«Оценка имущества коммунальных корпораций»

Можно с уверенностью признать, что эта справедливая прибыль несколько превышает доход от государственных облигаций, и для целей этой дискуссии не имеет значения, какая цифра принимается за справедливую прибыль — 5, 6 или 10% или что-то еще — теория в любом случае одна и та же. Это, пожалуй, лучше всего объясняется практической иллюстрацией:

Возьмем, к примеру, водопроводную систему, физическая текущая стоимость которой была определена методом воспроизводства как 1 000 000 долларов, и обозначим стоимость действующего предприятия неизвестной величиной x; предположим, далее, что 6% считаются разумным доходом на "справедливую стоимость" — еще не определенную, "справедливая стоимость" составляет 1 000 000 долларов плюс стоимость действующего предприятия x. Следовательно, тарифы должны быть такими, чтобы производить в совокупности сумму, равную эксплуатационным расходам, обслуживанию, налогам, амортизационному фонду и амортизации, и при этом иметь прибыль в 6% на справедливую стоимость собственности. Ожидаемые прибыли действующего завода, следовательно, составляют ровно 6% от (1 000 000 + x) = 60 000 + 6x/100 в год. Ожидаемые прибыли гипотетического начинающего завода будут отрицательными в начале и постепенно увеличиваться, наконец достигая максимума в 60 000 + 6x/100 в год.

Необходимо помнить, что при оценке эксплуатационных расходов и доходов начинающего завода, а также действующего завода, цифры должны быть жестко ограничены заводом в том виде, в каком он найден на дату оценки, и ни в коем случае не следует принимать во внимание доходы или эксплуатационные расходы, обусловленные вероятными будущими расширениями распределительной системы. Многие оценщики упускают этот момент и основывают ожидаемые прибыли действующего завода на прошлом росте счета доходов, забывая, что значительная часть этого роста обусловлена расширениями на новые территории, а не каким-либо существенным увеличением дохода от территории, уже обслуживаемой. Включение дохода от новой территории в прогноз дохода является такой же фатальной ошибкой, как и включение ожидаемых расходов нового капитала в текущую физическую оценку. Любая из этих процедур на самом деле является оценкой какого-то другого завода, а не того, который фактически рассматривается.

Чтобы завершить числовую иллюстрацию, предположим, что определено, что время, необходимое для строительства гипотетического начинающего завода, составляет 3 года; что часть завода вводится в эксплуатацию в конце второго года, принимая на себя аренду пожарных гидрантов, эквивалентную 20 000 долларов; что доход из частных источников составляет 20 000 долларов в течение последнего года строительства; что расходы на эксплуатацию, обслуживание, налоги и амортизацию составляют 30 000 долларов в течение этого года. После того как время завершения строительства завода истекло, он имеет полный кредит на аренду пожарных гидрантов, и предполагается, что доход из частных источников и стоимость эксплуатации, обслуживания, налога и амортизации увеличиваются, как показано в Таблице 14, которая иллюстрирует метод расчета стоимости действующего предприятия и дает результирующую стоимость для только что указанного случая.

Следовательно, 171 005 + 0,2597x = x; отсюда x = 231 000 долларов. Этот результат основан на предположении, что начинающий завод не заработал никаких процентов в течение периода строительства. Если резерв на потерянные проценты во время строительства был сделан и добавлен к капитальному счету, уже включенному в физическую оценку в 1 000 000 долларов, то это должно быть списано обратно на стоимость действующего предприятия, найденную выше. Это совершенно очевидно, потому что расчеты для определения стоимости действующего предприятия датируются началом периода строительства, и потерянные проценты во время строительства, следовательно, предусмотрены в результате. Большинство оценщиков допускают статью на потерянные проценты, составляющую законную процентную ставку, действующую в течение половины периода строительства, что в обсуждаемой иллюстрации составило бы 90 000 долларов; вычитание этой суммы, если она была включена ранее, дает 141 000 долларов в качестве стоимости действующего предприятия.

Кажется, нет веской причины для допущения потерянных процентов во время строительства в качестве статьи в физической оценке собственности, больше, чем для допущения всех потерянных процентов до того времени, когда собственность начинает приносить доход, равный процентной ставке. Это одна из проблем в финансах, и ее гораздо лучше рассматривать как элемент стоимости действующего предприятия, как показано в вышеприведенной иллюстрации.

Одним из самых трудных факторов, по которому трудно прийти к согласию в вычислениях такого рода, является элемент времени, необходимого гипотетическому начинающему заводу для приобретения бизнеса. Если бы не эта неопределенность, стоимость действующего предприятия могла бы быть вычислена с математической точностью предложенным методом.

При определении физической оценки на основе стоимости воспроизводства должны быть допущены такие статьи, как стоимость снятия и замены уличного мощения над трубопроводами, расходы, понесенные из-за встреченных канализаций и стоков, вмешательство из-за электрических проводов и кабелепроводов, вмешательство движения и другие столичные условия, которые значительно увеличивают стоимость строительства. Везде, где существуют такие столичные условия, должна также присутствовать соответствующая необходимость использования воды под давлением. Люди используют воду из-за необходимости или удобства, а не из-за какого-либо чувства обязательства или лояльности к водопроводной компании.

TABLE 14.—Computation of Going Concern Value, Based on Reasonable Rates.

Year, dating from beginning of construction. Legitimate profits of the going plant. Hydrant, rental taken over by starting plant. Domestic revenue of starting plant. Interest on the starting plant. Operation, maintenance, taxes, and depreciation on starting plant. Total difference in anticipated profits of the two plants. Present worth factor. Present worth of the excess of anticipated profits of the going plant.

Construction period. 1st $60,000 + 0.06x 0 If the physical validation contains an item for lost interest during construction, the same amount must be credited to the starting plant as interest earned. 0 $60,000 + 0.06x 95.2 $57,120 + 0.0571x

2d 60,000 + 0.06x 0 0 60,000 + 0.06x 90.7 54,420 + 0.0544x

3d 60,000 + 0.06x $20,000 $20,000 $30,000 50,000 + 0.06x 86.4 43,200 + 0.0518x

Business 4th 60,000 + 0.06x 40,000 55,000 50,000 15,000 + 0.06x 82.3 12,345 + 0.0494x

development 5th 60,000 + 0.06x 40,000 80,000 65,000 5,000 + 0.06x 78.4 3,920 + 0.0470x

period. 6th 60,000 + 0.06x 40,000 90,000 + 0.06x 70,000 0 74.7

Total going value = 17,005 + 0.2597x

x = $231,000

Если присутствуют высокоразвитые столичные условия, новый бизнес будет приобретаться в гипотетическом начинающем заводе гораздо быстрее, чем там, где такие условия еще предстоит развить. По этой причине проблема не может быть основана на раннем росте того же завода, и, поскольку не существует точного дубликата условий, существующих где-либо еще, оценка времени, необходимого для периода развития бизнеса, является чисто спекулятивной и должна быть принята с большой осторожностью и суждением, иначе может быть причинена несправедливость одной или другой стороне в результирующей стоимости действующего предприятия.

Интересно отметить, что в оценке Мичигана допущение процента на непредвиденные расходы яростно оспаривалось железными дорогами как ненадлежащее. Вероятно, каждый оценщик, который был связан с тарифными делами, видел, как на этой же статье настойчиво настаивали корпорации.

Вопрос автора: следует ли корпорации, которая вынуждена отказаться от приборов, пока они еще пригодны к эксплуатации, в ответ на общественный шум, позволить какую-либо статью стоимости в оценке из-за таких приборов, кажется, лучше всего ответить отрицательно. Если оценка предназначена для основы установления тарифов, корпорация полностью компенсируется тем фактом, что ее амортизационный счет обеспечивает все заброшенное оборудование, и средняя прошлая амортизация обычно считается справедливым критерием будущего. Если оценка предназначена для целей налогообложения, казалось бы ненадлежащим взимать налог на заброшенное или отвергнутое оборудование или оснащение. Если оценка предназначена для определения текущей стоимости собственности для продажи в рамках процедур конфискации, также трудно представить какую-либо причину для допущения какой-либо текущей стоимости из-за заброшенной или отвергнутой собственности, и, действительно, если такой заброшенный материал имел какую-либо стоимость во время его удаления, более чем вероятно, что такая стоимость была конвертирована в наличные в то время.

Заявление о том, что ни один оценщик не был бы оправдан в размещении стоимости действующего предприятия на собственности 3 лет или 10 лет, если чистые доходы не были таковы, чтобы указывать на то, что собственность имела коммерческую стоимость, превышающую физическую собственность, является сомнительным. "Коммерческая стоимость" не совсем синонимична "стоимости действующего предприятия", ибо, как обычно рассматривается, термин "стоимость действующего предприятия" представляет разницу между мертвой структурой и живой. Собственность могла быть вынуждена работать временно по тарифам, недостаточным для возврата законной процентной ставки на физическую стоимость собственности, и пока это условие продолжалось, ее коммерческая стоимость была бы меньше ее физической стоимости, и все же эта же собственность стоит больше, пока работает, чем если бы эксплуатация прекратилась и бизнесу позволили умереть.

Халберт П. Джилетт, член Американского общества гражданских инженеров (письменно). — В общем с другими, кто писал на тему оценок, автор опускает рассмотрение одного из самых важных элементов стоимости производства собственности общественной коммунальной корпорации, а именно, расходов на развитие.

Расходы на развитие — это дефицит в "справедливом доходе" на инвестиции в течение ранних лет эксплуатации, пока бизнес развивается до точки, которая принесет "справедливый доход" на инвестиции. Если эти расходы на развитие не списываются на капитальный счет по мере их возникновения каждый год, они должны приносить сложные проценты до конца периода развития. Расходы на развитие можно рассматривать как часть нематериальной стоимости завода, и несколько лет назад автор так их и рассматривал. В последнее время, однако, он пришел к пониманию того, что они ни на йоту не отличаются в принципе от "процентов во время строительства" и, следовательно, должным образом являются частью стоимости производства или воспроизводства собственности. В течение периода строительства проценты на инвестиции начисляются, и правильно, как часть физической стоимости. Прекращаются ли эти проценты на следующий день после начала эксплуатации? Ничуть. Владельцы собственности имеют право на справедливый процент — "справедливый доход" — на свои деньги, со дня их инвестирования. Сначала они получают его в форме "процентов во время строительства", которые списываются на капитальный счет. После начала эксплуатации им либо должно быть позволено зарабатывать больше, чем "справедливый доход" в течение тучных лет, следующих за периодом развития, либо дефицит ниже справедливого дохода, понесенный в течение периода развития, должен рассматриваться точно так же, как "проценты во время строительства" и добавляться к капитальному счету. Если менеджеры общественной коммунальной корпорации выбрали первый из этих двух методов, это не освобождает оценщика от обязанности принять второй метод; ибо целью оценок для целей установления тарифов является ограничение капитала "справедливым доходом" на инвестиции. Короче говоря, если не должно быть "тучных лет", то каждый "худой год" должен быть кредитован своим дефицитом по мере его возникновения.

Это, признает автор, является радикальным отходом от такого прецедента, который уже существует, но мы не должны упускать из виду тот факт, что мы сегодня устанавливаем прецеденты для оценок в будущем. Весь вопрос оценок для целей установления тарифов все еще находится в туманной форме, насколько это касается общественности, и, действительно, насколько это касается судов. В конце концов, инженерам придется установить логические методы оценки. Чтобы сделать это, они должны быть способны смотреть на проблему как инженеры и как юристы. До настоящего времени, однако, эта широта видения не характеризовала большинство инженерных оценщиков, и не стоит удивляться, когда сами суды находятся в лабиринте.

Многое было слышно в последнее время о "стоимости действующего предприятия". В конечном счете, суды постановят, что, насколько касается установления тарифов, не существует такой вещи, как "стоимость действующего предприятия" в нынешнем значении термина. "Стоимость действующего предприятия", в конечном анализе, состоит из двух элементов: во-первых, расходы на развитие (как определено ранее), и, во-вторых, капитализированные излишки доходов. Излишки доходов устанавливаются путем вычета из чистых доходов как налогов, так и низкой процентной ставки на инвестиции, эквивалентной процентам по облигациям. Многие факторы могут влиять на излишки доходов; но то, что "стоимость действующего предприятия" в значительной степени состоит из капитализированных излишков доходов, нельзя отрицать. Что такое излишки доходов? Общественность отвечает, что они в основном являются результатом вымогательских сборов. Это, несомненно, верно во многих случаях; следовательно, любое расследование затрат, целью которого является установление тарифов, неизбежно должно привести к отказу от той части "стоимости действующего предприятия", которая основана на излишках доходов, если излишек хоть сколько-нибудь велик. Одним словом, мы рассуждаем по кругу, если мы капитализируем излишки доходов, называя результат "стоимостью действующего предприятия", а затем пытаемся использовать "стоимость действующего предприятия" как один из факторов при суждении о справедливости тарифов. Чтобы выразить проблему математически, мы не можем решить для переменной, когда переменной позволено существовать на обеих сторонах уравнения. И все же это именно то, что некоторые органы по установлению тарифов пытаются сделать, и это именно то, что суды часто пытались сделать.

Чтобы избежать этой путаницы, есть только один возможный шаг, и это полное устранение "стоимости действующего предприятия". Мы должны сначала определить элемент затрат, который автор называет расходами на развитие, и мы должны рассматривать эту статью как часть стоимости воспроизводства. Мы должны затем перестать рассматривать малые процентные ставки как "справедливый доход" на эту стоимость воспроизводства. Когда первоклассные ипотеки приносят 5%, глупо говорить о 6% как о "справедливом доходе" на капитал, инвестированный в бизнес-предприятие, особенно когда эти 6% рассчитываются на фактическую стоимость воспроизводства собственности. Может быть, 7% — это достаточный "справедливый доход" в некоторых случаях, но в других 10% окажутся не слишком много, учитывая малый размер бизнеса и связанные с ним риски.

Автор не будет в это время обсуждать методы определения того, как должен оцениваться "справедливый доход", но, в общем, процесс должен быть следующим: из валовых доходов вычесть эксплуатационные расходы и налоги, чтобы получить чистые доходы. Из чистых доходов вычесть малую процентную ставку (эквивалентную процентам по облигациям) на стоимость воспроизводства. Остаток — это прибыль, и она должна быть выражена как процент от валовых доходов. Этот процент прибыли может затем быть сравнен с аналогичными процентами, полученными торговцами, производителями, фермерами и другими капиталистами, и тогда можно логически определить путем сравнения, является ли прибыль, полученная общественной коммунальной корпорацией, "справедливой" или нет. Мы должны принять этот метод атаки на проблему, иначе мы неизбежно оттолкнем капитал от железнодорожных и других областей общественного предпринимательства.

Автор грубо оценивает, что прибыль в 10% от валовых доходов, как выведено выше, примерно такая же, как прямой доход в 7% на стоимость воспроизводства средней паровой железной дороги.

В недавней оценке системы уличной железной дороги автор определил фактические расходы на развитие собственности, выведя их из бухгалтерских записей. Это была поразительно высокая сумма, даже при условии только 7% на стоимость воспроизводства как "справедливого дохода". Во время своей оценки всех железных дорог в штате Вашингтон, для Железнодорожной комиссии, автор провел аналогичное исследование расходов на развитие, но это не было включено в его оценку стоимости воспроизводства, так как тогда это рассматривалось как часть "стоимости действующего предприятия", и ему не было поручено установить "стоимость действующего предприятия" железных дорог. Ни одна железная дорога, насколько ему известно, никогда не представляла Государственной железнодорожной комиссии или Межштатной торговой комиссии оценку своих расходов на развитие по указанным линиям. Вместо этого железнодорожные компании говорили в общих чертах о длительных периодах строительства — часто заявляя о 20 годах или более — и о больших расходах, понесенных при развитии бизнеса, и о стоимости франшизы, и о десятке или более недоказуемых затрат. Следствием является то, что они часто теряли полностью ту одну большую статью, на которую они явно имеют право, а именно расходы на развитие, которая является статьей, которая может быть абсолютно доказана из их бухгалтерских записей, и, следовательно, покоится не на "пустых" показаниях экспертов, а на фактах, которые неопровержимы. Подобным образом другие общественные коммунальные корпорации часто значительно не смогли доказать полную стоимость своих свойств, потому что их претензии на "стоимость действующего предприятия" игнорировались полностью. Когда франшиза истекает, "стоимость действующего предприятия" обычно рассматривается общественностью как бесполезная, и не стоит удивляться этому взгляду.

Мистер Риггс предлагает добавить к физической стоимости минус "стоимость действующего предприятия", и он логичен в этом, если признать, что значения для установления тарифов покоятся на прибылях; но это автор не признает ни на мгновение. Значения для установления тарифов не могут покоиться на той самой вещи, которую нацелено регулировать, а именно, взимаемых тарифах. Пока инженеры, комиссии по общественным услугам и суды не освободят себя от этой путаницы причины и следствия, не может быть рациональной теории установления тарифов.

Значения для установления тарифов должны покоиться прежде всего либо на фактических затратах производства собственности, либо на оценочных затратах воспроизводства, включая в них как процентные расходы во время строительства, так и их следствие — расходы на развитие.

Почти такого же момента, как статья расходов на развитие, является вопрос амортизации. Автор, в общем с большинством инженеров, считает, что амортизация должна быть вычтена. Это следствие рассмотрения завода общественной услуги так, как если бы это была машина, купленная в магазине подержанных вещей. Завод общественной услуги — это устройство, которое предназначено для выполнения данной услуги вечно. Верно, что его части подвержены износу и должны обновляться время от времени; но завод в целом вечен, или практически так. Менеджеры общественной коммунальной корпорации, воспринимая эту фундаментальную истину, редко устанавливали амортизационные фонды для выкупа какой-либо значительной части завода. В большой железнодорожной системе обновление грузового вагона не является пропорционально большей статьей расходов, чем обновление зуба в ковше паровой лопаты, принадлежащей подрядчику. Этот факт, в сочетании с постоянством железнодорожного завода в целом, привел владельцев железных дорог к тому, что они не сделали никаких положений для возврата денег, потерянных при амортизации. Железнодорожные шпалы в большой железнодорожной системе неизбежно достигают состояния, такого, что их средний возраст составляет ровно половину срока службы средней шпалы. Должен ли быть предусмотрен амортизационный фонд для шпал? Если нет, где логика проводит линию демаркации? Когда элемент железнодорожного завода достигает состояния достаточной важности, чтобы оправдать "списание" части его стоимости с капитального счета? Факты таковы, что менеджеры железных дорог не "списали" ничего достойного упоминания для амортизации, и, по мнению автора, они были совершенно логичны. Следовательно, эксплуатационные расходы были намного меньше, чем они были бы в течение ранних лет, если бы сумма была помещена ежегодно в амортизационный фонд. Поэтому расходы на развитие, как выведено из бухгалтерских записей, меньше, чем они были бы, если бы был предусмотрен амортизационный фонд; и сумма этой разницы — это точно сумма амортизации. Другими словами, если амортизация должна быть вычтена из стоимости воспроизводства, она должна быть добавлена к расходам на развитие, установленным из бухгалтерских записей; так что, в конечном анализе, амортизация должна игнорироваться полностью в любой оценке общественной коммунальной корпорации, где целью является либо установление тарифов, либо покупка корпорации общественностью. Одна квалификация к этому заявлению необходима, однако, и это то, что амортизация не должна зайти достаточно далеко, чтобы привести к среднему возрасту завода меньше половины срока службы завода — это является окончательным нормальным эксплуатационным состоянием.

Инженеры имеют обязанность выполнить, при составлении оценки рассматриваемого сорта, которая является судебной по своему характеру и не должна отдавать ни в малейшей степени ломбардом. Инженер, нанятый комиссией по общественным услугам, не должен ни на мгновение делать своей целью "сбить цену", независимо от того, какой притянутой за уши теорией он может достичь результата. Также инженеры не склонны делать это, кроме случаев, когда они рассматривают себя просто как агентов общественности, которой они наняты. К сожалению, многие оценщики еще не осознали, что существует жизненное различие между сделками, которые должны существовать в общественных делах, и теми, которые фактически существуют в частных делах, связанных с покупкой и продажей собственности. В последнем случае покупатель обычно использует каждое возможное преимущество беспомощности продавца. Продавец невежествен? Убедитесь, что он остается таковым. Продавец сильно нуждается в деньгах? Снижайте цену соответственно. Предлагает ли продавец товары, которые немного поношены? Остановитесь на этом факте, в исключение всего остального. Таковы искусства торговца, и таковы, автор опасается, были искусства некоторых оценщиков собственности общественной услуги.

Автор верит, что, при той или иной форме соглашения, почти каждый вид общественной услуги может быть более экономично и лучше выполнен общественной коммунальной корпорацией, чем самой общественностью через непосредственно нанятых сотрудников. Но если Америка не должна быстро перейти к государственной собственности и эксплуатации всех коммунальных предприятий, должно произойти выраженное изменение отношения со стороны общественности к капиталу, ныне инвестированному в общественные коммунальные корпорации. Даже как инженеры, мы склонны быть бессознательно под влиянием нашего отношения к общественным коммунальным корпорациям, не только из-за нынешнего общественного отношения, но потому, что мы часто подвергаемся большим неудобствам из-за необдуманного сопротивления корпораций, чью собственность мы призваны оценить для общественности. Наша обязанность ясно состоит, во-первых, в рассмотрении общественной коммунальной корпорации как общественного агента, и, во-вторых, в распределении таких значений, чтобы этот общественный агент получил полный и справедливый доход за каждый доллар, разумно и честно потраченный на строительство и развитие своей собственности. Выполняя этот план, автор находит мудрым изучить всю финансовую историю корпорации, тщательно проходя через счета строительства и счета эксплуатации с самого начала.

Желательность анализа фактических затрат на строительство, улучшение и эксплуатацию общественной коммунальной корпорации, подготовительно к оценке стоимости воспроизводства, не может быть слишком сильно подчеркнута оценщикам. К сожалению, многие корпорации отказывают в доступе к своим записям или утверждают, что записи слишком неполны, чтобы быть ценными. Однако, когда они осознают, что из этих самых записей можно вывести одну из самых больших статей стоимости воспроизводства, а именно, статью расходов на развитие, они обязательно проявят столько же готовности, сколько сейчас проявляют отвращение к раскрытию своих записей.

Автор недавно завершил оценку системы уличной железной дороги, менеджеры которой предоставили в его распоряжение все бухгалтерские и инженерные записи. Из них были выведены расходы на развитие, и они образуют статью, которая может быть продемонстрирована в суде, если нужно, вместо того, чтобы быть предметом неподтвержденных "показаний экспертов". Насколько автору известно, это первый раз, когда корпорация уличной железной дороги добровольно открыла все свои книги для использования в оценке, которая может быть сделана публичной. Может ли это быть одним из предвестников дальновидного действия со стороны общественной коммунальной корпорации, которое приведет в конечном итоге к полному устранению враждебного отношения общественности к своим аккредитованным агентам?

Возвращаясь снова, и в последний раз, к вопросу о расходах на развитие, после изучения можно увидеть, что метод их выведения из бухгалтерской отчетности учитывает все возможные статьи. Стоимость рекламы, затраты на колонизацию и привлечение клиентов агентами, занятыми созданием бизнеса, приносящего доход корпорации, затраты на создание эффективной бизнес-организации и эффективного предприятия — каждая возможная статья развития бизнеса находит точное отражение в расходах на развитие, выведенных из бухгалтерской отчетности, как было описано выше. Это может быть не очевидно на первый взгляд, но небольшое размышление доказывает, что это так. Если, например, в течение десяти лет ежегодно тратилось 20 000 долларов на рекламу для привлечения бизнеса, то операционные расходы увеличивались ровно на 20 000 долларов каждый год в течение десяти лет. Следовательно, ежегодный дефицит ниже «справедливой доходности» на инвестиции становился на 20 000 долларов больше каждый год, чем он был бы, если бы расходы на рекламу не были понесены. Другими словами, дефицит ниже «справедливой доходности», который и представляет собой расходы на развитие, автоматически показывает сумму, потраченную на каждую такую статью, как реклама. Автор считает этот автоматический учет расходов на развитие одной из наиболее важных особенностей своего метода определения таких расходов. Это выводит всю проблему из области догадок и экспертных заключений и превращает ее в задачу инженерной экономики. Это не предполагает вопроса о том, являются ли справедливыми существующие тарифы на грузоперевозки или любые другие услуги.

Артур Л. Адамс, член Американского общества гражданских инженеров (письменно). — Эта работа по духу, стилю и содержанию является мастерским изложением лучших идей и аргументов специалистов-инженеров и высших судов по данному сложному предмету — изложением, которое мог надеяться сделать только тот, кто годами был тесно связан с этим вопросом, как автор. Она представляет особый интерес еще и потому, что в ее основе лежит оценка железных дорог Мичигана, которой уже десять лет и которая заслуженно считается несколько устаревшей в эволюции того, что можно назвать логикой методов оценки. Откровенное признание ныне очевидных недостатков или ошибок той работы, особенно в дефектном методе и последующей недооценке недвижимости, а также отстаивание того, что до сих пор кажется автору принципиально верным, являются отличными проявлениями конструктивного и судейского духа, столь необходимого для внесения любого существенного вклада в это искусство.

Единодушия мнений в деталях, даже среди специалистов в этой области практики, ожидать не приходится, особенно в ходе общей дискуссии. Детали должны получать свое обоснование исходя из местного колорита и местных условий. Делая поправку на эти местные условия в Мичигане и других сопредельных штатах — особенно на условия численности населения и равнинного рельефа — и помня, что основой работы является оценка железной дороги для целей налогообложения, а не оценка водопроводных сооружений для ежегодного установления тарифов в полузасушливом регионе с быстрым развитием или какого-либо другого существенно отличающегося коммунального предприятия, автору кажется, что автор был исключительно удачлив в выражении взглядов, с которыми специалисты по большей части согласятся.

Однако ограничения логического применения предложенных методов определены недостаточно. В начале статьи делается попытка избежать необходимости этого и упростить изложение путем ограничения сферы действия статьи следующими словами:

«Эта статья ограничивается обсуждением методов, которые следует использовать для получения правильного показателя стоимости воспроизводства и амортизации — она не затрагивает вопросы, касающиеся правомерности этих показателей после их получения. Правомерности или законности использования таких показателей в качестве основы для оценочной стоимости, в качестве основы для установления тарифов... в этой статье места не отводится».

Такое ограничение, однако, кажется автору оставляющим предмет в большой путанице. Невозможно судить о правомерности или обоснованности метода оценки, игнорируя его цель и не указывая на ограничения его логического применения. Ограничение дискуссии рассмотрением только стоимости дублирования и амортизации физических активов, по-видимому, является попыткой избежать трудностей, связанных с применением таких результатов для конкретных целей, и соответствует частому аргументу некоторых адвокатов в судебных спорах об оценке, что инженер не должен вторгаться в компетенцию суда, имея, а тем более высказывая, какие-либо идеи относительно применения своих цифр для окончательного решения.

С этой доктриной автор не солидарен. Инженер по сути своей является экономистом, и никто не обладает большей квалификацией, чтобы помочь, либо напрямую, либо в качестве советника суда, в окончательном определении стоимости для конкретных целей, при условии, что он обучен проектированию, эксплуатации и оценке таких объектов, которые рассматриваются. Принять на себя меньшую ответственность — значит стать соучастником неполноценных мер, ведущих к народному заблуждению, и это оправдано лишь как практически осуществимый первый шаг к окончательному осознанию и принятию более масштабного долга.

Все предложенные методы оценки должны подвергаться тщательному логическому анализу с учетом их цели. Непригодность метода, использованного при оценке в Мичигане, для многих классов оценок очевидна и может быть легко указана. Много места уделено обоснованию оценки всех так называемых нефизических элементов путем капитализации остатка чистой прибыли после вычета процентов на инвестиции в физические активы. Автор называет это методом профессора Адамса. Сложение физических и нефизических стоимостей, определенных таким образом, должно давать стоимость имущества в целом. Очевидно, что это дает косвенным путем ту же общую оценку, которая была бы получена путем прямой капитализации чистой прибыли без какого-либо определения физических стоимостей как таковых, и, следовательно, как метод не является тем, за что себя выдает. Поскольку стоимость при таком методе в действительности зависит от доходов, из этого следует, что там, где тарифы устанавливаются государственными органами, исходя из стоимости имущества, как это делается ежегодно в Калифорнии в случаях с частными водопроводными и осветительными предприятиями, предложенный метод не имеет логического применения, и стоимость имущества таких корпораций должна определяться и обосновываться на других или измененных основаниях. Отсюда необходимость иметь дело с такими элементами, как так называемая «стоимость действующего предприятия», франшиза и другие возможные активы, каждый в отдельности, как это обычно делается при оценке водопроводных сооружений, а не коллективно, как в оценке по Мичигану.

Поэтому следует внести ясность в то, что метод, использованный в этой оценке железной дороги для определения нефизических стоимостей, просто сводит все к капитализации чистой прибыли и не предполагает никакого государственного регулирования тарифов, основанного на стоимости имущества; и в неизменном виде имеет сравнительно узкий диапазон применения.

Автор, по-видимому, предвидит трудности в работе с установлением тарифов этим методом, ибо он говорит ближе к концу своей статьи: «Существует много сложных проблем в связи с оценкой для установления тарифов или налогообложения, которые на самом деле относятся к этим задачам, а не к оценке», но, излагая некоторые из этих трудностей, он не указывает на неправомерность определения стоимости путем капитализации того (доходов), что может быть объектом оценки для определения и фиксации.

Регулирование тарифов государственными органами, что означает их ограничение разумным и справедливым уровнем, вероятно, в будущем будет целью большинства оценок имущества общественно-коммунальных корпораций, и никакие методы или правила проведения оценки не могут считаться сколько-нибудь полными или достаточно всеобъемлющими, если они не отвечают логике такой цели.

Если капитализация чистой прибыли должна определять стоимость железных дорог для установления тарифов, каким бы ни был процесс, она должна предполагать справедливый и равноправный тариф, следуя таким образом за тарифом, вместо того чтобы тариф следовал за стоимостью имущества. Это лишь перекладывание трудности; ибо то, что составляет справедливый и разумный тариф, независимо от стоимости используемого имущества, определить по крайней мере так же трудно, как и стоимость имущества, независимо от его доходов. Оценки, чтобы быть полезными, должны иметь заранее тщательно определенные цели, чтобы можно было правильно применить принципы.

Пожалуй, нигде так, как в Калифорнии, мысли не были направлены в этом направлении, ибо органический закон штата в течение тридцати лет требует ежегодного установления тарифов для компаний водоснабжения и освещения государственными официальными органами, и многие важные дела, связанные с тарифами и оценкой крупных объектов, главным образом в последние годы, были рассмотрены. К сожалению, самые важные и лучше всего рассмотренные из них еще не дошли до Верховного суда Соединенных Штатов. Результат, пока что, — слишком длинная история, чтобы рассказывать ее сейчас, но можно сказать, что капитализация доходов в любой форме не рассматривается как логическая основа стоимости при таких условиях. Франшизы, какими они существуют здесь, не рассматриваются как имеющие стоимость, за исключением необычных обстоятельств. Стоимость «действующего предприятия» признается, но ее денежное измерение ищется через другие каналы, а не через текущую чистую прибыль.

Акцент автора на необходимости устранения личностного фактора, насколько это возможно, заслуживает похвалы, но широкое использование дискреционного суждения неотделимо от процесса оценки. Следует провести самое полное расследование всех относящихся к делу фактов. Не следует ожидать слишком многого от правил и формул. Они — лишь обучение. Руководящие принципы должны быть поняты, и последующую процедуру автор не может выразить лучше, чем словами, по существу использованными в одном из предыдущих случаев: [47] Рассмотрев различные факторы, способные повлиять на стоимость любого рассматриваемого имущества, и обобщив результаты, останется определить различные степени важности и веса, которые следует придать каждому из них, и решить, с учетом всех сопутствующих обстоятельств, какова сумма, на которую компания имеет право получать подходящую доходность. Это окончательное решение никогда не может быть сведено к математической формуле, применимой ко всем случаям. Исследование установит приблизительные ограничения, как по максимуму, так и по минимуму, но тогда обычно остается довольно широкое промежуточное поле для проявления дискреционного суждения.

То, что окончательный результат будет в некоторой степени зависеть от личностного фактора, не обязательно умаляет его ценность. Это лишь показывает масштабность проблемы, которая требует для своего решения применения способностей более высокого порядка, чем применение простых формул и простой рутины, способностей, которые укоренены в кропотливом мышлении, в богатом опыте, в моральных качествах.

Слово об использовании экспертов в работе такого класса: большинство оценок вырастают из судебных дел или перерастают в них. При существующем порядке тяжущиеся стороны обеспечивают услуги необходимых экспертов-оценщиков, которые в ходе допроса подвергаются процессам, обычно гораздо лучше приспособленным для увеличения, чем для гармонизации разногласий, и для того, чтобы затуманить, а не прояснить вопросы, в ущерб протоколу, к замешательству суда и попыткам дискредитации свидетелей и их профессии. Самозащита подталкивает свидетелей к чрезмерному доверию к правилам и математическим формулам как прямым средствам получения желаемого результата, вместо того чтобы использовать их как вспомогательные средства для окончательного вынесения правильного суждения о реальной стоимости имущества для предполагаемой цели, просто потому, что в общении с адвокатами легче оправдать простые математические процессы, чем обосновать мнение, опирающееся на соображения общего характера, не всегда легко измеримые в цифрах. Эта тенденция ведет также к недооценкам. Необходимы изменения в процессе судебного разбирательства в отношении таких экспертных заключений, и влияние профессии, как индивидуально, так и коллективно, могло бы быть использовано для обеспечения назначения таких свидетелей по инициативе суда, а не сторон, к большой выгоде как общества, так и тех, кого это касается более непосредственно.

К. Д. Пёрдон, член Американского общества гражданских инженеров (письменно). — Сравнение некоторых из наиболее важных статей в оценке по Миннесоте может представлять интерес. В «Стоимости строительства земляного полотна и пути» основными статьями являются:

Land 25.46%

Clearing and grading 21.49%

Rails 12.72%

Bridges 7.01%

Ties 6.72%

Эти пять статей составляют 73,40% от общей стоимости, а «Адаптация и уплотнение земляного полотна» — 4,53%, остальные двадцать три статьи составляют 22,07 процента.

Оценочная стоимость «Адаптации и уплотнения земляного полотна» варьируется от 543 до 1542,80 долларов за милю, в среднем составляя 1231,92 доллара, что включает 4,5% на проектирование. Если исключить проектирование, средний показатель для всех дорог составляет 1124,95 доллара, а для «несущих дорог» [48] 1128,16 доллара.

«Множитель» для стоимости полосы отвода был установлен на основе рыночной стоимости земли в окрестностях, как показывают последние сделки, и цен, уплаченных за полосу отвода примерно в то же время; эта стоимость варьировалась от 195 до 891% от рыночной стоимости. Если взять «все дороги», стоимость земли для терминалов составила 71,05% от общей стоимости земли для всех целей, но только 3,78% от количества.

А. Мордекай, член Американского общества гражданских инженеров (письменно). — Г-н Риггс оказал ценную услугу, подготовив эту весьма способную и кропотливую статью, поскольку вопрос о надлежащей стоимости имущества общественно-коммунальных корпораций — это вопрос, который лишь недавно потребовал внимания. Когда страна была неразвита, а железнодорожные компании боролись за существование и часто опережали потребности людей, критики не было; но в течение последних нескольких лет ценные бумаги увеличились настолько значительно, что выпуск увеличенного объема часто манипулировался так, чтобы принести выгоду нескольким лицам вместо огромной массы первоначальных держателей ценных бумаг, тарифы устанавливались и защищались под предлогом того, что увеличение необходимо для выплаты справедливого процента на вложенный капитал, а увеличения налоговых оценок оспаривались и критиковались компаниями до такой степени, что общественность, кажется, считает абсолютно необходимым иметь некоторую следственную и регулирующую власть. Она утверждает, что история прошлого показывает, что мы не можем зависеть от самих чиновников, не из-за какого-либо желания быть нечестными или несправедливыми, а просто потому, что они не могут достичь правильной точки зрения. После многих лет борьбы они не могут увидеть справедливость в том, чтобы быть обязанными показывать свои книги или позволять беспокоить свои доходы, в то время как они видят соседнюю фабрику, принадлежащую такой же уставной компании, защищенную патентами и авторскими правами, значительно расширенную, и компания выплачивает очень солидный доход на постоянно растущий капитал, без какого-либо расследования.

Никто не предполагает, что какой-либо орган законодателей или комитет, выбранный из него, должен понимать ситуацию лучше, чем сами управляющие, но общественность, вынужденная искать где-то, требует, чтобы ее представители пытались регулировать эти вопросы и следить за тем, чтобы не происходило злоупотреблений, полностью осознавая, что механизм не идеален. Она спрашивает:

Что касается капитала: чтобы компания могла показать надлежащую стоимость выпущенных ценных бумаг, и, если производится увеличение, полученная сумма должна быть использована для улучшения имущества;

Что касается тарифов: суды заявили, что то, о чем компания имеет право просить, — это справедливая доходность на стоимость того, что она использует для общественного удобства;

Что касается налогов: какова истинная стоимость имущества компании, при обращении с ним с абсолютным равенством по сравнению с имуществом других налогоплательщиков?

Именно для определения того, каковы эти стоимости, был призван, среди прочих, инженер. Литература по этому вопросу растет, и есть некоторые решения судов, которые помогают, но все еще есть запутанные и сложные вопросы, которые предстоит определить; не отвечать на них придирчивой критикой и возмущенной отповедью, а честным усилием прийти к некоторой общей почве справедливости как для штата, так и для корпорации; ибо, в конце концов, корпорация является частью штата, крупным распределителем денег, крупным налогоплательщиком, ее акционеры — люди достойные и способные, и не должно быть желания наказывать ее или вмешиваться в ее законное процветание. Корпорация, безусловно, зависит от штата и доброй воли людей в своем благополучии. Ошибки, несомненно, были допущены, просто потому, что эта общая почва не была достигнута, и автор считает, что в значительной степени в компетенции инженера установить ее.

При достижении любой из этих стоимостей главным материальным активом является стоимость физического имущества. Это может быть определено с большой степенью точности, и хотя это отнюдь не представляет собой все стоимости, это кажется незаменимым в качестве основы и отправной точки. Балансовые отчеты корпорации начинаются с заявления о стоимости дороги, завода и т. д. и должны быть проверены, чтобы позволить сделать правильные выводы из результатов деятельности, показанных в них; и для целей налогообложения они, по-видимому, особенно надежны.

Инженер, призванный провести такую оценку для любой цели, должен при схожих условиях оценивать каждый элемент одинаково для всех, но из этого не следует, что каждый элемент, включая добавленные проценты, должен фигурировать в общей оценке для всех целей. Существуют законные расходы в оценках, сделанных для определения капитала, которые не должны фигурировать в оценке, сделанной для налогообложения. Удельные цены не должны меняться, но цель, для которой проводится оценка, должна должным образом учитываться при достижении окончательной цифры.

К этой оценке или из нее, особенно если она сделана для определения надлежащего капитала, должны быть добавлены или вычтены определенные стоимости нематериального имущества, часто обнаруживаемые при изучении счета доходов корпорации. Это заставляет чиновника спросить: зачем вообще делать оценку физического имущества, если ваш окончательный результат зависит от дохода? Потому что это один элемент, которым нельзя манипулировать; он не меняется существенно из года в год; он не зависит от тарифов или дохода; он составляет очень большую статью в активах корпорации; и это надежная основа, на которой можно стоять.

Для целей определения надлежащей суммы ценных бумаг стоимость воспроизводства по текущим ценам, по-видимому, является искомой стоимостью; тогда как для целей налогообложения или для определения надлежащей продажной цены требуется текущая стоимость, при этом делается поправка на амортизацию. Железную дорогу, например, можно рассматривать как инструмент для перевозки пассажиров и грузов, и, хотя шпалы не новые, рельсы изношены, а локомотивы старого типа, они выполняют свою работу так же безопасно и оперативно, и, если не принимать во внимание стоимость обслуживания, дорогу можно считать стоящей столько же, сколько если бы она была новой.

Должностные лица корпорации, как правило, совершенно готовы предоставить любые факты или предоставить доступ к любым записям, которые у них могут быть, но не готовы высказывать свои мнения относительно цен, амортизации и т. д. Инженер делает оценку, а не они; и они оставляют за собой право критиковать в надлежащее время как результаты, так и выводы, сделанные из них. Инженер должен быть абсолютно честным и справедливым, не используя ненадлежащим образом полученную информацию, но стремясь достичь результатов, которые кажутся бесспорно правильными. Он должен отбросить в своем уме врожденное желание минимизировать последствия своего решения для корпорации, с одной стороны, или благоприятствовать штату или своему работодателю, с другой; это может быть трудно, но от его способности сделать это зависит успех или провал его работы.

Рассматривая предмет в целом: при проведении оценки физического имущества организация должна состоять из одного человека во главе, а под ним — полевая организация и офисная организация. Имущество, если оно большое, должно быть разделено на удобные районы, с дивизионным инженером и необходимыми помощниками во главе каждого. Следует позаботиться о том, чтобы эти помощники были компетентными людьми, хотя их часто трудно получить для временной работы такого характера, и нет достаточного времени, чтобы отсеять и усовершенствовать организацию. Они должны быть людьми с опытом работы в том конкретном классе работ, к которому они приписаны, и должны быть тактичными и вежливыми. Следует сделать упор на ведении простых, аккуратных записей, не слишком перегруженных; на бдительном присмотре за группой, работающей в поле, для предотвращения несчастных случаев, и на необходимости абсолютной точности в расчетах и цифрах, в множестве которых удивительно, сколько ошибок прокрадется, если не проявлять особой осторожности, чтобы тщательно проверять каждый шаг. Офисный инженер должен быть столь же компетентным и привыкшим к систематизации и анализу, чтобы результаты были организованы систематически, не только как рассматриваемые сами по себе, но, насколько это возможно, в соответствии с классификацией Межштатной торговой комиссии, чтобы, где бы они ни были сделаны, их можно было легко сравнить.

Работа, если она большая, должна быть стандартизирована. Для всего, что подлежит отчетности, должна быть форма для этой цели. Они должны быть как можно более краткими, обращая внимание на существенную информацию, но не слишком детализированными. Удельные цены должны быть установлены после надлежащего рассмотрения.

Стоимость воспроизводства. — При установлении стоимости воспроизводства целью должно быть получение цен, по которым материал мог бы быть приобретен, а работа передана ответственным лицам на дату оценки. Недвижимость и амортизация, вероятно, являются двумя статьями, в которых будут наибольшие расхождения во мнениях относительно стоимости, и обе должны определяться личным осмотром экспертов, следуя некоторой заранее согласованной системе. Одна, основанная на системе Сомерса, могла бы подойти для земли, и определенные проценты амортизации в год, варьирующиеся для трех состояний: хорошего, удовлетворительного и плохого, для сооружений и оборудования, но результаты в любом случае должны быть изучены и утверждены каким-либо одним лицом, чтобы исключить индивидуальный фактор, насколько это возможно.

Именно когда цифры, достигнутые таким образом, перед ним, инженер обнаруживает, что сталкивается со многими запутанными проблемами. К каким статьям следует добавлять проценты и в каких суммах? Небольшое изменение в таких статьях часто дает большую разницу в итоге. Нет особых проблем с общими расходами, юридическими расходами, проектированием и т. д., так как это, несомненно, надлежащие статьи для добавления, и суммы процентов нетрудно определить из достаточного изучения имущества. Мнения по таким вопросам не будут сильно различаться, но существует разница в отношении таких статей, как арендные интересы, уплотнение, непредвиденные расходы, проценты и налоги во время строительства, комиссии и скидки на ценные бумаги, оборотный капитал, стоимость деловой репутации и рассмотрение имущества как «действующего предприятия», о чем мнения будут расходиться гораздо шире.

Аренда от компании подобна любому другому бухгалтерскому активу. Аренду компании следует рассматривать так же, как рассматривается земля. Какова текущая стоимость арендного интереса на оставшуюся часть срока, на который установлена арендная плата?

Текущая стоимость. — При установлении текущей стоимости, по-видимому, следует предусмотреть что-то на уплотнение, сумма зависит от того, каким образом была построена работа, ее возраста, вероятности повреждения стихией и т. д. Возможно, процент повышения стоимости земляных работ и каменной кладки был бы самым справедливым способом рассмотрения этого. Однако следует проявлять должную осторожность, чтобы отдать должное хорошей работе и не поощрять некачественное строительство.

Процент должен быть предусмотрен на непредвиденные расходы во всех случаях, но он не обязательно одинаков для каждого объекта имущества. Смета составляется на завершенную часть работы, следовательно, если она выполнена с должной осторожностью, эта статья не должна быть такой большой, как если бы смета составлялась для работы, которая должна быть построена; но есть много вещей, не видимых оценивающим инженером или не раскрытых доступными записями, которые должны быть покрыты этой статьей, такие как здания, купленные вместе с землей и впоследствии разрушенные, убытки, выплаченные по причинам, не очевидным сейчас, трудности, встретившиеся при выемке влажного или твердого материала, суммы, потраченные на дноуглубительные работы, на искусственные и сложные фундаменты, потери во время строительства из-за забастовок, размывов и т. д. Это вполне законные расходы, и они, вероятно, произошли, и для них должно быть сделано надлежащее допущение.

По-видимому, проценты и налоги во время строительства являются законным расходом, и поэтому в стоимость воспроизводства следует добавить достаточные суммы для их покрытия. Следует позаботиться о том, чтобы время было достаточно долгим, так как инженеры часто слишком оптимистичны относительно времени, необходимого для завершения определенной части работы. Правда, часть железной дороги, например, может быть завершена и открыта для эксплуатации, но полученный чистый доход будет сильно отличаться от дохода завершенной дороги с ее терминалами и соединениями.

Новая корпорация редко может продать свои ценные бумаги по номиналу, не только из-за рисков, принимаемых инвестором, но и потому, что, будучи человеком, он любит думать, что покупает по выгодной цене, получая что-то немного ниже его стоимости; следовательно, стимулы варьируются от небольшой скидки на облигации до одной или двух акций, брошенных в придачу. В какой степени разумная скидка является надлежащим расходом на строительство, можно считать открытым вопросом. Казалось бы справедливым, чтобы в оценках допускался определенный фиксированный процент для определения капитала на комиссии и необходимые скидки, варьирующийся в зависимости от суммы ценных бумаг. Это не обязательно должно покрывать всю сумму скидки, а только ту часть, которую опыт счел бы существенной при маркетинге бесспорных ценных бумаг.

Рассмотрение статей оборотного капитала, деловой репутации и т. д. может не относиться должным образом к инженеру, а скорее к статистику, за исключением случаев, когда первый слышит о том, что такие статьи используются в качестве аргумента против необходимости оценки физического имущества корпорации. Часто спрашивают, например, как можно оценить имущество Пенсильванской железнодорожной компании с ее великим коммерческим положением, ее великолепными терминалами и ее блестящей организацией, все из которых являются результатом затрат большого количества времени и денег? Это, безусловно, сложная проблема, но Пенсильванская железная дорога — одно из величайших владений в Америке, возможно, в мире, и потому что правильная оценка этого имущества окружена трудностями, из этого не следует, что оценка имущества всех других общественно-коммунальных корпораций столь же обременительна. Сама трудность задачи показывает важность наличия твердой почвы для первого шага. Имея ее, может быть не так сложно сделать другие.

Таким образом, видно, что перед инженером стоит множество сложных вопросов, требующих рассмотрения, и множество деталей, которые ему предстоит проработать, и в этом деле статья г-на Риггса окажет существенную помощь. Прежде всего, инженер должен стремиться к беспристрастности; он должен занять такую точку зрения, чтобы видеть обе стороны с одинаковой отчетливостью, и судить справедливо и объективно, пытаясь определить некоторые четко сформулированные законы и формулы, которые послужат основой для установления искомых стоимостей.

У. Б. Рагглс, чл. Американского общества гражданских инженеров (письменно). — В своем обсуждении г-н Лэвис приводит случай, описанный в газете «New York Sun», о двух мостах через реку Огайо — один между Цинциннати и Ньюпортом, а другой в 20 милях ниже по течению, между деревнями и т. д.

В 1898 году автор был нанят Советом наблюдателей Цинциннати для оценки принадлежащих ему мостов через реку Огайо в целях налогообложения, и множество точек зрения относительно их стоимости и их фактической ценности для владельцев и общества были в то время, да и часто впоследствии, им рассмотрены. В этой конкретной оценке обязанности инженера были сравнительно простыми и ясными, поскольку, так как неизбежно должны были возникнуть споры как минимум по двум пунктам: во-первых, относительно права города взимать какой-либо налог с мостов как таковых, и, во-вторых, относительно того, распространяется ли какой-либо контроль со стороны города до середины реки, неформально, но общепризнанно являющейся границей между городами для полицейских и подобных целей, или только до северной отметки низкого уровня воды, ограничивающей «Территорию к северо-западу от реки Огайо», как это признано постановлением 1787 года, — Совету показалось целесообразным на ранних этапах своей деятельности по возможности избегать любых споров относительно деталей оценки, и автору было поручено трактовать любые сомнения в пользу мостовых компаний.