«Негры в Чикаго: исследование расовых отношений и расового бунта»

IV. ДОМА «ТИПА D»

Жилье типа D — наименее пригодное для жизни из всех. Дома обычно были ветхими, а во многих случаях крайне ветхими. Большинство зданий — одни из старейших в городе. Они были заняты только чернокожими, находящимися на самом дне экономической лестницы, многие семьи жили впроголодь, часто в крайней нищете.

Этот класс домов преобладает в тех частях района Южной стороны от Двенадцатой до Двадцать второй улицы вдоль Стейт-стрит и Уобаш-авеню, а также от Двенадцатой до Тридцать девятой улицы и Вентворт-авеню. Многие жилища чернокожих в районе Северной стороны и около 35 или 40 процентов тех, что на Западной стороне, относились к типу D. Даже в районе Южной стороны между Стейт-стрит и озером Мичиган многие старые каркасные и кирпичные здания попадают в эту классификацию. Можно с уверенностью сказать, что 43 процента жилья для чернокожих относится к этому типу.

Большинство этих жилищ были хрупкими, шаткими, неухоженными, а некоторые из них буквально разваливались. Ремонт из года в год почти не проводился. В результате их состояние прогрессивно ухудшалось, и сейчас они еще менее пригодны для жизни, чем когда проводились исследования, цитируемые в начале этого раздела. Окружение в этих местах находилось в состоянии крайней запущенности, с малозаметными усилиями по соблюдению санитарных норм. Улицы, переулки и пустыри содержали мусор, отходы и всякого рода хлам. Трудно обеспечить соблюдение санитарных правил.

Хотя чернокожие протестовали против необходимости жить в таких некомфортных и нездоровых местах, улучшения происходят медленно. Удовлетворенность такими антисанитарными условиями обычно объясняется незнанием лучшей жизни. Для самых бедных зданий предлагается низкая арендная плата, чтобы поощрить дальнейшее проживание и предотвратить просьбы о ремонте. Быстрое освобождение многих из этих домов обычно происходит, когда семья может получить лучшие условия в лучшем районе.

V. АССОЦИАЦИИ ПО УЛУЧШЕНИЮ РАЙОНОВ

Среди более образованных чернокожих были найдены соседские организации, подобные организациям белых людей. Неудовлетворенность местными условиями, неспособность властей подметать и поливать улицы или обеспечить адекватное уличное освещение, угловые знаки и подобное оборудование обычно побуждают к таким усилиям. Три или четыре таких общества были созданы чернокожими в Чикаго. Одним из примеров является Клуб улучшения Мидлсекса, организованный после беспорядков 1919 года в районе, включающем три квартала на Дирборн-стрит недалеко от Пятидесятой улицы. Среди прочего, он стремится способствовать дружескому духу между людьми обеих рас в районе, который был неспокойным во время беспорядков. Он оказал некоторую финансовую помощь своим членам, когда это было необходимо. Он финансируется чернокожими бизнесменами при некоторой помощи со стороны белых бизнесменов этой местности.

В Вудлоне есть общественная организация, которая отражает дружеское отношение между расами в этом районе. Членами являются как белые, так и чернокожие, с общими интересами сообщества. Эта организация выходит несколько за рамки обычной ассоциации по улучшению района по своему охвату и цели. Хотя она воплощает обычные цели, она также стремится побудить всех людей района к полному использованию всех государственных и полугосударственных учреждений, которые способствуют хорошему гражданству. Одно из уведомлений, разосланных ассоциацией, призывало посещать вечерние занятия в государственных школах. В нем кратко излагались преимущества как для молодых, так и для пожилых людей, предполагая, что их полезность для общества может быть таким образом расширена, что они могут быть обучены для прибыльной занятости, и, кстати, что молодые люди могут быть удержаны от улиц и вдали от деморализующих мест. Было обращено внимание на тот факт, что «бизнесмены города ищут молодых людей, как цветных, так и белых, на должности стенографистов, клерков и торговых работников». Уведомление заканчивалось так:

Мы желаем, чтобы вы использовали свое влияние для поддержания духа дружелюбия и доброй воли среди всех граждан, белых и черных, и особенно среди школьников, уделяя особое внимание поведению учеников по пути в школу и из школы. Мы искренне просим вашего сотрудничества в этих вопросах.

В районе Пятьдесят шестой улицы и Уобаш-авеню находится еще одна из этих соседских лиг; все члены — чернокожие. Собрания проходят периодически в домах членов, и особое внимание уделяется таким вопросам, как состояние их помещений, уход за лужайками и т. д.

VI. УСИЛИЯ СОЦИАЛЬНЫХ АГЕНТСТВ

Социальные агентства также уделили значительное внимание обучению и поощрению чернокожих к лучшей жизни. Хотя эти усилия были направлены в основном на новых прибывших с Юга, они также оказали влияние на многих, кто жил в городе некоторое время, но еще не приспособился к городской жизни и более строгим стандартам санитарии и поведения.

Одним из таких агентств является «Городская лига». Среди прочих мероприятий она выпустила плакаты, которые должны были быть на виду в домах чернокожих, графически противопоставляя хорошие и плохие привычки жизни. На картинках была изображена передняя веранда семьи чернокожих в том виде, как она должна и не должна использоваться, с острым вопросом «Какой?» внизу. Затем последовало своего рода обязательство о поведении:

Я осознаю, что наши солдаты научились новым привычкам самоуважения и чистоты.

Я желаю помочь установить новый порядок жизни в этом сообществе.

Я буду следить за опрятностью своего личного вида на улице или когда сижу перед дверями домов.

Я воздержусь от ношения пылезащитных шапочек, домашних фартуков, домашней одежды и комнатных тапочек вне дома.

Я буду приводить себя в порядок в помещении, а не на передней веранде.

Я буду настаивать на использовании задних входов для торговцев углем, разносчиков и т. д.

Я воздержусь от громких разговоров и нежелательного поведения в трамваях и в общественных местах.

Я сделаю все возможное, чтобы предотвратить порчу имущества как детьми, так и взрослыми.

Руководство и инструкции, данные Южной общественной службой, пасторами церквей и чернокожими газетами, стимулировали чернокожее население к усилиям по улучшению своей собственности. Одна газета, например, вела колонку, содержащую советы по чистоте, санитарии и поведению. Она печатала заметки о нежелательных условиях по определенным адресам и предупреждала нарушителей, что за ними наблюдает соседская организация, которая может принять меры против них, если они не улучшат свое поведение.

Другой способ, которым чернокожих побуждали понять, что от них в Чикаго ожидают привычек опрятности и чистоты, была «Неделя чистоты» весной каждого года, когда предпринимались согласованные усилия по сбору и удалению консервных банок и другого мусора на пустырях и во дворах. «Конкурс консервных банок» был проведен Христианской ассоциацией молодых людей (Y.M.C.A.) на Уобаш-авеню, которая предлагала призы детям, собравшим наибольшее количество консервных банок сверх 300. 1000 молодых людей, участвовавших во Втором округе, были разделены на восемь полков. Одиннадцатилетняя чернокожая девочка, собравшая наибольшее количество консервных банок, имела на своем счету 6840 штук. Следующим был Хайман Фридман, чей итог составил 5347. Всего было собрано более 100 000 консервных банок.

VII. УСИЛИЯ ОТДЕЛЬНЫХ ДОМОВЛАДЕЛЬЦЕВ

Отдельные домовладельцы, особенно те, кто владеет своими домами, старались поддерживать свои помещения в презентабельном виде, часто сталкиваясь с обескураживающими трудностями. На протяжении всей истории семей появляются повторяющиеся протесты арендаторов против неспособности домовладельцев поддерживать достойное состояние ремонта и улучшений.

Ни один из домов, занятых чернокожими, не соответствует такому высокому стандарту, в общем и целом, как дома, занятые белыми с аналогичным экономическим статусом.

Чернокожие редко живут в новых домах. Практически все живут в районах, где жилье старое. Дома чернокожих, даже лучшего класса, были построены от двадцати до сорока лет назад. Условия в этих старых районах не способствуют высоким стандартам санитарии и чистоты, а также лучшим привычкам жизни в целом; и чернокожие находятся в невыгодном положении, стремясь достичь таких стандартов.

Государственные органы уделяют меньше внимания состоянию улиц и переулков в таких районах, чем в местностях, где жилье более высокого класса. Улицы не чистятся и не поливаются так часто, а переулки, скорее всего, будут грязными, немощеными и в целом запущенными.

В большинстве местностей, где живут чернокожие, здания, которые еще не достигли состояния большой ветхости, быстро разрушаются из-за неспособности владельцев проводить ремонт и улучшения.

Побег от нежелательных жилищных условий труден для любого чернокожего, а для подавляющего большинства практически невозможен, особенно в период острого общего жилищного дефицита.

ДОМА, ЗАНЯТЫЕ И ЧАСТИЧНО ПРИНАДЛЕЖАЩИЕ ЧЕРНОКОЖИМ. Классифицированы в тексте как «Тип B».

C. ЧЕРНОКОЖИЕ И ОБЕСЦЕНИВАНИЕ СОБСТВЕННОСТИ

Ни один фактор не осложнил отношения чернокожих и белых в Чикаго больше, чем широко распространенное чувство белых людей, что присутствие чернокожих в районе является причиной серьезного обесценивания стоимости собственности. В той мере, в какой люди чувствуют, что затронуты их финансовые интересы, антагонизмы усиливаются.

Когда чернокожая семья переезжает в квартал, в котором все остальные семьи белые, соседи возражают. Это возражение может выражаться в подчеркнутой отчужденности, насмешках, предупреждениях, оскорблениях, угрозах или даже бомбежках их домов. Белые соседи, которые могут это сделать, скорее всего, съедут при первой же возможности. Оценщики при определении стоимости собственности учитывают эту общую неприязнь к присутствию или близости чернокожих. Не имеет значения, какой тип граждан представляет чернокожая семья, каково их богатство или положение в обществе, или что их мотив переезда в преимущественно белый район — обеспечить лучшие условия жизни — их появление является сигналом к обесцениванию. Так случается, что когда чернокожая семья переезжает в квартал, большинство белых соседей проявляют негодование как к чернокожей семье, так и к владельцу или агенту, который сдает или продает собственность. Белые, владеющие домами в районе, становятся очень обеспокоенными из-за страха потери как денег, так и эксклюзивности и привлекательности района. Чернокожий страдает от осознания того, что по причинам, которые он не может контролировать, его считают нежелательным и угрозой стоимости собственности. Везде, куда бы ни переезжали чернокожие в Чикаго, этот позор прикреплялся к их присутствию. Убеждение, что они разрушают стоимость собственности, куда бы они ни пошли, теперь обычно принимается как обоснованное объяснение любой недружелюбности ко всей группе. Это чувство приобретает силу защитного инстинкта среди белых.

Настолько широким и угрожающим стало это чувство, что Комиссия сочла необходимым провести тщательное расследование его основы и определить, если возможно, в какой степени присутствие чернокожих является фактором обесценивания стоимости собственности. Поэтому важно четко различать: (1) общие факторы обесценивания; и (2) присутствие чернокожих как влияние на эти факторы, а также как прямой фактор.

Что подразумевается под «обесцениванием»? Риелторы знают это как «потерю рыночной стоимости». Рыночная стоимость — это «цена, которую покупатель, желающий купить, но не вынужденный покупать, заплатит владельцу, желающему продать, но не вынужденному продавать». Обесценивание отражается не только в рыночных стоимостях, но и в оценочных или налоговых оценках. Перед покупкой собственности принято учитывать окружающие условия, влияющие на ее стоимость, а также ее внутреннюю стоимость. Налоговые оценки, установленные для целей налогообложения уполномоченными государственными чиновниками, в некоторой степени колеблются в соответствии с оценочной стоимостью. Этот анализ факторов, которые определяют стоимость недвижимости для той или иной цели, дает довольно надежное правило для определения того, выросла она или упала за определенный период. Если таким образом показано, что стоимость собственности снизилась, говорят, что она обесценилась.

Стоимость недвижимости в значительной степени определяется человеческими факторами. Этот факт объясняет поразительные различия в стоимости собственности, например, на Шестнадцатой улице, на Стейт-стрит, в «Лупе», на Чикаго-авеню и на Шеридан-роуд. Удобство, привлекательность и другие факторы, связанные с людьми, составляющими общественность, влияют на определение стоимости недвижимости.

Необходимо различать стоимость земли и стоимость улучшенной недвижимости. Обычно возводятся здания, стоимость которых соразмерна стоимости земли, на которой они стоят. Однако эти гармоничные отношения могут не сохраниться; развитие района может существенно увеличить стоимость земли, в то время как стоимость улучшений со временем снижается. Стоимость земли и стоимость улучшений не обязательно растут и падают одновременно, хотя улучшения, как правило, способствуют увеличению стоимости земли. Однако многое зависит от того, как используется земля, и еще больше — от использования прилегающей территории. Такое использование может быть таковым, что серьезно ухудшит стоимость всей земли в пределах данного района или какого-то конкретного участка в этом районе. Такое ухудшение является основной причиной, выдвигаемой в пользу зонирования, чтобы стоимость недвижимости в различных районах не снижалась из-за несоответствующего использования, и чтобы стоимость недвижимости во всем городе могла быть таким образом стабилизирована.

Также необходимо различать «ухудшение состояния» (deterioration) и «обесценивание» (depreciation). Они не являются взаимозаменяемыми. Ухудшение состояния улучшений на земле влияет на стоимость улучшения, но не обязательно на стоимость самой земли. Стоимость недвижимости в целом может снизиться из-за ухудшения состояния улучшений, но увеличение стоимости земли может с избытком компенсировать эту потерю. Это объясняется возможным изменением использования земли. Например, здания на Норт-Сайде, в которых сейчас живут негры, повсеместно старые и плохие, однако негры не могут их купить. Объекты недвижимости находятся в процессе перехода от жилого к промышленному использованию, и стоимость, установленная для них при последнем использовании, намного превышает финансовые возможности чернокожих жителей.

I. ОБЩИЕ ФАКТОРЫ ОБЕСЦЕНИВАНИЯ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Помимо любого расового влияния, существует множество причин обесценивания стоимости недвижимости, ответственность за все из которых часто бездумно возлагалась на негров. По всему городу можно наблюдать кварталы, улицы и районы, которые теряют свою привлекательность для проживания, теряют в цене, меняют свой характер и, короче говоря, обесцениваются, но в которых или рядом с которыми не живут негры. Ниже приведены важные факторы обесценивания, не связанные с расой:

Физическое ухудшение состояния. — Естественный износ от времени и стихийных факторов является постоянным фактором. Немногие дома построены так, чтобы выдерживать эти воздействия в течение долгих лет, даже если за ними осуществляется самый тщательный уход. Пренебрежение и отсутствие ремонта и улучшений иногда значительно ускоряют это ухудшение. Характер заселения часто является фактором. Некоторые жильцы крайне разрушительны, особенно в арендованных домах. Их небрежное или неумелое использование дома часто значительно увеличивает износ и ускоряет ухудшение состояния. Перенаселенность имеет аналогичный эффект.

Изменение характера района. — Обесценивание стоимости недвижимости в крупных городах в значительной степени обусловлено факторами, не являющимися чисто физическими. Всегда происходит постоянное, но изменчивое колебание характера районов; беспокойное перемещение населения и условий из-за роста, который редко был упорядоченным или научным. Психологический фактор стоимости жилой недвижимости таков, что она может очень быстро измениться с появлением в однородном районе нескольких семей другой национальности или социального статуса. Между Двенадцатой и Тридцать первой улицами в районе проживания негров на Саут-Сайде, который когда-то был самым модным районом проживания белых, стоимость недвижимости, основанная на жилом использовании, резко упала, а затем начала расти из-за промышленного использования. Такое изменение часто связано с посягательством на жилой район коммерческих или промышленных предприятий. Соседи предпочтут переехать, чем терпеть такое нарушение их покоя и комфорта. Их места могут занять люди, менее чувствительные к таким влияниям, которых может привлечь в район снижение арендной платы, вызванное оттоком бывших жителей. Затем обычно начинается быстрое ухудшение состояния, поскольку уровень района падает. Аналогичный результат следует за превращением элитного жилого района в район сдаваемых внаем комнат и пансионатов, а также больших резиденций, перестроенных в квартиры.

Смещение модных районов вскоре заставляет состоятельных людей покидать элитный жилой район ради какого-нибудь пригорода или более нового района, который, по их мнению, лучше подходит для их социального положения.

Использование зданий в аморальных целях. — Такое использование, хотя и тайное, в конечном итоге становится известным; и хотя недвижимость приносит высокую арендную плату, она снижает статус и стоимость квартала или района и прилегающих территорий. Это не только ухудшает состояние зданий, используемых таким образом, но и вытесняет порядочных людей из этой местности; а заброшенные дома либо остаются пустыми, либо занимаются менее желательными жильцами. Неизбежно происходит обесценивание.

Общественные гаражи, театры и подобные неприятные объекты. — Люди из элитного жилого района не хотят жить слишком близко к общественному гаражу, театру, пляжу, салуну, кабаре, танцевальному залу, боулингу или бильярдной. Если они не могут удержать такие предприятия вне своего района, они продадут свою недвижимость и найдут жилье в другом месте.

Изменения в транспортных средствах. — Они могут обесценить недвижимость двумя способами: (а) они сами могут привнести неприятные особенности, такие как грязь или шум, или привлечь отрасли с такими особенностями; (б) новые транспортные средства часто открывают более привлекательные местности, куда людей привлекают из старых районов. В обоих случаях происходит обесценивание.

Избыточное строительство. — Избыточное строительство является еще одной частой причиной обесценивания. За строительными бумами часто следуют годы депрессии из-за избыточного предложения зданий.

II. ОБЕСЦЕНИВАНИЕ НА САУТ-САЙДЕ

Район от Тридцать первой до Тридцать девятой улицы и от Стейт-стрит до озера в настоящее время является центром крупнейшего района проживания негров в городе, где негров примерно на 20 процентов больше, чем белых.

В восьмидесятых и девяностых годах этот район был частью самого модного жилого района Чикаго и включал дома некоторых из самых известных семей и бизнес-лидеров города. Они жили в домах, которые построили для себя, и которые были первыми прекрасными резиденциями, возведенными после Чикагского пожара 1871 года. Мичиган-авеню, Прери-авеню, Саут-Парк-авеню и Гранд-бульвар были самыми модными улицами с лучшими домами.

Негритянское население тогда жило непосредственно к западу, между Вентворт-авеню и Стейт-стрит и к северу от Тридцать пятой улицы.

Норт-Сайд и Норт-Шор еще не развились как модные районы. Действительно, самая известная резиденция на Лейк-Шор-драйв, одна из самых ранних, много лет стояла почти в одиночестве, прежде чем вокруг нее поселились модные люди.

По мере того как Норт-Сайд рос в моде, Саут-Сайд начал терять свою первоначальную эксклюзивность, и его резиденции начали обесцениваться. Эти объекты недвижимости, пока их занимали первоначальные владельцы, стоили, многие из них, от 30 000 до 100 000 долларов, включая большие участки, изысканные интерьеры и иногда произведения искусства. Обычный диапазон первоначальной стоимости этих домов составлял от 10 000 до 30 000 долларов. Изменения неуклонно продолжались, и эти дома сдавались в аренду и продавались первыми владельцами по сниженным ценам лицам, менее известным в обществе, пока почти все первоначальные семьи не уехали. Некоторые отказались продавать свои дома и оставили их на попечении смотрителей; и очень немногие все еще остаются.

Постепенное снижение рыночной стоимости недвижимости описывается видными специалистами по недвижимости, хорошо знакомыми с этим районом на протяжении многих лет:

Это неоспоримый факт, экономический факт, что всякий раз, когда бедный класс людей переезжает в район, ранее занятый людьми, которые имели способность зарабатывать больше, чем люди, которые переезжают, происходит обесценивание. Это верно, независимо от того, переезжают ли итальянцы, поляки, негры, греки и т.д. Если люди, переезжающие в район, зарабатывают меньше и имеют меньше, чем люди, ранее жившие в этом районе, происходит обесценивание.

В период между 1900 и 1910 годами несколько негров переехали на Уобаш-авеню. Дома были очень старыми и построенными близко друг к другу, с небольшим количеством отдельных резиденций. Негры не продвигались дальше на восток в больших количествах, потому что следующей улицей была Мичиган-авеню, вероятно, самая избранная из всех улиц в этом районе. Под давлением растущей численности и возрастающих экономических возможностей, побуждающих их покинуть перенаселенные, неудобные и нечистые жилища к западу от Стейт-стрит, негры могли и хотели платить более высокую арендную плату, чем тот класс белых людей, к которому перешли бы старейшие дома. В 1912 году в районе к востоку от Стейт-стрит практически все первоначальные жители уехали, а негров приехало немного. Специалисты по недвижимости оценивают, что в целом естественное обесценивание происходит со скоростью от 2 до 2,5 процентов в год. Когда негры впервые пришли в этот район, зданиям было не менее двадцати лет, а многим — гораздо больше, что представляло собой, по самой низкой оценке, очень существенное обесценивание.

Был еще один важный фактор обесценивания района. В 1912 году старый район порока к западу от Стейт-стрит и непосредственно к северо-западу от этого района был ликвидирован. Обитателей насчитывалось около 2000 человек, и они отнюдь не ограничивались строго признанными пределами. Они переехали в ближайшие хорошие доступные дома, где могли продолжать тайно заниматься своим ремеслом. Они могли позволить себе платить высокую арендную плату, и многие владельцы недвижимости получили большую прибыль, имея с ними дело. Поскольку многие из этих домов стояли, они снова приносили арендную плату почти такую же высокую, как когда они были новыми. Кабаре, салуны и увеселительные заведения заполнили боковые улицы, а в жилых кварталах открылись буфетные квартиры. Рейды и судебные преследования, ночные визиты мужчин, которые не жили в этом районе, привлекли внимание к изменившемуся характеру района, и стоимость недвижимости упала еще ниже. Давление со стороны органов преследования, а также привлекательность лучших домов в менее заметных районах подталкивали элемент порока на юг. Эта тенденция на юг показана на картах, обращенных к страницам 342 и 346, показывающих среду негров Саут-Сайда.

Хотя недвижимость в этом районе можно было купить дешево, также можно было получить пропорционально высокую арендную плату, размещая негров или проституток в домах, которые раньше не сдавались ни тем, ни другим. С негров всегда взимали более высокую арендную плату, чем с белых, которые предшествовали им непосредственно.

Ассоциация защиты несовершеннолетних в 1913 году провела исследование под названием «Цветные люди Чикаго» и опубликовала его в небольшой брошюре. Относительно склонности риелторов получать прибыль таким образом в отчетах говорится:

...дилер предлагает владельцу многоквартирного дома, который больше не сдает жилье выгодно белым арендаторам, денежный платеж за годовую аренду недвижимости, тем самым гарантируя владельцу отсутствие убытков, а затем заполняет здание цветными арендаторами. Говорят, однако, что агент не выселяет белых арендаторов, если не может получить на 10 процентов больше от цветных людей.

Тот факт, что за аналогичные помещения негры платят гораздо более высокую арендную плату, чем любая другая группа в городе, обсуждался Чикагской школой гражданственности и филантропии в специальном исследовании жилья для негров в 1911-12 годах. В отчете говорится:

Объяснение этого положения дел среди цветного населения сравнительно простое; результаты далеко идущие. Сильный предрассудок среди белых людей против того, чтобы цветные люди жили на улицах проживания белых, цветные дети посещали школы с белыми детьми или вступали в другие полусоциальные отношения с ними, ограничивает возможности проживания, открытые для цветных людей всех положений в жизни, относительно небольшими и четко определенными районами. Следовательно, спрос на дома и квартиры в этих районах сильный и сравнительно устойчивый, и, поскольку домовладелец достаточно уверен, что дом или квартира могут быть заполнены в любое время, пока они хоть как-то пригодны для жилья, он пользуется своими возможностями, чтобы повышать арендную плату и откладывать ремонт.

Именно в этот период здания могли быть легко куплены неграми. Один белый дилер по недвижимости, чьи интересы почти исключительно сосредоточены в обсуждаемом районе, приобрел более 1000 таких домов, которые он сдает в аренду неграм. Эти здания были куплены не у негров, а у первых, вторых и третьих владельцев, и по цене, намного ниже первоначальной стоимости.

Имея возможность арендовать или покупать дома в этом районе, негры начали переезжать, сначала в небольших количествах, а вскоре и в больших. Они, естественно, стремились покинуть в целом и часто крайне ветхие дома к западу от Стейт-стрит.

III. ОБЕСЦЕНИВАНИЕ ПОСЛЕ ПРИХОДА НЕГРОВ

Здания в возрасте от двадцати до тридцати лет быстро ухудшаются, если не проводится дорогостоящий ремонт. Поскольку негры часто не могли позволить себе такой ремонт, оплачивая недвижимость, обесценивание продолжалось.

Широкая скупка недвижимости в этом районе неграми началась в период миграции. Многие негры-домовладельцы, продав свою недвижимость на Юге и привезли деньги в Чикаго, обнаружили, что легче купить дом здесь при первом взносе от 200 до 500 долларов и ежемесячных платежах впоследствии, чем платить требуемую арендную плату. Однако немногие знали что-либо о стоимости городской недвижимости; их часто эксплуатировали агенты или они брали на себя большие обязательства, чем могли легко выполнить.

Многие негры приобретали довольно солидные жилища по долгосрочному плану рассрочки, не предусматривая расходов на ремонт и обслуживание. Обычно ежемесячный платеж для покрытия процентов, налогов и взноса по основной сумме был почти всем, что негр и его семья могли потянуть, даже если заработок его жены дополнял его собственный. Таким образом, на содержание ничего не оставалось.

Агенты по недвижимости перед Комиссией согласились, что негры выполняют эти обязательства с разумной регулярностью. Один белый брокер по недвижимости сказал: «Те из нас, кто имеет дело с неграми, находят, что они в целом являются очень честными клиентами, платят по счетам и не просят никаких одолжений, о которых не попросил бы любой другой человек».

Другой назвал негров «замечательными покупателями в рассрочку», которые имеют «тенденцию инвестировать в дом раньше, чем белые», и сказал, что за пятнадцать лет опыта его фирма никогда не обращала взыскание на дом негра-покупателя; и только в двух случаях, из-за исключительных обстоятельств, контракты были аннулированы. Два негритянских дилера по недвижимости сказали:

Цветной человек обычно чувствует, что он останется без еды, чем не выполнит свои обязательства. Это одна из причин, почему иногда его дом запущен, потому что он потратил каждый доллар, который мог получить, чтобы выполнить платежи за эту недвижимость. Он не может сэкономить деньги иногда, чтобы купить газонокосилку или поливочный шланг.

Цветной человек, который покупает недвижимость в районе, не имеет финансовых связей. Он выполняет свои обязательства быстро по трем причинам: во-первых, он хочет дом; во-вторых, он знает, что они могут его прижать; в-третьих, эта ипотека подходит к сроку, и он не знает, куда пойти, чтобы ее продлить. У нас нет собственной организации, чтобы поддержать его. Если забор нужно починить или дом покрасить, а через год наступает срок ипотеки, и у него есть 500 долларов в банке, он не будет красить свой дом по той простой причине, что, если он это сделает, когда наступит срок ипотеки, он не сможет ее погасить. Он копит, и когда наступает срок ипотеки, у него отложено 500, 600 или 700 долларов, чтобы ее погасить.

Часто негры переоценивают свои силы при покупке недвижимости. Чарльз Дьюк, негр, в брошюре о жилье для негров в Чикаго отметил:

Очень вредный результат нынешних тенденций проявляется в приобретении домов цветными людьми сверх их социального или экономического прогресса. Экономические потери в этом отношении были особенно велики. Они представляют во многих случаях значительные капиталовложения. Бытовые удобства, которые они предоставляют, на годы опережают потребности людей, которым они выделены. Во многих случаях ежегодное содержание одного из таких заведений стоит целое состояние, и когда это не делается, обесценивание происходит быстро и впечатляюще.

Существует такая нехватка отелей и пансионатов для негров, особенно для одиноких мужчин, что многие негры купили или арендовали дома с намерением оплачивать их, по крайней мере частично, доходом от постояльцев или жильцов. Такое использование ведет к перенаселенности, с последующим быстрым ухудшением состояния и обесцениванием. Эта тенденция усиливается тем фактом, что дома, которые могут купить негры, обычно старые и ветхие.

Хотя новые прибывшие с Юга вскоре узнают, что даже самый бедный городской многоквартирный дом требует лучшего ухода, чем плантационные хижины, их небрежность тем временем способствует обесцениванию их жилищ и района.

Существуют другие факторы обесценивания в этом районе, которые стали активными после прихода негров, но за которые они не несли полной ответственности. Одним из них была перестройка резиденций для деловых целей. Хотя перестроенная недвижимость может приносить больший доход, соседняя жилая недвижимость падает в цене. Многие прекрасные старые дома на Мичиган-авеню и Гранд-бульваре были превращены в последние годы в фабрики по производству абажуров, магазины подержанного меха и небольшие бизнес-дома; и эти изменения обесценили соседнюю недвижимость для жилых целей.

Еще одним фактором обесценивания является терпимость города к азартным играм и аморальности в районах проживания негров и рядом с ними. В большинстве городов, где негров много, проявляется подобная тенденция. Мало внимания уделяется желанию негров жить в незапятнанных районах, и они не смогли организовать эффективный протест.

В 1916 году Chicago Daily News в серии статей о неграх описала некоторые из беспорядочных салунов и кабаре в районе Саут-Стейт и Тридцать пятой улицы с их гнусными ассоциациями сомнительных белых и черных:

Другие курорты в районе хуже; некоторые лучше. Это типичные шумные салуны, такие, которые не потерпели бы ни в одной другой части города с тех пор, как старая дамба на Двадцать второй улице была разрушена. Белые владельцы принесли их в район, и многие из них в значительной степени посещаются толпами из других частей города. Курорты навязаны цветным людям. Те цветные семьи, которые находятся в хороших обстоятельствах и желают респектабельного окружения, переезжают, только чтобы обнаружить, что беспорядочные салуны следуют за ними.

На 301 Ист Тридцать седьмой улице, на юго-восточном углу Форест-авеню, находится салун C——. За этим исключением район является тихим, респектабельным жилым кварталом. Когда стало известно, что эта недвижимость будет использоваться для целей салуна, петиция протеста была подписана 300 представительными цветными мужчинами и представлена мэру Харрисону.

Ночью этот салун — оживленное место. Респектабельные цветные семьи возражают против него главным образом из-за количества беспорядочных белых женщин, которые встречаются с цветными мужчинами в его крошечной задней комнате. В баре автоматическое пианино грохочет всю ночь до закрытия. На зеркалах наклеены хромолитографии «Сентябрьского утра» и другие позы обнаженных женщин.

Буфетные квартиры и беспорядочные отели являются придатками плохих салунов. Они приносят полиции лучший урожай, чем салуны. Пограничье цветного жилого района — это убежище для беспорядочных курортов. Протесты цветных жителей против накрашенных женщин в их районе, полуночного гудка автомобилей, громкой нецензурной брани и вульгарности обычно игнорируются полицией.

В одном квартале между Саут-Стейт и Саут-Дирборн-стрит, который был опрошен Daily News, было найдено пять мест, открыто признанных беспорядочными домами. Некоторые из них находились в многоквартирных домах, другие жильцы которых, по-видимому, были респектабельными, некоторые воспитывали семьи детей.

Многие белые владельцы недвижимости, которые говорят в ужасе шепотом об опасностях порока, смотрят на такие опасности с самодовольством, когда они навязываются цветным семьям. Два года назад женщина из преступного мира и ее муж-игрок решили открыть «высококлассный» курорт на Саут-Сайде. Она получила место в качестве соседа респектабельных цветных людей, купив дом бывшего олдермена и лидера в церкви, той самой, пастором которой является преподобный Джон П. Брашингем, секретарь Комиссии по морали мэра Томпсона. Женщина была одной из самых известных демимонд. Картина маслом с ее изображением, какой она была до того, как ее муж в приступе ревности откусил часть ее носа, годами висела в салуне с международной репутацией.

Это некоторые из влияний, с которыми цветное население вынуждено бороться в своей борьбе за порядочность и хорошее гражданство. Немногие получают политическое продвижение, а другие получают прибыль, потакая порокам города, в то время как рядовые члены окружены деморализующими влияниями, и раса несправедливо дискредитируется.

ДОМА, ЗАНЯТЫЕ НЕГРАМИ НА ФОРЕСТ-АВЕНЮ (Обратите внимание на тротуар и дым.) Классифицировано в тексте как «Тип C».

ВИД СЗАДИ ДОМОВ, ЗАНЯТЫХ НЕГРАМИ НА ФЕДЕРАЛ-СТРИТ Классифицировано в тексте как «Тип D».

Другая глава этой серии была посвящена азартным играм в районе Саут-Сайда. Вот две выдержки:

Цветные мужчины активно контролируют ситуацию с азартными играми в большой части своего района во втором округе. За ними стоят белые полицейские чиновники на одном конце линии и белые политики, которые удерживают их у власти на другом конце линии. Когда азартные игры во втором округе, и даже в некоторых прилегающих округах, обсуждаются игроками изнутри, всегда упоминаются определенные цветные мужчины. Их называют «синдикатом», и их одобрение, как говорят, необходимо, если полиция позволяет кому-либо работать в округе.

Являются ли азартные игры более опасной причиной деморализации общества, чем беспорядочные салуны, буфетные квартиры и распутные женщины — часто обсуждаемый вопрос. Азартные игры — это игра для мужчин, более открытая, и связь между ними, полицией и политикой легче проследить. Чтобы играть в азартные игры, полицию нужно избегать, что трудно, или ослеплять особым средством от зудящих ладоней или приказами от политических сил, которые существуют. Однако обычно это та же полиция и те же политики, которые защищают оба класса порока.

Загрязнение этими влияниями обесценивает недвижимость и накладывает пятно на всех, кто живет в пределах их неограниченного радиуса действия. Пятно распространяется за пределы кварталов, в которых они существуют, и служит для поощрения предрассудков и неприязни к неграм, которые являются невольными жертвами этих порочных курортов.

Есть много домовладельцев, которые требуют высокую арендную плату с негров за использование ветхих домов. Все исследования жилья негров на Саут-Сайде показали, что, как правило, арендная плата чрезмерна, учитывая неполноценные жилища, их ветхость и антисанитарные условия. Это пренебрежение со стороны домовладельцев не только напрямую обесценивает недвижимость, но и поощряет небрежное использование ее арендаторами, что ведет к тому же концу. Трудно ожидать, что арендаторы будут уважать недвижимость, которую не уважают ее владельцы.

Владельцы и агенты недвижимости, занятой неграми, расходятся в своих мнениях о неграх как арендаторах и в своих способах обращения с ними. Конечно, существуют различия в характере, положении и ответственности среди негров, как и среди белых, и этот факт частично объясняет следующие различия в мнениях, высказанных опытными специалистами по недвижимости:

Одна фирма по недвижимости на Индиана-авеню, которая заключает договоры аренды как с белыми, так и с негритянскими клиентами, сказала, что недвижимость, занятая неграми, более склонна к запустению. Другая фирма на Ист Пятьдесят первой улице сообщила, что сдает в аренду неграм по обычным договорам и не имеет проблем со сборами. Молодой негритянский агент по недвижимости на Индиана-авеню сказал, что у него нет трудностей со сборами: около половины его арендаторов приходят в офис, а сборщики посещают другую половину. Когда здание содержит дворника, сказал он, нет проблем с ремонтом, но если ответственность лежит на арендаторах, трудно поддерживать здание в ремонте. Офис-менеджер фирмы на Коттедж-Гроув-авеню сказал, что большинство его негритянских арендаторов находятся на договорах аренды; все платят арендную плату в офисе; если они задерживаются, отправляются сборщики.

Фирма, которая много лет ведет бизнес в сфере недвижимости на Саут-Сайде, сообщила, что 75 процентов ее негритянских арендаторов находятся на помесячной основе с уведомлением о расторжении за тридцать дней; и 95 процентов из них находятся к северу от Тридцать девятой улицы. Фирма на Индиана-авеню требует, чтобы ее арендаторы подписывали договоры аренды; и в районах, где много перемещений, или где недвижимость выставлена на продажу, вставляется пункт об уведомлении за шестьдесят дней. Она обычно отправляет сборщика, чтобы можно было осуществлять надлежащий надзор за недвижимостью. Ее глава выразил мнение, что негры — такие же хорошие арендаторы, как белые, чья заработная плата находится примерно на том же уровне.

Офис-менеджер владельца с примерно 1400 негритянскими арендаторами сказал, что в целом они очень выгодно сравниваются с белыми арендаторами, которые предшествовали им; хотя некоторые негры небрежны и невежественны, они все платили арендную плату вовремя; его офис не имел в среднем одного выселения в месяц, и когда негров выселяют, они редко создают проблемы. Совсем наоборот был отчет офис-менеджера фирмы по недвижимости на Ист Тридцать первой улице, которая ведет обширный бизнес с неграми. Многое обесценивание, сказал он, можно приписать негритянским арендаторам; они гораздо жестче относятся к домам, чем белые арендаторы того же положения в жизни; они не заботятся должным образом о печах или сантехнике, и более высокая арендная плата, которую они платят, просто покрывает стоимость дополнительных ремонтов; недавние прибывшие платят арендную плату вовремя, когда они привезли деньги с собой или когда они получают хорошую заработную плату, но позже становятся трудными в управлении, потому что им трудно приспособиться к городской жизни.

Фирма на Ист Сорок седьмой улице сообщила, что имеет большое количество негритянских арендаторов, заключает с ними договоры аренды, не имеет трудностей со сбором арендной платы и считает их более желательными, чем белые, которые предшествовали им; фирма на Индиана-авеню выразила мнение, что обесценивание очень велико в домах, сдаваемых неграм. То, что негритянские арендаторы платят арендную плату вовремя, было опытом агента по недвижимости на Коттедж-Гроув-авеню. У него много негритянских арендаторов на договорах аренды, и он вполне доволен ими, хотя он не думает, что они так хорошо заботятся о недвижимости, как белые; негры обычно являются обитателями старых зданий, за которыми труднее ухаживать.

Другой дилер по недвижимости на Коттедж-Гроув-авеню, который сдает в аренду неграм, обнаружил, что обычно они придерживаются условий договора аренды, хотя иногда переезжают без уведомления. Дилер на Уобаш-авеню, который сдает квартиры неграм, сказал, что он тщательно проверял жилищную историю негров, прежде чем впустить их, однако иногда у него были проблемы с ними. Однажды он сдал квартиру матери и дочери, а на следующий день обнаружил, что в ней живет другая семья; но в целом он был вполне доволен тем, что негры являются арендаторами.

Видный чиновник района Гранд-бульвар Ассоциации владельцев недвижимости Кенвуда и Гайд-парка, которая стремится не пускать негров в Гайд-парк, заявил, что фундаментальной ошибкой в связи с напряженными отношениями между белыми и неграми была неспособность белых владельцев поддерживать свою недвижимость в хорошем состоянии, чтобы она могла быть занята «эффективно», то есть белыми людьми. Другой чиновник этой организации сказал, что от негритянских арендаторов нельзя ожидать ремонта собственности белых людей; что в районе проживания негров на Саут-Сайде есть очень много жилищ, которые должны быть осуждены городским департаментом здравоохранения, и что негры вынуждены жить в них, потому что они не могут получить ничего лучшего.

Анализируя ответственность за обесценивание в районе от Тридцать первой до Тридцать девятой улицы и от Стейт-стрит до озера, трудно определить, в какой степени негры находятся там из-за предшествующего обесценивания, и в какой степени нынешнее обесценивание связано с их присутствием. Однако несомненно, что большая часть обесценивания справедливо не может быть возложена на них, и что их вклад частично объясняется их экономическим статусом, а частично — глубоко укоренившимся предрассудком против них. Есть много случаев, когда недвижимость, занятая ими, выросла в цене. Это всегда будет верно, когда использование неграми, или спрос на такое использование, выше или больше, чем любое другое использование или спрос. Симптомом общего предрассудка является очень распространенное убеждение, что если негры однажды заняли недвижимость, ее стоимость тем самым «уничтожается» для белых людей. Это верно только до тех пор, пока она не будет иметь стоимость для использования белыми, превышающую ее стоимость для использования неграми. До тех пор, и только до тех пор, пока негры как класс находятся, или в целом считаются находящимися, на дне экономической шкалы, их присутствие в районе будет обесценивать стоимость. В настоящее время выделяется тот факт, что негритянское заселение является безошибочным симптомом обесценивания — указанием на то, что стоимость недвижимости упала до их экономического уровня, а также помощью обесцениванию на его последних стадиях.

IV. ОБЕСЦЕНИВАНИЕ В ГАЙД-ПАРКЕ

Район, ограниченный Тридцать девятой и Пятьдесят пятой улицами и Мичиган-авеню и Коттедж-Гроув-авеню, имеет несколько ассоциаций защиты владельцев недвижимости с целью сохранения стоимости недвижимости. Их доминирующим интересом было исключение негров, потому что эти ассоциированные владельцы недвижимости верят, что негры всегда обесценивают стоимость недвижимости. Негры переехали в район, и произошло обесценивание. Следовательно, негры являются причиной.

Полное понимание ситуации требует определения того, в какой степени стоимость недвижимости снизилась из-за того, что негры переехали, и в какой степени негры переехали из-за того, что стоимость недвижимости снизилась. Нет сомнений, что тысячи протестов против «вторжения» негров были искренними. Также верно, что едва ли десять негров, живущих там сейчас, могли бы купить свою недвижимость по первоначальным ценам.

Ведущий дилер по недвижимости сказал, что «когда негр переезжает в квартал, стоимость недвижимости по обе стороны улицы обесценивается от 100 000 до 500 000 долларов, в зависимости от стоимости недвижимости в квартале»; что это факт и что от него никуда не деться.

Это условие, которое присуще человеческой расе... человек не будет покупать недвижимость или вкладывать свои деньги или инвестировать в нее, где он знает, что он может столкнуться на следующий день или в следующем году или даже через пять лет с проблемой наличия цветных людей, живущих рядом с его инвестициями. Это обесценивание составляет от 30 до 60 процентов. Некоторое время назад было проведено исследование, в результате которого было подсчитано, что приток негров в районы белых за последние два года обесценил недвижимость на Саут-Сайде примерно на 100 000 000 долларов.

Он привел в качестве доказательств этого возросшую трудность ведения переговоров о займах под недвижимость Саут-Сайда на любых условиях, и тот факт, что некоторые кредитные компании вообще отказывались их оформлять, и стоимость займов там резко упала.

Район Гранд-бульвар Ассоциации владельцев недвижимости Кенвуда и Гайд-парка сообщил о еще большей оценке обесценивания, вызванного приходом негров в недвижимость рядом с этим бульваром. Комитет Ассоциации в отчете, сделанном в начале 1920 года, заявил, что приход негритянских владельцев и арендаторов на эту территорию обесценил стоимость недвижимости в 400 000 000 долларов полностью на 50 процентов.

Появление первых негритянских семей в районе белых обычно создает нечто вроде паники. Белые жители, во многих случаях, опасаясь соседства с неграми и потери недвижимости, спешат предложить свою недвижимость на продажу и переезжают в другое место. Даже угроза того, что негры намерены занять определенный квартал или район, вызовет исход белых людей, и их недвижимость обычно продается с убытком. Когда многие объекты недвижимости таким образом выбрасываются на рынок, низкие цены являются верным результатом.

Когда в последние годы негры переехали в район Гайд-парка, возникла враждебность, и последовали многочисленные взрывы недвижимости, занятой неграми. Один из старейших дилеров по недвижимости Саут-Сайда, процитированный в серии статей Daily News летом 1919 года, выразил напряженное чувство ассоциации там, которая искала методы, чтобы вытеснить и не пускать негров:

Мы хотим быть справедливыми. Мы хотим делать то, что правильно, но этих людей придется более или менее успокоить. На конференции, где присутствовали их представители, я сказал им, что мы можем быть откровенны по этому поводу: «Вы, люди, не допущены в наше общество», — сказал я. Лично у меня нет предрассудков против них. У меня был опыт многих лет работы с ними, и я скажу это о них: мне никогда не приходилось обращать взыскание на ипотеку ни на одного из них. Они были чисты во всех отношениях и всегда пунктуальны в своих платежах. Но, знаете, улучшения идут вдоль берега озера, Иллинойс Сентрал и все такое; мы не можем допустить, чтобы эти люди приходили сюда. Ни одного цента не было выделено нашей организацией на бомбардировки или что-то подобное.

Они вредят нашим инвестициям. Они вредят нашим ценностям. Я не могу сказать, сколько их переехало, но есть по крайней мере сто кварталов, которые запятнаны. Мы не делаем никаких угроз, но мы говорим, что что-то должно быть сделано. Конечно, если они приходят как арендаторы, мы можем справиться с ситуацией довольно легко, но когда они получают документ, это другое дело.

Этот страх перед негритянскими соседями использовался некоторыми агентами по недвижимости при продвижении спекулятивных схем. Посылая негра узнать о недвижимости, они пугают соседей так, что те будут рассматривать предложения о покупке намного ниже нормальных цен. Когда волнение утихает, ценности снова растут, и получается прибыль.

В фактическом обесценивании недвижимости Гайд-парка было несколько факторов, обычно упускаемых из виду, которые никоим образом не были связаны с присутствием негров. Некоторые из лучших резиденций Чикаго были расположены на Мичиган-авеню и Гранд-бульваре к югу от Тридцать девятой улицы. Это было продолжение раннего модного района Саут-Сайда и имело резиденции, которые стоили 350 000 долларов. Но, как и в случае с более ранним Саут-Сайдом, район давно потерял некоторых своих первых поселенцев и начал приходить в упадок. Всемирная Колумбийская выставка, проходившая в Чикаго в 1893 году, была недалеко от района Гайд-парка. Чтобы разместить миллионы посетителей выставки, в этом районе были построены отели и многоквартирные дома, значительно превышающие нормальную потребность. Многоквартирные дома, кроме того, повлияли на эксклюзивность жилых улиц. Здания были спекуляциями. Огромные суммы были потрачены в надежде на немедленную исключительную прибыль. Недвижимость на Шестьдесят третьей улице продавалась во время выставки за три раза больше цены, которую она могла бы получить сегодня. Это типично для спекулятивных ценностей, которые тогда преобладали там. После выставки отъезд первых жителей на Норт-Сайд и в пригороды неуклонно увеличивался.

Аномальные годы непосредственно перед выставкой привели тысячи рабочих, которые остались без работы, когда здания выставки были закончены. Это и паника 1893 года сделали стоимость строительства очень низкой и вызвали дальнейшее строительство жилищ в этом районе. Г-н Л. М. Смит, видный специалист по недвижимости Саут-Сайда, описал это изменение на собрании Ассоциации владельцев недвижимости Кенвуда и Гайд-парка:

Условие, которое существовало после Всемирной ярмарки, если вы помните, на материальных складах и рынке труда было таким: каждый двор был загружен, и плотники и механики, которые застряли здесь после Всемирной ярмарки, были рады взять работу в качестве дворников за 25 долларов в месяц, чтобы у них могли быть хорошие теплые места для своих семей, и здания, которые были построены через три и четыре года после ярмарки, в 1894, 1895 и 1896 годах, могли быть построены примерно на 30 процентов дешевле, чем те, которые были построены во время Всемирной ярмарки. Последствия были таковы, что вы могли арендовать квартиру дешевле в совершенно новом современном здании, чем в здании, которое было построено во время Всемирной ярмарки, и поскольку старые здания нельзя было сдать в аренду, владельцам в конечном итоге приходилось снижать арендную плату все больше и больше; они получали все менее и менее желательных арендаторов, пока, наконец, вся территория не стала нежелательной.

Эти первые «нежелательные» не были неграми, потому что негры тогда еще не перешли Стейт-стрит. И были другие причины для вакансий и переездов, которые допустили первых нежелательных лиц Гайд-парка, помимо избыточного строительства. Одной из них была близость скотобоен. Поскольку жители Саут-Сайда не могли заставить скотобойни переехать, многие из них переехали сами. Железные дороги вдоль берега озера с их шлаком, дымом и шумом также были фактором. Другой было проникновение промышленных предприятий, которые расположились в районе и рядом с ним, часто вопреки протестам. Ярким примером этого является большой сборочный завод автомобильной компании на Тридцать девятой улице и Мичиган-авеню. В последние годы автомобильная промышленность практически взяла под контроль Мичиган-авеню, когда-то самую красивую улицу Саут-Сайда.

Приход многоквартирных домов и пансионатов был еще одним сигналом снижения ценностей. Было показано, что за двадцать пять лет едва ли была построена новая резиденция на Гранд-бульваре, когда-то известном своими красивыми резиденциями — главным образом из-за обширного строительства многоквартирных домов там.

Расовые предрассудки, отличные от тех, что направлены против негров, действовали во многих случаях, чтобы снизить стоимость недвижимости. Присутствие евреев, немцев, ирландцев, итальянцев и шведов временами было нежелательным для районов американцев или другой расы. Лидер движения за удаление негров из района Гранд-бульвара дал доказательство этого, сказав: «Я знаю, что ирландцы убили определенный бульвар. Я знаю, что евреи повредили другой, и я знаю, что азартный элемент повредил другой».

На Саут-Сайде неграм предшествовали ирландцы. Первоначальные поселенцы в районе вокруг Тридцать первой и Дирборн-стрит были в основном ирландскими рабочими, которые работали на лесопильных заводах и мельницах, скотобойнях и других отраслях Саут-Сайда. Когда они переехали на запад среди своих людей, тридцать пять лет назад, негры заняли их места.

Иногда социальные или сентиментальные ценности вовлечены в обесценивание, вызванное, когда новая раса или национальность разрушает эксклюзивность жилого района. После выставки, например, когда богатые жители Мичиган-авеню, Гранд-бульвара и Дрексел-бульвара покинули свои дома ради более модных мест, многие из них были куплены евреями. Это привело к обесцениванию прилегающей недвижимости по мнению тех, кто не любил евреев в качестве соседей.

Как происходят изменения, было хорошо описано опытным специалистом по недвижимости: первоначальные семьи разделились и уехали; сыновья и дочери поженились; проблема слуг стала острой, что затрудняет содержание больших домов; таким образом, многоквартирные дома стали популярными; дома старые и ветхие, квартиры новые и современные. В 1915 году, когда количество квартир для аренды превышало спрос, арендатор тратил 25 или 30 долларов, чтобы переехать в квартиру через дорогу только потому, что она была оснащена стеклянными дверными ручками; элитная резиденция на Форрествилл-авеню и Сорок пятой улице была продана двадцать лет назад за 12 000 долларов; однако он сказал покупателям десять лет назад, что недвижимость не продастся более чем за 4 000–6 000 долларов; и это было до того, как негры переехали в район. Квартиры в этой местности до сих пор требуют цену, приближающуюся к их первоначальной стоимости строительства, потому что спрос на них сильнее, чем на дома.

Этот специалист по недвижимости сделал широкое заявление, что обесценивание вступило в силу в большинстве случаев до того, как негритянская семья переехала в район. Существует обесценивание, думал он, из-за предрассудков, когда негритянская семья переезжает в хороший район, который был исключительно белым, но таких случаев очень мало по той причине, что негры предпочитают жить там, где им рады, где нет антагонизма. Что касается района между Тридцать девятой и Пятьдесят пятой улицами, Стейт-стрит и Коттедж-Гроув-авеню, он заявил, что вход негра заметно не повлиял на ценности.

Другой дилер по недвижимости, опытный в недвижимости Саут-Сайда и в продаже неграм, выразил похожие мнения. Наибольшее обесценивание, чувствовал он, было в дорогих резиденциях, и он сомневался, была ли недвижимость в целом в квадратной миле, сосредоточенной на Стейт и Тридцать пятой улицах, обесценена сильно, если вообще была.

Было согласие среди консультируемых властей, что в эксклюзивном районе богатых жителей произошло заметное обесценивание больших резиденций, за которым последовало введение многоквартирных зданий. Один из людей, который искренне выступал против входа негров в район Гранд-бульвара, вспомнил, когда оценки на Гранд-бульваре и Дрексел-бульваре были от 400 до 600 долларов за фут фасада; затем они упали до 125 или 150 долларов за фут; а затем постепенно поднялись обратно до 175 или 200 долларов за фут из-за введения многоквартирных зданий.