«Негры в Чикаго: исследование расовых отношений и расового бунта»

Такие колебания в стоимости являются обычным сопровождением неуправляемого роста в большом городе. Это неуправляемое развитие принесло обесценивание, которое было очевидно до того, как негры начали появляться в этом районе.

Распространение тайной проституции, обсуждавшееся в связи с районом к северу от Тридцать девятой улицы, не остановилось на Тридцать девятой улице. Как указывают карты среды, [25] с 1916 по 1918 год наблюдался заметный рост числа домов или квартир, используемых проститутками в районе к югу от Тридцать девятой улицы. Эти изменения произошли до того, как распространение негритянского населения достигло района. Два дома, например, на 4404 и 4406 Гранд-бульваре, купленные негритянской женщиной и взорванные четыре раза после того, как она переехала, были заняты проститутками непосредственно перед ее покупкой.

Приход негров. — В 1916 году сотни зданий в районе Гайд-парка стояли пустыми и были таковыми некоторое время. Владельцы и специалисты по недвижимости предлагали большие уступки в попытке получить арендаторов. Ценности сильно упали. Видный специалист по недвижимости, тесно связанный с районом, оценил, что 25 процентов зданий там были пустыми, и что было мало перспектив сдать их в аренду или продать. Совпадением с этим избыточным предложением в Гайд-парке был острый спрос среди негров на дома, усиленный внезапным добавлением около 50 000 мигрантов. Многие из них продали свою недвижимость на Юге и привезли деньги с собой. Домовладельцы Гайд-парка были готовы продать или сдать им в аренду, чем потерять свою недвижимость полностью. Многие негры, однако, вместо аренды, приобрели недвижимость из-за исключительных предложенных условий.

Это продолжалось около двух лет, когда спрос на дома снова возник среди белого населения. В течение военного периода активность в строительстве отсутствовала. Чикаго разделял нехватку жилья, которая затронула всю страну, которая оценивалась в начале 1921 года в 50 000 домов. По мере того как спрос белых на жилье становился острым, владельцы Гайд-парка начали чувствовать, что их недвижимость находится в невыгодном положении из-за присутствия негров.

Планы по украшению берега озера и улучшению Гайд-парка подчеркивались как причина для удержания недвижимости там. Олдермен Шварц, выступая на собрании района Гранд-бульвар Ассоциации владельцев недвижимости Кенвуда и Гайд-парка, сказал:

Саут-Сайд, и Гайд-парк и Кенвуд в частности, в прошлые годы были избранным жилым районом Чикаго, выставочным местом Чикаго. Гранд-бульвар — самая великолепная улица в мире, лучший бульвар нашей замечательной бульварной системы. Я знаю, что в течение многих, многих лет в этом городе амбицией людей, живущих в других частях города, было устроить дела так, чтобы они могли иметь свои дома на Саут-Сайде в том месте, где вы сейчас живете.

Мы видели быстрое ухудшение состояния. В совете и в комитетах мы решили, что должны что-то сделать. Закон имеет некоторые очень определенные ограничения, записанные в нашей конституции и уставах. Он не может позволить никакого облегчения. Вы сами должны воскресить Саут-Сайд.

В качестве одного из примеров того, что мы пытались сделать, чтобы заверить проживающих здесь людей в том, что Саут-Сайд может и будет оставаться тем замечательным местом, в котором мы живем, мы приняли постановление о набережной озера. Вы, вероятно, даже не осознавали, насколько это будет прекрасно для Саут-Сайда. Оно охватит набережную от Двенадцатой улицы на юге до Пятьдесят первой; оно затронет самый лучший жилой район Чикаго, территорию между Тридцать девятой и Сорок седьмой улицами — в этой части района, где мы сейчас находимся, будет потрачено около 125 000 000 долларов на благоустройство набережной для вас, людей, которые должны держаться вместе, чтобы сохранить свои дома, следить за тем, чтобы ваши дома оставались прекрасными местами для жизни, чтобы ваши соседи оставались самыми желанными соседями в городе Чикаго, чтобы вы могли воспользоваться преимуществами этого замечательного улучшения, которое должно произойти. Подумайте об этом огромном участке, от Тридцать девятой до Сорок седьмой улицы, с купальнями, лучшими в мире. Более полутора лет назад была сделана оценка потери стоимости недвижимости в районе Окленд, к северу от Сорок третьей улицы, и она оценивалась в 100 000 000 долларов. Теперь нас интересует не только потеря денег. Это означает не только то, что кто-то потерял определенное количество богатства, но и то, что кто-то потерял комфорт в жизни; кто-то потерял радость в своем доме; кто-то потерял возможность дать своим детям ту среду, которую он хотел дать.

Обследование, проведенное Ассоциацией домовладельцев Гайд-парка в 1920 году, показало, что в то время в районе, ограниченном Тридцать девятой и Пятьдесят пятой улицами, Мичиган-авеню и Коттедж-Гроув-авеню, насчитывалось 3300 домовладельцев, и из этого числа 1000 были неграми. Затем начались попытки переселить негров обратно в «их собственный район».

Многие из негров, переехавших в этот район, обладали значительными ресурсами, позволявшими им либо покупать недвижимость сразу, либо оформлять платежи через рассрочку и ипотеку, чтобы обезопасить себя от попыток их выселения. Но, делая это, они еще больше усложняли статус района. Мало кто из белых признает заметные различия между неграми, поэтому в чисто коммерческих сделках они не так осторожны при выборе чернокожих арендаторов, как были бы среди белых. В результате некоторые негры, получившие там недвижимость, оказались вредными для стоимости недвижимости, точно так же, как и люди подобного типа любой другой расы.

Многие из домов, выставленных на продажу или в аренду, не соответствовали доходам обычных наемных работников. Белые люди, чьих доходов было достаточно для оплаты аренды таких больших домов, предпочитали другой тип жилья или район; а белые с меньшими доходами могли найти более подходящие дома в другом месте; в то время как негры, испытывающие острую нехватку жилья, арендовали их и брали жильцов, чтобы заполнить их и помочь оплатить аренду.

Исключительное заселение квартала неграми обычно сопровождается меньшим вниманием к состоянию улиц и переулков. Это пренебрежение носит общий характер между Двадцать второй и Тридцать девятой улицами и начинает проявляться на территории между Тридцать девятой и Сорок третьей улицами, где недавно кварталы были «переданы» неграм. В некоторых из этих районов создаются общественные ассоциации, чтобы протестовать против этой небрежности и стимулировать интерес соседей к опрятности помещений.

Рост стоимости недвижимости. — Когда цены резко падают из-за паники при продаже среди белых владельцев, за этим часто следует решительное восстановление по мере роста спроса со стороны негров. Однако такой новый рынок среди негров, по-видимому, никогда не был достаточно сильным, чтобы вернуть цены на жилье к первоначальному уровню. Но многие примеры показали, что цены редко остаются на низком «паническом» уровне и часто возвращаются к уровню, значительно превышающему тот, при котором совершались панические продажи. Г-н Гейтс, известный риелтор из Саут-Сайда, сказал: «Если негритянская семья селится на улице, где население полностью белое, стоимость падает вдвое, но это вряд ли произошло бы, если бы большое количество негров было готово и желало купить прилегающую недвижимость по установленным ценам. Спрос и предложение правили бы на таком рынке». Другие риелторы выразили мнение, что «если бы белые владельцы не были чрезмерно обеспокоены продажей, когда начинается «вторжение» негров, они могли бы позже получить за свою недвижимость столько же или больше, чем могли бы получить до прихода негров».

В многочисленных случаях негры создавали рынок для недвижимости там, где его не было. Видный белый бизнесмен, долгое время проживавший в Саут-Сайде, рассказал о ряде домов на Саут-Парк-авеню и Гранд-бульваре, которые пустовали годами, пока не были проданы или сданы в аренду неграм: их вообще нельзя было продать, пока они не приобрели ценность, потому что негры были готовы их купить.

Видный чернокожий врач купил недвижимость в элитном белом районе Гайд-парка. Он прожил там семь лет, а затем продал недвижимость с прибылью, и, насколько ему известно, обесценивания соседней недвижимости не произошло.

Белый риелтор купил дом на Гранд-бульваре между Тридцать пятой и Тридцать шестой улицами около пяти лет назад. Когда появились чернокожие жители, некоторые белые люди продали свои дома с убытком. Но он остался и четыре года спустя продал недвижимость за 2000 долларов сверх ее стоимости для него.

Интересный случай связан с недвижимостью на Лэнгли-авеню, в которую в 1919 году въехала негритянская семья. Стоимость прилегающей недвижимости осталась такой же, как и недвижимости в двух-трех кварталах к востоку, где негры не жили. Шесть месяцев спустя через дорогу от этой негритянской семьи белый мужчина, зная об их заселении, купил дом и заплатил на 1500 долларов больше, чем за него предлагали ранее.

Таким образом, несмотря на предрассудки против чернокожих соседей, которые обычно существуют, квартал или район, в который переезжают негры, не всегда и не обязательно обесценивается, так как существует множество других активных факторов, способствующих обесцениванию (или иногда предотвращающих его); и так часто случалось, что эти факторы обесценивания действовали в значительной степени еще до прибытия негров.

Колебание цен в ответ на настроения, как врожденные, так и стимулируемые, проявилось в практике некоторых риелторов в Саут-Сайде. Хотя утверждалось и считалось, что стоимость безвозвратно уничтожается, когда негритянская семья занимает здание, эти агенты повышали стоимость, объявляя, что другое здание было «спасено» или «выкуплено», тщательно отремонтировано и возвращено своим «законным обитателям». Ассоциация домовладельцев Кенвуда и Гайд-парка заявила, что этот план увенчался успехом в шестидесяти восьми случаях зданий, «возвращенных» Ассоциацией.

Квартал на Прери-авеню. — Чтобы изучить процессы и факторы обесценивания, Комиссия выбрала явно обесцененный квартал на некогда фешенебельной Прери-авеню, между Двадцать девятой и Тридцатой улицами, в который еще не переехали негры.

В 1885–1890 годах Прери-авеню была одной из самых фешенебельных и эксклюзивных жилых улиц Чикаго. Внушительные дома из коричневого и серого камня, с каменными и декоративными железными балконами, широкими эркерами и большими ухоженными лужайками за высокими железными заборами свидетельствовали о богатстве и социальном положении их владельцев.

Постепенный упадок Прери-авеню, по мере того как районы Норт-Сайд и Норт-Шор становились более фешенебельными местами проживания, и задолго до того, как о приближении негров даже задумывались, был продемонстрирован на примере этого квартала. «Чикагская синяя книга» (Chicago Blue Book), широко охватывающий социальный справочник, публикуемый ежегодно, показывает, что в 1890 году семьи, проживавшие по сорока девяти из шестидесяти одного адреса в квартале, были внесены в список; в 1900 году их осталось восемнадцать из сорока девяти; в 1910 году — только десять, а в 1915 году — только две. Вторые и третьи жильцы домов заняли места пятнадцати из первоначальных сорока девяти в 1900 году, девяти в 1910 году и четырех в 1915 году. Списки «Синей книги» с пятилетними интервалами показаны в таблице на следующей странице.

МЕНЯЮЩИЙСЯ РАЙОН

С 1895 года тех, кто переезжал, можно было найти разбросанными по всему пути от Лейк-Шор-драйв до Лейк-Форест. Новички, которые занимали их места, все реже появлялись в «Синей книге», и все чаще у них были ирландские или еврейские имена.

Более внимательное изучение меняющегося состава жильцов шестидесяти одного дома в квартале поразительно показывает быстроту и масштабы упадка и раскрывает некоторые из его причин.

"BLUE BOOK" LISTINGS IN PRAIRIE AVENUE BLOCK

Year Number of Houses Listed with no Change in Occupants Number of Houses Not Listed Number of Houses with Second and Third Occupants Listed

1890 49 12 .....

1895 26 25 10

1900 18 28 15

1905 12 36 13

1910 10 41 9

1915 2 54 4

Жильцы. — В доме с фасадом в пятьдесят футов на Прери-авеню жил богатый художник, сын чикагского купца-первопроходца и член нескольких эксклюзивных клубов. Он жил там до тех пор, пока в задней части его резиденции не была построена большая кирпичная фабрика, которую сейчас занимает медицинское братство. Видная чикагская семья жила в другом доме, который они построили в 1885 году. В 1890 году они переехали в Кливленд и сдали недвижимость в аренду. По сентиментальным причинам они сохранили недвижимость, хотя она быстро падала в цене. В 1919 году сын, живший в Лейк-Форест, предложил реконструировать и улучшить недвижимость, если при разумных затратах риелторы смогут гарантировать ему «желательных» арендаторов. Однако ни один риелтор не чувствовал себя способным сделать это, и разрушение и обесценивание продолжались непрерывно.

Другая резиденция, которую с 1890 года занимал капиталист и журналист, представляла собой большой двухэтажный дом с подвалом, чердаком и двухэтажным кирпичным сараем. Семья давно переехала на Норт-Сайд, и старый особняк на Прери-авеню теперь является доходным домом на тридцать восемь комнат, включая гараж.

По другому адресу жил президент крупной бизнес-корпорации в двухэтажном здании с каменным фасадом. Сейчас оно разделено на квартиры; и в окне недавно висела табличка: «Сдается 4-я квартира, 6 комнат, 20 долларов, только для белых».

Только одна или две из прекрасных старых резиденций в этом квартале до сих пор заняты «первыми семьями» Чикаго или принадлежат их наследникам.

Сейчас в квартале есть два относительно современных трех- и четырехэтажных кирпичных многоквартирных дома, а пять старых резиденций являются доходными домами. Один из них — клуб для железнодорожников, а другой — дом братства. Около трети мест находятся в довольно хорошем состоянии.

Измененный характер квартала проявляется также в количестве лиц, проживающих сейчас по каждому адресу. Списки избирателей за март 1920 года показывают, что по одному адресу зарегистрировано четырнадцать человек, по другому — десять, по третьему — семь, по трем другим — по шесть и так далее, что указывает на большее количество взрослых, чем обычно встречается в одной семье. Вероятно, это жильцы.

Проблема, однако, сложна, ибо, хотя в этот квартал не переезжали негры, они занимали части соседних кварталов в тот период, и их заселение способствовало завершающей стадии обесценивания.

Картина на соседней Кальюмет-авеню не сильно отличается; возможно, ранние жильцы представляли меньше «первых семей», и разрушение более очевидно.

Признаки приближения торговли и промышленности с севера многочисленны и неизбежны. В этом и прилегающих кварталах сейчас находятся гаражи, авторемонтная мастерская, Саут-Сайдский диспансер Муниципального туберкулезного санатория, завод по шлифовке подшипников, а также столярная и стекольная мастерская. Автомойка занимает здание старой церкви.

Этот район находится на сравнительно небольшом расстоянии от «Лупа». На риелторском жаргоне он известен как «ближняя» недвижимость. Бывший президент Чикагского совета по недвижимости заявил, что большая часть этой «ближней» недвижимости обесценилась из-за ее перехода из жилой в коммерческую. Он упомянул Прери- и Кальюмет-авеню к северу от Тридцать первой улицы, что включает изученный квартал. Обесценивание, утверждал он, также было вызвано «отъездом многих владельцев дорогостоящих домов в другие районы».

С ростом города транспорт стал все более влиятельным фактором. Автомобиль позволил легко добираться до делового центра из отдаленных и пригородных районов. Таким образом, стало менее желательно жить рядом с «Лупом», особенно потому, что такие районы подвержены изменениям, которые могут быстро разрушить эксклюзивный жилой район.

Быстро развивающаяся автомобильная промышленность в значительной степени тяготела к этой части Саут-Сайда. Ее выставочные залы, магазины по продаже аксессуаров и подобные бизнес-площадки распространились вдоль Мичиган-авеню от Двенадцатой до Тридцать пятой улицы. Мичиган-авеню находится всего в двух кварталах к западу от Прери-авеню и в одном квартале к западу от Индиана-авеню. Гаражи, ремонтные мастерские, сварочные заводы и тому подобное сопровождали это вторжение и распространялись на прилегающие улицы. Например, на углу Индиана-авеню было построено большое восьмиэтажное здание фабрики, непосредственно примыкающее к задней части красивой резиденции на Прери-авеню, а в задней части дома 2900 по Прери-авеню был построен полутораэтажный гараж и ремонтная мастерская. К северо-востоку от квартала находятся фабрики и пивоварни с их шумом, дымом и интенсивным движением; а с запада и юга недавно начали приближаться негры — спустя долгое время после того, как начали действовать эти другие факторы.

Своеобразный факт о недвижимости в этом квартале и к северу по Прери-авеню заключается в том, что участки длинные и узкие, а дома построены по боковым линиям. Эти участки, когда им угрожало посягательство со стороны фабрик и автомобильной промышленности, потеряли свою жилую ценность, но нелегко приобрели новую промышленную ценность, потому что они находились в индивидуальной собственности, и требовалось несколько участков, чтобы создать подходящую промышленную площадку. Владельцы, хотя и не желая там жить, все же не хотели продавать так дешево, как это было бы необходимо при продаже отдельных полос. И ни один инвестор не купил бы отдельный участок для промышленных целей, если бы не был уверен в получении двух или трех других прилегающих.

В 1910 году стоимость земли на Прери-авеню между Двадцать шестой и Двадцать восьмой улицами составляла 250 долларов за фронтальный фут; а от Двадцать девятой до Тридцатой улиц — 200 долларов; на Индиана-авеню между Двадцать шестой и Двадцать восьмой улицами — 200 долларов, а между Двадцать девятой и Тридцатой улицами — 175 долларов. Однако в 1920 году стоимость на Прери-авеню упала до 60 долларов за фронтальный фут, в то время как на Индиана-авеню, полуделовой улице, она составляла 150 и 180 долларов. Негры впервые переехали в квартал на Прери-авеню между Тридцатой и Тридцать первой улицами около 1917 года, хотя очень немногие жили там во время опроса в 1920 году. В 1919 году они приобрели заброшенную церковь в этом квартале, которая в свое время оценивалась в 125 000 долларов.

Подводя итоги этого исследования обесценивания: заселение неграми обесценивает стоимость жилой недвижимости в Чикаго из-за предрассудков белых людей против негров, а также из-за того, что белые люди не будут покупать, а негры финансово не способны покупать по справедливым рыночным ценам недвижимость, выброшенную на рынок, когда район начинает превращаться из белого в негритянский; тем не менее, большая часть обесценивания жилой недвижимости, часто приписываемого заселению неграми, происходит по совершенно другим причинам.

D. ФИНАНСОВЫЕ АСПЕКТЫ ЖИЛЬЯ ДЛЯ НЕГРОВ

I. НЕДВИЖИМОСТЬ НЕГРОВ СЧИТАЕТСЯ ПЛОХИМ РИСКОМ

Важным фактором в жилищной проблеме является низкий рейтинг безопасности, присваиваемый компаниями по кредитованию недвижимости собственности, арендуемой неграми. Из-за этого с негров взимают больше, чем с белых, за кредиты, им труднее их получить, и, таким образом, они сильно ограничены в попытках купить или улучшить недвижимость. Общее мнение, которое осуждает такую собственность, делает риск плохим даже для негров. Представитель Чикагской трастовой компании сказал:

Негр пришел купить ипотеку. Наша первая мысль была предложить ему один из цветных кредитов, что мы и сделали. Мы показали ему фотографию; ему понравился внешний вид здания, и затем он спросил: «Это где-нибудь рядом с цветным районом?» Он отказался от кредита по этой причине, показывая, что это беспокойство не ограничивается белым инвестором.

Когда районы становятся исключительно негритянскими, эта нежелание инвестировать или давать взаймы неизменно появляется. Если есть достаточно негров с деньгами, чтобы создать рынок, потеря несколько облегчается. Тем не менее, лишенные обычных средств для покупки дома, они не могут облегчить свою нехватку жилья и вынуждены искать дома в недружелюбных районах.

Факторы схожи с теми, что при обесценивании, часто основаны на предрассудках и ошибочных убеждениях относительно негров. Все, что обесценивает недвижимость, неизбежно снижает ее залоговую стоимость — будь то причина фактом или мнением. У банка в Саут-Сайде были трудности с продажей негритянских кредитов белым людям, потому что «они говорят, что они не следят за недвижимостью; они позволяют ей разрушаться; они ее не улучшают». Представитель другого банка сказал:

Я не думаю, что вы сможете найти достаточно цветных людей, которые могли бы сделать существенный первый взнос. Есть несколько, с которыми я недавно разговаривал, которые работают в полиции, которые хотели знать, как мы можем помочь им в покупке мест. У одного была на уме покупка трехквартирного здания; цена была около восьми или девяти тысяч долларов. На нем была первая ипотека около пяти. У него было всего 300 долларов наличными, чтобы купить его.

Бывший президент Чикагского совета по недвижимости сказал:

Процент негров в Чикаго, которые будут покупать дома, сравнительно невелик. Лучшее доказательство, которое у нас есть, — это то, что 85 процентов белых людей являются арендаторами; 15 процентов из них — домовладельцы. Из этого следует, я думаю, что меньший процент цветной расы будет покупать дома, не более чем от 3 до 5 процентов цветных людей в настоящее время.

Представитель очень крупного риелторского бизнеса в Саут-Сайде сказал: «Есть так много ипотечных брокеров, не знакомых с цветным поясом. Это одна из их величайших причин для отказа в кредитах — они не знакомы со стоимостью».

Риелторов, белых и негров, пригласили представить свои взгляды, а ведущие ипотечно-кредитные дома и банки города спросили, что они знают о неграх как о заемщиках, инвесторах, арендаторах и клиентах, а также об их бережливости и заботе о недвижимости. Их показания, вместе с расследованиями Комиссии, дали довольно точную картину.

II. НЕГРЫ КАК ДОМОВЛАДЕЛЬЦЫ

Первым домом в Чикаго была грубая хижина, построенная негром в 1790 году. Было несколько негров-домовладельцев, когда город был зарегистрирован в 1837 году. Первые негры, поселившиеся рядом с Тридцатой улицей — задолго до того, как город расширил свои границы так далеко, — владели своими домами. Хотя до 1916 года большинство негров не владели домами, было много, особенно деловых и профессиональных людей, которые постепенно приобретали жилища. Миграция принесла тысячи негров с наличными деньгами, которым было легко покупать жилища в Саут-Сайде. Неудобных и неадекватных жилищ «Черного пояса» можно было избежать только покупкой недвижимости в другом месте. Внимание, таким образом, было направлено, вероятно, впервые, на вопрос покупки домов неграми. Действительно, владение домом является важной чертой любого решения их жилищных трудностей.

До миграции негры Чикаго занимались главным образом профессиями личного обслуживания, которые в некоторой степени определяли местоположение их домов; когда они не были в «Черном поясе», они были в ветхой недвижимости на нежелательных улицах рядом с их работой. Люди, которые работали в вагонах-ресторанах и спальных вагонах, жили рядом с железнодорожными станциями — на Стейт- и Дирборн-стрит, Плимут-плейс и в окрестностях; они были в основном арендаторами и двигались на юг с общей тенденцией.

Покупка домов стимулировалась высокими зарплатами и миграцией. — Война принесла неграм зарплаты, которые многим казались сказочными; а зарплаты принесли миграцию. Первые мигранты были в основном бродягами. Затем пришло много тех, кто приобрел значительное состояние на Юге, и, продав все, они приехали в Чикаго с наличными деньгами, в некоторых случаях большими суммами. Этот класс негров покупал жилища. Некоторые из них купили многоквартирные дома, сказал риелтор, и в одном случае покупатель заплатил 10 000 долларов наличными; и было очень много тех, кто был способен и готов заплатить от 1000 до 3000 долларов за покупку резиденции в респектабельном районе. Другой дилер сказал, что он не мог удовлетворить покупательский спрос: «Мы поместили арендаторов в список ожидания; покупатели занимают время. Мы раньше думали, что 500 долларов — это хороший платеж для них, но теперь у них часто есть 3000, 4000 или 6000 долларов. Чернокожий клиент недавно хотел двенадцати-квартирное здание и хотел заплатить наличными».

«Средний новичок — домовладелец», — сказал другой риелтор; «он продал свой дом на Юге, чтобы приехать сюда. Некоторые говорят, что высокие зарплаты привлекают их не так сильно, как лучшие школы».

Другой дилер сказал, что средняя сумма на семью, привезенная с Юга, составляла от 300 до 500 долларов, и он знал одну семью, которая привезла 6000 долларов.

Опыт другой фирмы показал, что три или четыре года назад чернокожие покупатели платили около 500 долларов, но теперь (1920) они часто делают первые взносы в размере 1000 долларов и более.

Эта внезапная волна покупки домов впечатлила Карла Сэндберга, который написал (1919) в Chicago Daily News:

Двадцать лет назад менее пятидесяти семей цветной расы были домовладельцами в Чикаго. Сегодня их тысячи, их покупки варьируются от 200 до 20 000 долларов, от лачуг из толя в тихом районе до домов из коричневого и серого камня с богатыми или состоятельными белыми соседями. В большинстве случаев, когда у цветного человека есть инвестиции более чем обычного размера, это в значительной части недвижимость. Инвестиции в недвижимость и управление ею, по-видимому, являются важной сферой деятельности среди тех цветных людей, которые приобретают состояние.

Несколько других факторов способствовали этому движению по покупке домов. Один из них заключался в том, что в Гайд-парке было много доступных домов в первые годы войны, в то время как негр был исключен с рынка к западу от Вентворт-авеню, с его меньшими и менее дорогими домами, из-за энергичного антагонизма ирландцев и других людей, живущих там. Южные негры были рады обнаружить, что — во всяком случае, поначалу — им не был закрыт доступ к районам с хорошими школами, церквями, отдыхом и развлечениями, а также удобными транспортными средствами. Это чувство отразилось в их покупке церквей; две из них, одна на Вашингтон-бульваре и одна на Прери-авеню, находятся в районах массовой покупки домов неграми.

Высокие военные зарплаты способствовали покупке домов. Хотя во многих случаях они побуждали к экстравагантным расходам, у многих оставался излишек, а у экономных сбережения были большими.

Высокая арендная плата была еще одним основным вкладом. Многие амбициозные новички полагали, что могут купить дом примерно за те же ежемесячные суммы, что требуются для аренды. Во многих случаях они бережливо умудрялись сделать так, чтобы недвижимость окупала себя. Двух- и трехквартирные здания обеспечивали семью домом, обеспечивая при этом значительный доход от арендованных квартир. Когда покупались старомодные дома, слишком большие для одной семьи, часто брали жильцов и постояльцев. Часто жена и дети добавляли к семейному доходу, чтобы они могли владеть домом.

Риелтор в Гайд-парке сказал: «Негр купил 90 процентов недвижимости, где он живет, и 75 процентов из них — «высококлассные цветные люди»». Эта оценка слишком высока, но она показывает впечатление, произведенное большим количеством чернокожих покупателей жилья.

Опрос в двух кварталах на Прери- и Форест-авеню показал, что 40 процентов негров, живущих на Прери-авеню, были домовладельцами, в промежуточном квартале на Тридцать седьмой улице более 90 процентов были владельцами, в то время как на Форест-авеню чернокожих домовладельцев было мало.

В 1920 году Школа гражданского права провела опрос небольшой территории, занятой неграми в районе к западу от Стейт-стрит, районе, где из-за их низкого экономического статуса от них не ожидали покупки. Из 331 семьи тридцать, или 10 процентов, были владельцами, и все, кроме одного, были владельцами от четырех до двадцати лет, так что на них не повлияла миграция.

О впечатлении, произведенном мигрантами, покупающими дома, очень умный чернокожий риелтор сказал, имея в виду чикагских негров:

Я осмелюсь сказать, что 90 процентов или даже большее число не владели своей недвижимостью. Они арендовали. Кажется, в северного цветного человека был вселен другой дух. Мы кланяемся южному человеку, потому что он домовладелец. Северный человек был доволен арендой. Я родился в Чикаго и чувствовал то же самое, что и другие.

Нынешняя тенденция была указана в этих заявлениях двух хорошо информированных белых риелторов в Саут-Сайде: «Цветные люди требуют домов, и тенденция заключается в покупке»; и что негры продолжали покупать дома в районе между Тридцать девятой и Сорок седьмой улицами, Коттедж-Гроув-авеню и Стейт-стрит, причем больше продаж было совершено неграм в этом конкретном месте, чем в любом другом. И это было в период острого и общего жилищного голода в каждом крупном городе.

Методы покупки. — Когда негры впервые начали покупать жилища в годы миграции, средняя цена составляла от 4000 до 5000 долларов, а первоначальный взнос, обычно 500 долларов, варьировался от 300 до 1000 долларов. Срок оплаты обычно составлял три года, хотя некоторые контракты были на пять лет. Позже негры начали покупать дома или многоквартирные здания стоимостью до 8000 или 10 000 долларов, и платежи были пропорционально увеличены.

То, что негр взял на себя тяжелую ношу, иногда больше, чем он мог разумно нести, было мнением нескольких внимательных наблюдателей. Хотя излишек от его зарплаты мог бы покрыть ежемесячные платежи, деньги на налоги, ремонт и страховку должны были поступать из зарплаты жены или детей, или от жильцов.

В апреле 1920 года, когда работа с высокими зарплатами была в изобилии, хорошо информированный чернокожий риелтор сказал, что любой глава негритянской семьи мог тогда взять на себя платежи от 40 до 55 долларов в месяц за купленную недвижимость. Но многие негры заключали контракты, требующие ежемесячных платежей от 65 до 75 долларов.

Мнения опытных людей, находящихся в тесном контакте с ситуацией, разделились относительно того, взяли ли негры на себя слишком тяжелые обязательства при совершении таких покупок. Один сказал, что его долгий опыт показывает, что негры выполняют то, за что берутся; что очень немногие не выполняют свои платежи, и когда негры покупают по плану рассрочки, «они платят лучше, чем белые, как правило».

Другой сказал, хотя негры покупают только старую недвижимость — и обычно платят больше, чем белые люди, — они осторожны в принятии своих обязательств и делают свои платежи вовремя. Они выплачивают ипотеку за три-пять лет, а иногда и в течение двух лет.

Другой, который имеет дело с неграми с 1907 года, высказал свое мнение, что они серьезно относятся к своим обязательствам, и как покупатели недвижимости в рассрочку они полностью удовлетворительны.

Еще один человек из Саут-Сайда, который продает недвижимость неграм, заявил, что в последнее время он получает лучшие платежи, чем три или четыре года назад; в 1914, 1915 и 1916 годах он понес значительные убытки из-за невыплаты платежей по покупкам или аренде.

Бывший президент Чикагского совета по недвижимости отметил, что негры покупают, но не строят свои дома, и еще недостаточно многочисленны, чтобы создать рынок недвижимости; что белые люди не будут выкупать недвижимость, однажды занятую неграми; что, по мере увеличения числа негров, эта ситуация может измениться, но что негр, который пытается продать старую недвижимость, в которую он не вложил никаких улучшений, редко найдет покупателя, потому что доступно так много старой недвижимости.

Некоторые банки и кредитные фирмы полагали, что произойдет общая конфискация ипотечных кредитов на недавно купленную недвижимость по мере наступления срока их погашения, что негры несут такие тяжелые платежи по своим контрактам, что они не могут сократить свои ипотечные кредиты, и, следовательно, в продлении будет отказано; что негр еще не приобрел достаточной стабильности, чтобы продолжать платежи в течение длительного срока лет, и если сокращения зарплат станут общими, они лягут тяжелее всего на неквалифицированных рабочих и затруднят выполнение платежей такими неграми, которые составляют подавляющее большинство.

Большинство фирм, которые имели дело с неграми, будь то покупатели, заемщики или арендаторы, выразили удовлетворение своими сделками с ними. Типичным для их комментариев было мнение Джона А. Шмидта, который обнаружил, что негры более пунктуальны, чем евреи, в совершении платежей, и Милтона Йондорфа, который сказал, что негры, как и итальянцы, заканчивают платить за один дом, прежде чем браться за покупку другого, и стремятся сделать последний платеж.

Хотя преобладающее мнение заключалось в том, что негры действительно выполняют свои платежи, возможно, опыт в Чикаго все еще слишком ограничен, а условия до сих пор были слишком ненормальными, чтобы обеспечить основу для окончательного суждения и будущей политики.

Первая волна покупок неграми была стимулирована как чернокожими, так и белыми агентами по недвижимости, потому что многие жилища были нерентабельными в течение нескольких лет. С последовавшим ужесточением рынка недвижимости негры стали охотниками за домами, и они продолжают искать.

Существовало большое различие в ценах, уплаченных неграми за жилища. За некоторые дома негры, несомненно, заплатили больше, чем можно было получить от белого покупателя. Мнение одного дилера заключалось в том, что негры заплатили полную стоимость. Другой сказал, что негр никогда не платит больше за недвижимость, если цена не измеряется тем, что было заплачено за нее белыми людьми «четвертого класса» — имея в виду недвижимость, которая перешла от первоначального владельца через три класса белых, прежде чем попасть в руки негров. Многие покупки за последние два или три года были сделаны напрямую у владельцев. Попытка белых риелторов прийти к соглашению относительно продаж в новых районах — посредством которой они передавали бы чернокожим агентам все запросы относительно кварталов, где уже жили негры, а чернокожие агенты не размещали бы негров в исключительно белых районах — не увенчалась успехом.

III. КРЕДИТЫ НА НЕДВИЖИМОСТЬ НЕГРАМ

Самым грозным камнем преткновения на пути к владению домом неграми является неликвидность их ипотечных кредитов. За исключением ограниченной сферы, эти кредиты не имеют рынка. Спрос негров на жилую недвижимость стал настолько большим в последние годы, что поиск ее распространился за пределы окраин основных существующих районов на Южной, Западной и Северной сторонах на прилегающую территорию, примыкающую к негритянским поселениям в Блу-Айленде, Вудлоне, Морган-парке и Роббинсе. Таким образом, вопрос о том, как финансировать негра в его усилиях улучшить свое гражданство и домашнюю жизнь через владение домом, становится делом большой озабоченности.

Комиссия стремилась узнать у банков, трастовых компаний, брокерских фирм и подобных учреждений их опыт работы с чернокожими клиентами и недвижимостью, а также их цели и планы относительно будущих сделок. Тридцати таким учреждениям были разосланы анкеты, и двадцать три дали тщательные ответы.

Только несколько фирм по недвижимости, у которых есть большое количество чернокожих клиентов, имеют средства, доступные для таких кредитов. Они удовлетворяют лишь малую часть спроса. Три банка, у которых есть крупные депозиты негров, Линкольн-стейт, Франклин-стейт и банк Джесси Бинги, предоставляют такие кредиты, когда это считается желательным, но они, по-видимому, не являются большим фактором в облегчении кредитной ситуации. Многие из банков, которые являются депозитариями средств негров, не предоставляют им кредиты, объясняя это тем, что они не кредитуют под класс недвижимости, купленной неграми. У некоторых из них нет отдела недвижимости. Только три из инвестиционных банкиров в центре города не делают никаких ограничений в отношении чернокожих заемщиков, которые не являются общими для всех; они имели дело с чернокожими клиентами в течение многих лет и нашли их полностью удовлетворительными. Возможно, одна из причин этого заключается в том, что они просвещают своих покупателей ипотечных кредитов относительно стоимости этих кредитов; и, таким образом, им удалось, по их словам, преодолеть многие возражения, основанные на расовых предрассудках.

Большинство крупных фирм по недвижимости и кредитных компаний отказываются предоставлять кредиты под недвижимость, принадлежащую или занятую неграми. У некоторых из них это общее положение, которое охватывает в целом недвижимость в меняющихся или обесцененных районах. Трудность сбыта таких ипотечных кредитов — одна из самых распространенных причин, приводимых для отказа в работе с ними.

Даже среди агентств, которые работают с такими кредитами, мнение не является единогласным по фундаментальным пунктам. Комиссия задала нескольким брокерам, представляющим крупные интересы, этот вопрос: «Указывает ли ваш опыт на то, что кредиты до 50 процентов от оценки недвижимости в жилых районах от Двадцать шестой до Шестидесятой улицы и от Стейт-стрит до озера имеют надежную инвестиционную ценность?» Среди тех, кто благосклонен к неграм, ответ Yondorf & Company, фирмы в центре города, пожалуй, типичен: необходимо рассматривать каждый дом отдельно, так как условия сильно различаются; необходимо учитывать будущее использование недвижимости, текущее состояние улучшений и особенно стабильность лица, запрашивающего кредит. Как общее правило, кредиты на старую жилую недвижимость не так хороши, как на дома в новых районах; на старый дом можно было бы выдать кредит около 1000 долларов при рыночной стоимости 5000 долларов, тогда как в новых районах подрядчик может занять до двух третей стоимости дома; никакой сознательной дискриминации не делается в виде более высоких ставок только потому, что заемщик оказался негром; тщательное рассмотрение уделяется запасу прочности, и меры безопасности организуются способом, предусмотренным для платежей.

Лайонел Белл, другой брокер по кредитам в центре города, рассматривал этот общий тип ипотечных кредитов на старую жилую недвижимость как полностью обеспеченный и не стесняется рекомендовать ипотечные кредиты в упомянутом районе.

Джон А. Шмидт, который обрабатывает большое количество кредитов на негритянскую недвижимость в этом районе, считает их высокоценными, хотя риски являются как физическими, так и моральными; важно знать как клиента, так и недвижимость; сумма кредита, запрашиваемая на негритянскую недвижимость, обычно не высока по сравнению с ее стоимостью. Никакого различия не делается относительно цвета кожи заемщика, состояние и стоимость недвижимости являются единственной основой для кредита; кредиты неграм меньше по сумме, чем белым, хотя клиенты, принятые до сих пор, обычно признаются удовлетворительными; период оплаты примерно такой же, варьирующийся от трех до пяти лет, в зависимости от суммы, выплачиваемой ежемесячно, вида недвижимости и так далее. Обычный диапазон запрашиваемых сумм составлял от одной трети до половины стоимости недвижимости.

R. M. O'Brien & Company, активная фирма по недвижимости в Саут-Сайде, которая также в значительной степени занимается негритянскими ипотечными кредитами, обнаружила, что средняя сумма, выданная неграм, была меньше, и что это меньший процент от стоимости недвижимости, чем в случае кредитов белым, и что средний период для кредитов неграм составлял три года.

Mead & Coe, другая фирма по недвижимости, обнаружила, что неграм обычно разрешается 1000 долларов на 1500 долларов белого человека; что только 35 процентов стоимости недвижимости выдается негру, тогда как 50 процентов предоставляется белым. Максимальное время кредита составляло пять лет для белого и три года для негра.

Чикагская трастовая компания ответила, что к белым и неграм предъявляются одинаковые требования; диапазон составлял от 2000 до 6000 долларов, ограниченный 50 процентами консервативной оценки, и пять лет.

В целом было обнаружено, что на стоимость недвижимости в районах, где обычно покупают негры, влияет больше факторов, чем на недвижимость в районах, где обычно покупают белые. Там, где покупают негры, большинство белых людей арендуют.

Стремились выяснить, просят ли негры о продлении чаще, чем белые заемщики; была ли какая-либо заметная разница между неграми и другими расовыми группами в пунктуальности совершения платежей, в просьбах о дополнительном времени, в трудности взысканий и в принуждении к конфискации. Сравнение негров и белых оказалось трудным из-за различий между различными национальностями в отношении погашения кредитов. Поляки платят вовремя, когда имеют дело через кредитные компании или банки, управляемые поляками. Итальянцы стремятся очистить свою недвижимость. Евреи, скорее всего, будут просить о продлении и ожидать, что недвижимость выплатит ипотеку из доходов. Негры платят, если могут, но иногда испытывают трудности, потому что они организовали тяжелые платежи по своим контрактам; в период высоких зарплат проблем было мало, но чувствовалось, что до сих пор не было настоящего испытания. Говоря в целом, представитель Yondorf & Company сказал, что, по оценкам, только около 25 процентов работающих людей бережливы и что-то откладывают; 75 процентов ничего не откладывают; и эта пропорция верна и для негров.

Фирмы, которые имеют дело с неграми, не просят большего сокращения, когда негр продлевает свой кредит, говорят они, чем когда белый человек продлевает, если характер недвижимости тот же. Факты относительно надежности, характера и положения заемщика устанавливаются, когда кредит выдается впервые. Негры покупают старую недвижимость, где разрушение происходит быстро, и когда просят о продлении, стоимость недвижимости упала пропорционально. Белые люди не покупают тот же класс недвижимости. Поэтому необходимо просить негра значительно сократить свою ипотеку, за исключением случаев, когда его недвижимость находится в месте расположения более новых домов, таких как Морган-парк или Вудлон.

Ипотечные банкиры и брокеры испытывают трудности с продажей негритянских ипотечных кредитов белым клиентам. Yondorf & Company заявили, что, хотя их старые клиенты покупали бы независимо от цвета кожи заемщика, других приходилось убеждать в стоимости недвижимости и в способности зарабатывать и стабильности чернокожего заемщика. Негритянские ипотечные кредиты обычно на меньшие суммы и, следовательно, в пределах досягаемости мелких инвесторов. Когда белые инвесторы обнаруживают, что кредиты негров своевременно выплачиваются, они продолжают покупать такие ценные бумаги.

Лайонел Белл сообщил о некоторых трудностях с продажей негритянских ипотечных кредитов белым клиентам, хотя он обычно преуспевал, показывая их стоимость и путем инспекции, что негры содержат свои дома в хорошем состоянии как в отношении санитарии, так и ремонта.

E. A. Cummings & Company испытывают трудности с продажей таких ипотечных кредитов, потому что многие из их клиентов — иногородние покупатели, которые подозрительно относятся к негритянской недвижимости.

E. and S. Lowenstein не находят рынка для таких кредитов; иногородние покупатели и даже местные покупатели избегают негритянской недвижимости в частности, и недвижимости в целом, которая нежелательна из-за перенаселенности и последующего жесткого использования.

В целом, отказы покупать негритянские кредиты связаны с чувством против негра, неверием в способность негра выплатить их и недоверием к старой недвижимости, которую обычно покупают негры. Мнение было общим, что все, что способствовало бы стабилизации цен в Саут-Сайде, особенно в нижней части района, занятого неграми, было бы желательным; что улучшения, такие как расширение Саут-Парк-авеню, помогли бы существенно.

Риелторы, у которых есть негры в качестве клиентов, находят выгодным просвещать их о значении ипотечных кредитов, о методе их выдачи и продления, и о том, что ожидается от залогодателя и что залогодатель может ожидать. Когда негр тщательно информирован о процессах, связанных с финансированием покупки дома, и условия полностью поняты, вероятность потери его недвижимости гораздо меньше. Дружелюбные риелторы постоянно помогают неграм нести свои ипотечные кредиты и находить средства для продления, когда возникает такая непредвиденная ситуация. Полезно также напоминать неграм о необходимости своевременной уплаты налогов и выполнения других обязательств, а также о поддержании своей недвижимости в хорошем состоянии. Некоторые фирмы заявили, что «естественная честность негра и его любовь к домашней жизни» поощрялись вдумчивыми друзьями и лидерами, а также теми, кто имеет деловые сделки с ним. Это приносит дивиденды в виде лучшего гражданства.

Расширение рынка для негритянских кредитов. — Белые люди должны знать препятствия на пути негра, который желает создать хороший дом для своей семьи и тем самым улучшить свое гражданство и служить хорошим примером для других своей расы. Как финансировать чернокожих покупателей жилья — большая трудность в решении жилищной проблемы негров. Комиссия провела конференцию, посвященную почти полностью этой теме, на которой консультировались различные эксперты и авторитеты. Стремились установить основы для удовлетворения потребностей будущего, предполагая, что негритянское население в Чикаго, вероятно, продолжит нормальный рост, и что спрос на адекватное жилье для негритянского населения вряд ли уменьшится в течение нескольких лет. Особое внимание было уделено вопросу о том, как можно создать рынок для кредитов негров.

Оценщик для Fort Dearborn National Bank предположил, что система, включающая частичные платежи, представленные облигациями по 25 долларов, выплачивающими полугодовой процент, могла бы быть полезной. Облигации таких низких номиналов могли бы, по его мнению, покупаться неграми. С помощью такой системы негры научились бы инвестировать свои деньги с умом, и, вкладывая деньги в существенные ценные бумаги, поощряли бы инвестиции в недвижимость. Эти ценные бумаги могли бы продаваться чернокожими банкирами и брокерами по недвижимости. Но он выразил уверенность, что немало белых людей купили бы облигации такого характера. Они были бы основаны примерно на 60 процентах стоимости недвижимости.

Один брокер по недвижимости утверждал, что успех в финансировании чернокожих покупателей жилья будет зависеть от создания определенных районов в любой части города, где цветные люди могут счесть необходимым жить, чтобы иметь возможность добраться до своего бизнеса или места работы, районов, которые будут известны как их исключительная территория. Тогда можно было бы пойти в дом ипотечного кредитования и представить конкретный случай, когда наступает срок погашения ипотеки. Зная, что недвижимость принадлежит негру, и зная район, можно было бы иметь определенную основу для оценки будущего роста или обесценивания стоимости. По его мнению, белые люди поддержали бы рынок такого характера, потому что это защитило бы не только цветного человека и белого человека в равной степени, но и все имущественные интересы города. Он отрицал какое-либо желание способствовать сегрегации. Но он настаивал на том, что до тех пор, пока расы смешиваются, столкновения неизбежны, и что проблема продажи негритянских кредитов, строительства домов и продления ипотечных кредитов решится сама собой по этому плану, «потому что белые люди будут очень рады прийти на помощь цветным».

Случается, однако, что некоторые подразделения, разработанные «специально для негров», представляют низкие стандарты, а также эксплуатацию. Одно из таких подразделений называется Лилидейл. Следователь сообщил о нем следующее:

Лилидейл находится на плоской прерии и был заложен как подразделение для чернокожих жителей недалеко от угла Девяносто пятой улицы и Стейт-стрит несколько лет назад. Он составляет около пяти кварталов в квадрате. Разработчик — видный белый риелтор, активный в сфере недвижимости подразделений в целом. Другой известный человек по недвижимости, который также является видным местным политиком, заинтересован в создании негритянской колонии на этой собственности. Последний является агентом по большому количеству недвижимости в Саут-Сайде, арендуемой неграми.

Многие негры купили участки в Лилидейле по довольно высоким ценам, учитывая, что практически никаких улучшений недвижимости не было сделано. Вода с тех пор была проложена на некоторых улицах, и некоторые из них снабжены канализацией, но нет мощения и нет освещения. Тротуаров мало, грязевых ям много. Дворы, улицы и переулки неухожены.

Те, кто продвигал подразделение, установили каркасы нескольких домов, в основном типа бунгало. Большинство из них были проданы, а внутренняя отделка была предоставлена покупателями. Большинство этих домов на продажу, однако, остаются незавершенными. Строительство домов в Лилидейле было вялым, и большинство конструкций построены настолько плохо, что они заметно неудобны. Некоторые из них были построены по частям из любого вида отходов строительного материала, который можно было собрать. Люди в этом изолированном сообществе, по-видимому, делают лучшее из безнадежной ситуации. Они выражают желание вернуть деньги, которые они инвестировали. Провизия получается из двух или трех небольших магазинов. В окрестностях есть церковь, но во время расследования в ней не проводились службы. Дети посещают филиал школы Бернсайд, которая удобно расположена. Учитель — чернокожая женщина, выпускница южной нормальной школы. Она сообщила, что между белыми и чернокожими детьми, по-видимому, нет предрассудков; что их единственные различия — это те, которые достаются всем детям. Она считает негритянскую колонию Лилидейл плохой ошибкой и отговаривала бы других негров от совершения покупок там. Она считает инвестиции там сомнительной ценности.

На 95-й улице проходит трамвайная линия, соединяющая район с промышленными предприятиями Южного Чикаго, где работают многие жители Лайлидейла.

Ощущение общей заброшенности усиливается тем фактом, что большая часть прилегающей территории до сих пор представляет собой так называемые «неосвоенные земли».

Также уместно привести высказывание человека, который в течение многих лет интересовался жилищными проблемами негров.

Некоторые люди предлагали взять пустующий участок земли и застроить его жильем для цветного населения, но любая подобная попытка вызывает огромный шум. Люди жалуются: «Вы погубите весь этот район! Вы погубите трамвайную линию! Все в этом районе вдоль улицы будет погублено, потому что, если вы построите квартал для цветных в каком-то конкретном месте, никто другой не захочет туда ездить». Поэтому я пришел к выводу, что решения нет. Я ничего не могу сделать. Я был бы готов вложить миллион долларов в недвижимость в любом месте, где была бы возможность получить 5 процентов дохода на мои деньги. Нет никакого смысла делать то, что экономически не обосновано. Я хотел поднять этот вопрос, чтобы показать, что я обдумывал его и очень хочу, чтобы кто-нибудь внес осуществимое предложение, чтобы можно было хоть что-то сделать.

Сложность реализации займов в районах, населенных неграми, была затронута экспертом по кредитованию из Chicago Trust Company, которая занимается такими займами. По его мнению, проблема заключается в характере самой недвижимости и района, а не в том, что недвижимость принадлежит неграм или ими занята. Он сказал, что даже негритянские инвесторы возражают против недвижимости в таких районах, поскольку она старая, мало востребована и в целом является рискованным активом. Он предложил возможность выпуска небольших ипотечных облигаций с отдельными векселями. Это позволило бы сэкономить на расходах по печати облигаций, которые при нынешних ценах весьма значительны, при этом инвестор получил бы те же гарантии. Он также предложил печатать «детские» облигации стандартного образца, чтобы их можно было просто заполнять, тем самым сокращая расходы.

Другой агент по недвижимости, который в течение ряда лет занимался ипотечными кредитами для негров с Саут-Сайда, заявил, что средний покупатель ипотеки, по-видимому, предпочитает кредиты на новые бунгало, где маржа обеспечения ниже, чем у недвижимости в негритянском районе. Поскольку стоимость строительства бунгало была ниже, вероятность получения дохода в неблагоприятных обстоятельствах была бы меньше. Он утверждал, что десяти- или двенадцатикомнатный многоквартирный дом во Втором округе (Саут-Сайд) обеспечивает лучшую маржу безопасности, чем обычное дешевое бунгало, и что, следовательно, это вопрос просвещения покупателей ипотечных кредитов относительно обеспечения. Лучшим доказательством этого, по его утверждению, было бы количество случаев обращения взыскания. За пятнадцать лет своей практики ему ни разу не приходилось обращаться к процедуре взыскания с неграми. За это время было расторгнуто только два контракта, оба из-за споров между наследниками и покупателями. Однако его фирма заключала новые контракты, когда болезнь или другие неблагоприятные обстоятельства приостанавливали платежи, тем самым позволяя покупателям начать все сначала. Также были приняты меры, чтобы следить за тем, чтобы покупатели платили налоги, в процессе чего им требовалось обучение. Приходится полагаться на то, что белые люди будут покупать негритянские займы. Очень немногие негры покупают займы. По его словам, они склонны инвестировать в жилье раньше, чем белые, и покупают его, как только накапливают достаточно средств для первоначального взноса.

По мнению банковского оценщика, негры не понимают ценности и их часто вынуждают покупать здание по цене, значительно превышающей его стоимость. В результате сумма необходимых им займов намного выше, чем должна быть. Однако он не обнаружил, что негры позволяют своей недвижимости чрезмерно ветшать. Иная ситуация наблюдалась там, где белые сдают жилье неграм.

По словам некоторых дилеров по недвижимости, бывают случаи, когда дома приходят в упадок, если платеж был больше, чем покупатель мог удобно нести. Но «после того, как он позаботился о платеже и получил право собственности, он уделит внимание благоустройству дома». Другие согласились с тем, что негритянский ипотечный должник столь же надежен, как и белый должник того же класса.

Президент Совета по недвижимости округа Кук предположил, что одним из способов создания рынка для негритянских займов могло бы стать принятие «Закона о банках жилищного кредитования». Его положения заключаются в том, что займы не должны превышать 5000 долларов, но могут составлять до 80 процентов от справедливой стоимости недвижимости. Многие кредитные учреждения, заявил он, не рассматривают мелкие займы, что подтверждается Комиссией. Он привел в пример одну компанию, которая не рассматривает займы менее 500 000 долларов. По этой причине он предложил, чтобы этим бизнесом занимались строительные и ссудные ассоциации, поскольку они работают с меньшей маржой операционных расходов, и он рассматривал их как надлежащие посредники для поиска подходящих рынков для негритянских ипотечных кредитов.