не признавали письменных полномочий, так как долгое время платили другим домовладельцам. Я разделила район географически между двумя моими главными сотрудницами в Южном Лондоне и обошла каждый дом в сопровождении одной из них. Я узнала имя арендатора, объяснила обстоятельства, посмотрела их книжки, узнала размер арендной платы и в конечном итоге преуспела в получении каждой выплаты. Многие дома требовали большого внимания, и с тех пор мы были заняты надзором за необходимым ремонтом. Прежние арендаторы несли ответственность за ветхость, и я снова почувствовала, как ценно для нас представлять таких владельцев, как Комиссары, ибо вся эта юридическая и оценочная работа была проделана умело ответственными и квалифицированными деловыми людьми, в то время как мы были свободны ходить среди арендаторов, следить за деталями, сообщать о серьезных дефектах, решать, какой ремонт, необходимый для здоровья, должен быть сделан немедленно. Мы еще не сделали и половины этого, но неуклонно продвигаемся вперед.

В тот же день, когда Комиссары прислали мне сообщение об этом внезапном увеличении работы в Саутуарке, они спросили, не могу ли я также взять под опеку сто шестьдесят домов в Ламбете. Я знала, что срок этой аренды истекает, и знала, что они планируют перестройку жилья для рабочих на семи акрах там, и будут советоваться со мной по этому поводу. Но я не предполагала, что они попросят меня взять на себя управление старыми коттеджами в ожидании перестройки. Тем не менее, мы смогли взяться за это, и для нас будет огромным преимуществом узнать арендаторов, местность, работников в округе до того, как будут приняты важные решения о перестройке. В этом случае у меня было преимущество обойти территорию с прежним арендатором, который дал мне имена, размеры арендной платы и подробности, и чьи отношения с его бывшими арендаторами показались мне весьма удовлетворительными и человечными. На этой территории нашими главными обязанностями были: побудить арендаторов, знавших, что их дома будут снесены, платить (в этом мы преуспели); решать сложные вопросы о том, что ремонтировать в домах, предназначенных к скорому сносу; освободить часть территории, где должны были строиться первые коттеджи, по возможности предоставляя жилье в другом месте; и уладить довольно сложные мелкие детали, касающиеся ставок и налогов, подлежащих уплате за частично пустующие или временно пустующие коттеджи, по оценкам, которые все нужно было установить, и где определенные ставки в определенных домах за определенное время подлежали уплате владельцами, которых мы представляем.

Письмо 1903 года. — Прошедший год принес одно очень большое расширение нашей работы, большее, чем в любой предыдущий год; и оно начато на независимых началах, что дает надежду на будущий рост. Осенью Церковные комиссары написали мне, что район в Южном Лондоне площадью двадцать два акра, на котором расположено от пятисот до шестисот домов, возвращается к ним по истечении долгосрочной аренды, и они попросили меня взять на себя управление этой собственностью. Помня о том, что они сами говорили об обеспечении непрерывности такой работы, и глубоко желая не терять тесной связи со своими старыми арендаторами, работниками и местами, если я буду распределять свое время на еще большие территории, я стала думать, нельзя ли начать эту новую работу из нового центра, и мне посчастливилось порекомендовать даму с большими способностями и опытом, которая согласилась взять на себя эту новую собственность с прямой ответственностью перед Комиссарами.

Это было огромное предприятие, требующее много заботы и труда, чтобы хорошо его начать, и, естественно, мы все стремились помочь. Это был великий день, когда мы приняли это место. Наши заместители мужественно взяли на себя командование на две недели во всех наших старых дворах, и четырнадцать из нас встретились в понедельник, 5 октября, чтобы принять поместье и собрать плату с пятисот-шестисот арендаторов, совершенно нам неизвестных. Мы все тщательно организовали; у нас было подготовлено пятнадцать расчетных книжек и все книжки арендаторов, открыт банковский счет, найдена комната под офис и распределена территория между работниками. Нашей первой обязанностью было добиться, чтобы арендаторы признали наши полномочия и платили нам. Думаю, мы были очень успешны; мы добились того, что каждый арендатор в поместье заплатил нам без каких-либо судебных процедур, за исключением одного, который был настоящим мошенником. Мы собрали около 250 фунтов стерлингов, большую часть серебром, и благополучно доставили их в банк. Затем встал вопрос о ремонте; в первые несколько недель было выписано тысяча заказов на него, хотя, поскольку весь район подлежит перестройке, мы делали только действительно срочные, а не капитальные работы. Все это нужно было просмотреть, отчитаться и оплатить. Затем посыпались требования об уплате городских и водных сборов. Нам пришлось выяснять оценки каждого дома, факты о том, кто несет ответственность — домовладелец или арендатор, включены ли сборы в арендную плату или нет, какая скидка полагается за пустующие дома или комнаты. Район снабжали две Водные компании, и нам пришлось узнавать, какая из них снабжает каждый дом.

Весь район подлежал перестройке, даже улицы должны были быть перепланированы и расширены, и я пообещала Комиссарам, что буду консультировать их по будущим планам. Их нужно было подготовить в кратчайшие сроки, тем более что санитарные органы настаивали и прислали сто предписаний в первые же дни нашего пребывания там. Излишне говорить, с какой скоростью, способностью и рвением представители Комиссаров выполняли свою часть этой подготовки, и они быстро решили, какие улицы должны быть перестроены в первую очередь. Но это означало лишь больше работы, ибо нам нужно было быстро освободить улицы, а это означало латать все возможные пустующие дома на других улицах и переселять туда арендаторов. К счастью, было несколько пустых домов, так как истечение сроков аренды отпугнуло некоторых людей. Комиссары решили закрыть все питейные заведения в поместье, и мы сдали одно из них под клуб для девушек, и нам пришлось заняться ремонтом, чтобы приспособить его для нового назначения.

Дело теперь обстоит так: мы прошли первый квартал; собрали 2672 фунта стерлингов, в основном серебром; квартальные отчеты почти готовы к отправке; мы завершили самые неотложные ремонтные работы; освободили две улицы, и планы по их перестройке утверждены; тендеры на них приняты, и работы начаты. Подготовлены планы по перестройке и перепланировке всего поместья, и они сейчас находятся на рассмотрении у Комиссаров. Они предусматривают место для перестройки приходской школы, участок около акра под общественную зону отдыха, замену трех узких улиц четырьмя широкими и обеспечивают жильем 790 семей в коттеджах с четырьмя и шестью комнатами, коттеджных квартирах и квартирах из трех- и двухкомнатных помещений в домах не выше трех этажей.

Но остается один важнейший вопрос, все еще находящийся на рассмотрении Комиссаров. Будет ли это владение сдано в аренду строителям и управляться ими и их преемниками в течение восьмидесяти лет, или оно останется под прямым контролем Комиссаров. Все вы, кто хоть что-то знает о том, как много зависит от управления, поймете, как искренне я надеюсь, что они решат сохранить этот район, и буду уверена, что в будущем найдутся представители, которые будут управлять им для них на разумных финансовых принципах и в лучших интересах арендаторов и домовладельцев. Те, кто знает, что может сделать сельский домовладелец в деревне, поймут влияние мудрого управления в таком районе. Эта земля — церковная, она примыкает к приходской церкви, совсем рядом с поселением Талбот, основанным епископом епархии и названным в его честь; конечно, она не должна выходить из-под контроля владельцев. Даже если бы пункты в договорах аренды были составлены так мудро и исполнялись так строго, как только возможно, они все равно не могли бы заменить живое управление мудрых владельцев, а поскольку потребности и стандарты постоянно меняются, многие решения, требующие изменений в течение следующих восьмидесяти лет, могут оказаться желательными.

Уплата сборов арендаторами.

Письмо 1894 года. — Во всех этих новых коттеджах я внедряю план, согласно которому арендаторы должны сами платить свои сборы, при этом арендная плата устанавливается значительно ниже, чтобы позволить им это делать.

План возложения ответственности за сборы на еженедельных арендаторов очень труден в исполнении; поскольку он не является всеобщим, механизмы и договоренности нам не помогают. Но я чувствовала, что это очень важно, а также стоит больших усилий. Возможно, кто-то из власть имущих осознает его ценность, и мы со временем получим помощь. Что больше всего способствовало бы успеху плана, так это предоставление некоторой скидки арендаторам, платящим сборы авансом, аналогичной, хотя, естественно, не такой большой, как та, что предоставляется домовладельцам, которые платят по совокупности: также чтобы каким-то образом различные платежи могли быть распределены в течение года, приходясь на разные кварталы. Это значительно облегчило бы для рабочих людей выплату единовременной суммы дважды в год, как того требуют в некоторых лондонских приходах. Еженедельный или двухнедельный сбор, который, как я слышала, организован в Эдинбурге, был бы, очевидно, более затратным, но наши арендаторы довольно легко справились бы с ежеквартальным платежом. Однако в настоящее время нет надежды на какое-либо изменение существующих порядков, и мы должны делать все возможное, чтобы приспособиться к нынешним правилам в различных приходах. Надеюсь, что если мы возглавим это движение, другие последуют за нами, и со временем от чиновников придет сотрудничество. Все вновь избранные члены церковного совета могли бы тем временем постараться добиться того, чтобы в требованиях и квитанциях указывались более полные сведения. Слова «начислено», «причитается» и «подлежит уплате» используются не всегда понятно для налогоплательщика, а возможность оплаты отдельными взносами часто не указывается четко в требованиях.

Эта тема, однако, несколько техническая, и я упоминаю о ней здесь только потому, что она меня глубоко интересует. Я думаю, что это способствовало бы муниципальной экономии, которая, вероятно, скажется на пользе в будущем.

Сады в Лондоне.

Письмо 1875 года. — Когда я смотрю на неиспользуемые клочки земли вокруг фермы или коттеджа, я иногда думаю, чего бы они стоили позади лондонского дома.

Но даже перед своими домами в лондонском дворе, неужели бедняки в лучшем положении? Я иногда захожу жарким летним вечером в узкий двор с домами по обе стороны. Солнце нагревало их весь день, пока не выгнало почти каждого обитателя на улицу. Те, кто не в пивной, стоят или сидят на порогах, сварливые, разгоряченные, грязные; дети ползают или сидят на твердых, горячих камнях, пока каждый уголок места не выглядит оживленным. Все мешают друг другу; место оглашается словами, далекими от самых нежных. Иногда таким жарким летним вечером, в таком дворе, когда я пытаюсь успокоить возбужденных женщин, выкрикивающих друг на друга ужасные ругательства, я внезапно поднимаю глаза и вижу один из тех ярких лучей света, которые летнее солнце посылает прямо перед закатом, ловящий верхушку красной дымовой трубы, и прекрасный там, хотя и слишком высоко над их головами, чтобы толпа внизу могла это заметить. Но мне это приносит грустные мысли о светлых и тихих местах далеко отсюда, где он мягко падает на деревья, холмы и облака, и я чувствую, что эта тишина, эта красота, это пространство были бы более мощными, чтобы успокоить дикую несдержанность вокруг меня, чем все мои неистовые попытки справиться с ней.

Лестер-сквер показывает нам еще кое-что: такие места должны быть яркими, красивыми и опрятными — небольшое место, которое таковым не является, становится болезненно унылым; довольно любопытно заметить, как мало чувствуешь себя запертым, когда ограждения прекрасны или содержат красивые вещи, на которых может отдохнуть глаз. Маленькие замкнутые площадки, которые слишком часто ограничивают вид из задней столовой в Лондоне, угнетают, как стены тюрьмы; но крошечный монастырский дворик того же размера даст ощущение покоя; а цвет, внесенный в такие пространства, придаст им такую красоту, которая не даст терзаться из-за границ. Странный и прекрасный пример того, как — если мы признаем назначенные нам ограничения, принимаем их и хорошо распоряжаемся тем, что дано, — страстное желание большего уходит, и великий мир освящает все.

Работники.

Письмо 1900 года. — Я много думала о том, как ответственные органы могут в будущем обеспечить такое управление подготовленными дамами, которое оказалось полезным в прошлом. Это обратило мое внимание гораздо больше, чем прежде, к мысли о том, как обеспечить больше ответственных профессиональных работников, ибо я чувствую, что, как бы ни помогали волонтеры, только профессиональным работникам можно, как правило, доверить ответственные и постоянные обязанности, особенно крупным владельцам или корпорациям.

До сих пор мои профессиональные работники были одними из самых ревностных и самоотверженных коллег, всегда готовых взять на себя обременительные обязанности, заполнить вакантные места, уйти в сторону и отправиться на новые поля, когда это казалось лучшим, всегда готовых помочь обучить других управлению домами, будь то в Лондоне, провинциальных городах, Шотландии, Ирландии, Америке, Голландии или любом другом месте, откуда приходила работа, беря отпуска, когда их можно было лучше всего заменить, и всячески доказывая себя истинными помощниками своим сердечным признанием того, что мы должны были делать — обучать, инициировать и дополнять как можно больше искренних работников. Чем я обязана им в прошлом за преданную помощь, которую они оказывали таким образом уже много лет, никто никогда не узнает.

Но до сих пор я или кто-то из проверенных и опытных волонтеров были ответственными лицами, которым частные владельцы, деловые люди или корпорации доверяли свои дома; и именно мы отчитывались по всем делам. На самом деле, как вы все знаете, мы поставили все управление на деловую основу и, за редким исключением, взимали с владельцев обычные 5 процентов от арендной платы, которые обычно платятся сборщикам.

Размышляя обо всем этом в отношении более далекого будущего и больших площадей, которые мы можем охватить, мне показалось, что нынешний план имеет свои ограничения. Даже если бы нашлось еще много таких лидеров, как бы о них узнали? Могли бы ответственные органы строить планы, зависящие от них? Тогда я поняла, что мой лучший план на будущее — не только обучать таких волонтеров, которые предлагают свои услуги, и профессиональных работников, которые нам нужны, но и обучать больше профессиональных работников, чем мы сами можем использовать, и, по мере возможности, представлять их владельцам, желающим сохранить небольшое арендное жилье в своих руках и быть представленными в них своего рода управляющим, которого до сих пор не существовало. Обычный сборщик — это не образованный человек, у которого есть свободное время, и он не считает, что его обязанности включают что-то большее, чем визит к дверям за арендной платой, принесенной ему, и определенный надзор за ремонтом, о котором просят. Если бы существовал корпус дам, обученных более тщательной работе, квалифицированных для более детального надзора, склонных вникать в такие детали, которые влияют на комфорт домашней жизни, им могли бы доверить жилую недвижимость владельцы. Мы все можем вспомнить, как подготовка медсестер и учителей повысила уровень работы, требуемой в обеих профессиях. Таких же перемен можно было бы ожидать в характере управления жильем, сдаваемым беднякам. Сотрудничали бы с ними волонтеры или нет — это решилось бы само собой. Во всяком случае, у владельцев мог бы быть, как я им говорила, помимо юриста для консультаций по закону, архитектора по крупным вопросам строительства, аудитора для надзора за счетами, также представитель, чтобы присматривать за их людьми и теми деталями ремонта и управления, от которых зависит порядок во дворах или многоквартирных домах, населенных рабочими. Там, где люди живут близко друг к другу, пользуются общими дворами, прачечными и лестницами, слишком часто нет никого, чьей обязанностью было бы контролировать и регулировать использование того, что используется совместно, или следить за тем, как поведение одного арендатора влияет на других.

Работа.

Письмо 1879 года. — В своем письме в этом году я хотела бы отметить, в чем, как мне кажется, вы все видите разницу между управлением двором, где люди являются вашими арендаторами, и многими другими видами посещения бедных. Забота об арендаторах пробуждает чувство долга, основанное на взаимоотношениях; эта работа постоянна, а определенный характер большей ее части делает ее прогресс заметным. Спрашивали ли вы себя когда-нибудь, почему выбрали именно управление дворами со всеми их трудностями и обязательствами? Груз проблем, стоящих перед вами, был тяжелым, а регулярность занятий часто требовала от вас больших жертв. Почему вы не выбрали мимолетную связь с сотнями получателей супа, или приятное общение с маленькими учениками воскресной школы, или посещение престарелых и прикованных к постели, которые непременно встретили бы вас улыбкой, когда вы приходили к ним, и не имели бы права упрекнуть вас за долгое отсутствие в деревне? Почему вы не занялись социальным патронажем, где, если какая-то семья не приветствовала вас, вы могли просто не приходить? Потому что вы предпочли работу, где долг был непрерывным, четким и взаимным. Потому что мелкие неприятности, с которыми вы сталкивались в столь неподходящие моменты, с таким малым тактом или терпением — дымящие дымоходы, прорванные водопроводные трубы, утомительные соседи, пьющие мужья, — так же как и великие горести, вызванные смертью, болезнью, нищетой, грехом, требовали не только вашего сочувствия, но и ваших действий. От величайших до самых малых, проблемы подразумевали некий долг с вашей стороны. Каждой из вас приходилось спрашивать себя: «Что я должна сделать для них в этой трудности, исходя из моих отношений с арендаторами?» От сущей мелочи, вроде сломанного в замке ключа от шкафа, до будущего семьи, опустошенной смертью или погруженной в нищету из-за пьянства, — все требовало вашего сочувствия, многое требовало ваших действий. Я сказала, что управление арендаторами ценится вами еще и потому, что долг этот взаимен: он подразумевает вашу решимость не просто щедрой рукой творить добро, как бы популярно это ни было, а встречать бедных на той почве, где и у них есть обязанности перед вами.

Дух работы.

Письмо 1890 года. — В этом письме, которое является моим единственным письмом в году к вам, моим друзьям и соратникам, я не буду касаться великих общественных вопросов, вызывающих все возрастающий интерес.

Что бы ни делалось в отношении бесплатных обедов, бесплатного образования (почему мы называем их бесплатными, а не оплачиваемыми за счет благотворительности, местных налогов или государственных сборов, как вы думаете?) — что бы ни происходило с забастовками или иммиграцией из сельской местности — для вас и для меня остаются все те же великие вечные обязанности: любовь, размышление, справедливость, щедрость, простота, надежда, трудолюбие, навсегда; человеческое сердце по-прежнему нуждается в сочувствии другого человеческого сердца, и старые обязанности добрососедства продолжают существовать. Давайте следить за тем, чтобы мы выполняли их, каждый в своем кругу, большом или малом; возможно, мы обнаружим, что их выполнение решает больше социальных проблем, чем мы ожидали. Возможно, мы обнаружим, что изменения в системе приносят мало пользы, если только мужественные и честные люди не осуществляют их с целеустремленностью и заботой о других.

Если вас привлекают бесплатные обеды, бесплатное образование, субсидируемое жилье, остановитесь и вспомните, во-первых, что они отнюдь не бесплатны, а стоят кому-то, так или иначе, столько же, а вероятно, и гораздо больше, чем если бы они предоставлялись иначе? Вопрос, если отбросить слово «бесплатный», которое вводит в заблуждение, немного проясняется и превращается в: «Является ли это лучшим способом, во-первых, обеспечения, а во-вторых, оплаты этих потребностей?»

А затем, ответив на это для себя, позаботьтесь о том, чтобы быть абсолютно искренними, если вы выступаете за подобного рода субсидии для бедных. Будьте уверены, что вы делаете это не из трусости и не из амбиций. Если же вас действительно движет жалость, искренняя доброта и чувство справедливости, то это чувство настолько благородно, что, я верю, оно каким-то образом направит вас верно; кроме того, вы сохраните способность наблюдать, видеть и изменять ситуацию, сталкиваясь с фактами лицом к лицу, и сможете модифицировать любые системы, сохраняя стремление к справедливости и помощь в любой форме, которая в конечном итоге будет признана действительно полезной.

Но если вы позволите хотя бы капле страха затуманить ваш взор и отступите перед самым ужасным потрясением необузданной силы или угрозы; если ради популярности, места в совете или успеха на трибуне вы побоитесь сказать то, что считаете правдой, тогда ваша трусость и ваши амбиции будут действительно отвечать за последствия, о которых вы даже не подозреваете. Они могут прийти сейчас, а могут позже, но они придут; ибо только Истина пребывает и выдержит испытание временем. Давайте следить за тем, чтобы мы держались за нее очень крепко; только те, кто верен ей, могут это сделать.

VII ЖЕНЩИНЫ-УПРАВЛЯЮЩИЕ — КОРОННОЕ ИМУЩЕСТВО [2]

2. Перепечатано из «Housing», официального журнала Министерства здравоохранения, 27 сентября 1919 года, с любезного разрешения контролера Канцелярии Его Величества.

План реконструкции, который должен представлять интерес для местных органов власти, собирающихся воспользоваться новыми полномочиями, предоставленными им Законом о жилищном строительстве, был предпринят Управлением лесного хозяйства (коронных земель) в отношении лондонского владения недалеко от Риджентс-парка, принадлежащего Короне.

Рассматриваемая территория находится к востоку от Олбани-стрит. Она является частью владения, известного как «Мэрилебонская ферма», которое около ста лет назад было сдано в аренду Управлением лесного хозяйства преимущественно для жилых целей, при этом в типе застройки было предусмотрено достаточно места для всех классов. Владение включает Камберленд-бассейн, соединенный с Риджентс-каналом; Камберленд-маркет, старинный рынок по продаже сена и соломы; и два других открытых пространства. Рынок сейчас используется редко, но он по-прежнему вымощен камнем и оборудован весовой. Два других пространства представляют собой скверы, засаженные деревьями и кустарниками, и находятся под управлением Совета графства Лондон.

За последние год или два многие договоры аренды на недвижимость арендного типа истекли, а другие, срок которых еще не подошел, были возвращены владельцами, чтобы не заниматься ремонтом домов.

По мере постепенного истечения сроков аренды Управление лесного хозяйства столкнулось с вопросом, следует ли снова сдавать участок в аренду или же его нужно удерживать и управлять им от имени Короны. К счастью, было принято последнее решение, и было постановлено немедленно передать недвижимость под опеку мисс Джеффри, опытного управляющего недвижимостью, обученного по системе мисс Октавии Хилл, у которой в подчинении находится штат обученных женщин.

План реконструкции, включающий перестройку большинства домов и изменение направления некоторых улиц, готовится Управлением лесного хозяйства. Предполагается превратить Камберленд-маркет в общественный сад и дополнительно создать одну или несколько детских площадок.

О перестройке в данный момент не может быть и речи. Неотложная задача — привести существующие дома в состояние, пригодное для жилья. Большинство из них ветхие, а некоторые — грязные. Задние дворы были застроены, и в некоторых случаях был возведен еще один коттедж, единственный вход в который ведет через дом, выходящий на улицу. Недвижимость по большей части была сильно запущена в последние годы аренды, в то время как в первые годы мало заботились о том, чтобы условия аренды не нарушались.

Мисс Джеффри открыла небольшой офис на территории владения, который служит центром, откуда еженедельно собирается арендная плата за дома. Во время своих визитов женщины-управляющие выясняют, какой ремонт необходим, чтобы сделать дома пригодными для жилья и чистыми, и контролируют уже проводимые ремонтные работы. Таким образом, мисс Джеффри и ее помощницы находятся в постоянном контакте с арендаторами, помогая им во многих отношениях и побуждая их вносить свой вклад в улучшение окружающей обстановки. Настаивая на том, что необходимые изменения и уборка должны быть выполнены немедленно, управляющие делают все возможное, чтобы максимально учитывать комфорт и удобство арендаторов. Если арендаторов приходится временно выселять, для них находится временное жилье.

Планируется, что количество лицензированных питейных заведений на территории владения будет сокращено по мере истечения сроков аренды, и управляющие принимают меры для обеспечения улучшенного управления теми из них, что останутся, по принципам «Public House Trust».

Около 170 семей (представляющих население почти в 1000 человек) уже платят арендную плату женщинам-управляющим, и каждые несколько недель добавляются новые дома. Управляющие, заручившись поддержкой Управления лесного хозяйства, считают, что работа по реконструкции владения может быть успешно завершена только в том случае, если они смогут обеспечить добрую волю и сотрудничество нынешних арендаторов. С этой целью в марте прошлого года они созвали собрание арендаторов, уже состоящих в их списке плательщиков, и предложили создать Ассоциацию арендаторов. На собрании были разъяснены намерения Управления лесного хозяйства в отношении владения, а также причины, по которым желательно, чтобы сами арендаторы объединились и сотрудничали в реализации схемы. Ассоциация была сформирована, избран председатель, и с тех пор было проведено несколько других собраний. Масштаб схемы был разъяснен более подробно, и обсуждались вопросы, возникающие в процессе управления, например, должны ли местные налоги выплачиваться непосредственно местным органам власти или вместе с арендной платой. Тот факт, что полномочия и обязанности Ассоциации арендаторов начинают осознаваться, подтверждается тем, что за последние несколько дней Ассоциация подала петицию с просьбой, чтобы одним из первых зданий, возведенных на территории владения, стало здание с помещениями, где могли бы проводиться собрания рабочих клубов; в настоящее время эти клубы, многие из которых имеют большое количество членов, проводятся в питейных заведениях, поскольку для них нет другого места.

Есть все шансы, что схема будет успешной. Необходимые изменения будут проведены с минимальными беспокойствами и трениями среди арендаторов, поскольку женщины-управляющие уже завоевали доверие многих из них. Многие арендаторы не хотят расставаться со своими старыми коттеджами, какими бы грязными и ветхими они ни были, а другие боятся, что, когда будут построены новые дома, они не окажутся в числе тех, кто их получит. Женщины-управляющие, находясь на месте, узнают индивидуальные потребности каждого домохозяйства и приложат все усилия, чтобы удовлетворить эти потребности при перестройке домов. Тем временем они имеют возможность постепенно убеждать арендаторов принимать более высокие стандарты чистоты и комфорта, тем самым подготавливая их к тому, чтобы они могли заботиться о новых домах, когда получат их.

Местным органам власти, которые собираются взять под контроль районы трущоб и реконструировать их, может быть выгодно последовать примеру Управления лесного хозяйства и передать район, как только он попадет в их руки, под управление женщин, получивших образование и подготовку для этой работы.

E. A. C.

VIII УПРАВЛЕНИЕ МУНИЦИПАЛЬНЫМИ ДОМАМИ В АМСТЕРДАМЕ [3]

3. Перепечатано из «Housing», официального журнала Министерства здравоохранения, 19 июля 1920 года, с любезного разрешения контролера Канцелярии Его Величества.

Муниципалитет Амстердама предоставил, либо напрямую, либо через общества коммунального обслуживания, большое количество жилья для своих жителей рабочего класса. К настоящему времени 4000 семей были размещены в этих муниципальных домах, еще 6000 домов находятся в стадии строительства, и составлены планы по доведению общего числа до 20 000 в недалеком будущем.

Жилищная политика Амстердама является всеобъемлющей. Город взял на себя обязанность не только предоставлять дома для удовлетворения общего дефицита, но и обеспечивать жильем тех, для кого никто другой не может или не хочет найти жилье, особенно многодетные семьи. Он не выбирает своих арендаторов, как большинство английских местных органов власти, а принимает всех, даже худший класс, если они являются бездомными гражданами Амстердама.

В этих обстоятельствах вопрос управления муниципальными домами становится очень важным. Г-н Кепплер, который пять лет возглавлял Жилищный департамент Амстердама, приехал в Англию, чтобы лично ознакомиться с методами управления недвижимостью рабочего класса, внедренными мисс Октавией Хилл, и в результате его опыта было решено назначить женщин-управляющих, чтобы они взяли на себя руководство муниципальными домами и их арендаторами по тем же принципам. Первые две назначенные женщины прошли обучение много лет назад у мисс Хилл в Лондоне. Сейчас в штате тринадцать управляющих, работающих под руководством главного управляющего-женщины.

В обязанности главного управляющего входит прием заявлений от потенциальных арендаторов и проведение собеседований с ними, изучение их обстоятельств и распределение новых или пустующих домов тем семьям, чья нужда, по ее мнению, является наиболее острой. При распределении новых жилищ проявляется большая забота. Некоторые группы домов спроектированы специально для семей с пятью и более детьми и зарезервированы для них, в то время как семьи, в которых есть член, страдающий туберкулезом, размещаются в домах, имеющих солнечный балкон или сад.

Управляющие собирают арендную плату с арендаторов на дому; они отмечают любой необходимый ремонт и информируют Ремонтный отдел. Они инструктируют женщин по использованию оборудования (все муниципальные дома оснащены газовыми плитами и электрическим освещением) и настаивают на соблюдении правил аренды. Они сотрудничают с рядом добровольных обществ, которые помогают арендаторам различными способами.

Большинство арендаторов относятся к среднему рабочему классу, и каждый управляющий присматривает за двумя-тремя сотнями семей. Но поскольку арендаторы не отвергаются по причинам характера, из этого следует, что среди них есть семьи, которые ниже среднего уровня, и несколько таких, которых можно описать только как плохие; они не платят арендную плату вовремя, они разрушительны или шумны, пьяны и сварливы. Когда управляющие считают, что семьи принадлежат к этой группе, их переводят в один из специальных районов, отведенных для них. Они размещаются во временных деревянных одноэтажных зданиях, построенных парами с достаточным пространством между ними. Эти специальные районы находятся в открытых местах на окраине города. Здесь семьи находятся под строгим надзором — надзором, однако, который всегда имеет в виду воспитание и улучшение арендатора. Управляющий, который отвечает за один из этих районов — в каждом из которых не более двадцати пяти семей, — проживает на месте, в жилье, подобном тем, что занимают арендаторы; она еженедельно отчитывается главному управляющему об обстоятельствах и поведении каждой семьи и делает все возможное, чтобы помочь им и улучшить их положение.

Зарплата главного управляющего-женщины повышается с 350 до 550 фунтов стерлингов в год. Ее помощницы распределены по трем группам в зависимости от опыта и ответственного характера их обязанностей. Зарплата стажера в течение года обучения составляет 83 фунта стерлингов; в конце года, если результаты признаны удовлетворительными, она получает 125 фунтов стерлингов с повышением до 183 фунтов стерлингов; после этого она может постепенно дойти до 291 фунта стерлингов. В течение первых двенадцати месяцев стажер должен посещать вечерние курсы обучения в Университетской школе социальной работы в Амстердаме, где она получает инструкции по различным отраслям социальной работы, таким как облегчение нужды, социальная гигиена, управление клубами, жилищное строительство и градостроительство.

Директор по жилищным вопросам считает работу женщин-управляющих чрезвычайно ценной с социальной точки зрения и надеется, что сможет найти компетентных женщин, которые возьмут на себя руководство всеми домами, которые строит муниципалитет. Зарплаты женщин-управляющих являются довольно тяжелым бременем для бюджета, но муниципалитет считает, что деньги потрачены не зря. Они обнаруживают, что арендаторы постепенно улучшаются, арендная плата платится вовремя, а недвижимость содержится в хорошем порядке, в то время как хорошие арендаторы ценят проявленное к ним внимание и интерес к их благополучию.

E. A. C.

IX ОТЧЕТ ОБ УПРАВЛЕНИИ ДОМОВЛАДЕНИЯМИ

В октябре 1920 года Женская секция Ассоциации городов-садов и градостроительства назначила подкомитет для подготовки отчета о методах и практике управления домовладениями, особенно в отношении того, что обычно называют недвижимостью рабочего класса и управлением женщинами.

Собрав доказательства на основе личных наблюдений своих членов и письменных заявлений других исследователей, а также получив показания от ведущего женщины-санитарного инспектора и первого муниципального женщины-жилищного офицера, подкомитет принял следующий принцип для общей рекомендации и в качестве основы своего Отчета:

Управление недвижимостью рабочего класса должно находиться в руках лиц, имеющих определенную подготовку в области управления недвижимостью и социальных наук.

Рассмотренные и включенные в отчет пункты разделены на четыре главы:

(1) Классы управляемой недвижимости.

(2) Квалификация управляющего и помощников.

(3) Необходимая подготовка.

(4) Оплата.

I. Вводная классификация управления.

Подкомитет желает отметить, что до появления женщины-управляющего домовладением нет никаких свидетельств того, что какая-либо особая форма управления считалась необходимой для более бедных классов домовладений.

Было распространено общее мнение, что управление, подходящее для недвижимости более высокого класса (то есть, грубо говоря, недвижимости, сдаваемой по соглашению на квартальные и годовые сроки), также подходит для арендного жилья и небольших домов, сдаваемых на еженедельной основе. Фактически, никакой другой системы управления не существовало, пока мисс Октавия Хилл не взялась за управление еженедельной арендой и не ввела свою собственную систему.

Когда хорошо построенная недвижимость занята отобранными арендаторами, чьи финансовые и социальные обстоятельства гарантируют, что недвижимость будет поддерживаться, за редким исключением, в хорошем состоянии, работа по управлению сводится к минимуму и в основном заключается в сборе арендной платы и простых и регулярных требованиях по содержанию и ремонту. Предположение в прошлом, что для недвижимости более низкого качества ничего больше не требуется, слишком часто приводило к концентрации на более трудном сборе арендной платы при минимальном внимании к ремонту. Экономическим и социальным условиям не уделялось никакого внимания, и конечным результатом стало появление трущоб.

Подкомитет считает, что внедрение подходящей формы управления, на которой настаивал бы какой-либо признанный орган, могло бы предотвратить создание трущоб в прошлом. Они далее полагают, что это может сделать и в будущем, и что это может, при особых усилиях, искоренить многое из того, что является злом в нынешних плохих районах. Система мисс Октавии Хилл воплотила в жизнь теорию о том, что трущобы могут быть искоренены, и выдвинула предложение, что управление может стать средством для достижения этой цели. Она, первая женщина-управляющий домовладением, и обученные ею работники, все из которых также были женщинами, ввели социальную экономику в бизнес управления домовладениями. Подкомитет твердо убежден, что многих социальных зол можно было бы избежать путем внедрения социальной экономики в бизнес в целом. Отличительной чертой системы мисс Хилл является рассмотрение личного, человеческого фактора как неотъемлемой части бизнеса. Подкомитет не находит оправдания для осуждения этого принципа как не делового.

Подкомитет рассмотрел работу, проделанную мисс Хилл и ее преемниками, путем посещений, и они прочитали отчеты о работе в различных городах и поселках Англии и Шотландии, в Голландии (см. «Women’s Local Government News», февраль и март 1921 года) и в Америке (см. «Good Housing that Pays»). Они находят доказательства того, что многие районы трущоб были спасены. Улучшения путем перестройки почти неизбежно сопровождали работу почти в каждом случае, но есть поразительные примеры поддержания первоначальной старой недвижимости в отличном санитарном состоянии. С другой стороны, нет недостатка в свидетельствах того, что новая недвижимость приходит в упадок из-за отсутствия управления.

II. Управляющие.

Во всех владениях рабочего класса, будь то высшего или низшего класса, есть много доказательств того, что управляющие должны иметь полный контроль, занимаясь всеми вопросами, связанными с недвижимостью, включая сбор арендной платы и ремонт. Есть доказательства того, что разделение ответственности за сбор арендной платы и за заказ и контроль ремонта приводит к задержкам в ремонте, а в некоторых случаях негативно сказывается на сборе арендной платы. Сборщики арендной платы, которые не отвечают за ремонт, склонны забывать сообщать о необходимости в нем.

Должен ли управляющий быть мужчиной или женщиной, по мнению подкомитета, не так важно, как то, что должен быть принят принцип управления, введенный мисс Хилл. В то же время они согласны с тем, что не следует упускать из виду:

(1) Что домохозяйка — всегда женщина;

(2) Что женщина обычно платит арендную плату;

(3) Что ведение домашнего хозяйства и ремонт тесно связаны; и

(4) Что, следовательно, женщина обычно будет лучше подготовлена, чем мужчина, для решения проблем, возникающих в процессе управления недвижимостью рабочего класса.

Независимо от того, мужчина это или женщина, Комитет придерживается мнения, что управляющий должен быть должным образом обучен у управляющих признанного уровня, должен полностью понимать вовлеченные финансы и право, должен обладать признанной эффективностью для контроля ремонта и содержания, а также должен быть хорошо осведомлен о социальных проблемах дня и методах их решения.

Следует добавить слово о личности. Чем больше социальных и промышленных трудностей представлено во владении, тем более заметным будет личный элемент. Независимо от класса недвижимости, личные качества управляющего имеют значение: такт и внимание всегда необходимы. Но успешное спасение района трущоб потребует особо сильных личных качеств, широких симпатий и широкого кругозора, и, точно так же, как некоторые ученые люди никогда не становятся хорошими учителями, так и некоторые человеческие темпераменты никогда не произведут хороших управляющих, как бы их ни «обучали».

Подкомитет считает, что в целом разделение управления на отдельные департаменты нецелесообразно. Там, где такое разделение было успешным в прошлом, это происходило в значительной степени потому, что прежний (довоенный) отбор арендаторов ограждал его от самых сложных проблем управления. В плохих районах наиболее важно, чтобы был один Глава в максимально прямом контакте с Владением, ответственный за содержание и ремонт, а также за сбор арендной платы и отбор арендаторов.

III. Подготовка.

Теперь, когда жилищный вопрос занял одно из первых мест среди вопросов национальной важности, признано, что стандарт хорошего жилья не может быть достигнут без квалифицированного управления. С 1864 года, когда мисс Хилл начала свою работу, можно сказать, что домовладениями управляли по двум уже указанным системам. Одна — более общая — которой следовали мужчины, квалифицированные экзаменами, проводимыми для сюрвейеров и агентов по недвижимости. Другая — которой следовали женщины, квалифицированные высоким уровнем образования и специальной подготовкой в области социальной экономики. Подготовка мужчин была тщательной по техническим, финансовым и юридическим линиям, хотя и слишком стереотипной и узкой по взглядам. Подготовка женщин не была достаточно тщательной с технической стороны и поэтому, возможно, переоценивала социальную сторону. По мнению подкомитета, следует предпринять попытку объединить оба курса.

Новые дома, заселенные в основном арендаторами лучшего класса, могут легко управляться; но там, где арендаторы, выселенные из старых домов, обеспечиваются современным жильем, очевидна потребность в высококвалифицированном управляющем, который добавит к своим деловым и техническим знаниям образованный интерес к социальным условиям и проблемам. Здесь проявляется аргумент в пользу женского управления. Многие из въезжающих домохозяек не имели опыта использования новых приспособлений. Были случаи, когда арендаторы не могли, из-за отсутствия знаний, почистить свою ванну с фарфоровой поверхностью или окрашенную ванну, или свою фаянсовую раковину, и были совершенно в тупике в вопросе своих дымоходов с близко расположенными заслонками. Там, где работали женщины-управляющие, давались инструкции и удавалось избежать быстрой порчи приборов. Во многих городах скученность и перенаселенность были настолько велики, что даже семьям с регулярными доходами и традицией хорошего ведения домашнего хозяйства было трудно поддерживать свой стандарт. Там, где безработица делала доход неопределенным, безусловно, происходило снижение стандарта. Когда такие семьи переезжают в новые дома, им нужна помощь квалифицированного и тактичного советника, если они хотят снова стать создателями счастливых и комфортных домов. Следует помнить, что прошлое оставило городам сегодняшнего дня наследие трущоб, которые собирают продукты всех наших социальных ошибок и являются рассадником для каждого известного социального зла. Даже если худшие формы болезни требуют мастерства самого умного врача, так и такая недвижимость требует самого высококвалифицированного управления. Из примеров, которые были перед Комитетом, они находят, что с такой недвижимостью успешно справлялись только по системе Октавии Хилл, и до сих пор только женщины.

Лондонский университет теперь присуждает степень в области управления недвижимостью, и в Лондоне вскоре будет открыт Колледж управления недвижимостью, который будет готовить к этой степени. Подкомитет изучил курс, установленный для получения степени, и рекомендует предпринять шаги для получения некоторого признания особой потребности в управлении недвижимостью рабочего класса в его положениях. Колледж будет открыт как для женщин, так и для мужчин, и было бы хорошо, если бы можно было организовать какой-либо альтернативный или специальный раздел курса для удовлетворения этой потребности. Линии, по которым должна развиваться подготовка, уже были указаны в разделе квалификации управляющих. Их можно было бы легко организовать в будущем в Колледже и в владениях, одобренных Колледжем или другим органом, если можно получить добрую волю этого органа.

Лучшим курсом подготовки, вероятно, был бы тот, который объединил бы виды исследований, организованные на факультете бытовых наук в Королевском колледже, Лондонской школе экономики и Колледже управления недвижимостью. Все эти учреждения связаны с Лондонским университетом, и они, несомненно, были бы готовы сотрудничать в этом вопросе.

IV. Оплата.

Агенты по недвижимости обычно получают оплату в виде комиссионных, но жилищные управляющие, супертенданты и т. д. в крупных корпорациях получают зарплату.

Подкомитет не считает процентную систему хорошей, особенно для недвижимости низкого качества, которая требует больше времени и навыков. Также, там, где арендная плата варьируется в зависимости от местных налогов, как это происходит почти во всей недвижимости, управляемой женщинами, база для изменения нежелательна для такой оплаты.

Женщины-управляющие (в основном получающие оплату в процентах) до сих пор брались за работу, жертвуя собой. Внедряя новую систему управления, они интенсифицировали свою работу, но их процент оставался таким же, как у прежних агентов.

Подкомитет считает, что лучшая оплата может быть обеспечена следующими методами:

(1) Путем более широкой и общей попытки организации. Один управляющий, ответственный за общий принцип управления, мог бы контролировать большую недвижимость или группы владений со специально назначенными супертендантами и персоналом, которые были заставлены понять дух и цели работы.

(2) Путем тщательного сочетания квартальной аренды более высокого класса с еженедельной арендой более низкого класса, возможно, при содействии перевода некоторых регулярных еженедельных аренд на ежемесячные платежи.

Мало сомнений в том, что управление недвижимостью низкого качества стало приносить доход нежелательными средствами. «Ключевые деньги», процентные сборы со счетов строителей и другие «платежи» просочились — в некоторых случаях они открыто признаются и ожидаются. Управление должно быть поставлено вне досягаемости таких практик.

Неэффективное управление в значительной степени ответственно за трущобы сегодняшнего дня и привело к необходимости расчистки трущоб и, как следствие, огромным расходам для Сообщества. Необходимые усилия по спасению районов трущоб сейчас могут быть успешными только при управлении по современным линиям — сильное, эффективное деловое оснащение, основанное на определенных идеалах с определенными социальными целями. Работа на таком фундаменте не может не принести результатов, но она должна адекватно оплачиваться. Попытка преодолеть зло нашего наследия плохого управления путем внедрения эффективного управления в плохих районах может показаться, на первый взгляд, сравнительно дорогостоящей. Она никогда не будет такой дорогостоящей в конечном итоге, как неэффективное управление.

Общие замечания.

Рассмотрение всей ситуации привело подкомитет к следующим выводам:

(1) Не выступая за то, чтобы вся недвижимость была передана под управление женщинам, они убеждены, что существуют особые требования к определенной недвижимости, которые в данный момент настоятельно требуют особого опыта женщин.

(2) Местным органам власти было бы целесообразно назначать женщин в свои Жилищные департаменты. Городской совет Бирмингема сделал первый шаг, назначив «женщину-сборщика арендной платы и супертенданта домов».

(3) Что следует приложить все усилия, чтобы привлечь внимание местных органов власти к важности потребности в улучшенном стандарте управления.

Members of Sub-Committee.

M. M. Jeffery, Chairman.

E. A. Charlesworth.

D. Meynell.

F. C. Prideaux } Members of the Association of

M. Galton } Women House Property Managers.

E. A. Browning, Secretary.

(Signed) Gertrude Emmott,

Chairman Women’s Section Garden Cities

and Town Planning Association.

Printed in Great Britain by

UNWIN BROTHERS, LIMITED, THE GRESHAM PRESS, WOKING AND LONDON

TRANSCRIBER’S NOTES

Опечатки исправлены; нестандартное написание и диалект сохранены.