«Оценка имущества коммунальных корпораций»

Ссылаясь на стоимость действующего предприятия, он говорит:

«* * * Тем не менее, установление стоимости на него методом, описанным им [г-ном Элвордом], предполагает погружение в область догадок и спекуляций до такой степени, которая никогда не могла бы быть обоснована. * * * Легко увидеть, что физическая текущая стоимость не всегда — на самом деле, не часто — является «справедливой стоимостью». «Справедливая стоимость» может быть больше или меньше текущей стоимости физического имущества».

«* * * Не является ли тогда правильным сделать вывод, что нефизическая или нематериальная стоимость, состоящая из всех этих различных элементов стоимости, может быть определена абсолютно только путем изучения доходов и операционных расходов? * * *»

Он также говорит:

«Утверждение, что все различные элементы нефизической стоимости сливаются в одну нематериальную стоимость, не поддающуюся разделению, несомненно, встретит возражения со стороны многих инженеров и руководителей корпораций. * * *»

«Автор не признает, что «действующее предприятие» является надлежащим элементом для рассмотрения в физической стоимости, так как оно не представляет никакой части затрат, относимых на капитал, и физическая оценка должна ограничиваться определением инвестированного капитала».

Цитаты можно было бы умножить. Однако приведенных будет достаточно, чтобы напомнить точку зрения автора и прояснить момент, по которому ведется спор.

Прав ли г-н Риггс в своем утверждении, что стоимость действующего предприятия на самом деле является нематериальной стоимостью; что стоимость действующего предприятия не является элементом реальных затрат для компании, включающим инвестиции капитала; что стоимость действующего предприятия, следовательно, не должна включаться в стоимость физического предприятия; и что компания морально не имеет права получать на нее проценты и прибыль?

Автор утверждает, что стоимость действующего предприятия является таким же реальным элементом затрат в имуществе любой общественной коммунальной корпорации, как и стоимость любой части ее физического предприятия. Однако она относится к бизнесу, а не к физическому предприятию корпорации.

Каковы бы ни были трудности ее вычисления, какие бы методы ни использовались — будь то метод, принятый Комиссией по общественным услугам штата Висконсин (который по существу является методом определения первоначальной стоимости стоимости действующего предприятия, а не стоимости его воспроизводства), или метод, возможно, впервые намеченный г-ном Бенезетом Уильямсом и Джорджем Х. Бензенбергом, бывшим президентом Американского общества гражданских инженеров, на Среднем Западе, и Уильямом Уилером, членом Американского общества гражданских инженеров, на Востоке, метод, который стремится определить стоимость воспроизводства стоимости действующего предприятия, а не его первоначальную стоимость, — стоимость действующего предприятия стала признаваться, по крайней мере, оценщиками водопроводных сооружений, существенным элементом в стоимости предприятия и, следовательно, существенно отличающейся от элемента франшизы или так называемых незаработанных приростов стоимости.

Не является ли стоимость действующего предприятия «промежуточным» классом — средней почвой между материальными и нематериальными стоимостями: материальной в том, что она повлекла за собой реальные затраты и расходы денег; нематериальной в том, что она не так легко поддается расчету, как другие статьи стоимости воспроизводства, фундаментально зависит от доходов компании и что нет никакого материального эквивалента, который можно было бы показать в качестве оправдания расходов, кроме существующего дохода корпорации? Безусловно, ее характер совершенно отличается от характера франшизы, как она обычно встречается, стоимость которой, хотя и реальна с точки зрения налогоплательщиков, кажется сделанной из ничего; короче говоря, кажется фиктивной стоимостью.

Безусловно, предположительный и спекулятивный характер вычислений — как упоминалось г-ном Риггсом — вовлеченных в определение стоимости действующего предприятия, не является оправданием для отказа признать стоимость действующего предприятия реальным элементом затрат, а не нематериальной стоимостью. На самом деле, разброс во взглядах на стоимость действующего предприятия среди инженеров, которые уделили этому предмету особое внимание, хотя и больше, чем разброс в их оценках стоимости воспроизводства физического предприятия, все же намного меньше, чем разброс в их взглядах на стоимость франшизы.

Что касается надлежащей основы для установления тарифов, утверждение автора о том, что «* * * физическое имущество представляет собой меру капитала, на который она [общественная коммунальная корпорация] морально имеет право получать проценты и прибыль * * *», не может быть признано ни справедливо, ни юридически; и не следует предполагать, что г-н Риггс хотел намекнуть, что это предложение суммирует его окончательные взгляды.

Не приближаемся ли мы, однако, к основе установления тарифов, основанной на получении общественными коммунальными корпорациями расходов на эксплуатацию и техническое обслуживание, амортизационных отчислений и возврата (т. е. процентов и прибыли) на стоимость воспроизводства имущества за вычетом накопленной амортизации, плюс стоимость действующего предприятия, плюс номинальное отчисление за франшизу и другие нематериальные стоимости корпорации? Не возможно ли, что недавний спад в деловом мире был в значительной степени обусловлен сокращением стоимостей, приписываемых франшизе и другим нематериальным стоимостям в имуществе общественной коммунальной корпорации?

Если мы приближаемся к такому ограничению, тем важнее, чтобы общественность была просвещена относительно того факта — не теории, ибо это факт, — что стоимость действующего предприятия, или стоимость функционирующего предприятия, является реальным элементом затрат, покрывающим расходы усилий и денег со стороны корпорации, и как таковая имеет такое же право на получение возврата (процентов и прибыли), как и другой капитал, инвестированный в предприятие. Общественность возражает против уплаты дани не за какие-либо статьи реальных и необходимых затрат для корпорации, а за «незаработанные приросты» и виртуальные монопольные «привилегии», которыми пользуется корпорация и которые созданы, по крайней мере в значительной степени, самой общественностью и нормальными условиями роста и развития, за которые, возможно, несет ответственность общественность, а не корпорация, — хотя во многих случаях можно справедливо утверждать, что сама корпорация, а не общественность, несет ответственность за развитие.

Такая основа тарификации, хотя все еще зависящая от здравого суждения и судебного рассмотрения, тем не менее не обременена спекулятивным элементом, вовлеченным в теорию капитализации, которая, как признает сам г-н Риггс, терпит неудачу как основа тарификации, за исключением случаев, когда она основана на справедливых тарифах.

Если утверждение автора о том, что стоимость действующего предприятия является реальным элементом затрат в имуществе любой общественной коммунальной корпорации, является обоснованным, то заявление г-на Риггса о том, что «Представляется сомнительным, можно ли толковать решение Суда как одобряющее такой элемент стоимости в тарифных делах», и его интерпретация решения судьи Тейлера по делу Кливлендской уличной железной дороги должны быть оспорены.

Безусловно, применительно к оценке водопроводных сооружений заявление г-на Риггса не оправдано. Дела штата Мэн четко включают стоимость действующего предприятия как элемент стоимости, на котором должны основываться тарифы; по выводу, то же самое делает дело Канзас-Сити. В деле Ноксвилла она была фактически допущена Мастером.

Справедливость не оставляет сомнений в том, что стоимость действующего предприятия должна быть включена в базу, на которой основываются доходы, если, как утверждается, она влечет за собой реальные затраты для компании; ибо компании должно быть позволено получать справедливый доход на эти затраты или ликвидировать их каким-либо образом, иначе корпорация понесла бы существенную потерю имущества — от 10 до 20%, более или менее, от стоимости воспроизводства своего имущества. Это противоречило бы общественной политике, ибо с такой перспективой капитал не вошел бы в эту область предпринимательства, за исключением случаев повышенных ставок доходности, соразмерных с этим добавленным риском. Предполагать такие повышенные ставки доходности — значит обеспечить еще один способ ликвидации такого убытка.

Что касается «деловой репутации», автору показалось более правильным использовать этот термин в частных конкурентных корпоративных предприятиях применительно к элементу стоимости, соответствующему стоимости действующего предприятия квазимуниципальных или общественно-полезных корпоративных предприятий, которые последние по сути являются контролируемыми монополиями. Если термин используется в его более разговорном смысле, таком как влияние на доходы наличия в офисе корпорации людей, которые приятно встречаются с общественностью, которые являются хорошими «коммуникаторами» и которые активно занимаются привлечением бизнеса, стоимость существенно включается в рассмотрение дохода способом, вовлеченным в определение стоимости действующего предприятия и оценку франшизы.

Вопрос амортизации обсуждался так полно в других местах, что автор лишь обращает внимание на тот факт, что, хотя при обзоре текущего физического состояния любого предприятия следует учитывать только физический и функциональный износ, при рассмотрении справедливого графика тарифов следует также предусмотреть условную амортизацию, покрывающую такие статьи, как расходы, связанные с изменением уклонов улиц или строительством метро; размещение сооружений под землей, которые ранее находились над землей; серьезные убытки из-за повреждения электролизом, распределение которых на период лет, а не включение в операционные расходы за один год, предпочтительнее как с общественной, так и с корпоративной точки зрения, из того факта, что это распределяет бремя, которое должно быть покрыто тарифами, и предотвращает резкие колебания цен или оценки имущества общественной коммунальной корпорации. Общественность дорого платит за все риски. Поэтому мудро придерживаться консервативного курса в обеспечении адекватных средств для удовлетворения чрезвычайных условий и придания стабильности инвестициям корпорации. Более того, такие средства могут вестись на отдельном счете, за которым можно легко следить; любой избыток может быть зачислен в счет будущих требований к амортизационному счету, в то время как длительный дефицит, возможно, не может быть возмещен корпорацией в свете решения по делу Ноксвилла.

Комментарий о том, что никакое жесткое правило не может охватить определение надлежащих амортизационных отчислений, вполне оправдан. В конечном анализе это вопрос здравого суждения, опыта и судебного темперамента.

Утверждение автора о том, что счета организации, юридических, инженерных, административных и общих расходов «не должны рассматриваться как затронутые амортизацией, пока имущество является действующим предприятием», не совсем ясно. Очевидно, это верно в отношении всех ранних организационных расходов, так как эти расходы понесены раз и навсегда и представляют собой продолжающийся актив, подобный другим элементам стоимости предприятия. Если, однако, автор ссылается в этом также на инженерные и условные статьи, добавленные ко многим статьям стоимости воспроизводства, составляющим физическое имущество, необходимо сделать исключение; ибо когда старое сооружение, срок службы которого истек, заменяется новым сооружением, возникают новые инженерные расходы, и инженерный элемент затрат, связанный с установкой первоначального сооружения, больше не присущ предприятию. Он тоже исчез вместе со сроком службы сооружения, и поэтому его стоимость должна быть ликвидирована или предусмотрена в амортизационном счете, так же как и стоимость сооружения, к которому он относился.

Таким же образом статья «проценты во время строительства» не является продолжающимся активом, а должна быть ликвидирована вместе с полной амортизацией той части сооружения, к которой она относится. Замена сооружения повлечет за собой новые расходы по «процентам во время строительства», соразмерные со временем, необходимым для строительства. Стоимость первоначальных расходов по «процентам во время строительства» исчезнет вместе с первоначальным сооружением и, следовательно, должна быть покрыта амортизационным счетом.

Метод внесения отчислений на проценты во время строительства, предложенный автором, тесно согласуется с тем, который использовался г-ном Элвордом и автором в недавней оценке крупного имущества водоснабжения, в которой расходы по «процентам во время строительства» были ограничены, а взносы на амортизационный счет были начаты с даты, когда любая работоспособная единица имущества считалась доступной для обслуживания и начинала приносить доход на свою инвестиционную стоимость, даже если сооружение в целом не считалось завершенным в течение значительного периода лет после этого. Таким образом, например, можно предположить, что как только снабжающие сооружения в проекте водоснабжения вступают в эксплуатацию, инвестиции в них и в распределительную трубопроводную систему, проложенную к тому времени, перестанут далее кредитоваться отчислениями по «процентам во время строительства» и будут вынуждены зарабатывать проценты через тарифы на воду или доход от воды, поставляемой потребителям, — тот факт, что процентный расход не мог быть полностью покрыт немедленно в это время, учитывается в результирующем приросте стоимости действующего предприятия.

Такая теория, конечно, предполагает определение вероятного порядка и быстроты строительства составных частей имущества, и это обычно делается при оценке водопроводных сооружений в смете стоимости воспроизводства имущества.

Для полноты картины, в отношении важных судебных решений в оценочных процессах, внимание обращается на дело штата Пенсильвания, Браймер против Butler Water Company (179 Pa., 231), упомянутое в заключительном обсуждении статьи автора о «Оценке водопроводных сооружений».

В этом деле судья Уильямс, выступая от имени Верховного суда Пенсильвании, говорит:

«По какому правилу Суд должен определять, что является разумным, а что — угнетающим? Обычно разумным является тот тариф или система тарифов, которая приносит справедливый доход на инвестиции. Фиксированные расходы и расходы на техническое обслуживание и эксплуатацию должны быть обеспечены в первую очередь. Затем должны быть рассмотрены интересы владельцев имущества. Они имеют право на норму доходности, если их имущество может ее заработать, не ниже законной процентной ставки; и система тарифов, которая приносит не больше дохода, чем справедливо требуется для содержания предприятия, оплаты фиксированных расходов и операционных расходов, обеспечения подходящего амортизационного фонда для оплаты долгов и выплаты справедливой прибыли владельцам имущества, не может быть названа необоснованной».

Пенсильванский суд, следовательно, словами Уильяма С. Уоллеса, эсквайра, признает единый стандарт:

«Единый стандарт, согласно делу Браймера, признавая полное право общественности регулировать такие общественные корпорации, также признает в качестве главного фактора ее частный характер и права, которые возникают у нее в этом качестве, ... и придерживается того, что кажется мне единственной рациональной и практичной основой, что справедливый доход после вычета вышеперечисленных расходов является разумным тарифом»; тогда как «основа двойного стандарта установления разумного тарифа, по-видимому, подчеркивает общественную сторону корпорации и скорее игнорирует частный элемент».

Что касается уместности включения существенного признания стоимости франшизы в качестве основы для тарификации, мирянин вполне может признаться в недоумении в свете противоречивого характера двух важных недавних мнений Верховного суда Соединенных Штатов, упомянутых — дело Ноксвилла и дело Consolidated Gas Company, — ибо, хотя существенное отчисление было сделано для стоимости франшизы в решении по делу Consolidated Gas Company, в значительной степени, по-видимому, из-за ее более раннего признания законодательным органом, в деле Ноксвилла, несмотря на законодательное признание такой стоимости и аналогичное одобрение выпуска ценных бумаг, основанных на таком признании, Верховный суд Соединенных Штатов не сделал аналогичного отчисления для стоимости франшизы.

Обращение автора с вопросом об удельной цене и статьей о непредвиденных расходах является разумным и заслуживающим доверия. Инженеры склонны делать оценки, основанные на «взгляде назад», а не на «предвидении», исходя из предположения, что не было встречено существенных трудностей при строительстве, когда, на самом деле, существенные трудности, возможно, следовало ожидать и могли фактически быть встречены при первоначальном строительстве, запись о которых, однако, была стерта с течением времени.

Определение автором стоимости имущества как «оценочной стоимости в данное время, измеренной в деньгах, с учетом всех элементов, которые добавляют к его полезности или желательности как бизнеса или приносящего прибыль предложения», предполагает целесообразность признания другой стороны бухгалтерской книги путем изменения его утверждения так, чтобы оно гласило: «* * * все элементы, которые добавляют к, «ограничивают или умаляют» его полезность или желательность как бизнеса или приносящего прибыль предложения».

Признавая точку зрения автора о том, что не существует отдельного и независимого метода определения стоимости франшизы, который не основывался бы на определении стоимости имущества в целом методами капитализации, необходимо признать, что стоимость действующего предприятия может быть определена независимо и может иметь положительную стоимость, даже если имущество как коммерческое целое стоит меньше, чем сумма физической стоимости и стоимости действующего предприятия.

Суд, оценщики и автор одинаково признают, что не существует единого метода оценки универсального применения. Первоначальная стоимость, стоимость воспроизводства, стоимость воспроизводства за вычетом амортизации, коммерческая стоимость, определенная капитализацией, ценность услуги для потребителя и рыночная цена имущества, если таковая существует, — все имеют свой вес в разной степени в разных случаях. Все, что можно сказать за, против или в пользу этих нескольких методов оценки, относится скорее к их значимости и весу, который должен придаваться результатам, полученным ими, как доказательству стоимости и влияния модифицирующих местных условий, чем к обоснованности самих методов.

В этой связи может быть интересно сослаться на недавнюю оценку имущества водоснабжения, в оценке которой автору довелось участвовать, в которой перед оценочной комиссией было окончательно поставлено суммирование:

1. Первоначальная стоимость;

2. Стоимость воспроизводства за вычетом накопленной амортизации, плюс стоимость действующего предприятия;

3. Ценность услуги для потребителей, основанная на заявленном предположении о разумном приросте стоимости сверх фактической стоимости, на которую должен быть получен доход (или проценты и прибыль);

4. Коммерческая или капитализированная стоимость, основанная на определенных предположениях, основанных на текущих условиях, а также на возможных будущих условиях, которые могли бы быть вовлечены в возобновление городского контракта, который должен был истечь в течение двух лет.

Что эти определения стоимости с разных точек зрения оказали влияние на формирование мнения отдельных оценщиков, не может быть сомнений; однако, вероятно, одинаково верно, что ни в одном случае одинаковый вес не придавался нескольким статьям или основам оценки. Тем не менее, в окончательной оценке консенсус мнений относительно стоимости имущества в целом был удивительно близок, крайние расхождения во мнениях составляли примерно 8%, более или менее, от окончательной оценочной стоимости.

Следует также обратить внимание на необходимость, при любой оценке путем капитализации дохода, такой как та, что намечена г-ном Риггсом и использована профессором Адамсом в оценке железных дорог правительством США, определения того, находится ли предприятие или имущество в том, что можно назвать избыточно построенным, нормально развитым или недостаточно построенным состоянием; короче говоря, правильно ли инвестирующая общественность оценила его текущее физическое состояние в отношении его влияния на тарифы и являются ли доходы на самом деле неадекватными, соразмерными с оказанной услугой, или чрезмерными. В долгосрочной перспективе этим фактам будет придан должный вес; в короткий период они могут быть оценены неправильно. В водопроводных сооружениях, к сожалению, редко, если вообще когда-либо, существует рыночная цена ценных бумаг, которую можно назвать достоверной или значимой при оценке. Поэтому при оценке имущества водоснабжения тем более важно, чтобы оценщики тщательно взвешивали текущий характер предоставляемой услуги и текущую адекватность или неадекватность тарифов, основанных на такой услуге, на потребностях общины и существующих стандартах дня, если должна быть восстановлена полная справедливость.

В заключение автор повторяет свое заявление о том, что он вступил в спор с автором не в духе придирчивой критики, а с признанием трудности и сложности работы по оценке и убеждением, что инженеры несут моральное обязательство проделать образовательную работу, подчеркнуто обращая внимание на тот факт, что стоимость действующего предприятия общественной коммунальной корпорации не является нематериальной стоимостью, представляющей незаработанный прирост, а является очень реальной и существенной статьей затрат в имуществе в целом. Хотя трудность может быть решена путем помещения стоимости действующего предприятия, как предложено автором, в средний класс между физическим предприятием и нематериальными стоимостями, помещение ее в один класс с франшизой и другими нематериальными элементами стоимости, как предложено автором, может, по мнению автора, нанести серьезный вред корпорациям, не сумев выразить таким образом, который был бы ясно понятен популярному уму, фундаментальную идею стоимости развития стоимости действующего предприятия. Хотя автор не имеет личного интереса в этом вопросе, ни с той, ни с другой стороны, обслужив как муниципалитет, так и корпорацию в оценках водоснабжения, он тем не менее чувствует, что инженеры могут оказать настоящую услугу как общественности, так и общественной коммунальной корпорации, делая упор на фундаментальных элементах затрат и стоимости, и особенно тех, на которых должны основываться тарифы, при оценке имущества общественной коммунальной корпорации и тарификации.

Чарльз Хансел, член Американского общества гражданских инженеров. — Так много было сказано на предмет оценки общественных коммунальных предприятий, что, хотя выступающий думал на этот предмет в течение десяти лет и проделал значительную оценку железнодорожных имуществ, он обнаруживает, что он значительно сбит с толку по той причине, что дискуссии, по-видимому, охватывают всю область инженерии, бухгалтерского учета, налогообложения и экономики; поэтому он предлагает, чтобы для того, чтобы спуститься к основе полезности, был назначен специальный комитет для принятия этого вопроса к рассмотрению.

Выступающий имел честь быть связанным с Мичиганской комиссией в качестве члена Совета по обзору. Профессор М. Э. Кули был выбран штатом Мичиган для руководства работой по организации, а г-н Риггс был инженером, который организовал офисные и полевые силы. Оба этих джентльмена были исключительно успешны в этой очень трудной работе. Г-н Кули оказал этому Совету честь, сказав, что возникало так много проблем при фактическом выполнении работы (помимо теорий налогообложения, установления тарифов, бухгалтерского учета и нескольких других вещей, которые можно было найти легче в офисе Аудитора, чем в офисе Инженера), что он попросил о назначении этого Совета по обзору, чтобы заседать как Суд и принимать решения по многим сложным вопросам, возникающим изо дня в день; и он имел удовлетворение приходить в Совет каждый день и говорить: «Ну, вот здесь ситуация, и как мне с ней справиться?» Конечно, на самом деле он знал об этом больше, чем Совет, но он был достаточно любезен, чтобы сказать, что попросит мнения Совета. Этот Совет вынес решение по всем этим различным вопросам в меру своих способностей, и выступающий имеет удовлетворение знать, что оценка устояла в Федеральных судах. Предметы настолько мимолетны и настолько иллюзорны, что очень многое зависит от точки зрения.

Выступающий сейчас занят фактической задачей попытки оценить имущество стоимостью около 300 000 000 долларов в Нью-Джерси, вовлекающее самые важные терминалы в Соединенных Штатах.

Оценка общественных коммунальных предприятий — это самый глубокий вопрос, который когда-либо стоял перед Обществом, и он включает в себя многое, что находится вне строго инженерных вопросов; на самом деле, дискуссии не проливают много света на методы, которым следует следовать при проведении оценок.

Терминология предмета очень важна; на самом деле, выступающий нашел ее настолько важной, что в своих дискуссиях с Генеральным прокурором Нью-Джерси в отношении Закона о налоге на железные дороги, который его попросили переработать, этот проект будет сопровождаться глоссарием, чтобы значение определенных терминов, используемых в этом конкретном Акте, было ясным.

В этой работе в Нью-Джерси занято около восьмидесяти семи инженеров и помощников, и для их руководства выступающий подготовил тридцать пять страниц очень тщательно продуманных инструкций. Эти инструкции сопровождаются синьками, показывающими точно, как должны быть записаны все полевые заметки, с диаграммами ферм, водопропускных труб и тому подобного, и всеми элементами железнодорожного строительства.

Налоговый закон Нью-Джерси гласит, что, во-первых, должна быть установлена истинная стоимость недвижимого имущества; во-вторых, истинная стоимость материального личного имущества; и первый закон 1884 года гласил: «и в-третьих, стоимость франшизы»; но кто-то обнаружил, что есть что-то помимо стоимости недвижимого имущества, материального личного имущества и франшизы. Они не знали, что это было, но было что-то еще; поэтому в законе 1888 года они изменили третий раздел стоимости, чтобы он гласил: «оставшееся имущество, включая франшизу».

В качестве примера одной из трудностей определения классификации внимание направляется на термин «Недвижимое имущество», который понимается широко, но редко точно.

Межштатная торговая комиссия является высшим трибуналом в стране в вопросе железнодорожного бухгалтерского учета, но она не дает никакой помощи во многих важных элементах стоимости; например, согласно Межштатной торговой комиссии, недвижимое имущество включает только такое недвижимое имущество (землю), которое не требуется для железнодорожных целей. Вся земля, фактически используемая для железнодорожных целей, классифицируется под «Полосой отвода и станционными территориями».

Когда инженеры по оценке в Нью-Джерси были отправлены в поле, необходимо было точно указать, какие элементы должны быть описаны как недвижимое имущество, а какие как материальное личное имущество. Линия раздела должна была быть определена точно по той причине, что все личное имущество облагается налогом постоянно в пользу штата, в то время как в случае недвижимого имущества штат получает налоги с полосы шириной не более 100 футов, а налог на все имущество, используемое для железнодорожных целей за пределами этой полосы, возвращается в налоговый округ, в котором оно находится.

Мучительный вопрос о том, следует ли считать оборудование недвижимым или личным имуществом, был решен Законом Нью-Джерси, который гласит, что материальное личное имущество должно включать все оборудование; но он оставил нерешенным вопрос: что такое оборудование? После тщательного рассмотрения недвижимое имущество было разделено на 74 класса, а все остальные материальные элементы были классифицированы как личное имущество. Некоторые из статей недвижимого имущества: оборудование для обработки золы и тому подобное, дымоходы, цистерны, конвейеры, плотины, шлюзы, шлюзовое оборудование, электрическая проводка, трубопроводы, отопление, блокировка, сигнализация, тротуары, резервуары, цеховая арматура, резервуары, телеграфные линии, пути, вагонные весы, передаточные столы, водопроводные сооружения и т. д., и т. д. Вообще говоря, все предметы фиксированного характера были включены в 74 раздела недвижимого имущества.

Трудности определения всех элементов недвижимого имущества упоминаются просто для того, чтобы обратить внимание на то, что на первый взгляд кажется довольно простым, но при внимательном рассмотрении обнаруживается, что имеет большие сложности.

Вопрос амортизации полезного срока службы, прямой и косвенной, из-за ветхости или устаревания, или того и другого, является одним из иллюзорных вопросов; а затем идет стоимость франшизы.

Оценка железнодорожного имущества в Нью-Джерси дополнительно осложняется требованиями Закона штата о налогах, который указывает, что стоимость оставшегося имущества, включая франшизу, должна быть определена после того, как будет определена «истинная стоимость» недвижимого имущества и материального личного имущества.

Выступающий не будет пытаться обсуждать стоимости франшиз, так как это предмет, который требует самого глубокого изучения.

Автор заявляет, что он потрясен заблуждением выступающего относительно метода определения нефизической стоимости, использованного профессором Адамсом в Мичигане. Выступающий прекрасно знаком с этим методом, и, хотя питает величайшее уважение к мнениям профессора Адамса, вынужден обратить внимание на два важных элемента этой формулы, которые открыты для возражений.

Профессор Адамс устанавливает свой аннуитет на амортизированную стоимость, а не на стоимость или стоимость воспроизводства, что, по мнению выступающего, не определяет надлежащий аннуитет или разумные фиксированные расходы, которые должны быть вычтены из чистого дохода до установления чистого излишка. Облигации обычно продаются со значительной скидкой и представляют полную стоимость плюс эту скидку, следовательно, проценты по облигациям или фиксированные расходы будут больше, чем аннуитет, установленный на стоимости, «стоимости воспроизводства» или «текущей стоимости». Не было бы более близким к установлению фиксированных расходов или аннуитета взять стоимость плюс скидку и комиссии в качестве основы, на которую применять ставку аннуитета?

Хотя формула профессора Адамса устанавливает больший чистый излишек для капитализации, чем метод, предложенный докладчиком, он фактически уничтожает этот чистый излишек, списывая на него все улучшения, подлежащие отнесению на доход. Совершенно очевидно, что это дает железнодорожной компании возможность поглощать весь чистый доход за счет улучшений и, таким образом, сводить на нет весь чистый доход, в каков случае не останется чистого излишка для капитализации, следовательно, не будет никакой нематериальной стоимости или стоимости франшизы, а общая стоимость, установленная по этому плану, была бы меньше, чем если бы имущество не было улучшено за счет этих улучшений — reductio ad absurdum.

Что касается вопроса о том, должен ли метод оценки быть одинаковым независимо от цели, для которой эта стоимость будет применяться, докладчик не может согласиться с автором и полагает, что вполне последовательно устанавливать различные значения для различных целей.

Завершение строительства крупного коммунального предприятия, запланированного в таком масштабе, чтобы обеспечить потребности на многие годы вперед, использующего лишь часть своей мощности и зарабатывающего меньше, чем составляют его эксплуатационные расходы и фиксированные платежи, при законодательно установленных тарифах, должно рассматриваться иначе, чем хорошо зарекомендовавшее себя коммунальное предприятие, деятельность которого вынуждает его работать на пределе своих возможностей, а тарифы не установлены законом. Существует много важных элементов, влияющих на это рассмотрение стоимости, и цель оценки должна быть известна до попытки установить стоимость.

В Нью-Джерси работа еще больше усложняется необходимостью установления стоимости 122 отдельных железнодорожных корпораций и распределения всей собственности за пределами 100-футовой полосы между каждым из 450 налоговых округов, через которые осуществляют свою деятельность эти 122 корпорации со своими многочисленными ветками и подъездными путями.

Для определения количества и материалов постоянного пути и сооружений было организовано девять инженерных корпусов, каждый из которых состоял из шести человек. С помощью этих сил была измерена осевая линия главного эксплуатационного пути и зафиксировано точное расстояние в каждом налоговом округе. Поперечные профили земляного полотна составлялись так часто, как того требовали изменения естественной поверхности, и были сделаны точные замеры и записи всех сооружений; и, хотя во многих случаях инженерам удавалось получить планы наиболее важных стальных конструкций, полевые группы были обязаны получить достаточные данные для расчета тоннажа в случае, если получение этих планов было невозможно.

Полевым группам также было поручено отмечать характер земли и улучшений, прилегающих к железнодорожной собственности, и записывать другую информацию, необходимую для всестороннего понимания условий, сопутствующих строительству железной дороги в данной местности.

Время, отведенное на завершение работы, составляет один год, и, хотя это сравнительно короткий период для внедрения премиальной системы в полевых работах, было решено внедрить такую систему, которая была бы максимально удовлетворительной в данных условиях. Учет каждой полевой группы за каждый день каждого месяца велся на профильной бумаге, при этом горизонтальные линии использовались для представления количества путей, а вертикальные линии — для представления расстояния. Две горизонтальные линии отводились для одного пути, четыре — для двух путей и так далее. Одна миля отводилась на каждое вертикальное деление бумаги, и при присуждении премии учитывалась не только площадь территории, охваченная каждой полевой группой, но и большое внимание уделялось полевым записям, а денежный приз присуждался каждый месяц.

Результаты организации и поощрения полевых групп видны по очень значительному увеличению объема работы на одного человека в полевых группах, которое составило почти 300% за время нахождения групп в поле.

Множество вопросов, зависящих от межштатной торговли и затрагивающих фундаментальное, законодательство штатов, федеральное и международное право, охватываются широким взглядом на оценку железнодорожной собственности. Перемещение подвижного состава через различные штаты, а также между Соединенными Штатами, Канадой и Мексикой, и определение местонахождения и домицилия плавучего оборудования — это темы, которые не только требуют значительных знаний в области эксплуатации железных дорог, но и включают многие вопросы, нечетко определенные судами.

Предмет имеет столь большое значение, что следует предпринять шаги для формулирования процедур, и на ежегодном собрании Общества докладчик внесет резолюцию с просьбой о назначении специального комитета для определения надлежащих методов, которые должны использоваться при оценке коммунальных предприятий.

Дж. Мартин Шрайбер, член Американского общества гражданских инженеров. — Инженеры и те, кто в целом интересуется оценкой собственности общественной коммунальной корпорации, счастливы обладать ценной информацией, содержащейся в этом докладе. Хотя есть некоторые моменты, в которых докладчик расходится с автором, следующие замечания предлагаются лишь для того, чтобы на основе опыта осветить некоторые дополнительные аспекты предмета, а не как попытка критики.

Много говорят о точной стоимости воспроизводства, а также приводят аргументы относительно надлежащего резерва на непредвиденные расходы, вероятно, включающего лишь небольшой процент. Докладчик ставит под сомнение целесообразность отстаивания точных цифр стоимости. Тщательно проверенные цифры стоимости надежных подрядчиков с первоклассными инженерными организациями, представляющими предложения по одному и тому же строительству, часто варьируются от 5 до 15% от общей стоимости. Разные организации иногда становятся причиной расхождения цифр на 5% и более, в зависимости от эффективности и опыта корпуса. Умелый агент по закупкам снизит, казалось бы, точную смету на оборудование или материалы на целых 10%; с другой стороны, состояние рынка может быть таким, что фактическая уплаченная цена превысит смету на тот же процент. Инженеры, ответственные за составление сметы и выполнение строительных проектов, обычно добавляют более 10% на непредвиденные расходы, так как предвидеть их практически невозможно, и точная смета почти наверняка окажется заниженной. Прискорбно, что почти невозможно обосновать цифры непредвиденных расходов на свидетельской трибуне; по этой причине, вероятно, было бы более удовлетворительно для неспециалистов и для различных судов, советов и т. д., которые обязаны выносить решения по оценкам и не до конца понимают технические тонкости ситуации, если бы инженеры отказались от статьи непредвиденных расходов и изменили количество или единичные цены.

Если возможно оценить точную стоимость воспроизводства, то, безусловно, можно ожидать значительных расхождений из независимых источников при расчете амортизации и текущей стоимости. Тем не менее, существуют авторитетные инженеры, которые хотели бы заставить поверить (предполагая, что они знают стоимость воспроизводства), что с помощью простого полевого осмотра они способны рассчитать точную текущую стоимость.

Некоторое время назад докладчик слышал, как эксперт давал показания в интересах определенного города для целей налогообложения относительно стоимости участка трамвайного пути. Он сначала заявил оценку для воспроизводства, а затем определенную текущую стоимость. Последняя значительно превышала фактическую стоимость. Эксперт, который был инженером значительного авторитета, при перекрестном допросе не знал высоты рельса от верха головки до дна желоба ни на стыке, ни в какой-либо другой части по его длине; он не знал точной глубины реборды колес вагона, которые эксплуатировались на этом пути, интервала движения или точного веса используемых вагонов. Он предположил состояние шпал и то, что путь был балластирован. Наконец, он был вынужден признать, что его определение амортизации простым полевым осмотром было очень грубым приближением. Теперь, не в каждом случае в прошлом корпоративный адвокат, даже с инженерной помощью, был способен указать на несправедливые показания. Много раз докладчик слышал, как принимались некомпетентные показания на общем принципе, что свидетель был известным инженером, даже если его послужной список был сделан в других специальностях. Слишком много внимания нельзя уделить этой фазе предмета, и докладчик рад, что автор упомянул тот факт, что персонал тех, кто занимается оценочной работой, должен быть самого высокого порядка. В прошлом вероятно, что неспособность должным образом различать при принятии некомпетентных показаний (не говоря уже о предвзятых показаниях) была автоматической, и это является наиболее важной причиной большой враждебности должностных лиц общественной коммунальной корпорации ко всем формам расследования, как упоминает автор.

Должностные лица компании знают, что они часто вынуждены нанимать и обучать специалистов, чтобы предоставить в довольно точных пределах ту самую информацию, которую ищут, и, естественно, они скептически относятся к данным, представленным теми, кто, хотя и не знаком с собственностью, претендует на то, чтобы дать точные цифры стоимости. Любой, кто способен указать последовательный метод, с помощью которого можно получить эти точные цифры, несомненно, получит признание за ценный вклад в решение сложного предмета оценки.

Ссылаясь на оценку собственности Detroit United Railroads, упомянутую в докладе, директор по оценке для города оценил, что стоимость полной оценки собственности, которая включает около 220 миль одиночного пути, составит от 3000 до 4000 долларов. Приблизительно 25 000 долларов уже было потрачено, не включая расходы, понесенные компанией, которая предоставила большую часть информации.

Вероятно, правильные оценки текущей стоимости, которые включают амортизацию, не могут быть даже достаточно точно приближены без глубокого знания конкретной собственности, и это должно включать эксплуатацию, политику управления, прошлые показатели, изучение исторической стоимости (насколько позволяют записи), оценочную стоимость строительства и фактическую стоимость обслуживания. Срок службы участка пути или оборудования, не принимая во внимание моральный износ и чрезвычайные обстоятельства, обычно зависит от типа и деталей конструкции, выполненной им работы и службы, которая потребуется от него. Обновления должны производиться, когда стоимость ремонта достигает определенной цифры, при условии, что другие условия благоприятны. Это факт, что способные инженеры, глубоко знакомые с рассматриваемым делом и работающие на одной и той же собственности, часто имеют противоречивые идеи относительно срока службы пути или оборудования, один рекомендует немедленное обновление, а другой выступает за более длительную эксплуатацию.

Докладчик не намерен спорить против возможности установления довольно точных значений воспроизводства или текущей стоимости, но хочет подчеркнуть тот факт, что это не так просто, как часто заставляют верить неспециалистов. Более того, он придерживается мнения, что для экономичных и удовлетворительных оценок для всех заинтересованных сторон необходимо следующее:

(1) Должно быть сотрудничество оценщиков с должностными лицами общественной коммунальной корпорации, включая операторов, инженеров и их записи.

(2) Текущие стоимости должны определяться по:

(a) Стоимости воспроизводства,

(b) Таблицам смертности,

(c) Данным о производительности,

(d) Полевому обследованию.

(3) Организация для оценочной работы должна быть достаточного масштаба, и ей должно быть предоставлено время и средства, которые проект разумно требует.

(4) Оценщики должны быть тщательно отобраны, персонал должен включать людей, имеющих большой опыт в конкретном классе операций; и при необходимости должны быть привлечены специалисты.

Мистер Риггс заявляет, что оценка должна быть одинаковой, независимо от обсуждаемых принципов. Кажется сомнительным рассматривать справедливую стоимость, которая включает нематериальную стоимость в затратах или налоговых правилах. Конечно, в случае с уличными железными дорогами в городах, где взимается процент с валовой выручки, необходима нематериальная оценка, представляющая только текущую стоимость. Опять же, физическая текущая стоимость для налогообложения не должна включать стоимость мощения на улице в полосе, занятой путями уличной железной дороги. То, что компания уличной железной дороги часто платит произвольный оценочный налог и поддерживает мощение в исправном состоянии, хотя она никоим образом не несет ответственности за износ, должно быть достаточным, чтобы компенсировать любое обязательство по другим налогам. В некоторых штатах это устанавливается судами. Физическая оценка, однако, предназначенная для использования в связи с тарифами, затратами или регулированием капитала, должна включать стоимость мощения железнодорожной полосы. Ссылаясь далее на вопрос о включении мощения в физическую оценку уличных железных дорог, в случае решения Р. У. Тейлера, арбитра, в разбирательстве между Cleveland Electric Railway Company и городом Кливленд, на основе продления франшиз, судья Тейлер сказал:

"Мощение представляет собой фактически затраченные деньги. Оно относится к капитальному счету и в своей амортизированной форме стоит всего того резерва, который я ему предоставил."

Также для установления тарифов и регулирования капитала, безусловно, должно быть уделено некоторое внимание моральному износу и изменению техники, в то время как при налогообложении они не должны включаться.

В заключение докладчик достаточно оптимистичен, чтобы верить, что проблема физических оценок будет решена удовлетворительно для всех заинтересованных сторон. Сотрудничество должностных лиц общественной коммунальной корпорации, надежные показания, а также лучшее понимание судами, безусловно, будут способствовать прояснению ситуации. Нематериальные стоимости очень трудно определить, и их разумная обработка потребует некоторой четко определенной процедуры. Ценный доклад мистера Риггса внесет большой вклад в формирование правильного представления об общей пропорции и, несомненно, поможет в формулировании надлежащих методов оценки.

Клинтон С. Бернс, член Американского общества гражданских инженеров (письменно). — Автор заслуживает поздравлений за детальную тщательность, проявленную при представлении этого предмета. Возможно, немногие инженеры, которым не приходилось сталкиваться с предметом оценки собственности, осознают или ценят реальную сложность многих разнообразных проблем, встречающихся в работе такого класса. Для тех, кто непосредственно занимается оценочной работой, этот доклад станет желанным вкладом в литературу по данному предмету.

Заявление автора о том, что если комиссии инженеров поручено сообщить истинную стоимость воспроизводства, амортизацию или текущую стоимость определенной собственности, итоговые цифры не должны различаться, независимо от того, будет ли отчет использоваться в качестве основы для реорганизации, продажи, целей установления тарифов или налогообложения, является спорным. Кажется правильным, что если собственность оценивается для установления продажной цены правительству или муниципалитету, осуществляющему свое право на покупку, итоговые цифры должны основываться на текущих ценах на рабочую силу и материалы, потому что это не причиняет несправедливости ни одной из сторон. Очевидно, что если продавец получает оплату за свою собственность, основанную на текущих ценах, он может, если пожелает, реинвестировать доходы от продажи в аналогичные предприятия по текущим ценам, так что тем самым он получает те же выгоды, независимо от того, высоки цены или низки.

Столь же очевидно, что если покупатель (муниципалитет) решает приобрести собственность, право на покупку должно быть осуществлено в конкретное время, разрешенное франшизой. Если цены случайно оказываются аномально высокими в это время, муниципалитет находится точно в таком же положении, в каком он был бы, если бы был вынужден строить свой собственный завод в это конкретное время; в то время как, если цены аномально низки, та же относительная ситуация все еще существует. Таким образом, кажется, нет никакой возможной несправедливости ни для одной из сторон в использовании текущих цен, когда целью является продажа или передача собственности. Однако при определении надлежащей стоимости в качестве основы для тарифов должен быть учтен другой фактор. Нецелесообразно и противоречит общественной политике часто изменять тариф, взимаемый за такие товары, как вода, газ или электрический ток. Теоретически тариф можно было бы устанавливать каждый год, основываясь на ежегодной оценке собственности, тем самым допуская высокий тариф в один год и, возможно, аномально низкий тариф в другой год; но практически это невозможно, ибо, помимо неудобства такой громоздкой системы, ни одно сообщество не информировано достаточно хорошо как индивидуумы, чтобы понять какую-либо причину для повышения тарифов. Повышение тарифов неизменно сопровождается волной возмущения. Однако очевидно, что серия тарифов, основанных на ежегодной оценке собственности по текущим ценам, в среднем составила бы точно такую же сумму в течение ряда лет, как если бы собственность была оценена один раз и навсегда на основе средних цен на рабочую силу и материалы за тот же срок лет, а тариф был бы основан на одной таким образом определенной оценке.

Если целью оценки является предоставление данных для налогообложения, применяется тот же аргумент, что и в случае установления тарифов. Таким образом, кажется правильным, что цель оценки должна быть принята во внимание до того, как будет определено, использовать ли средние цены или текущие цены на материалы и рабочую силу; и если это правильная логика, итоговые цифры должны различаться в зависимости от поставленной цели; но, определив надлежащие единичные цены, которые должны использоваться на протяжении любой оценки как наиболее справедливые для поставленной цели, тогда, как хорошо говорит автор, оценщик не должен позволять личным предрассудкам или надуманным условиям влиять на свой курс. Прежде всего, оценщик не должен бояться своего клиента. Он не должен позволять своему личному суждению быть поколебленным желаниями последнего. Возможно, редко или никогда не случается, чтобы оценщик, представляющий муниципалитет или штат, подвергался этому бессознательному влиянию, поскольку его работодатель является лишь временным государственным чиновником, и, следовательно, у него нет клиента, которого нужно бояться. Он приступает к работе с полным знанием того, что его работодатель мало или ничего не знает о предмете, и его единственное желание — достичь результатов, которые будут бесспорно справедливыми для обеих сторон.

С другой стороны, оценщик, выбранный владельцем завода, берется за работу с чувством, что от него ожидают отчета о стоимости, максимально благоприятной для его клиента, и это чувство отражается в отчете, независимо от того, насколько искренне или добросовестно он пытается этого избежать.

Одной из самых запутанных, но интересных проблем в оценочной работе является расчет "стоимости действующего предприятия" или "деловой стоимости", которая должна быть допущена в дополнение к физической стоимости.

При рассмотрении конкурентного предприятия, такого как железная дорога, обслуживающая сообщество в конкуренции с другой независимой железной дорогой, эта проблема должна рассматриваться иначе, чем в неконкурентном бизнесе, таком как водопровод, газопровод, электрическая станция, уличная железная дорога или аналогичное предприятие, работающее под защитой исключительной франшизы или в естественных условиях, эквивалентных исключительной привилегии.

При рассмотрении конкурентных предприятий очевидно, что железная дорога, работающая в условиях, более выгодных, чем у ее конкурента, обладает нематериальной стоимостью, равной мере этого преимущества. Однако неясно, что более правильно: сказать, что железная дорога, обладающая преимуществом, имеет положительную стоимость действующего предприятия, или что менее удачливая имеет отрицательную стоимость действующего предприятия. Используя правило, сформулированное автором, а именно правило профессора Адамса, с некоторыми модификациями, очевидно, что многие объекты показали бы отрицательные стоимости действующего предприятия; но, как указал автор, суды постановляют, что общественные коммунальные корпорации имеют право зарабатывать:

(a) Эксплуатационные расходы;

(b) Расходы на обслуживание и текущий ремонт;

(c) Налоги;

(d) Амортизационный фонд для покрытия износа и морального устаревания;

(e) Разумную прибыль на справедливую стоимость собственности.

Маловероятно, что разумная прибыль на справедливую стоимость собственности может быть истолкована как означающая меньше, чем проценты или доход от аналогичной суммы государственных облигаций или других не облагаемых налогом ценных бумаг.

Это постановление судов устанавливает тарифы на такой цифре, чтобы исключить возможность дефицита; из чего должно следовать, что отрицательная стоимость действующего предприятия не может быть создана принудительным снижением тарифов, ибо такое действие было бы конфискацией собственности в степени отрицательной нематериальной стоимости, таким образом созданной; то есть, если суды правы в вышеуказанном постановлении, то все нематериальные или стоимости действующего предприятия являются положительными и должны определяться с использованием наиболее неблагоприятно расположенной железной дороги в качестве основы расчета при определении вопроса о разумности тарифов; а тарифы, в свою очередь, должны быть разумными и надлежащими, прежде чем их можно будет применить для определения нематериальной стоимости. Это поднимает интересный и далеко идущий вопрос. Предположим, что отрицательная стоимость действующего предприятия является результатом реальной конкуренции между двумя дорогами, такой, что "справедливая стоимость" менее удачливого конкурента на 20% меньше его физической стоимости.

Если тарифы основаны на этой оценке, являются ли они действительно справедливыми тарифами? Ибо, предположим, что тарифы всегда поддерживались на уровне, при котором менее удачливая дорога могла бы просто поддерживать свою физическую оценку. Ясно, что тогда нельзя было бы применить никакой тариф, который заставил бы ее работать за меньшую, чем разумная прибыль на справедливую стоимость ее собственности, а справедливая стоимость при этом предположении на 25% больше, чем раньше, не из-за ее собственных усилий, а просто из-за того, что ее конкурент не снизил тарифы и тем самым сохранил первоначальную "справедливую стоимость" менее удачливой дороги, и в то же время увеличил свою собственную положительную стоимость действующего предприятия на равную сумму.

В свете этого анализа сомнительно, уместно ли когда-либо рассматривать существование отрицательных нематериальных стоимостей, хотя верно, что коммерческая стоимость действительно колеблется и может быть меньше физической стоимости из-за тарифов, которые, возможно, слишком низки, или из-за других временных причин.

Метод, процитированный от мистера Алворда для определения стоимости действующего предприятия, применяется только к неконкурентным предприятиям, как было заявлено мистером Алвордом в его докладе перед Американской ассоциацией водопроводных сооружений. Этот метод открыт для критики в том, что прогноз бизнеса старых сооружений, а также новых гипотетических сооружений, сводится к денежной стоимости, основанной на текущих тарифах, независимо от того, являются ли такие тарифы разумными. Тарифы подлежат законодательному контролю во многих штатах, и нет абсолютно никакой гарантии, что любой другой штат не может принять законодательство в любое время, позволяющее принудительно применять регулирующие постановления. Поэтому любой прогноз стоимости будущего бизнеса должен основываться на разумных тарифах, иначе это просто необоснованная оценка, основанная на несбыточной надежде.

Принимая во внимание тот факт, что тарифы должны быть разумными, либо в силу действующих законов, либо законов, которые могут вступить в силу в любое время, возможно, в ближайшем будущем, стоимость действующего предприятия вполне может быть определена как текущая стоимость суммы, на которую ожидаемые прибыли действующего завода, работающего по разумным тарифам, превышают текущую стоимость ожидаемых прибылей аналогичного гипотетического начинающего завода, работающего по тем же тарифам. С этой концепцией стоимости действующего предприятия невозможно, чтобы неконкурентное имущество имело отрицательную стоимость действующего предприятия, и каждый действующий завод имеет положительную стоимость действующего предприятия, даже если он работает с убытком.

Вся проблема сводится к вопросу о том, "что является разумным тарифом или надлежащим доходом", и это должно определяться в совокупности как отправная точка. Суды упорно уклонялись от этого вопроса, и правильно делали, всякий раз, когда возникал этот вопрос, оставляя его на рассмотрение в каждом конкретном случае, в зависимости от стабильности бизнеса, связанного с ним риска и различных других местных факторов.