«Социальное законодательство и социальная активность»

В своей самой ранней форме (и многие города еще не прошли дальше первой стадии) многоквартирный доходный дом был дискредитированным частным домом или другим зданием, изначально не построенным для занятия несколькими семьями, но измененным для этой цели. Каждый этаж того, что изначально было частным жилищем, был изменен так, чтобы он мог быть занят семьей. Позже — может быть, в начале — каждый этаж был подразделен между передней и задней частью, так что он мог быть занят двумя семьями. Одно из главных зол таких многоквартирных доходных домов возникло из занятия подвалов, и, следовательно, некоторые из самых ранних правил о многоквартирных доходных домах относятся к занятию подвалов.

На своей второй стадии многоквартирный доходный дом строится для этой цели, имитируя, нередко в рабской манере, расположение измененного дома, с его темными комнатами, и только постепенно адаптируясь к новой архитектурной форме, вырастающей из его специального использования. Введение проточной воды и городских санитарных правил сделало возможным и желательным размещение туалетов внутри. Дворы и вентиляционные шахты увеличились в размерах. К счастью, процесс эволюции не исчерпан и все еще продолжается.

Многоквартирный доходный дом все еще рассматривается во многих местах как экзотика, не адаптированная к нашему климату. Но, судя по истории Нью-Йорка и других городов, Запада и Востока, многоквартирный доходный дом пришел, чтобы остаться, и, возможно, суждено вытеснить другие и лучшие формы жилья. Я хорошо помню, когда первый многоквартирный доходный дом, который удостоился термина многоквартирный дом, был построен в Нью-Йорке. Это было в начале 70-х годов. Сейчас это преобладающий тип нового здания для жилых целей на острове Манхэттен. Во время последней переписи населения в Большом Нью-Йорке было не менее 82 652 многоквартирных доходных домов. Развитие многоквартирного доходного дома было в значительной степени под влиянием законодательства, предназначенного для предотвращения его худших зол. Чтобы проверить причину такого законодательства и определить его ограничения, желательна краткая сводка конкретных предметов регулирования.

Защита от огня почти универсальна. Структурные положения, направленные на эту цель, содержатся в строительных законах всех городов. В Нью-Йорке, Филадельфии, Сан-Франциско, Джерси-Сити, Провиденсе, Сиракузах и Нэшвилле все многоквартирные доходные дома должны иметь пожарные лестницы. Все многоквартирные доходные дома высотой более двух этажей должны иметь пожарные лестницы в Сент-Луисе, Балтиморе, Луисвилле, Миннеаполисе, Сент-Поле, Денвере, Толедо и Колумбусе. В Чикаго, Кливленде и Цинциннати это правило применяется только к многоквартирным доходным домам высотой более трех этажей. Во многих городах многоквартирные доходные дома должны быть полностью огнеупорными, когда они выше определенной высоты. В Филадельфии это верно для всех выше четырех этажей; в Вашингтоне для тех, что выше пяти этажей; в Нью-Йорке, Буффало, Луисвилле, Миннеаполисе и Денвере для тех, что выше шести этажей в высоту. В Бостоне предел составляет 65 футов.

Свет и вентиляция защищены минимальными открытыми пространствами. В Филадельфии должны быть открытые пространства сбоку или сзади, равные одной пятой площади участка, и минимальная ширина всех пространств составляет восемь футов. В Буффало, согласно местному закону, действовавшему до принятия общего закона штата 1901 года, минимальная ширина любого внешнего двора составляла шесть футов в двухэтажных зданиях, восемь футов в трех- и четырехэтажных зданиях и один дополнительный фут в ширину для каждого дополнительного этажа. Минимальный внутренний двор был восемь на десять. В Бостоне должно быть оставлено чистое открытое пространство сзади, равное половине ширины улицы, на которую выходит многоквартирный доходный дом, и должно быть два открытых пространства шириной не менее десяти футов. В некоторых городах требуемая площадь двора выражается в квадратных футах, без учета минимальной ширины или длины, и увеличивается пропорционально высоте здания. Этот принцип принят в Нью-Йорке, где минимальная ширина внешних дворов в зданиях высотой пять этажей составляет шесть футов по линии участка и двенадцать футов между крыльями, а минимальная площадь внутренних дворов по линии участка в зданиях той же высоты составляет двенадцать на двадцать четыре, уменьшенная этой зимой в трехэтажных многоквартирных доходных домах до восьми на четырнадцать. Такие здания должны иметь открытый двор шириной не менее двенадцати футов сзади. Высота комнат почти повсеместно регулируется, минимум обычно составляет восемь футов. Высота многоквартирных доходных домов ограничена во многих городах.

Водоснабжение предписано. В Нью-Йорке вода должна быть обеспечена на каждом этаже. В Филадельфии и Буффало — на каждом этаже, для каждого набора комнат. В Бостоне, Чикаго, Джерси-Сити и Канзас-Сити — в одном или нескольких местах в доме или во дворе.

Туалетное размещение очень обще предписано. В Филадельфии и в Нью-Йорке по новому закону должен быть один на каждую квартиру. По старому закону в Нью-Йорке, а в настоящее время в Чикаго и Детройте, должен быть один на каждые две семьи. В других городах единицей является количество человек. Это двадцать человек в Бостоне, Балтиморе и Денвере; десять человек в Рочестере.

Причины регулирования многоквартирных доходных домов могут быть грубо классифицированы следующим образом — точная классификация невозможна, так как редко какое-либо конкретное регулирование объясняется исключительно одной причиной:

Защита прав собственности на прилегающую собственность. Такова причина правил, требующих огнеупорного строительства полностью или частично. Такова главная причина ограничений высоты и оставления обязательного открытого пространства сзади каждого дома, чтобы сохранить тщательную вентиляцию для квартала. Защита соседей и сообщества от несанитарных условий, на которые они могли бы быть затронуты или которые могли бы разводить заражение. Под этот класс попадает большая часть санитарного права и регулирования многоквартирных доходных домов санитарного вида. Что все законодательство, которое попадает в эти классы, может быть оправдано как надлежащее ограничение свободы и прав собственности некоторых, чтобы защитить и сохранить права собственности и свободу других, ясно.

Существует другой и растущий класс правил, предназначенных для защиты жизни и здоровья тех, кто не может, как предполагается, защитить себя любыми средствами, находящимися под их контролем. Пожарные лестницы, которые почти повсеместно требуются законом в неогнеупорных многоквартирных доходных домах, принадлежат к этому классу. Нет такого регулирования для частных домов, и обычно нет такого требования для домов на две семьи. Причина пожарной лестницы в многоквартирных доходных домах и отелях должна основываться либо на предполагаемой неспособности жильцов защитить себя, как владелец частного дома может защитить себя и свою семью, либо на большем количестве лиц, подвергающихся риску. К такому классу также относится закон, предусматривающий наличие отдельного туалета для каждой квартиры, как в Нью-Йорке, или для каждых двух семей, как в Детройте и других местах, и чтобы огни горели в общественных залах ночью. Никаких таких правил не существует для частных домов. Они могут быть оправданы в многоквартирных доходных домах только на теории, что жильцы в таких домах должны жить в них, не могут контролировать их содержание в этих деталях и имеют право на защиту позитивного закона для этих нужд или удобств. Может быть отвечено, что им не нужно арендовать комнаты в домах, не обеспеченных отдельными туалетами, и залы которых не освещаются, если они не хотят, и что они не должны быть ограничены в своей свободе арендовать комнаты в таких домах, может быть, за более низкую арендную плату, если они так желают. Ответ может быть, и в некоторых городах был бы надлежащим, что у них не было бы выбора, если бы закон не вмешался, чтобы защитить их. Более того, можно было бы утверждать, что в обеспечении отдельными туалетами для каждой квартиры и в освещении общественных залов был элемент защиты общественного здоровья и морали, в котором сообщество имело интерес и который сообщество посредством регулирования должно обеспечить.

Я стремился этими иллюстрациями указать на близость разделительной линии между оправданным ограничением индивидуальной свободы строителя дома и владельца дома, для защиты свободы других, и патернализмом. Несомненно верно, как заявляет г-н Леки в заключительной части параграфа, к которому я уже обращался, что «заметная тенденция этих поколений расширять строгость и область принудительного законодательства в областях санитарной реформы является той, за которой следует тщательно следить. Ее преувеличения могут, более чем одним способом, сильно повредить тем самым классам, которым она предназначена принести пользу». Существует реальная опасность, чтобы в нашем рвении и серьезности улучшить состояние других мы не законодательствовали с точки зрения тех отцов и матерей, которые всегда готовы регулировать дела каждой семьи, кроме своей собственной, и разрушить привычку самозависимости и дух индивидуальной ответственности, от которых в значительной степени зависит бодрость нашей американской социальной ткани.

Возможно, самым важным ограничением реформы многоквартирных доходных домов, при строительстве новых многоквартирных доходных домов, является вопрос стоимости. Если многоквартирные доходные дома не могут быть арендованы с прибылью, они не будут построены. Есть много вещей, которые было бы желательно иметь в многоквартирном доходном доме, каждая из которых добавляет к его стоимости, и если они требуются законом до степени, которая делает его нерентабельным, строительство многоквартирных доходных домов прекратится. Несомненно желательно, чтобы все многоквартирные доходные дома были полностью огнеупорными; действительно, то же самое можно сказать о частных домах. В 1892 году Бостон так предписал; но немногие, если таковые были, были возведены, и закон был, следовательно, изменен в 1899 году.

Сумма арендной платы, которую средний американский рабочий в любом конкретном городе может платить, приближается к фиксированному количеству. Любое законодательство, которое существенно увеличивает эту арендную плату или которое предотвращает строительство и, следовательно, предотвращает его нахождение убежища, почти наверняка будет отменено. Это предложение, однако, не так обескураживающе, как может показаться в начале. Уровень жизни среди наших рабочих классов постоянно улучшается. То, что вчера было роскошью, сегодня является необходимостью. Во многих городах квартиры, которые не обеспечены проточной водой, не подлежат аренде. Купальные удобства все больше востребованы и часто предоставляются. Семьи, которые однажды жили в квартирах, где спальни имеют свет и воздух, не будут нанимать квартиры, которые темны и невентилируемы. Предложение должно соответствовать спросу. Процентные ставки снижаются; экономии в строительстве вводятся, которые некоторое время назад были неизвестны, в значительной степени путем строительства домов оптом. Большие прибыли, которые требовались как нормальный доход на многоквартирные доходные дома в прошлом, больше не ожидаются. Комнаты до стандарта современного закона о многоквартирных доходных домах могут быть обеспечены без увеличения арендной платы.

Другим ограничением во многих городах является преобладающий размер участка. Если бы Данте сегодня писал свой «Ад», самая низкая глубина была бы зарезервирована для тех людей, которые изобрели двадцатипятифутовый участок и навязали его стольким американским городам. В незастроенных районах, где несколько участков, каковы бы ни были их размеры, могут быть куплены и застроены вместе, размер участка не обязательно контролирует фасад здания, и тенденция в таких районах в Нью-Йорке — строить многоквартирные доходные дома с более широким фасадом, которые допускают лучшее расположение двора, но обычно так много участков отдельно принадлежат, и так много тех, которые расположены между участками, уже застроенными, так что их расширение невозможно, что любое предложенное законодательство, предписывающее площади дворов, которое, как бы ни было желательно, ставит преобладающую единицу участка в невыгодное положение, встретит подавляющее сопротивление. Никакой лучшей иллюстрации этого, возможно, нельзя найти, чем история нью-йоркского законодательства этой зимой, о которой я намерен говорить. С точки зрения надлежащего строительства многоквартирных доходных домов, счастлив тот город, в котором земля продается по переднему футу, вместо любой прокрустовой единицы участка.

Существует другое практическое ограничение, не обязательно к принятию закона о многоквартирных доходных домах, но к его постоянству, в степени, в которой он, фактически или предположительно, вмешивается в прибыли строителей и поставщиков материалов, и, возможно, никакой лучшей иллюстрации этого практического ограничения нельзя дать, чем простое изложение конкурса по радикальной поправке нью-йоркского закона, который велся в Олбани в течение последних нескольких недель и который закончился только несколько дней назад. Нью-йоркский закон 1901 года отметил самый длинный шаг вперед, который реформа многоквартирных доходных домов в этом штате когда-либо делала, хотя в своих положениях для площадей дворов, конкретной точке, в которой он был атакован этой зимой, он не заходит так далеко, как филадельфийский закон, и лишь немного дальше, чем предыдущий закон Буффало. Он несомненно увеличил стоимость строительства своими огнеупорными положениями, так же как, хотя в меньшей степени, своими большими площадями дворов. Что будет этой зимой организованное усилие со стороны строительных и риэлторских интересов изменить его, было определенно и неизбежно. Многие законопроекты были введены, изменяя его, но моя иллюстрация касается только двух, законопроекта городской администрации, в подготовке которого я сам принимал участие, и законопроекта, введенного бруклинским членом законодательного органа в интересах бруклинских строителей и поставщиков материалов, которые утверждали, что они представляют народ Бруклина. Это справедливый вопрос, не имел ли Бруклин действительно жалобы против закона прошлой зимы. Один из преобладающих типов бруклинских многоквартирных доходных домов — это трехэтажный дом на двадцатипятифутовом участке, с двумя семьями на этаже, делая шесть семей всего, каждая квартира проходящая от передней до задней части. Эти дома были построены с внутренними дворами или вентиляционными шахтами около двух с половиной футов шириной и десять футов длиной. Эти световые шахты должны были освещать и вентилировать внутренние комнаты каждой квартиры. На самом деле они предоставляли мало света или вентиляции любым спальням ниже верхнего этажа. Тот же тип вентиляционной шахты в более высоких многоквартирных доходных домах Манхэттена был одним из главных зол, против которых был направлен новый закон. Эти беды несомненно были меньше в трехэтажном здании, но все еще существовали. Минимальный внутренний двор или вентиляционная шахта, разрешенная новым законом в таких зданиях, была одиннадцать футов шириной на двадцать два фута длиной. Такой двор предотвращал строительство этого типа дома, и никакие многоквартирные доходные дома этого типа не были, следовательно, построены на двадцатипятифутовых участках с того времени, когда закон вступил в силу. Бруклинский законопроект стремился изменить закон, что касается трех- и четырехэтажных домов, разрешая возвращение к старой вентиляционной шахте, с увеличенной шириной шесть дюймов и с несколько увеличенной длиной, делая ее три на двенадцать. Мы признали, что по закону было невозможно построить этот конкретный тип многоквартирного доходного дома на двадцатипятифутовом участке, с каждой квартирой, проходящей от передней до задней части, но мы продемонстрировали, что было совершенно практически построить то, что казалось нам гораздо лучшим многоквартирным доходным домом с двумя семьями на этаже на таком участке, поместив одну квартиру в передней и другую в задней части; что было совершенно практически построить, по закону, квартиры, проходящие от передней до задней части на несколько большем участке, и что закон не вмешивался ни в какой другой текущий тип, кроме того, который был в вопросе. Отдельные передние и задние квартиры, которые были практически возможны по новому закону, обычны в Манхэттене, и арендная плата, получаемая от передней квартиры, отличается лишь немного от той, которая получается от задней квартиры. Наши бруклинские друзья настаивали, что хотя Бруклин был районом Нью-Йорка и только отделен от Манхэттена Ист-Ривер, бруклинские люди были так привычны к квартирам, проходящим от передней до задней части, что они не будут арендовать задние квартиры, и действительно, что социальное различие между семьями, которые могли позволить себе жить в передней квартире, и теми, кто был бы вынужден жить в задней квартире, было так велико, что они не будут арендовать квартиры в одном доме.

Это предложение может показаться натянутым, но мы из городской администрации были окончательно удовлетворены, что такое большое внимание должно быть уделено местным привычкам и обычаям, что было мудро изменить наши минимальные площади дворов в трехэтажных домах до такой точки, которая позволила бы строительство этого конкретного типа бруклинского дома. Планы были затем сделаны, которые продемонстрировали вне всякого сомнения, что путем уменьшения минимальной площади двора до 8x14, вместо 3x12, этот конкретный тип дома мог быть построен, со спальнями бесконечно лучше освещенными и лучше вентилируемыми, чем те, которые открываются на узкую шахту. Можно было бы предположить, что этот улучшенный план, который позволял бруклинским строителям построить квартиру от передней до задней части, для которой они утверждали так много преимуществ, был бы встречен с аккламацией как решение трудности. Совсем нет. Некоторые настаивали, что Бруклин должен иметь то, к чему он был привычен, узкую вентиляционную шахту и все такое. Другие, более открытые умом, хотя откровенно признавая, что новые планы сделали лучшие квартиры, которые должны принести увеличенную арендную плату от пятидесяти центов до доллара в месяц, настаивали, что жильцы не будут платить больше арендной платы, и что потому что здания по этим новым планам стоят скажем $800 за дом больше, чем по старым планам, они не будут коммерчески прибыльными и, следовательно, не будут построены. Ни слова не было сказано об интересах жильцов многоквартирных доходных домов. Не было недостатка в квартирах в Бруклине по текущим арендным платам. Действительно, предложение было далеко за пределами спроса. Весь вопрос вращался вокруг коммерческой прибыльности строительства по закону, как изменено законопроектом городской администрации, чтобы встретить это бруклинское условие. Бруклинские строители были совершенно откровенны в своих аргументах. Они начали с предпосылки, что строительство многоквартирных доходных домов в Бруклине должно быть сделано коммерчески прибыльным; что здания по новому плану, с минимальной площадью двора 8x14, не будут коммерчески прибыльными, потому что около $800 было добавлено к их стоимости, и поэтому настаивали, что закон должен быть изменен, чтобы встретить их идеи коммерческой прибыльности. Что целью закона было не продвижение строительных операций или увеличение стоимости недвижимости, но предоставление здорового жилища для жильцов многоквартирных доходных домов, и что эта цель, безусловно, достигалась по новому закону, пока жильцы многоквартирных доходных домов могли разместить себя без какого-либо увеличения арендной платы, было проигнорировано, ни если бы это было настояно, это не показалось бы им аргументом, стоящим рассмотрения.

Я счастлив сказать, что они не преуспели, но они продемонстрировали влияние, которое может быть оказано на среднего законодателя людьми их типа через их торговые и союзные рабочие организации, и если бы те, кто в данный момент представлял неорганизованную общественность в городах, были менее активны, и если бы сила общественного мнения, как выражено прессой, была менее откровенной, результат мог бы быть другим.

Продвижение реформы многоквартирных доходных домов несомненно означает некоторое уменьшение прибыли домовладельца или некоторое увеличение арендной платы. Улучшенные многоквартирные доходные дома должны стоить больше. Кто-то должен заплатить эту стоимость. Если какой-либо существенный рост арендных плат произвел бы такое сопротивление закону, чтобы отменить или изменить его, тогда либо стоимость должна быть несена домовладельцем, либо закон должен быть изменен. Будет ли арендная плата домовладельца по закону, предложенному в любом городе, уменьшена ниже точки законной прибыли, не может быть определенно продемонстрировано, пока эксперимент не будет опробован. Некоторые просвещенные домовладельцы, с чувством своих обязательств по отношению к своим жильцам, совершенно готовы страдать от этого небольшого уменьшения дохода. Другие — нет, и другие, которые обычно составляют большинство, в союзе со строителями и поставщиками материалов, всегда будут стремиться предотвратить законодательство, которое затрагивает их карманы. Реформа многоквартирных доходных домов всегда должна быть воинствующей, не только чтобы получить землю, но чтобы удержать землю, которая была однажды получена.

Есть что-то почти для каждого, чтобы сделать. Пусть никто не предполагает, что наши города, как бы малы они ни были, останутся свободными от зол многоквартирного доходного дома, который в больших городах неизбежно развил в целях самозащиты регулирование многоквартирных доходных домов. Многоквартирный доходный дом пришел в Соединенные Штаты, как канадский чертополох, чтобы расти и умножаться. Меньшие города не должны проходить через горький опыт, который учит Нью-Йорк и другие города их уроку. Они могут, посредством своевременного регулирования, предотвратить кристаллизацию несанитарных условий в кирпич и раствор. Я не рекомендую принятие в каждом городе нью-йоркского закона. Он был составлен, чтобы встретить специальные условия, там существующие. Средство правовой защиты не должно быть больше, чем преобладающая или ожидаемая болезнь гарантирует. Несколько элементарных правил относительно площадей дворов, свободных пространств и регулярной и официальной инспекции, чтобы убедиться, что эти простые правила соблюдаются при строительстве и что обычные санитарные правила соблюдаются при содержании, будет достаточно, если всегда будет острый глаз, чтобы смотреть на несколько лет вперед, чтобы встретить будущие нужды, прежде чем они сделают себя неприятно явными в вашем собственном окружении, и прежде чем условия будут созданы, как в Нью-Йорке, которые не могут быть изменены, кроме как при большой стоимости для владельцев и для муниципалитета.

ЖИЛИЩНАЯ ПРОБЛЕМА В ЧИКАГО

By Miss Jane Addams

Hull House, Chicago

При рассмотрении жилищной проблемы в Чикаго сразу становится очевидно, что мы не находимся в прискорбном состоянии Нью-Йорка, ни еще, возможно, в счастливом состоянии Филадельфии. До полутора лет назад мы думали, что все наши проблемы в связи с жилищным вопросом находятся в будущем. У нас есть способ в Чикаго откладывать неприятные проблемы в будущее и говорить, что мы позаботимся о них со временем, когда наши ресурсы будут более адекватными, когда мы разовьем немного больше гражданского сознания. Ассоциация людей, однако, называемая Ассоциацией городских домов, восемнадцать месяцев назад провела очень тщательное расследование таких многоквартирных районов, какие у нас есть, и их отчет был поразительным, даже для тех из нас, кто знал что-то об условиях, ежедневно видя их.

Время в распоряжении комитета было только шесть месяцев, и Чикаго очень велик по площади. У нас 187 квадратных миль под городским управлением, и многоквартирные доходные дома, конечно, согласно юридическому определению, данному г-ном Де Форестом, разбросаны более или менее по этому очень большому региону. Казалось, поэтому лучше взять три района, ограничивая тщательно площадь районов, и сделать как можно более тщательное изучение каждого. Самый большой, в двух речных районах Чикаго, был в основном занят итальянскими иммигрантами и русскими евреями. Второй по размеру был польский район к северо-востоку от деловой части города, и третий по размеру богемский район, простирающийся на юг от центра. Мы обнаружили несколько вещей, которые были очень удивительными, среди них то, что многие дома принадлежали или частично принадлежали людям, живущим в них. Экономный богемец вкладывал свои сбережения в дом, возможно, строя сначала дом на передней части своего участка, живя в нескольких комнатах, и так экономя арендную плату, пока у него не было достаточно денег, чтобы построить задний многоквартирный доходный дом, в конце концов покрывая свой участок как можно больше и сдавая все это в аренду. Итальянцы в несколько меньшей степени делали то же самое, и поляки тоже, так что нельзя было говорить о влиянии регулирования многоквартирных доходных домов на домовладельца в противопоставлении влиянию на жильца, ибо это в значительной степени соседи самих жильцов, которые являются домовладельцами, и жилец и домовладелец представлены одним и тем же типом человека. Их интересы идентичны, не в большем смысле, но в непосредственном смысле, и они стоят вместе, либо требуя, либо противодействуя определенным правилам. Ситуация совершенно не похожа на ту, что получается в городах, где домовладелец живет в какой-то другой части города, и где законодательство о многоквартирных доходных домах затрагивает только его имущественные интересы, а не его человеческие интересы.

Мы также были очень удивлены плотностью в некоторых кварталах, которую это расследование раскрыло. Если бы средняя плотность многоквартирных доходных домов трех исследованных районов была распространена по всему городу, мы могли бы разместить в наших границах 23 000 000 человек. Мы обнаружили одну седьмую акра, которая была занята в соотношении 900 человек на акр, и если бы эта плотность была применена к нашим границам, мы могли бы разместить, не очень комфортно, конечно, всех людей Западного полушария. Это казалось нам достаточно тревожным в городе, в котором говорили, что вопрос плотности — это что-то, касающееся только будущего. Средняя аренда в домах по всем этим трем районам была только три семьи на дом. Это среднее означает, что во многих случаях нет реального многоквартирного доходного дома, а один дом. Опять же, многие из этих одиночных домов были очень малы, иногда содержали только две или три комнаты, и среднее количество комнат на квартиру было 3 116–1000. Хотя многие дома были малы и многоквартирные доходные дома для каждого дома опять малы, в некоторых кварталах плотность внутри домов была очень велика и условия плохи. Мы также нашли в этих трех областях почти сотню полноценных двухэтажных домов, и гораздо больше тех, которые только избежали быть двухэтажными домами через простую техничность в определении, которое было установлено. Эти двухэтажные дома растут и, если у нас не будет более энергичного исполнения правил о многоквартирных доходных домах в Чикаго, угрожают стать там очень обычными.

Как в строительном департаменте, так и в департаменте здравоохранения города многое оставлено на усмотрение инспектора. Конечно, в городе, где домовладелец не только владеет своим домом, но и живет в нем и по крайней мере знает, как голосуют его жильцы, этот вопрос дискреционной власти становится важным. Очень трудно для чиновника противостоять определенному количеству политического давления, и следствием является то, что, хотя есть законы довольно хорошие в книгах, эта большая дискреция, оставленная исполняющим офицерам, сделала многие из них малозначимыми. Это особенно верно в отношении дворовых пространств, которые установлены между передними и задними многоквартирными доходными домами, размера шахт и других специальных правил. Ассоциация городских домов пытается в настоящее время обеспечить лучший кодекс законодательства о многоквартирных доходных домах, чтобы ограничить дискреционную власть и тем самым ограничить очень случайное и варьирующее суждение исполняющего офицера, и дать некоторый прочный стандарт в соблюдении законов.

В вопросе арендных плат Чикаго находится в довольно любопытном состоянии. Собственность в речных районах, в которых многие из этих домов расположены, удерживалась долгое время ее владельцами на теории, что в конечном итоге фабрики и судоходные интересы собирались занять землю. Следствием является то, что маленькие дома, которые были построены очень скоро после пожара, были позволены остаться, без очень большого ремонта и без очень большого изменения, и во многих случаях стали такими жалкими, что только низкая арендная плата может быть запрошена за них. Люди, которые владеют ими, довольствуются тем, что получают из домов около достаточно, чтобы платить налоги и поддерживать минимальное количество ремонтов. Так что арендная плата некоторых домов в речных районах низка. Возможно, это не низко для Филадельфии, хотя я уверен, что это будет звучать низко для Нью-Йорка. Средняя арендная плата, выплачиваемая итальянской семьей за квартиру, составляет $4.92 в месяц, или $1.78 за комнату в месяц; средняя арендная плата, выплачиваемая богемской семьей за квартиру, составляет $5.93 в месяц, или $1.64 за комнату; польской семьей $5.66 за квартиру, и $1.40 за комнату; еврейской семьей $8.28; средняя арендная плата поднимается до $2.12 за комнату. Всякий раз, когда вопрос современных многоквартирных доходных домов поднимается в Чикаго, и стоимость тщательно прорабатывается, оказывается очень трудным предоставить квартиры в хороших, удовлетворительно хорошо построенных домах по такой низкой арендной плате, и все же однажды эта арендная плата была установлена, оказывается, с другой стороны, очень трудным просить гораздо больше, чем текущая ставка. Строгим исполнением закона многие из этих домов должны быть снесены. Это избавило бы город от ряда несанитарных домов и привело бы условия к более нормальной ситуации.

Я бы очень хотела подтвердить то, что г-н Де Форест говорит о земельном участке шириной двадцать пять футов. Очень трудно построить удобный дом на участке шириной 25 футов и глубиной 120 футов. Это неудачное разделение собственности было сделано в первую очередь, несомненно, для того, чтобы дать как можно большему числу людей возможность владеть собственными отдельными домами. Долгое время мы делали из дома своего рода фетиш и пришли к убеждению, что человек чувствует себя дома, только когда находится в четырех стенах, стоящих отдельно на собственном участке земли. В действительности же идея дома уходит корнями гораздо дальше, чем четыре стены, и гораздо глубже укоренена в человеческой душе, чем владение землей, поэтому нам не стоит бояться, что новый тип дома разрушит ее. Но мы робки и предпочли бы испытывать неудобства в маленьком домике, чем начать строить многоквартирные дома каким-то разумным способом. Если у кого-то есть дом шириной 12½ футов, глубиной 24 фута и высотой 24 фута, то это не очень удобная планировка. Он даже не рационально разделен, а по чисто подражательному методу; в каждом доме, в который вы входите, вы найдете маленькую прихожую, маленькую лестницу и все прочие вещи, которые предполагают наличие большого пространства. Если бы та же полоса в двенадцать футов была добавлена к другим полосам в квартале и все это было бы обработано каким-то разумным образом, мы могли бы с комфортом разместить такое же количество людей в своего рода улучшенном многоквартирном доходном доме; каждая семья могла бы иметь по крайней мере одну большую гостиную, где члены семьи могли бы с комфортом собираться вместе и иметь гораздо больше шансов сохранить семейную жизнь, чем в маленькой квадратной коробке. Некоторые из нас до сих пор верят, что наемный рабочий чувствует себя собственником только тогда, когда вкладывает свои сбережения в участок земли или дом, в котором живет. Привязывать рабочего к определенному участку земли часто сомнительно с точки зрения пользы. Человек может вложить все свои сбережения в дом на Норт-Сайде в Чикаго, например, и, прежде чем он будет выплачен, оказаться без работы; его следующая работа может находиться в пятнадцати милях от этого места, в Южном Чикаго. Если его дом частично оплачен, от него очень трудно избавиться, а также трудно и дорого добираться пятнадцать миль дважды в день. Если бы его собственность была в какой-то другой форме, скажем, в акциях или облигациях, это позволило бы ему гораздо большую мобильность в отношении своего труда, и у него было бы больше шансов приспособиться к меняющимся условиям своей профессии.

Мне кажется, что жилищная конференция должна прежде всего рассматривать промышленные условия, с которыми сталкивается сегодняшний наемный рабочий, а не условия, которые существовали пятнадцать или двадцать лет назад, или те, что существовали для наших отцов. Конференция должна рассматривать не наемного рабочего своего воображения и не того, каким он должен быть, а сегодняшнего наемного рабочего, каким он является — с его семьей, с его сбережениями, с его трудностями в удержании места надолго из-за внезапных изменений в методах его профессии. Его работодатель вынужден постоянно вносить изменения и адаптации на своей фабрике, но домовладелец боится пробовать изменения в своем доме. Мы придерживаемся в своих умах определенной фикции о том, что такое дом и каким он должен быть, забывая, как далеко это уходит в прошлое, что он может пережить все виды изменений и адаптаций, что единственное, что его убьет, — это то, что убивает все живое, а именно отсутствие адаптации к окружающей среде; если он не сможет адаптироваться к ситуации, как она существует на самом деле, он впервые окажется под угрозой. Если общество в целом уделит этому внимание, как, по-видимому, делает филадельфийское общество, и будет точно и досконально знать условия, я уверен, что мы увидим очень заметные изменения в жилищных условиях бедных слоев населения современных городов, и мы будем держаться за отдельный дом не больше, чем за деревенскую лавку. Может наступить время, когда, если в каком-либо городе уровень смертности поднимется выше нормы, общественность сразу почувствует себя вынужденной что-то с этим сделать, когда они будут преисполнены чувства стыда и почувствуют, что в их городе произошла катастрофа. В настоящий момент уровень смертности постоянно выше нормы в определенных кварталах наших городов; мы позволяем ему оставаться высоким из года в год, зная, что он чрезмерен. Эту апатию можно объяснить только одной из двух причин: либо мы не знаем существующих жилищных условий, либо мы настолько эгоистичны, что не чувствуем никакой ответственности в отношении них.

Обсуждение докладов, прочитанных мисс Аддамс и г-ном Де Форестом:

«В. Осуществляется ли усмотрение, которое, по словам мисс Аддамс, в Чикаго злоупотребляется до такой степени, в отношении законной площади двора, которая должна оставаться незастроенной?»

«О. (Мисс Аддамс), я отвечу: да, зданиям разрешается возводиться с меньшими площадями дворов, чем предусмотрено законом. Этот вопрос настолько сильно находится в руках ведомства, выдающего разрешение, что почти каждое положение меняется. Думаю, мы обнаружили в ходе этого расследования дома, которые иллюстрировали посягательство на каждое положение, имеющееся в своде законов, и его нарушение, в отношении площади световых шахт, а также других положений».

«В. Я не могу понять, почему упомянутые цифры должны быть неоправданно низкими для арендной платы за комнату в месяц или слишком низкими, чтобы позволить владельцу недвижимости получить разумную прибыль. Я снимала шестикомнатный дом в Вашингтоне, за углом от одного из лучших жилых районов, за 3,50 доллара за комнату в месяц; меблированные комнаты в Нью-Йорке, недалеко от Колумбийского университета, за 2,00 доллара в неделю, а в центре города, недалеко от деловой части, за 1,50 доллара, с мебелью и обслуживанием. Интересно, может ли г-н Де Форест сказать нам, какой, по современным условиям в Нью-Йорке, например, должна быть справедливая арендная плата, которая позволила бы домовладельцу получать справедливую прибыль на инвестиции за комнату в месяц?»

«О. (Г-н Де Форест), В Нью-Йорке арендная плата, я думаю, находится на коммерческой основе. Другими словами, я действительно думаю, что домовладельцы ожидают получить и получают от своих многоквартирных доходных домов нормальный доход, а во многих случаях и более чем нормальный доход. Современные многоквартирные доходные дома, которые строятся компанией City and Suburban Homes Company в Нью-Йорке, число которых сейчас увеличивается, приносят справедливый доход, составляющий не менее 4 процентов на вложенные деньги. Я имею в виду здания, построенные в настоящее время в соответствии с современными требованиями закона штата».

«В. Вашингтонская компания по санитарному улучшению (Washington Sanitary Improvement Company) платила 5 процентов с самого начала и сдает свои квартиры примерно за 3,00 доллара за комнату в месяц. Здания имеют от одного до трех этажей».

«О. Земля в Вашингтоне значительно дороже. Эта земля стоит не менее 150, а обычно 200 долларов за фут. Самая низкая указанная цена составляла 1,78 доллара за комнату в месяц, тогда как ваша цена составляла 2,00 доллара в неделю для Нью-Йорка; 3,00 и 3,50 доллара в месяц для Вашингтона».

«В. Мы услышали этот вопрос с точки зрения Чикаго, Нью-Йорка и Филадельфии, но клиентура этой ассоциации, как я понимаю, охватывает всю страну, и я хотел бы спросить г-на Де Фореста, не правда ли, что расследование, проведенное Комиссией по многоквартирным доходным домам Нью-Йорка, выявило тот факт, что практически в каждом промышленном городе страны сегодня существует отчетливая жилищная проблема для бедных и что необходимо провести определенную конструктивную работу для устранения этих зол?»

«О. Расследование, проведенное Комиссией по многоквартирным доходным домам, которое охватило все крупные города и некоторые мелкие города страны, включает статистику из двадцати выбранных городов. Это правда, что проблема многоквартирных доходных домов проявляется в гораздо меньшей степени в одних местах, чем в других; в Филадельфии это происходит в гораздо меньшей степени. В других крупных городах страны жилищная проблема существует в значительной степени, и настолько сильно в некоторых небольших городах, что прошлой зимой города второго класса в штате Нью-Йорк — Сиракузы, Ютика, Олбани и Рочестер — занялись проблемой регулирования в этих городах. Джерси-Сити, который находится прямо напротив Нью-Йорка и является сравнительно небольшим городом, имеет одни из худших жилищных условий во всей стране».

«В. Какая примерно часть населения затронута жилищной проблемой в Нью-Йорке?»

«О. Общая численность населения Нью-Йорка составляет около 3 400 000 человек. Из этого населения более 2 200 000 живут в многоквартирных доходных домах, как они определены юридически, что включает и многоквартирные жилые дома. Доля в Бруклине такая же большая, как в Нью-Йорке, хотя там меньше семей на один дом».

«В. Что такое "дабл-декер" (двухъярусный дом)?»

«О. (Мисс Аддамс), "Дабл-декер" изначально, конечно, был домом, который вырос из того факта, что был передний многоквартирный дом и задний многоквартирный дом, и что позже они были объединены в один дом».

«В. Я хотел бы спросить мисс Аддамс относительно Чикаго и г-на Де Фореста относительно Бруклина, было ли обращено внимание на вопрос о лучшем покрытии для бедных районов города, то есть не является ли асфальт для переулков и аллей, как правило, более чистым на вид и в других отношениях, чем другие виды покрытия, как, например, булыжник?»

«О. (Мисс Аддамс), я попрошу г-на Де Фореста ответить на это. Мощение — слабое место в Чикаго».

«О. (Г-н Де Форест), Пожалуй, я должен сказать, что рад найти какой-то момент, по которому Нью-Йорку есть что сказать. Большинство наших перенаселенных районов с многоквартирными доходными домами в Нью-Йорке, в основном на Ист-Сайде, были заасфальтированы. Это рассматривается как вопрос огромной важности и был одной из тем, рассмотренных Комиссией по многоквартирным доходным домам; то, что в некоторых районах должны быть асфальтовые покрытия, потому что семьи летом почти живут на улицах и там играют все дети, было одним из соображений, а поддержание чистоты улиц — другим, имеющим большое значение».

«В. Считаете ли вы, что содействие наемному рабочему в смене места жительства, будь то в пределах столичных границ, или из одного города в другой, или из одного штата в другой, является хорошим делом в свете его привилегий и обязанностей как американского гражданина?»

«О. Я думаю, что в промышленности, как она организована сейчас, с внезапными изменениями и колебаниями квалификации, если рабочий лишен возможности продавать свой труд, это очень плохо для него. Затем я думаю, что адаптируемый человек — лучший американский гражданин, чем человек, который слишком сильно "прирос" к месту».

«В. Не рассматриваете ли вы, следовательно, только права и благо, которое может быть сделано для индивида, полностью исключая его обязательства как гражданина?»

«О. Что я хотела сказать, так это следующее: я думаю, у нас есть способ перекладывать все старомодные добродетели на наемных рабочих, а себе оставлять самые интересные и более адаптивные добродетели. Мы говорим нашим рабочим: не пейте, будьте бережливы и трудолюбивы. Это хорошие, но негативные качества. Мы оставляем себе право развивать интересную жизнь и все остальное. В общих чертах, если человек может оставаться на одном месте и владеть своим домом, конечно, это лучше для него как с финансовой, так и с социальной точки зрения; но есть исключения, и мы все знаем, что нынешние промышленные условия подразумевают постоянные изменения как в методах, так и в месте производства, что если бы мы действительно понимали потребности наемного рабочего и пытались служить ему, мы бы разработали какой-то такой план, как тот, что был разработан в Бельгии. Человек там вкладывает свои сбережения в Государственный сберегательный банк, который имеет все черты строительно-сберегательной ассоциации. Насколько я понимаю, он может вносить частичные платежи за дом в Брюсселе, но если работа уводит его из этого города в другой в пределах королевства — скажем, в Гент — он может перевести свои платежи на дом в Генте. С другой стороны, он может остаться в Брюсселе, завершить свои платежи, пока не станет владельцем дома, или изъять свой пай в собственном доме, после учета надлежащей амортизации, и держать свои сбережения в простых банковских акциях. Вся система гибкая и адаптивная и переносит чувство собственности с простого владения землей и домом на более сложное — владение акциями».

«В. Что касается садов, игровых площадок и гимнастических залов, которые в некоторых районах Филадельфии, а именно в College Settlement, были расположены на крышах зданий для пользы детей, делалось ли это в Нью-Йорке и Чикаго и с каким успехом?»

«О. Я бы сказала: да, насколько продвинулось это движение, то есть в отношении открытых игровых площадок, не говоря о садах на крышах, и в отношении открытых парков. Движение за небольшие парки, несомненно, принесло много пользы, как и детские игровые площадки, насколько они были созданы. Это не зашло так далеко, как хотелось бы их сторонникам. Что касается садов на крышах, то есть использования крыш для отдыха, то, насколько мне известно, этого не делалось. Об этом думали и говорили, но никогда не осуществляли».

НЕКОТОРЫЕ АСПЕКТЫ ЖИЛИЩНОЙ ПРОБЛЕМЫ В ФИЛАДЕЛЬФИИ

Report Prepared by the Octavia Hill Association

Работа Ассоциации Октавии Хилл заключалась в детальном управлении домами бедняков, а не в расследовании, но она не может упустить эту возможность, не описав некоторые известные ей условия. Никакого всеобъемлющего отчета о жилищных условиях в Филадельфии никогда не составлялось. Седьмой специальный отчет Комиссара по труду 1894 года о трущобах великих городов содержит интересные данные об условиях жизни в то время в определенных частях трущобных районов, в то время как «Филадельфийский негр», социальное исследование У. Э. Бёргхардта Дюбуа, опубликованное Пенсильванским университетом в 1899 году, проливает яркий свет на проблему в ее отношении к цветному населению Седьмого округа. Мы считаем, что пришло время для более широкого рассмотрения этого важного предмета. Наша цель в этой статье — настоятельно подчеркнуть важность, если не необходимость, тщательного расследования и того, чтобы оно было предпринято в ближайшем будущем, прежде чем наша ситуация станет более серьезной.

В 1900 году население Филадельфии составляло 1 293 697 человек, занимая площадь почти в 130 квадратных миль, со средней плотностью около пятнадцати человек на акр. Из 258 690 жилых домов более половины — двухэтажные, а среднее количество человек на один дом составляет 4,91. Эти факты показывают, что наши проблемы радикально отличаются от проблем Нью-Йорка и Чикаго и что именно дом, построенный для проживания одной семьи, а не многоквартирный доходный дом, является важным объектом для нашего рассмотрения. Отличная система, которая сделала Филадельфию знаменитой и обеспечила ей большую долю отдельных домов для рабочего класса, чем в любом другом городе с равным населением, слишком долго ослепляла нас перед лицом зол, которые росли вокруг нас. Еще несколько лет назад строительный закон был практически мертвой буквой, и не было никакого контроля над алчностью домовладельца в его желании получить максимально возможную отдачу от своей площади земли. Даже сегодня у нас нет законов для обеспечения подземной канализации, и наши муниципальные департаменты не в состоянии справиться с условиями, с которыми мы сталкиваемся, из-за малого штата инспекторов. Эти факты создали для нас проблемы, которые, хотя путь к их решению может быть ясен, все же требуют серьезного рассмотрения.

Филадельфия может по праву гордиться тем, как потребности регулярно работающего наемного рабочего были удовлетворены небольшим домом. В новых и отдаленных частях города этот дом находит свое лучшее развитие. Там есть ряды за рядами, улицы за улицами привлекательных четырех- и шестикомнатных домов с растущим числом современных удобств. Санитарный водопровод, ванна, плита, печь, газ, цементированный подвал, веранда и небольшой двор могут быть получены за сумму от 15,00 до 20,00 долларов в месяц. Три тысячи шестьсот двадцать пять двухэтажных домов были добавлены в 1901 году к уже большому числу таких домов, и строительно-сберегательные ассоциации свидетельствуют о постоянном спросе и росте популярности домовладения.

Ближе к центру города, а также в крупных мельничных и фабричных районах, все еще можно найти индивидуальный дом, но здесь дома старше, ряды кажутся длиннее и более непрерывными в своей монотонности, а в бесчисленных дворах и переулках есть поверхностный дренаж. Здесь также мы находим различные черты проблемы, которая становится все более сложной в старых частях города и по мере того, как социальная лестница опускается ниже. В процветающие времена каждый маленький дом вмещает одну семью. Во времена промышленного спада дом, построенный для одной семьи, должен без дополнительных удобств, без лучших условий для уединения и комфорта, вмещать две или более.

Для целей этого отчета мы рассмотрели в основном район в юго-восточной части города, где сосредоточена наша собственная работа. Пять округов, где находится этот район, содержат около одной десятой населения города и покрывают около одной восьмидесятой его площади, или одну и три пятых квадратных мили. Средняя плотность населения в этих округах составляет 123 человека на акр. В Третьем округе среднее число возрастает до 209. Округа относительно хорошо обеспечены парковой зоной, но общее количество, используемое для этой цели, составляет всего 16,88 акра из общего числа в 1030 акров, что показывает острую необходимость в большем количестве мест для отдыха в этих перенаселенных районах. Существует ряд старых кладбищ, которые были бы ценными дополнениями к парковой зоне, если бы они использовались таким образом. Общее число жителей в пяти округах составляет 127 466 человек. Из них 50 733 — иностранного происхождения, 17 611 — негры. Невозможно попытаться описать многие фазы жизни по всему этому региону. Большое количество иностранцев сгруппировано вместе в соответствии с национальностью в довольно четко определенных географических районах, каждый из которых демонстрирует многие характеристики своей собственной национальной жизни. Трущобные районы несколько смещают свои центры при изменении населения, но, по-видимому, так же прочно укоренились, как и прежде, и распространяются на все более обширные территории. Архитектурно здания демонстрируют большое разнообразие. Причудливые, фронтонные каркасные дома, часто в самом ветхом состоянии, современные кирпичные жилища, колониальные дома прекрасных пропорций и многоквартирные доходные дома находятся бок о бок, часто в живописной близости.

Размер квартала в Филадельфии является важным фактором при любом рассмотрении ее жилищных условий. Этот квартал составляет в среднем около 400 футов в квадрате. По замыслу основателя города предполагалось, что каждый дом должен находиться посередине «ширины своей земли, чтобы дать место садам и т. д., таким образом, чтобы это был зеленый сельский городок, который никогда не сгорит и всегда будет здоровым». Этот большой размер продолжал оставаться планом города и легко поддавался нарезке на сеть внутренних дворов и переулков, которые практически универсальны. Сады, однако, во всех более бедных районах полностью исчезли. Маленький дом был втиснут на землю, ранее отведенную для них, и доход от земли был увеличен за счет интенсивного процесса, который, не строя в высоту, покрыл землю большим количеством жилищ. Именно ограниченная высота зданий является спасительным фактором. Если бы дома были высокими с последующим увеличением перенаселенности на акр, условия были бы экстремальными.

Из различных типов домов, известных нам, мы выбрали для особого упоминания три из тех, которые наиболее четко показывают характер и потребности этого района. Самым примечательным из них является случайный большой многоквартирный доходный дом. В начале девяностых годов значительный рост иммиграции навел на мысль о строительстве многоквартирных доходных домов как выгодном вложении. Результатом стало немалое количество разбросанных домов, построенных по закону, регулирующему строительство обычного жилого дома, и демонстрирующих некоторые из худших фаз строительства многоквартирных доходных домов. Узкие световые шахты, плотно застроенные участки, недостаточный водопровод, плохо проветриваемые и темные комнаты, неадекватные пожарные лестницы — все это, если бы умножилось, навязало бы нам проблему очень серьезной формы. Эти дома вмещают от шестнадцати до пятидесяти семей. Во многих случаях дворовое пространство представляет собой длинную узкую полосу, от которой все комнаты зависят в плане воздуха и света, за исключением тех, что выходят на фасад здания. Когда соседний участок застроен таким же образом, результатом является узкий колодец, в который не может проникнуть солнечный свет и через который нет циркуляции воздуха. В одном случае, в доме, построенном по четырем сторонам своего участка, шестьдесят четыре комнаты выходят на такой колодец, который имеет семь футов шесть дюймов в ширину, в то время как в другом случае найдена копия нью-йоркского плана «гантели». За этим движением, к счастью, наблюдали и пресекли его в самом начале развития. Благодаря вдумчивым действиям г-на Гектора Макинтоша и при сотрудничестве ряда видных городских чиновников и других лиц был разработан и принят Законодательным собранием мудрый закон. Зло было пресечено, а строительство больших и плохо спланированных многоквартирных доходных домов предотвращено.

Согласно этому закону от 7 мая 1895 года, термин «многоквартирный доходный дом» определяется как означающий каждое здание, которое занято или должно быть занято тремя или более семьями, живущими независимо друг от друга и готовящими пищу на территории. Закон предусматривает, что не более 80 процентов участка может быть застроено, за исключением угловых объектов, что ширина двора должна быть не менее восьми футов, что каждая комната в таких домах должна иметь окно, выходящее на улицу или во двор, что каждый многоквартирный доходный дом высотой более четырех этажей должен быть полностью огнеупорным. Он также содержит строгие положения в отношении водоснабжения, санитарии, минимального размера комнат, холлов и т. д. Стоимость строительства при этом возрастает настолько, что становится почти запретительной.

В 1890 году процент семей, живущих в многоквартирных доходных домах в Филадельфии, составлял 1,44. Каким бы ни был рост этой цифры в переписи 1900 года, остается верным то, что только самые бедные живут в одной и двух комнатах, и что как только появляется возможность платить более высокую арендную плату или получить небольшой дом за низкую арендную плату, переход совершается охотно. Управление всеми большими многоквартирными доходными домами очень затруднительно, и очевидные беды обязательно последуют за небрежностью и неэффективностью со стороны владельцев. Таким образом, в сообществе, содержащем такое большое количество маленьких домов, в критический момент был совершен поворот от этого плана жилищного строительства, результаты которого приносят далеко идущую пользу.

Второй класс домов, который встречается повсеместно, — это дом, построенный для одной семьи лучшего класса и теперь переоборудованный для использования тремя или более семьями бедняков. В истории жилищного строительства в других городах эти дома составляли один шаг в эволюции таких многоквартирных доходных домов, которые мы описали. Здесь они составляют наиболее важную фазу нашей проблемы многоквартирных доходных домов. Не может ли быть так, что, мудро адаптируя их к нуждам бедняков, они смогут занять место больших многоквартирных доходных домов и дать Филадельфии гордое отличие в размещении этих классов в небольших зданиях, которые позволят избежать зол, сопутствующих скученности многих семей вместе? В настоящее время в старых частях этого региона находится большое количество домов этого класса и полное отсутствие какой-либо адаптации старых планировок к новым условиям. Дома обычно хорошо построены, а комнаты большие и хорошо проветриваемые, но нет никаких попыток адекватного или санитарного водопровода. Гидрант во дворе часто является единственным источником водоснабжения, и, вероятно, есть только один туалет, также во дворе, выгребной ямой которого могут пользоваться три соседних дома. Мало внимания уделяется уходу или управлению. Ремонт запущен, лестницы темные, холлы загромождены лишней мебелью и мусором. Во многих случаях подвалы сырые и грязные и не предусматривают места для хранения. Дворы загромождены, нет условий для сушки белья.

Закон предусматривает, что при переоборудовании зданий в многоквартирные доходные дома должны соблюдаться определенные положения, но он не упоминает о необходимости этого переоборудования в домах, используемых таким образом без изменений, и не требует никаких таких изменений. Домовладелец района остро осознает тот факт, что когда должны быть сделаны изменения, аффидевит о том, что дом будет использоваться только двумя семьями, защитит его от требований закона о многоквартирных доходных домах. Специальное расследование домов этого класса, безусловно, показало бы, как закон может быть изменен, чтобы покрыть их недостатки и приспособить их при умеренных затратах и при хорошем регулировании к потребностям недавно прибывших иммигрантов и бедняков.

Этот тип домов, построенных для одной семьи и превращенных в многоквартирные доходные дома, имеет другую и худшую форму, когда он используется для того, что известно как «дом с меблированными комнатами». В старых частях города, где условия значительно ухудшились, их большое и, как полагают, постоянно растущее число. Нет данных, на основе которых можно было бы оценить их количество. Тщательное расследование могло бы быть проведено только при поддержке полиции или другой власти за спиной работников. Эти дома являются многоквартирными доходными домами и имеют все нежелательные черты многоквартирных доходных домов в значительной степени, помимо других, присущих только им. Эти черты усиливаются характером жильцов, которые относятся к низшему классу. Иногда дома используются в аморальных целях, а жильцы, как правило, нерадивы, невоздержанны и неряшливы. Некоторые немногие — это достойные семьи, где кормилец остался без работы. Их условия плачевны, и у них нет даже стимула к достойной жизни, который исходит от владения домашним имуществом. Здания, как правило, старые и плохо приспособлены к количеству людей, втиснутых в них. Комнаты сдаются в аренду по неделям по ценам от 1,50 до 2,50 доллара за комнату. Они имеют самое скудное оборудование из старой и ветхой мебели. Они грязные и непроветриваемые; кровати и постельные принадлежности неописуемы. Вода редко встречается выше первого этажа. Ванны неизвестны или используются для хранения. В большинстве случаев есть только один туалет во дворе для всех жильцов дома. Дворы, как правило, грязные. Нет видимых усилий по поддержанию чистоты или надзору. Одна комната — обычное правило для одной семьи, с частыми постояльцами в дополнение. В некоторых случаях большие комнаты были разделены хлипкими перегородками, и каждая половина занята семьей. Первоочередная потребность этих домов — частая и эффективная инспекция. Это более актуально, чем в случае обычных многоквартирных доходных домов, так как жильцы — самые низкие и самые бедные, неспособные или не желающие предпринимать какие-либо усилия в свою пользу. Никаким образом правила Департамента здравоохранения и строительства не могут быть обеспечены, и никакое общее улучшение состояния этих домов не может быть достигнуто, кроме как системой периодических инспекций, за которыми следуют действия соответствующих городских департаментов. Вполне возможно, что тщательное расследование этих домов, проведенное под надлежащим руководством по всему городу, показало бы распространенность условий, оправдывающих систему лицензирования — лицензия должна отзываться при невыполнении домовладельцем разумных правил в отношении чистоты, порядочности, перенаселенности и т. д. — в дополнение к существующим законам, применяемым ко всем многоквартирным доходным домам.